以案釋法樓房漏水涉及哪些法律問題

朱成輝 相穎

隨著城市化進程的加快，規(guī)?；臉欠俊⑿^(qū)逐漸成為老百姓的主要生活場所，但是居住樓房也存在著一個不容忽視的問題，就是各種漏水，如水暖管道漏水、樓體防水層質(zhì)量不達標漏水、下水管道堵塞反水等。那么發(fā)生了糾紛，老百姓如何維權(quán)呢？下面通過真實案例了解樓房漏水問題相關(guān)法律規(guī)定及糾紛如何處理。

區(qū)分責任主體 物業(yè)并非對任何損失都負有維修及賠償義務(wù)

郝某系北京市密云某小區(qū)頂層房屋業(yè)主。2009年1月1日開始，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始為郝某居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費標準為每月每平方米0.55元，2014年1月1日起，收費標準變更為每月每平方米0.8元。郝某欠繳納2009年1月至2014年12月期間的物業(yè)費4500元。為追繳物業(yè)費，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將郝某訴至法院。

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴稱：我公司依照與小區(qū)開發(fā)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，為郝某提供了物業(yè)管理服務(wù)。郝某欠繳2009年1月至2014年12月期間的物業(yè)費共計4500元。因郝某拒絕給付物業(yè)費，故訴至法院要求郝某立即給付此款。

郝某辯稱：2008年我搬入涉訴房屋居住，裝修時發(fā)現(xiàn)房屋漏水，多次找原告維修，原告維修后還是漏水，現(xiàn)在漏水導(dǎo)致我房屋的損失很嚴重，我要求原告將我房屋外面的防水做好，并賠償我財產(chǎn)損失。

庭審中，為證明其答辯意見，郝某提交了房屋漏水情況的照片。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對郝某的答辯意見予以否認，并認為不屬于其公司賠償責任。經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，郝某所有的房屋位于該樓的頂層，房屋天花板有多處漏水后的水洇痕跡，并有多處墻皮脫裂。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱其對樓房的防水進行過維修，并提交維修記錄為證。經(jīng)法院釋明，郝某堅持要求在本案予以賠償。

法院審理后認為，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對郝某居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方即已形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，郝某已經(jīng)接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)按照規(guī)定的標準履行交納物業(yè)費的義務(wù)，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求郝某交納所欠物業(yè)費的訴訟請求，理由正當充分，法院應(yīng)予支持。依據(jù)雙方當事人的陳述，結(jié)合本院現(xiàn)場勘查情況，郝某的房屋有漏水印跡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖稱其曾對該樓的樓頂防水進行過維修，但并未進一步處理，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)管理義務(wù)過程中存在一定的瑕疵，法院根據(jù)具體情況予以酌減物業(yè)費。但關(guān)于郝某要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并賠償房屋因漏水造成的財產(chǎn)損失一節(jié)，因可能涉及其他權(quán)利義務(wù)主體責任，本案中不宜一并涉及，郝某可另行起訴。

法官說法

在房屋質(zhì)量保修期內(nèi)，房屋共有部分和專有部分，開發(fā)建設(shè)單位對其承擔維修義務(wù)。而保修期外的房屋毀損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同僅負有及時對共有部分進行維修的義務(wù)，或賠償因房屋共有部分維修管理不善造成的業(yè)主損失；對業(yè)主專有部分則沒有維修義務(wù)，應(yīng)由業(yè)主自行維修。本案中房屋樓頂屬于共有部分，依據(jù)雙方陳述，樓頂?shù)姆浪O(shè)施已經(jīng)超過保修期外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期進行維護和修理。而依據(jù)郝某的自述，其自入住后即發(fā)生漏水情況，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)之前，則案件可能存在房屋開發(fā)建設(shè)單位亦存在過錯、需要承擔責任的情況，且郝某財產(chǎn)損失的賠償主體也不限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故無法在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中一并處理。

及時避免損失擴大 怠于履行止損義務(wù) 須自擔部分損失

蔣某是一名銷售皮鞋的個體戶，居住在某市建國北路某小區(qū)，由某物業(yè)管理公司負責小區(qū)的物業(yè)服務(wù)與管理工作。該物業(yè)公司與全體業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理協(xié)議》約定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容為：1.房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理。2.房屋共有設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。

2012年7月16日，蔣某所住樓房單元地下室共用的下水管線發(fā)生漏水情況。18日，物業(yè)公司將漏水的情況通知了蔣某。19日搶修了下水管線。19日，蔣某發(fā)現(xiàn)他存放在地下室內(nèi)的商品皮鞋出現(xiàn)過水現(xiàn)象，一部分皮鞋被泡壞。蔣某以物業(yè)公司未及時通知他，致其財產(chǎn)受損為由，訴至法院，要求物業(yè)公司賠償他的財產(chǎn)損失。

法院審理后認為，公共區(qū)域的散水下沉屬于一種外來因素，該小區(qū)的公共排污管網(wǎng)已過保修期，因散水下沉導(dǎo)致小區(qū)公共排污管道斷裂，引起地下室漏水的責任不是物業(yè)公司日常管理疏忽導(dǎo)致，因此物業(yè)公司對此不應(yīng)該承擔責任。但地下室漏水的情況發(fā)生后，物業(yè)公司則應(yīng)積極履行相應(yīng)義務(wù)，進行力所能及的搶修活動，并及時通知業(yè)主配合物業(yè)公司的合理安排。業(yè)主同時要積極采取措施盡量減少或防止損失的進一步擴大。本案中物業(yè)公司雖積極組織人員排查、維修，有效地防止?jié)B水面積進一步擴大，但其在知道漏水的情況下未及時通知住戶做好相應(yīng)的防范措施，蔣某于18日才知曉地下室漏水的情況，導(dǎo)致?lián)p失擴大。蔣某知道漏水情況后又未及時查看及轉(zhuǎn)移財物，因此應(yīng)負主要責任。法院遂判決該物業(yè)公司賠償蔣某17 170元損失的30%，即5151元。

法官說法

一旦發(fā)現(xiàn)漏水問題，業(yè)主有義務(wù)立即采取必要措施，避免損失的進一步擴大。對于因漏水造成的損失后果，要區(qū)分損失產(chǎn)生的直接原因，造成漏水事故的責任人必然需要承擔賠償責任，但如果業(yè)主有能力采取措施補救，減少損失，而不積極采取措施，造成損失的擴大，那么，對于擴大部分的損失應(yīng)當由業(yè)主自負責任。本案中，蔣某財產(chǎn)損失的責任主體有兩方，物業(yè)公司日常管理疏忽，應(yīng)當承擔賠償責任，而蔣某本人在知道漏水事實后，怠于采取必要措施減少損失的擴大，亦應(yīng)對損失后果承擔相應(yīng)的法律責任。

因共用下水管道堵塞造成反水致?lián)p 責任主體應(yīng)包括全體共用人

夏某系北京市密云區(qū)某小區(qū)一樓住戶，魏某系二樓住戶，李某系三樓住戶。2016年7月，因涉案樓房下水道主管道堵塞問題，夏某聯(lián)系施工人員對下水道主管道進行了改造，支出改造費用3600元。夏某認為該費用應(yīng)由一至六層住戶分擔，現(xiàn)其余樓層住戶均分擔了費用，但與魏某、李某協(xié)商未果，故訴至法院。訴訟過程中，魏某、李某認可下水管道改造的事實，認可改造后未再交納管道疏通費用，但二人均主張夏某改造下水管道之前并未與其協(xié)商，且改造費用過高，而不同意原告的訴訟請求。

法院經(jīng)審理后認為，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。夏某、魏某、李某系鄰居關(guān)系，應(yīng)本著友好協(xié)商、和睦相處的原則處理鄰里糾紛，本案中，雙方當事人系涉案樓房同側(cè)住戶，共同使用下水管道主管道，故該側(cè)各層住戶對下水管道的通暢使用均應(yīng)負有管理義務(wù)。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以認定，管道改造情況屬實，無證據(jù)證明改造費用明顯超出合理范圍，夏某所主張的改造過程及收費依據(jù)，均經(jīng)過居民委員會核實確認，且魏某、李某亦從管道改造中實際受益，故對夏某所墊付的改造共用下水管道費用，應(yīng)予分擔。但亦應(yīng)指出，夏某作為涉案樓房的實際居住人，在改造共用下水管道的過程中，應(yīng)事先征得所有相關(guān)住戶的同意，對改造費用及改造方案亦應(yīng)在相關(guān)住戶協(xié)商一致的基礎(chǔ)上確定并留存書面認可意見或經(jīng)小區(qū)居委會或物業(yè)服務(wù)單位組織進行改造。最終法院判決，由魏某、李某各給付夏某下水管道改造費用600元。

法官說法

本案所涉管道系業(yè)主共用下水主管道，如無特殊情況，其堵塞原因應(yīng)推定系各樓層業(yè)主日常居住、使用過程中所排污水中垃圾堆積所致，故對共用下水管道堵塞之事實，各樓層業(yè)主均應(yīng)承擔一定的責任。本案中，夏某作為住戶之一，為同單元同側(cè)全體住戶利益，自行委托改造管道，并墊付合理費用，故法院對其主張予以支持，但也同時指出，對于涉及全體業(yè)主的事務(wù)，應(yīng)當預(yù)先征詢意見，達成共識后采取具體措施，如仍無法協(xié)商，應(yīng)通過業(yè)主委員會、居民委員會協(xié)商解決，避免日后因此產(chǎn)生不必要的糾紛。

業(yè)主理性維權(quán) 應(yīng)對賠償金額有合理預(yù)期

劉某系北京市密云區(qū)某小區(qū)一樓住戶，馬某系其樓上二樓住戶。

2015年1月12日，劉某發(fā)現(xiàn)家中有漏水情況，隨即向北京某物業(yè)服務(wù)公司報修。經(jīng)查，漏水原因系劉某家衛(wèi)生間排水主管道堵塞，造成馬某衛(wèi)生間地漏反水，污水流至一層，造成劉某房屋及室內(nèi)財產(chǎn)受損。此后，馬某對衛(wèi)生間排水主管道進行疏通。2015年8月26日，劉某再次發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻面滲水，經(jīng)查，漏水原因系馬某房屋衛(wèi)生間馬桶下部彎管處管箍松動，將管箍擰緊后未再發(fā)生漏水。后因賠償事宜協(xié)商未果，劉某將馬某及該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)北京某物業(yè)服務(wù)公司，該小區(qū)開發(fā)企業(yè)北京某置業(yè)有限公司均訴至法院。

案件審理過程中，三被告均認為應(yīng)該將樓上三至五層可能造成管道堵塞的住戶追加為本案被告。經(jīng)法院釋明，劉某表示不同意追加。

關(guān)于損失金額一項，劉某主張三被告賠償其裝修損失42 000元、租房費6000元、搬家費2000元，以上共計50 000元。經(jīng)法庭現(xiàn)場勘查后，法庭建議劉某考慮合理損失金額主張權(quán)利。劉某堅持主張。后經(jīng)鑒定，劉某房屋損失金額為7201元，劉某支付評估費4500元。

法院審理后認為，公民合法的財產(chǎn)權(quán)利受法律保護，損害他人財產(chǎn)的，應(yīng)當恢復(fù)原狀或者賠償損失。被侵權(quán)人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責任。本案中，第一次漏水系劉某房屋衛(wèi)生間排水主管道被雜物堵塞，導(dǎo)致污水反流至樓上并向下滲漏所致，可以推定是由該單元已裝修或入住的住戶不當使用主管道造成，應(yīng)當由使用該管道的各住戶共同承擔法律責任，因劉某明確表示不追加樓上三至五層住戶為本案被告，劉某的表示是其真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，法院予以認可。被告馬某作為201號房屋業(yè)主，對于房屋有管理、維護的責任，因其未能及時發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間反水的情況，致使污水流至一層，造成劉某房屋受損，因此造成的合理經(jīng)濟損失，在二至五層承擔責任的比例范圍內(nèi)，馬某應(yīng)承擔較大比例的賠償責任。另查，劉某家中主管道上安裝有鋼釘，在使用過程中可能會造成管道的堵塞，故劉某亦應(yīng)對主管道堵塞造成的損失承擔一定的責任。第二次漏水系馬某衛(wèi)生間馬桶下部彎管處管箍松動所致，該部位屬于馬某自用設(shè)施，應(yīng)由馬某承擔管理、維護、維修義務(wù)，故對該部位漏水給劉某造成的損失，馬某應(yīng)承擔賠償責任。北京某物業(yè)服務(wù)公司作為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，已經(jīng)履行了管理、維護義務(wù)，不應(yīng)承擔賠償責任。劉某要求北京某置業(yè)有限公司承擔賠償責任缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予認可。最終，法院判決由馬某賠償劉某財產(chǎn)損失3250元，鑒定費由劉某自負2782元，由馬某支付1718元。

法官說法

在漏水引發(fā)的財產(chǎn)損害賠償案件中，法院對受損業(yè)主所主張賠償?shù)囊蚵┧斐傻闹苯迂敭a(chǎn)損失予以支持，對因漏水造成的間接合理經(jīng)濟損失亦予以考慮，例如涉案房屋因漏水問題不具備居住條件，需另行租房居住的合理期間的租賃費用。但亦提醒受損業(yè)主，要有合理心理預(yù)期，明顯超出合理限度范圍主張賠償數(shù)額，一是難以得到法院支持，最終對裁判結(jié)果會有心理落差；二是可能產(chǎn)生不必要的損失，如本案的鑒定費用；三是亦不利于鄰里和睦相處。

法官提示

綜合上述案例分析，針對房屋漏水糾紛中業(yè)主維權(quán)問題，向業(yè)主提示如下注意事項：

一是及時查找漏水原因，明確責任主體，為后續(xù)問題的解決奠定基礎(chǔ)。

二是及時采取止損措施，避免損失擴大，對于怠于履行止損義務(wù)所產(chǎn)生的擴大損失，業(yè)主亦應(yīng)擔責。

三是注意保全留存證據(jù)，有理有據(jù)解決爭議。

四是糾紛解決調(diào)解優(yōu)先，以和為貴避免矛盾激化，糾紛的解決有多種方式，自行協(xié)商是成本最小的一種方式，而訴訟是成本最高的一種糾紛解決方式，考慮漏水問題多涉及鄰里關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，故更宜調(diào)解解決。