財(cái)政赤字、土地財(cái)政與房?jī)r(jià)的關(guān)系研究

本文選取2002～2015年277個(gè)地級(jí)市的面板數(shù)據(jù)，采用非線性模型，對(duì)財(cái)政赤字、“土地財(cái)政”與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行研究，通過財(cái)政赤字這一轉(zhuǎn)換變量，關(guān)注財(cái)政赤字、“土地財(cái)政”與房?jī)r(jià)之間的內(nèi)在聯(lián)系，以期對(duì)三者之間的內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行更加深入的認(rèn)識(shí)和揭示。

理論模型及研究假設(shè)

借鑒Wu（2015）的理論框架，建立一個(gè)涵蓋房屋所有者、房屋開發(fā)者、地方政府在內(nèi)的理論框架，其三者在土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)相互作用，以確定均衡的房?jī)r(jià)和地價(jià)。其中，在住房市場(chǎng)上，均衡的房?jī)r(jià)是由住房的所有者和房屋開發(fā)者對(duì)房屋的需求和供給決定的；在土地市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)者對(duì)土地的需求和地方政府對(duì)土地的壟斷供給決定了均衡的地價(jià)。該模型暗含上升的收入和人口會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)上升的假設(shè)。

通過對(duì)三者關(guān)系方程的構(gòu)造及推導(dǎo)，我們可以得出地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用是毋庸置疑的，財(cái)政赤字對(duì)“土地財(cái)政”總體規(guī)模起到促進(jìn)作用，但對(duì)于“土地財(cái)政”對(duì)房?jī)r(jià)的影響，由理論框架我們無法得知該導(dǎo)數(shù)的符號(hào)。因此“土地財(cái)政”對(duì)房?jī)r(jià)可能存在正向、負(fù)向或不存在影響。若我們將土地出讓收入看作一種稅收，則在房屋買賣環(huán)節(jié)，該稅收會(huì)被轉(zhuǎn)嫁至購房者，則土地出讓收入與房?jī)r(jià)必然為正向關(guān)系。而站在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來看，政府通過市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)讓土地是必然的選擇，房?jī)r(jià)是由供需關(guān)系決定的，與政府賣地行為并無直接關(guān)系，故“土地財(cái)政”與房?jī)r(jià)之間可能不存在必然聯(lián)系。另一面，當(dāng)政府加大“土地財(cái)政”規(guī)模時(shí)，其資金充裕，有實(shí)力增加保障性住房的數(shù)量，這種方式也會(huì)抑制了房?jī)r(jià)的上漲。因此從理論上來說，“土地財(cái)政”規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)存在的影響是不確定的。但參考大多數(shù)學(xué)者的研究結(jié)果和基于房?jī)r(jià)與“土地財(cái)政”規(guī)模之間數(shù)據(jù)關(guān)系，我們認(rèn)為，“土地財(cái)政”促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲的可能性更大。因此，本文提出假設(shè)一：“土地財(cái)政”規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)存在正向影響。

由于土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能不是完全線性關(guān)系，或者由于財(cái)政赤字的影響，使其在不同財(cái)政赤字水平下，“土地財(cái)政”對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度表現(xiàn)出不同的水平。據(jù)此我們提出假設(shè)二：財(cái)政赤字水平不同的地區(qū)，地方政府“土地財(cái)政”規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不同的。

實(shí)證模型與變量選取

（一）模型設(shè)定

本文在建立普通面板回歸模型的基礎(chǔ)上，設(shè)定面板門限回歸模型，對(duì)房?jī)r(jià)問題進(jìn)行考察。普通面板回歸模型設(shè)定如下：

其中，y為被解釋變量，代表房?jī)r(jià)變動(dòng)；def為反映各地區(qū)財(cái)政赤字水平的變量，fee反映土地出讓金額水平，x代表其余的控制變量，ε代表均值為0、方差為1的獨(dú)立同分布的隨機(jī)誤差項(xiàng)。單一門限的面板門限模型設(shè)定如下：

其中，y代表房?jī)r(jià)變動(dòng)；def為反映各地區(qū)財(cái)政赤字水平，且其為所選擇的門限不變量；I(.)為示性函數(shù)，括號(hào)里的條件滿足時(shí)，示性函數(shù)為1，不滿足時(shí)為0；fee反映土地出讓金額水平；x代表其余的控制變量；ε代表均值為0、方差為1的獨(dú)立同分布的隨機(jī)誤差項(xiàng)。

在現(xiàn)實(shí)情況中，財(cái)政赤字作為門限變量時(shí)，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響不一定表現(xiàn)為“單門限效應(yīng)”，當(dāng)存在兩個(gè)門限時(shí)，其形式如下：

（二）變量選取

對(duì)于財(cái)政赤字，采用各地區(qū)財(cái)政預(yù)算赤字與該地區(qū)GDP的比重來表示財(cái)政赤字規(guī)模。土地財(cái)政采用人均土地出讓金對(duì)數(shù)值衡量。將人均GDP、職工的平均工資納入控制變量，來控制經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響；人口密度指標(biāo)來控制商品房需求；采用城市建設(shè)用地來控制城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響；對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響采用第二、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重來控制；人均道路鋪裝面積來反映城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量，以控制地方公共設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

（三）數(shù)據(jù)來源及處理

本文采用我國277個(gè)地級(jí)市2002～2015的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。數(shù)據(jù)來自wind數(shù)據(jù)庫、2003～2016《中國區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒》、2003～2016《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、2003～2016《中國國土資源年鑒》。

在研究時(shí)，為排除大中城市給研究樣本帶來的影響，采用包含35個(gè)大中城市的277個(gè)地級(jí)市數(shù)據(jù)樣本以及剔除35個(gè)大中城市的242個(gè)地級(jí)市數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行對(duì)比分析。

實(shí)證結(jié)果及分析

（一）面板模型回歸結(jié)果

為驗(yàn)證土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的影響，本文首先基于普通面板數(shù)據(jù)模型，將房?jī)r(jià)變量作為因變量，人均土地出讓金對(duì)數(shù)值和財(cái)政赤字規(guī)模作為主要解釋變量進(jìn)行對(duì)比分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，對(duì)于277個(gè)地級(jí)市樣本的回歸結(jié)果，當(dāng)不考慮財(cái)政赤字規(guī)模變量時(shí)，人均土地出讓收入每增加1%，房?jī)r(jià)增加0.0508%?？刂谱兞繉?duì)房?jī)r(jià)均存在正向影響。對(duì)比來看加入財(cái)政赤字后，人均土地出讓收入每增加1%，房?jī)r(jià)增加0.0409%。新加入的財(cái)政赤字規(guī)模每增加1%，房?jī)r(jià)上漲0.497%，影響顯著。加入的控制變量對(duì)房?jī)r(jià)也均為正向影響。剔除35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)后，結(jié)果與未剔除前基本一致。

總體來看，在兩個(gè)樣本量的實(shí)證檢驗(yàn)中，無論是否存在財(cái)政赤字變量，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響都是正向顯著的，故假設(shè)一成立。財(cái)政赤字與土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)均有正向影響，且加入財(cái)政赤字變量后，土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響均略有下降。從本文的理論模型中我們知道，財(cái)政赤字對(duì)土地財(cái)政規(guī)模具有正向促進(jìn)作用，因此土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響必然受到不同財(cái)政赤字水平的干擾，財(cái)政赤字與土地財(cái)政規(guī)模之間的關(guān)系很可能影響了土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的作用。因此，有必要利用門限面板回歸模型，將財(cái)政赤字變量作為門限變量，進(jìn)一步探討土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

（二）門限面板模型回歸結(jié)果

本文選取財(cái)政赤字規(guī)模作為門限變量，土地財(cái)政規(guī)模為主要解釋變量，人均GDP對(duì)數(shù)值、人口密度、職工平均工資對(duì)數(shù)值、城市建設(shè)用地、人均道路鋪裝面積為控制變量。對(duì)不同樣本量的數(shù)據(jù)樣本均在控制變量中依次加入第三產(chǎn)業(yè)占比變量、第二產(chǎn)業(yè)占比變量。通過此種方式一來可以驗(yàn)證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)模型的影響，再者也可以作為模型的穩(wěn)健性檢驗(yàn)。

在進(jìn)行門限面板回歸之前，首先需要對(duì)樣本數(shù)據(jù)的門限效應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)無論是277個(gè)樣本量還是242個(gè)樣本量，均適合兩門限值變量模型。在對(duì)模型正確設(shè)定后，本文采用STATA 12.0軟件對(duì)以財(cái)政赤字水平為門限變量的兩門限面板模型進(jìn)行求解。具體結(jié)果如下：

表1 面板門限回歸模型結(jié)果

表1為面板門限回歸的結(jié)果。（1）、（2）、（3）列結(jié)果為包含35個(gè)大中城市的272個(gè)城市樣本回歸結(jié)果，（4）、（5）、（6）為剔除35個(gè)大中城市后242個(gè)城市樣本回歸結(jié)果。其中，（1）、（4）列不包含第二、第三產(chǎn)業(yè)占比變量，（2）、（5）列在（1）、（4）列的基礎(chǔ)上，加入第三產(chǎn)業(yè)占比變量，（3）、（6）列為在（2）、（5）列的基礎(chǔ)上繼續(xù)加入第二產(chǎn)業(yè)占比變量的回歸結(jié)果。

就模型中的控制變量而言，均為顯著的正向影響，符合預(yù)期。對(duì)于第（1）列回歸結(jié)果，可以看到門限值分別為0.0402和0.1429。兩個(gè)門限值將土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響分為三個(gè)階段。在這三個(gè)階段，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)分別為0.0471、0.0538、0.0614，即隨著財(cái)政赤字水平不斷的提高，各地區(qū)土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度也隨之不斷加強(qiáng)。財(cái)政赤字水平越高，政府為彌補(bǔ)財(cái)政赤字而“經(jīng)營(yíng)城市”的沖動(dòng)越強(qiáng)烈，則通過“土地財(cái)政”刺激房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就越強(qiáng)。

再看第（2）、（3）列的回歸結(jié)果。新加入的第二、第三產(chǎn)業(yè)占比變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正向，這與普通面板回歸的結(jié)果相吻合。而門限值并沒有因新控制變量的加入而發(fā)生變化。各個(gè)階段土地財(cái)政規(guī)模系數(shù)有十分微小的變化，這表明模型結(jié)果是穩(wěn)健的。剔除35個(gè)大中城市后的242個(gè)地級(jí)市樣本的回歸結(jié)果有細(xì)微的波動(dòng)，表明模型的結(jié)果是穩(wěn)健的。

（四）結(jié)果分析

兩模型結(jié)果均顯示，土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的影響。且通過面板門限模型發(fā)現(xiàn)，不同的財(cái)政赤字水平地區(qū)，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度是不同的。隨著財(cái)政赤字水平的不斷提高，土地財(cái)政規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響也在不斷提高。這說明土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)不僅有直接的正向影響，且該正向影響還受到財(cái)政赤字水平的影響。財(cái)政赤字水平越高，地方政府通過“土地財(cái)政”刺激房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就越強(qiáng)。

此外，在面板門限回歸的結(jié)果中我們還發(fā)現(xiàn)，剔除35個(gè)大中城市后242個(gè)地級(jí)市數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行模型求解所得到的結(jié)果與277個(gè)地級(jí)市數(shù)據(jù)樣本的結(jié)果是有差異的，剔除35個(gè)大中城市樣本后的土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響明顯均高于277樣本中各階段土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響。35個(gè)大中城市中絕大部分都位于低財(cái)政赤字水平地區(qū)，只有三個(gè)城市位于中等財(cái)政赤字水平地區(qū)。35個(gè)大中城市的判斷標(biāo)準(zhǔn)是源于城市的人口數(shù)量及城建規(guī)模達(dá)到一定量級(jí)。在人口眾多、城建發(fā)達(dá)的城市一般其企業(yè)眾多，經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)，這些城市財(cái)政來源更為多元化，赤字水平也較低，對(duì)土地財(cái)政的依賴程度沒有經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市那么強(qiáng)烈，故當(dāng)樣本中存在35個(gè)大中城市時(shí)，必然會(huì)拉低總體樣本土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響水平，且對(duì)門限值得選擇造成影響。

政策建議

本文的研究表明，分稅制引發(fā)的財(cái)政赤字，促使地方政府對(duì)土地財(cái)政產(chǎn)生依賴，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升；且財(cái)政赤字越大的地區(qū)，土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用越強(qiáng)。由于土地資源的不可再生性，地方政府依靠土地財(cái)政并非一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)，且這種方式對(duì)房?jī)r(jià)的推升也不利于整個(gè)社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。為此，本文提出以下改革建議：

1.深化分稅制財(cái)政體制改革

從根本上解決“以地生財(cái)”的財(cái)政模式，引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理波動(dòng)，需按照權(quán)責(zé)對(duì)等的原則對(duì)財(cái)政體制進(jìn)行深化改革，尤其是針對(duì)我國地方政府長(zhǎng)期財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配問題，應(yīng)賦予地方更多財(cái)政自主權(quán)。首先，以法律形式確認(rèn)中央與地方政府的財(cái)政責(zé)任。其次，應(yīng)逐步將重要事權(quán)上移、財(cái)權(quán)下移。再次，應(yīng)提高地方政府在共享稅中的分享比例，擴(kuò)充地方財(cái)政來源，緩解地方的財(cái)政壓力。最后，盡快健全地方稅體系。

2.完善土地出讓金的預(yù)算監(jiān)督管理

土地出讓金預(yù)算管理的薄弱使地方政府在使用土地出讓收入時(shí)具有較大的自由裁量權(quán)。由于土地出讓金的收支管理內(nèi)容復(fù)雜，缺乏統(tǒng)一的制度規(guī)范及管理體系，因此政府應(yīng)著手在這些方面進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)范，并加強(qiáng)對(duì)財(cái)政收支管理的監(jiān)督，從重、從嚴(yán)對(duì)收支管理中的違規(guī)行為進(jìn)行處理，提高違規(guī)成本。同時(shí)，應(yīng)對(duì)所進(jìn)行的每一塊土地設(shè)立專門的財(cái)務(wù)檔案管理，加強(qiáng)國土部門與財(cái)政部門的協(xié)作能力。

3.加大中央對(duì)土地收入的分享比例

為了遏制地方政府為追求當(dāng)期土地出讓收入最大化的行為，應(yīng)當(dāng)考慮提高中央政府在土地出讓收入中的分成比例。由于現(xiàn)階段地方政府依賴土地相關(guān)收入的情況嚴(yán)重，為保證提高分成比例后地方財(cái)力不受到較大沖擊，應(yīng)結(jié)合財(cái)政體制改革的配套措施，提高地方稅收分享比例、開征新稅源等。使得在中央分成增加后，地方既有財(cái)力能夠保持穩(wěn)定。

4.調(diào)整當(dāng)前土地供應(yīng)方式

政府未來或?qū)⒉辉賶艛嗑幼∮玫氐墓?yīng)。這種供地方式的改革將打破政府壟斷供地的現(xiàn)狀，再配合對(duì)政府其他來源收入的供應(yīng)以及轉(zhuǎn)移支付制度的完善，對(duì)破解土地財(cái)政難題，緩解房?jī)r(jià)問題或有良好的作用。近期來看，推動(dòng)此項(xiàng)改革的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)加緊出臺(tái)細(xì)致的實(shí)施政策，如規(guī)定何種類型的企業(yè)可以進(jìn)行用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，性質(zhì)轉(zhuǎn)變時(shí)是否需要補(bǔ)繳土地出讓金，企業(yè)如何定價(jià)自有用地建造的房屋等。