房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目盡職調(diào)查研究

葉雅瑜

（天譽(yù)置業(yè)（控股）有限公司，廣東 廣州 510000）

盡職調(diào)查亦譯“審慎調(diào)查”?？梢?jiàn)審慎原則對(duì)于盡職調(diào)查的重要性。盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)要盡可能詳盡而深入地獲取能夠客觀反映目標(biāo)公司真實(shí)情況的信息。對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)和負(fù)債情況、經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況、法律關(guān)系以及目標(biāo)企業(yè)所面臨的機(jī)會(huì)與潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的一系列調(diào)查。調(diào)查過(guò)程中通常利用管理、財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)家資源，形成獨(dú)立觀點(diǎn)，用以評(píng)價(jià)購(gòu)并優(yōu)劣，作為管理層決策支持。調(diào)查不僅限于審查歷史的財(cái)務(wù)狀況，更著重于協(xié)助并購(gòu)方合理地預(yù)期未來(lái)，也發(fā)生于風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)公開(kāi)上市前期工作中。房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查是規(guī)避并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。

一、盡職調(diào)查的相關(guān)概述

盡職調(diào)查不僅限于審查歷史的財(cái)務(wù)狀況，更著重于協(xié)助并購(gòu)方合理地預(yù)期未來(lái)，也發(fā)生于風(fēng)險(xiǎn)投資和企業(yè)公開(kāi)上市前期工作中。盡職調(diào)查的目的是判明潛在的致命缺陷和它們對(duì)收購(gòu)及預(yù)期投資收益的可能的影響。盡職調(diào)查的范圍主要可以分為業(yè)務(wù)盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查和法律盡職調(diào)查大三部分。

二、盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

作為財(cái)務(wù)人員主要針對(duì)以下幾個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目可行性展開(kāi)調(diào)查：

（一）連續(xù)三年及最近一期的審計(jì)財(cái)務(wù)資料

其一，資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；其二，前三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度的審計(jì)報(bào)告；其三，明細(xì)科目余額表。

查看連續(xù)三年及最近一期的報(bào)表有沒(méi)重大變化，科目余額表、明細(xì)賬中金額較大的科目要特別留意，有疑問(wèn)的要查看原始單據(jù)并要求對(duì)方公司財(cái)務(wù)人員解答。

（二）貸款及融資

主要關(guān)注的是短期借款、長(zhǎng)期借款科目。通過(guò)人民銀行系統(tǒng)查詢(xún)，看是否有金融機(jī)構(gòu)借款及擔(dān)保情況。如有則要求提供借款合同及擔(dān)保合同核對(duì)。民間借貸一般很難在賬上直接發(fā)現(xiàn)，可以通過(guò)其他應(yīng)收款及其他應(yīng)付款科目，對(duì)一些金額較大去向不明的款項(xiàng)，要求對(duì)方財(cái)務(wù)人員解答。并且要求對(duì)方公司承諾除賬上反映的借款外，沒(méi)有其他借款及對(duì)外擔(dān)保（該部分主要由法務(wù)部調(diào)查）。

（三）稅務(wù)

主要關(guān)注小稅種（例如：印花稅），每月核定申報(bào)的稅種一般不會(huì)漏報(bào)。要求對(duì)方公司提供最近一年的納稅申報(bào)表及稅種核對(duì)表。

（四）其他

要求提供現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表及企業(yè)銀行對(duì)賬單。如果當(dāng)期貨幣資金里的現(xiàn)金數(shù)額過(guò)大，建議現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金。同時(shí)，可以通過(guò)與被調(diào)查公司財(cái)務(wù)人員行政人員“聊天”，了解公司的基本情況，公司管理框架，財(cái)務(wù)人員情況，工資福利等。在做房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查時(shí)，這些項(xiàng)目基本上都有個(gè)通病，要么資金鏈緊缺斷裂，要么就是項(xiàng)目地塊問(wèn)題。

三、具體案例分析

目標(biāo)公司成立于1998年（財(cái)政局下屬企業(yè)控股），公司歷經(jīng)多次變更（包括：公司股東、實(shí)收資本、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)期限、法定代表人、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)范圍）。2007年西安A公司進(jìn)入占比74.08%（實(shí)際控制人是西安財(cái)政局），2013年通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓—廣州A公司6670萬(wàn)占66.67%；北京B公司3330萬(wàn)占33.33%，項(xiàng)目公司實(shí)收資本1億元。

通過(guò)查閱檔案，目標(biāo)公司開(kāi)業(yè)至今沒(méi)有做過(guò)《所得稅匯算清繳報(bào)告》，2013年開(kāi)始再?zèng)]做過(guò)年度《審計(jì)報(bào)告》（最后一期的審計(jì)報(bào)告是2012年）。目標(biāo)公司至今還是手工做賬。進(jìn)一步查看賬務(wù)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)其資產(chǎn)負(fù)債情況如表1所示。

表1 資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表 單位：萬(wàn)元

結(jié)合上表，通過(guò)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)：

其一，資產(chǎn)情況。公司無(wú)效資產(chǎn)9,699萬(wàn)元，具體包括：貨幣資金376萬(wàn)元，其中現(xiàn)金343萬(wàn)（庫(kù)存現(xiàn)金明顯不合理，現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)表賬實(shí)不符，存在“白條抵庫(kù)”的現(xiàn)象）；其他應(yīng)收款6000萬(wàn)股東往來(lái)款（實(shí)質(zhì)是代股東向銀行借款）；長(zhǎng)期待攤費(fèi)用3356萬(wàn)（開(kāi)辦費(fèi)用，項(xiàng)目公司解釋待有收入后再結(jié)轉(zhuǎn)）。

其二，債務(wù)情況。截止2018年6月，賬面有1.05億元短期借款（1年期）。其中6000萬(wàn)元是代股東借款，銀行放款后已經(jīng)轉(zhuǎn)到股東賬戶(hù)上，賬務(wù)處理掛在其他應(yīng)收款。項(xiàng)目公司沒(méi)有其他民間借貸及擔(dān)保情況。但由于未能提供人民銀行征信報(bào)告，無(wú)法判斷是否存在其他借款及擔(dān)保情況。另外項(xiàng)目公司在2017年9月與銀行有合同糾紛，法院裁定凍結(jié)資金2200萬(wàn)元，本案項(xiàng)目公司為擔(dān)保人，該案于2017年12月解除凍結(jié)。

如今太多的古村落已失去了這些，就連日常生活場(chǎng)景也是可疑的。在那樣的村落里，一切都像電影布景那樣正確，妥當(dāng)，卻不能讓人信服，從內(nèi)心生出家園的親切感。你明確地知道，置身的地方不過(guò)是一個(gè)景區(qū)，而你的到來(lái)不過(guò)是扮演游客。

其三，稅務(wù)情況。包括以下兩個(gè)方面：需補(bǔ)交5萬(wàn)元印花稅。由于項(xiàng)目一直沒(méi)有開(kāi)展工作，項(xiàng)目公司的主辦會(huì)計(jì)是兼職的。現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，該公司有多次被稅務(wù)局罰款的記錄（申報(bào)逾期）。通過(guò)查看應(yīng)交稅金科目，沒(méi)有看到繳納印花稅的記錄，目標(biāo)公司2013年實(shí)收資本1億元已全額到賬，并出具了《驗(yàn)資報(bào)告》原件。了解后項(xiàng)目公司確實(shí)沒(méi)有按實(shí)收資本金額交納印花稅，按照現(xiàn)行稅率，1億元實(shí)收資本需繳納5萬(wàn)元印花稅。

借款利息成本在所得稅匯算清繳時(shí)，有被剔除的風(fēng)險(xiǎn)。短期借款中有6000萬(wàn)元是代股東借款，列支在財(cái)務(wù)費(fèi)用中，由于銀行借款并非企業(yè)自身所用，在企業(yè)所得稅匯繳時(shí)，有不能列支的風(fēng)險(xiǎn)。

其四，項(xiàng)目地塊情況。地塊是2008年前取得的，按常規(guī)判斷，有被認(rèn)定為閑置土地的風(fēng)險(xiǎn)。地塊之前存在非地情況且沒(méi)有明確解釋。兩塊地之間存在沒(méi)有確權(quán)的一小塊地。

其五，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備用地。一級(jí)開(kāi)發(fā)的兩塊儲(chǔ)備用地，完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后是要通過(guò)公開(kāi)方式競(jìng)拍出讓?zhuān)?xiàng)目公司是否拍得，也有較大的不確定性。

其六，實(shí)際發(fā)放工資的人數(shù)與購(gòu)買(mǎi)社保的人數(shù)不一，有發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)。

在這一項(xiàng)目盡職調(diào)查工作中，財(cái)務(wù)人員通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表、明細(xì)賬、科目余額表等關(guān)注到幾個(gè)異常科目：庫(kù)存現(xiàn)金明顯不合理；其他應(yīng)收其他應(yīng)付金額過(guò)大，且沒(méi)有合理用途；短期借款中借款動(dòng)機(jī)不明，資金流向不合理。財(cái)務(wù)應(yīng)將在盡調(diào)工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，如實(shí)的反映在報(bào)告中，將風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一一列明給投資人，為投資人決策做好財(cái)務(wù)依據(jù)。

四、項(xiàng)目盡職調(diào)查注意事項(xiàng)

其一，土地出讓合同、土地出讓金發(fā)票及契稅是否齊全。土地出讓金是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的成本之一，涉及以后土地增值稅清算工作，要求提供原件核實(shí)金額。

其二，合同臺(tái)賬，特別是重大交易合同需要提供合同原件核對(duì)。重點(diǎn)關(guān)注合同付款情況，合同執(zhí)行情況合同未付款有多少。

其三，歷史上及正在進(jìn)行的重大訴訟。正在進(jìn)行的訴訟有可能會(huì)形成或有負(fù)責(zé)，在盡調(diào)報(bào)告中也要詳細(xì)披露。

其四，固定資產(chǎn)核查。包括大額固定資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件（房產(chǎn)證、車(chē)輛行駛證等）；固定資產(chǎn)原值的取得的發(fā)票及入賬依據(jù)；固定資產(chǎn)的折舊政策以及固定資產(chǎn)的抵押情況。

其五，關(guān)注公司對(duì)外投資情況。主要是公司累計(jì)投資額占公司凈資產(chǎn)的比例；公司的控股子公司、參股公司、合營(yíng)企業(yè)情況以及公司在這些公司的投資數(shù)額、所占比例、是否具有實(shí)際控制權(quán)、采用哪種核算方式（權(quán)益法或者成本法）。

其六，無(wú)形資產(chǎn)核查。包括土地使用權(quán)的取得時(shí)間、可使用年限、取得的代價(jià)；商標(biāo)使用權(quán)的注冊(cè)文件、授權(quán)使用協(xié)議、可使用年限；專(zhuān)利使用權(quán)的專(zhuān)利證書(shū)、有效年限以及其它知識(shí)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明文件。

房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)工作除了注意以上要點(diǎn)，還需關(guān)注各地政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控“風(fēng)向”。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，但同時(shí)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，投機(jī)炒房泛濫等問(wèn)題層出不窮，政府為了遏制房?jī)r(jià)非理性過(guò)快上漲，各地紛紛出臺(tái)調(diào)控措施。這些措施直接影響購(gòu)房人的購(gòu)房資格以及可購(gòu)房套數(shù)，從而影響開(kāi)發(fā)商的“去化率”并加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金投入成本。例如：2017年?？谑姓雠_(tái)地方政府調(diào)控政策：提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)比例。產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目銷(xiāo)售比例不得高于項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積的10%，其余90%必須用于自持經(jīng)營(yíng)使用。該政策直接影響到項(xiàng)目投入資金快速變現(xiàn)能力，使自持物業(yè)成本加重。在盡職調(diào)查中必須列明政策性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響。

綜上所述，盡職調(diào)查的目的是使買(mǎi)方盡可能地發(fā)現(xiàn)有關(guān)他們要購(gòu)買(mǎi)的股份或資產(chǎn)的全部情況。從買(mǎi)方的角度來(lái)說(shuō)，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)買(mǎi)方和他們的融資者來(lái)說(shuō)，并購(gòu)本身存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，諸如，目標(biāo)公司過(guò)去財(cái)務(wù)賬冊(cè)的準(zhǔn)確性；并購(gòu)以后目標(biāo)公司的主要員工、供應(yīng)商和顧客是否會(huì)繼續(xù)留下來(lái)；是否存在任何可能導(dǎo)致目標(biāo)公司運(yùn)營(yíng)或財(cái)務(wù)運(yùn)作分崩離析的任何義務(wù)。因而，買(mǎi)方有必要通過(guò)實(shí)施盡職調(diào)查來(lái)補(bǔ)救買(mǎi)賣(mài)雙方在信息獲知上的不平衡。一旦通過(guò)盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方便可以就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和義務(wù)應(yīng)由哪方承擔(dān)進(jìn)行談判，同時(shí)買(mǎi)方可以決定在何種條件下繼續(xù)進(jìn)行收購(gòu)活動(dòng)。