房地產(chǎn)行業(yè)在成本管理中存在的問題及對策

張昊

一個高的管理水平對一個企業(yè)很重要，而成本控制的是好是壞影響著一個企業(yè)的成本管理質(zhì)量的高低，一個企業(yè)是否盈利關(guān)鍵看成本控制的好壞，所以每個企業(yè)都應(yīng)該不斷提高成本管理的水平。本文將房地產(chǎn)行業(yè)作為研究對象，通過分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在成本管理中存在的問題，然后從影響成本的多方面進行原因剖析，最后針對房地產(chǎn)行業(yè)主要成本問題提出相應(yīng)的措施，幫助企業(yè)獲得更多的利潤。

一、成本管理相關(guān)理論概述

（一）成本管理的特點

成本管理初始目標是降低成本最終使企業(yè)處于有利地位。合理減少成本是成本管理的重要組成部分，但從成本管理的發(fā)展歷史中可以看出，通過控制成本會使成本減少導致產(chǎn)品的質(zhì)量也會出現(xiàn)問題，這種方法是不合理的。在現(xiàn)如今經(jīng)濟的發(fā)展進程中，通過限制成本不止想要使成本減少，更重要的是想要讓企業(yè)在迅猛的市場中站穩(wěn)腳跟。

（二）成本管理的目標

成本管理主要是為企業(yè)的運營服務(wù)，它主要是為企業(yè)相關(guān)利益者提供各項信息和決策，最終達成控制成本，通過成本控制使成本管理不斷優(yōu)化。與此同時，在達到產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的條件下得到成本控制最低化是成本控制的一項最重要的內(nèi)容，在生產(chǎn)產(chǎn)品的每個步驟都對成本進行有效控制，使各項成本都盡可能下降到最大限度。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的問題

（一）沒有掌握好決策階段的成本

決策階段在房地產(chǎn)業(yè)的成本控制中有著不可忽視的作用，在這個階段產(chǎn)生的各項成本費用對整個活動的成本控制都有著密不可分的聯(lián)系。項目的策劃書對整個投資過程都有指導作用，它將直接影響整個經(jīng)營生產(chǎn)活動。因為很多來我國房地產(chǎn)一直是賣方處于有利地位的市場狀況，樓市火爆現(xiàn)象一直存在，因而在決策階段的成本控制沒有引起房地產(chǎn)商的高度重視，他們寧愿花很多錢去蓋房，買房，而一點也不重視前期的策劃，從現(xiàn)金流量表可以看出房地產(chǎn)行業(yè)對房地產(chǎn)建設(shè)投資時投入了很多現(xiàn)金，使現(xiàn)金流出量大于現(xiàn)金流入量，要讓前期收集的材料有廣泛性和代表性，規(guī)范分析計算過程，邏輯推理要嚴密謹慎，選擇合理可靠的指標，計算結(jié)果要盡可能準確可靠等。不然，會在無形之中損失大量的資金。

（二）不關(guān)注規(guī)劃和管理，致使成本增大

房地產(chǎn)行業(yè)對計劃所起的重要作用認識不夠全面。計劃包括制定長遠的計劃、制定整個年度的計劃和制定作業(yè)計劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)對長期發(fā)展計劃的制定和實施不夠重視。從資產(chǎn)負債表中可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)存在好多的存貨以及存在大量的貨幣資金從資產(chǎn)負債表中可以看出，充分表明房地產(chǎn)行業(yè)對于成本管理的活動效能低，促使好多閑置的資源都沒有得到有效的利用，存貨以及貨幣資金沒有充分利用、設(shè)備的使用效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲備量不夠、資源浪費等，由于沒有制定長期計劃將這些閑置的資源進行投資，最終導致成本失控。

（三）沒有全面了解合作廠商

在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)必須與施工、設(shè)計、材料供應(yīng)等各式各樣的廠商產(chǎn)生合作，特別是多個項目開發(fā)，大多數(shù)時候，一個企業(yè)和不同的廠商多次進行合作，簽訂一系列的合同，因此在合作前應(yīng)該摸清合作廠商的底細，對他們的資金，信用等等狀況都要進行合理評估，對合作廠商的能力進行一個全面考察，房地產(chǎn)行業(yè)存在許多應(yīng)收款項在財務(wù)報表中可看出，欠缺對合作廠商的有效跟蹤管理，最終導致許多應(yīng)收款項難以收回，增加相應(yīng)的壞賬成本。

（四）企業(yè)對于成本管理缺乏新理念

在成本管理方面房地產(chǎn)行業(yè)的理解并不精確。在近期的發(fā)展過程中，企業(yè)只關(guān)注生產(chǎn)過程中發(fā)生的成本，而忘記了其他方面的支出。而在現(xiàn)實生活中，我們認識的成本控制不止是在生產(chǎn)過程中控制，還需要在其他方面也要對成本進行控制，這樣才能讓企業(yè)擁有更多的資金投入到其他領(lǐng)域，讓資本不斷增加。只有通過加強成本控制，降低企業(yè)成本，才可以讓企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中有更長遠的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理解決對策

（一）加大決策階段的成本管理力度

首先，項目決策前應(yīng)該準備好各項基礎(chǔ)資料，包括收集，查詢，整合資料等，保證信息的準確無誤，除此之外，在進行項目發(fā)展前，華遠公司應(yīng)該提前對市場進行調(diào)研，對調(diào)研取得的各項數(shù)據(jù)進行分析整合，然后依據(jù)市場行情，確定項目的具體開展，包括項目的規(guī)模以及標準，做好前期的準備工作，制定多個備選方案，從中選取最優(yōu)方案。

（二）重視項目先期預測，加強投資決策的科學性

房地產(chǎn)投資控制的重要環(huán)節(jié)是設(shè)計環(huán)節(jié)，尤其是在初步設(shè)計階段。因為在最先開始設(shè)計的時候，建筑物的結(jié)構(gòu)模型、對于外觀的設(shè)計及裝修的標準等都已經(jīng)設(shè)計成型了。因此，在開始進行投資估算設(shè)計環(huán)節(jié)是非常重要的。房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)計時候應(yīng)該對額度進行限制，對設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容都要進行詳細的分析考量和計算。把施工中可能遇到的各種狀況都要提前考慮進去，制定合理的項目計劃和投資計劃，在保證質(zhì)量的同時節(jié)約相應(yīng)的成本。

（三）加強內(nèi)部管理以及全面了解廠商

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該按照專業(yè)分工部門負責人應(yīng)該對每個事件的決策前做出相應(yīng)的評估，交到上級主管審核，然后交給報審計、稽查部門進行備案;對玩忽職守和無所作為的管理人員要進行責任追查，制定相應(yīng)的信用標準，對合作廠商的拒付風險做出正確判斷，對其信用品質(zhì)、償付能力、資本、抵押品、資產(chǎn)規(guī)模、負債結(jié)構(gòu)、經(jīng)營情況等各方面的資信程度都要進行全面調(diào)查分析。（作者單位：西安財經(jīng)大學行知學院）