淺析產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

黃洋

[摘 要] 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格整體上漲速度很快。大部分學(xué)者從需求與供給的維度來(lái)研究房地產(chǎn)價(jià)格變化，但也有一部分學(xué)者將視角延伸至房?jī)r(jià)變化背后的產(chǎn)業(yè)因素。文章主要研究產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，分別從人口數(shù)量提升、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存款增加、房地產(chǎn)投資額增加、公共服務(wù)的完善五個(gè)方面進(jìn)行分析，最后得出產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)具有正向的影響。

[關(guān)鍵詞] ?產(chǎn)業(yè)集聚;房地產(chǎn)價(jià)格;房?jī)r(jià)調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.070

1 引言

近十年來(lái)我國(guó)整體房?jī)r(jià)趨于上漲，但是我國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)存在空間失衡現(xiàn)象，不同區(qū)域的房?jī)r(jià)差異較大，整體來(lái)看東部地區(qū)高于中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)房?jī)r(jià)高于普通地區(qū)。我國(guó)房?jī)r(jià)的區(qū)域不平衡呈現(xiàn)出“東高西低”的狀態(tài)，并且兩塊區(qū)域平均房?jī)r(jià)差距增幅達(dá)到了200%，平均每年增幅達(dá)到20%。2005年以來(lái)中央政府已多次出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，包括“國(guó)八條”“國(guó)六條”“新國(guó)十條”“新國(guó)八條”等，然而此后房地產(chǎn)價(jià)格并未得到調(diào)整甚至上漲趨勢(shì)更為強(qiáng)烈。此外，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)處于整體結(jié)構(gòu)性調(diào)整與區(qū)域差異性分化階段，“去庫(kù)存”與“分類(lèi)調(diào)控”兩大政策并行我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)（彭銀，2017）。

在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，我國(guó)產(chǎn)業(yè)集聚的特征也越發(fā)凸顯。21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)東部沿海地區(qū)以工業(yè)制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)集聚水平顯著提升，其中江蘇的工業(yè)集聚園區(qū)與上海和浙江多地制造業(yè)集聚群的表現(xiàn)尤為凸顯（劉顏，2016）。

2 產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響機(jī)理分析

產(chǎn)業(yè)集聚主要從五個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：人口數(shù)量提升、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存款增加、房地產(chǎn)投資額增加、公共服務(wù)的完善。

產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)通過(guò)人口集聚來(lái)影響房?jī)r(jià)。第二產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)會(huì)使企業(yè)、勞動(dòng)力和資本要素在本地集中，它會(huì)加強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)系，強(qiáng)化企業(yè)間的聯(lián)系與分工協(xié)作，提高資源的利用率。勞動(dòng)力的集聚使得人口數(shù)量提升，直接導(dǎo)致了該地區(qū)住房需求增加，房?jī)r(jià)因此上升。產(chǎn)業(yè)集聚還會(huì)促使周?chē)男畔⒔涣鞯能浖陀布教岣?，配套的交通運(yùn)輸能力和醫(yī)療保證水平也會(huì)大幅度提升，這些居住紅利和蓬勃的發(fā)展趨勢(shì)就會(huì)吸引更多第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)者遷入聚居，人口的集聚一定會(huì)造成住房需求的增加。

圖1 產(chǎn)業(yè)集聚影響因素關(guān)系

如圖1所示，短期內(nèi)由于產(chǎn)業(yè)迅速集聚，集聚區(qū)的資本與人口也相應(yīng)增加，房產(chǎn)的需求也相應(yīng)上升，需求曲線向右移至D0，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)從P0上調(diào)至P1，這時(shí)房?jī)r(jià)的供給與需求達(dá)到平衡。從長(zhǎng)期的視角來(lái)看，由于市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，供給曲線將會(huì)調(diào)整至S1，此外，由于產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)所導(dǎo)致的勞動(dòng)力收入增加會(huì)影響到住房需求的轉(zhuǎn)變，需求曲線將會(huì)上調(diào)至D2，此時(shí)房地產(chǎn)的供給與需求將會(huì)達(dá)到一個(gè)新的平衡點(diǎn)，這時(shí)的房?jī)r(jià)為P2。又因?yàn)閯趧?dòng)力的流入將會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和技術(shù)進(jìn)步效應(yīng)，從而使勞動(dòng)力收入提高，于是人們對(duì)住房的需求也相應(yīng)提升而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)通過(guò)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)來(lái)影響房?jī)r(jià)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)有各種廠商，對(duì)于同一行業(yè)來(lái)講，多家企業(yè)之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，聚集的企業(yè)越多，它們之間的競(jìng)爭(zhēng)就越激烈。面對(duì)這樣的生存環(huán)境，企業(yè)只有通過(guò)創(chuàng)新創(chuàng)造才能占領(lǐng)市場(chǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)的“森林法則式”的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則會(huì)造成資源的重新配置和優(yōu)化，最終整個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)率也得到提升，行業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)隨之提升，所以將會(huì)促進(jìn)集聚區(qū)的經(jīng)濟(jì)上漲，經(jīng)濟(jì)上漲也會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。另外，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的面積是有限的，但是廠商的不斷涌入就會(huì)造成商業(yè)用地增加，在一定程度上影響了住房面積的擴(kuò)展，所以住房開(kāi)發(fā)的成本就會(huì)提高，銷(xiāo)售的價(jià)格就會(huì)上漲。具體來(lái)講，產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)使得大量企業(yè)入駐，大塊的土地被用來(lái)建造工廠、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和娛樂(lè)場(chǎng)所等。伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)較大變化，各行各業(yè)對(duì)于土地資源的需求量和需求程度都有大幅度提升。但是在土地供給方面，土地本身的總量是一定的，能夠用來(lái)進(jìn)行城市建設(shè)的土地資源是有限的，所以土地需求的多樣化和需求量的增加必然會(huì)抬高土地價(jià)格。因此，隨著企業(yè)對(duì)用地的需求增加，土地價(jià)格也會(huì)增加，住房?jī)r(jià)格也自然會(huì)被推升。

產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)投資額來(lái)影響房?jī)r(jià)。產(chǎn)業(yè)集聚能夠吸引并促進(jìn)大型工業(yè)或者企業(yè)的入駐和發(fā)展，一般來(lái)講，這種大企業(yè)都具有雄厚的資金實(shí)力。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的特點(diǎn)（如收益周期長(zhǎng)、投資額度巨大等），進(jìn)入該領(lǐng)域需要較強(qiáng)的實(shí)力。相對(duì)來(lái)講，工業(yè)企業(yè)的實(shí)力剛好滿足該標(biāo)準(zhǔn)。大型的工業(yè)企業(yè)本身就是大量資產(chǎn)的集合，另外它們與銀行的金融交往比較密切，借貸往來(lái)的額度比較大，整體實(shí)力雄厚。所以，工業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資是常見(jiàn)的現(xiàn)象。由此可以看出，產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)通過(guò)工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)間接影響房?jī)r(jià)波動(dòng)。從我國(guó)產(chǎn)業(yè)集聚的情況來(lái)看，城市產(chǎn)業(yè)集聚單一、投資渠道匱乏等現(xiàn)象也促使投資性企業(yè)或廠商將大部分資金投入到回報(bào)率較高的房地產(chǎn)行業(yè)中，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。

產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)通過(guò)居民儲(chǔ)蓄來(lái)影響房?jī)r(jià)。產(chǎn)業(yè)集聚使得企業(yè)和個(gè)人的存款數(shù)目增加，在面對(duì)通貨膨脹現(xiàn)象時(shí)，人們更傾向于進(jìn)行產(chǎn)品投資。房屋作為一種保值產(chǎn)品得到大眾的關(guān)注，因此房?jī)r(jià)也會(huì)在一定程度上升。

產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)通過(guò)公共服務(wù)的完善來(lái)影響房?jī)r(jià)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的城市化水平較高，主要體現(xiàn)在供水、供電、交通、通信、物流、生態(tài)環(huán)境等基礎(chǔ)公共設(shè)施和資源比較充足，這些基礎(chǔ)性的建設(shè)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量。另外，公共服務(wù)行業(yè)（例如社會(huì)保障、文化娛樂(lè)行業(yè)等）也是促進(jìn)房?jī)r(jià)變化的重要因素。公共性服務(wù)業(yè)本身的發(fā)展能夠促使收入增加并帶動(dòng)勞動(dòng)力流入，這些因素會(huì)間接促使房?jī)r(jià)上漲。但是最主要的是，公共服務(wù)業(yè)本身是城市基礎(chǔ)建設(shè)的基石，該行業(yè)的發(fā)展水平是推動(dòng)房?jī)r(jià)變化的主要因素之一。

一方面，完備的公共設(shè)施與公共服務(wù)直接影響了居民的生活質(zhì)量，使得居民生活狀態(tài)得到改善，幸福感提升，從而間接影響了地區(qū)房?jī)r(jià)水平;另一方面，完備的公共設(shè)施與公共服務(wù)也是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要體現(xiàn)，這些直觀的因素會(huì)幫助居民對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成良好的態(tài)度和預(yù)期，社會(huì)心理的積極作用會(huì)進(jìn)一步誘發(fā)居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲具有積極的推動(dòng)作用。

3 結(jié)論與建議

文章通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向的影響，決策者在對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行政策調(diào)控時(shí)，應(yīng)考慮到產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素對(duì)于房?jī)r(jià)和人們選擇的影響。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的大背景下，房?jī)r(jià)的變動(dòng)可能在一定程度上反映了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，因此房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控政策需要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)。另外，第二產(chǎn)業(yè)適度集聚會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，過(guò)度集聚將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，決策者在制定房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)，可以在一些房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)的邊郊區(qū)處適量引進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)用以調(diào)整房?jī)r(jià)。而在一些不發(fā)達(dá)地區(qū)適當(dāng)引入第二產(chǎn)業(yè)可以使居民收入水平提升，房?jī)r(jià)適度增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展速度。

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