物業(yè)稅“開征難”

譚志娟

已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”多年

5月25日，國(guó)務(wù)院通過(guò)并對(duì)外正式公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住建部具體負(fù)責(zé)。有關(guān)物業(yè)稅的問(wèn)題再一次成為各大媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

“物業(yè)稅真的要出臺(tái)了?不會(huì)那么快吧?！比涨?，各大媒體關(guān)于物業(yè)稅的討論讓陳先生又一次地?fù)?dān)心起來(lái)。陳先生今年32歲，山西人，如今在北京某貿(mào)易公司擔(dān)任管理工作，是朋友眼中的“成功人士”——他在北京有兩套房子，東三環(huán)與燕郊兩地各一套。

陳先生平時(shí)就住在東三環(huán)，周末會(huì)過(guò)去燕郊看看，不過(guò)因?yàn)楣ぷ鞅容^忙，有的時(shí)候一個(gè)月也去不了一次?！澳翘追孔踊旧祥e置著，感覺有點(diǎn)浪費(fèi)?！标愊壬嬖V記者，按照有關(guān)專家的算法，如果物業(yè)稅開征，他每年至少需要多支出12000元，“這可是一筆不小的開支呢”。不過(guò)，他也表示，并不著急賣掉燕郊的那套房子，像他這樣擁有多套房子的人太多了，“我只是個(gè)小角色而已?！?/p>

事實(shí)上，從中國(guó)提出對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設(shè)想至今已歷經(jīng)5年多時(shí)間：早在2003年10月，中央就曾提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)的6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。2007年，全國(guó)人大提出要研究開征物業(yè)稅，2008年也曾傳出北京市要率先試點(diǎn)開征物業(yè)稅的消息。因此，物業(yè)稅再次引起社會(huì)關(guān)注，只不過(guò)是舊話重提而已。

物業(yè)稅在國(guó)外是非常成熟的一個(gè)稅種，其征收基于兩大政策目的：一是要鼓勵(lì)地方政府負(fù)起提供公共服務(wù)的責(zé)任來(lái)，地方政府改善居住的環(huán)境和提供教育醫(yī)療等公共產(chǎn)品方面的支出，很大部分就是通過(guò)物業(yè)稅提供的；二是可以調(diào)節(jié)收入分配，由于物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)征收的，“有產(chǎn)”的富人自然會(huì)比那些“無(wú)產(chǎn)”的窮人交納更多的稅額，而且政府還可以對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體進(jìn)行一些收稅方面的制度設(shè)計(jì)進(jìn)一步減輕其負(fù)擔(dān)。

羊毛出在羊身上

在中國(guó)，由于體制原因和歷史原因，過(guò)去一直沒(méi)有這個(gè)稅種，如今討論的物業(yè)稅的含義、征收辦法、作用、目的等，也與國(guó)外通行做法有著比較大差異。

一種普遍的看法是，物業(yè)稅是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)調(diào)節(jié)器。如今房?jī)r(jià)居高不下，越來(lái)越多的人將房子當(dāng)成投資與投機(jī)的工具。與此同時(shí)，地方政府的“賣地財(cái)政”仍在很大程度上發(fā)揮著作用，這不僅導(dǎo)致政府短期行為，還成為滋生腐敗的溫床。

基于這兩種原因，征收物業(yè)稅就成為必要。

“國(guó)家出臺(tái)物業(yè)稅的目的是保護(hù)中國(guó)18億畝耕地紅線與打擊房地產(chǎn)商與炒房者大量囤房?！币晃焕钚辗康禺a(chǎn)行業(yè)人士表示。不過(guò)，僅靠開征物業(yè)稅就能平抑房?jī)r(jià)嗎?不少專家認(rèn)為，物業(yè)稅征收對(duì)房?jī)r(jià)沖擊有限。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“開征物業(yè)稅會(huì)讓房?jī)r(jià)大降的-說(shuō)法不靠譜”。他指出，許多人熱切盼望開征物業(yè)稅能控制當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，這其實(shí)是不了解政策制定的復(fù)雜性。

那么，物業(yè)稅能否抑制房地產(chǎn)商囤房與投資者炒房呢?陳先生從來(lái)不承認(rèn)自己買房是投機(jī)，更不是炒房。他告訴記者，“炒家們大都是買期房，在辦理房產(chǎn)證前就賣，根本不給你征收物業(yè)稅的機(jī)會(huì)，怎么能抑制炒房呢?”

其實(shí)，像陳先生擁有兩套房產(chǎn)的人在北京不計(jì)其數(shù)。陳先生認(rèn)為，即使國(guó)家出臺(tái)了物業(yè)稅，但最后還是“羊毛出在羊身上”，炒房者和地產(chǎn)商都會(huì)將稅率轉(zhuǎn)嫁到租賃者與購(gòu)房者身上。網(wǎng)上有人曾作過(guò)這樣的形象比喻：“物業(yè)稅對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)非是把原來(lái)一次性要交清的錢分成多次交了，這就等于快刀變成了慢刀。但不管是快刀還是慢刀，都是要切到消費(fèi)者的身上。”此外，在當(dāng)前的制度模式下，物業(yè)稅能對(duì)地方政府起到多大的調(diào)控作用，許多專家也持保留意見。

按照目前中央對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過(guò)去一次性征收的各種稅費(fèi)，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。而物業(yè)稅一旦開征，意味著目前開發(fā)商一次性支付土地出讓金的模式將會(huì)改變。

資料顯示，目前，中國(guó)地方政府的主要財(cái)政收入就是土地出讓金，有些地市比例高達(dá)60％～70％。來(lái)自國(guó)土部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)土地出讓金近13000億元，2008年為9600億元。為此，地方政府勢(shì)必要保護(hù)自己的利益。若得不到地方政府的大力支持，物業(yè)稅征收結(jié)果難料。

實(shí)施困難重重

由于復(fù)雜的體制矛盾與利益糾葛，物業(yè)稅進(jìn)入中國(guó)或有“淮南為桔、淮北為枳”之憂，人們的諸多擔(dān)心不無(wú)道理。目前，由于稅率、稅基和征收對(duì)象等問(wèn)題尚未解決，牽動(dòng)的利益群體太廣，具體實(shí)施困難重重。也因此，國(guó)務(wù)院在上述《意見》中“開征物業(yè)稅”之前仍冠以“研究”二字。不過(guò)，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員易憲容認(rèn)為，從理論上講，如果有一個(gè)公平公正的物業(yè)稅體系，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題可以解決，房?jī)r(jià)可以降下來(lái)，受益的是老百姓。

而著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員時(shí)寒冰則表示，物業(yè)稅就是把交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，它是一個(gè)稅收的轉(zhuǎn)移過(guò)程，而不是一個(gè)征收的過(guò)程。也就是說(shuō)，物業(yè)稅開征并不意味著增加居民的負(fù)擔(dān)，如果它的結(jié)果導(dǎo)致了居民負(fù)擔(dān)的增加，那么就說(shuō)明我們的物業(yè)稅改革走偏了。

“我覺得今年開征物業(yè)稅可能性不大。”6月5日，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受記者采訪時(shí)表示，“每項(xiàng)政策出臺(tái)都有一個(gè)過(guò)程，需要一個(gè)過(guò)渡期：從研究到出臺(tái)需要一個(gè)過(guò)程，而從出臺(tái)到完善也需要一個(gè)過(guò)程。目前時(shí)機(jī)和條件尚未成熟?！?/p>

“物業(yè)稅開征是一個(gè)很復(fù)雜的問(wèn)題，目前物業(yè)稅正在研究中，因此今年開征物業(yè)稅可能只是停留在研究層面，短期內(nèi)開征可能性不大?！?月10日，英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄在接受記者采訪時(shí)也表示了相同的看法，“從目前看，物業(yè)稅實(shí)際開征至少在三五年后?！?/p>

有關(guān)專家向記者分析，物業(yè)稅征收面臨三大難題：第一，作為房地產(chǎn)開發(fā)主要受益方的地方政府。因?yàn)殚_征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。

不過(guò)，“初步開征物業(yè)稅時(shí)全部取消土地出讓金可能性不大，還有一部分可能會(huì)征收，只是一個(gè)比例問(wèn)題?！睏罴t旭分析認(rèn)為。

第二，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。楊紅旭表示，“這是一個(gè)需要完善的過(guò)程，征管過(guò)程需要完善，個(gè)人征收意識(shí)也需完善。”

第三，中國(guó)缺乏有經(jīng)驗(yàn)的地價(jià)師、評(píng)估師。根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。根據(jù)香港經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)的可靠和及時(shí)更新需要立法和強(qiáng)大的專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，香港稅務(wù)分管此稅種的公務(wù)人員超過(guò)百人，而我國(guó)在短期內(nèi)無(wú)法達(dá)到這種條件。

對(duì)此，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)進(jìn)一步闡述了他的看法：近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，稅收出現(xiàn)的新問(wèn)題使稅法改革完善的工作量非常大，而稅收的改變特別嚴(yán)格，要經(jīng)過(guò)很多案例、市場(chǎng)調(diào)研和反復(fù)論證。所以一個(gè)稅收的調(diào)整，都會(huì)經(jīng)歷幾個(gè)月、一年，甚至幾年的時(shí)間，才能使稅種、稅法規(guī)范和長(zhǎng)期固定下來(lái)。再者，因?yàn)槲飿I(yè)稅主要面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，是土地和土地以上的建筑物這兩大部分。大量的財(cái)產(chǎn)沒(méi)有變成私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有變成個(gè)人固定財(cái)產(chǎn)的時(shí)候，征稅存在主體和對(duì)象模糊不清的問(wèn)題。

只是時(shí)間問(wèn)題

“從國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，征收物業(yè)稅是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)?！睏罴t旭向記者分析道，從國(guó)外征收情況可看出，物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段。

征收物業(yè)稅在美國(guó)已經(jīng)有上百年的歷史。美國(guó)為鼓勵(lì)一般百姓購(gòu)房，政府規(guī)定百姓在購(gòu)第一套自住房時(shí)可以免除物業(yè)稅，當(dāng)購(gòu)第二套住房時(shí)，就要對(duì)其征收財(cái)產(chǎn)稅；再購(gòu)第三、第四套住房時(shí)財(cái)產(chǎn)稅就會(huì)有一個(gè)較大比例的增長(zhǎng)。事實(shí)上，美國(guó)民眾繳納的稅種中，物業(yè)稅塊頭最大，每戶每年動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)美元乃至更高，因物業(yè)稅是根據(jù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)當(dāng)年的市值比例計(jì)算。

加拿大的溫哥華，地產(chǎn)財(cái)政的主要來(lái)源是物業(yè)稅收入，約占總財(cái)政收入的58.4％。溫哥華市政府對(duì)物業(yè)管理非常嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)每年評(píng)估一次，評(píng)估由政府主持，費(fèi)用也由政府負(fù)責(zé)。依據(jù)評(píng)估總價(jià)值征收地稅，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，地稅也不相同。對(duì)自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優(yōu)惠30％-50％。除此以外，不僅100％收稅，對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收。

荷蘭對(duì)房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。第二種是房屋消費(fèi)稅，對(duì)房屋使用者課征。我們目前討論的物業(yè)稅類似于第一種，即財(cái)產(chǎn)稅。

為此，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開征物業(yè)稅以改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是必然趨勢(shì)，符合國(guó)際潮流，而我國(guó)物業(yè)稅也只是時(shí)間問(wèn)題。