淺談房產(chǎn)測(cè)繪成果審核提速

黃威果

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記提速是目前社會(huì)關(guān)注度極高，而且與民眾的利益密切相關(guān)。對(duì)房屋測(cè)繪成果的審核是完成不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)籍調(diào)查的重要前置環(huán)節(jié)，探討房屋測(cè)繪成果的審核工作具有非常高的現(xiàn)實(shí)意義。

Abstract： The acceleration of immovable property registration is of high social concern and closely related to the interests of the people. The examination and verification of the house surveying and mapping results is an important pre link to complete the immovable property registration right register investigation， and it is of great practical significance to discuss the examination and verification of the house surveying and mapping results.

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;提速;房屋測(cè)繪成果審核

Key words： immovable property registration;increase speed;verification of housing surveying and mapping results

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）36-0079-03

0? 引言

2019年10月18日，廣東省肇慶市民彭先生用了不到兩個(gè)小時(shí)時(shí)間就完成了不動(dòng)產(chǎn)登記，相似的一幕在該市的行政服務(wù)中心已經(jīng)是一種常態(tài)。在不久之前，市民要完成一次不動(dòng)產(chǎn)登記至少要跑5-6趟行政服務(wù)中心，目的是不停地重復(fù)提交材料，耗時(shí)長(zhǎng)而且難預(yù)期結(jié)果。完成這一歷史性轉(zhuǎn)變是源于肇慶正在推行的“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”改革，在不到一年的時(shí)間里，該市不動(dòng)產(chǎn)登記辦理實(shí)現(xiàn)了30天到3-5天，再到一天內(nèi)完成的三級(jí)跳，并延伸出“不動(dòng)產(chǎn)+民生服務(wù)”、“不動(dòng)產(chǎn)+金融服務(wù)”等[1]。同是在2019年，由國(guó)家推動(dòng)的機(jī)構(gòu)改革從省級(jí)單位到市縣區(qū)逐級(jí)展開(kāi)層層推進(jìn)，使得關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)職能重新分配，與房屋相關(guān)的測(cè)繪成果審核及面積確認(rèn)職能歸入到當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)局，與自然資源局的不動(dòng)產(chǎn)登記職能分離。因?yàn)橹挥型瓿闪朔课轀y(cè)繪的成果審核才能把測(cè)繪成果提交過(guò)去給自然登記局的不動(dòng)產(chǎn)登記中心，繼而進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的權(quán)籍調(diào)查工作，當(dāng)這些都完成了才能正式進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)。為了推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的提速，完成廣東省自然資源廳的不動(dòng)產(chǎn)雙提升任務(wù)，當(dāng)?shù)刈〗ň值臏y(cè)繪成果審核工作不可避免地受到提速壓力。如何實(shí)現(xiàn)房屋測(cè)繪成果審核的提速，也就有了研究的必要。

1? 房屋測(cè)繪現(xiàn)狀

房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋的調(diào)查、測(cè)量以及房屋的用地情況等。2003年建設(shè)部要求測(cè)繪單位或部門(mén)從房產(chǎn)行政主管部門(mén)分離，成為具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)擁有了眾多參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的測(cè)繪公司，他們是目前房產(chǎn)測(cè)繪的主要力量[2]。由于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)，這些房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)所生產(chǎn)的測(cè)繪報(bào)告是目前市面上最主要的測(cè)繪成果，也是房屋測(cè)繪成果審核的主要對(duì)象。

2? 房產(chǎn)測(cè)繪成果審核提速可能性分析

①自然資源局依據(jù)的是《地籍調(diào)查規(guī)范》進(jìn)行地籍測(cè)繪審核，而房產(chǎn)測(cè)繪審核依據(jù)的是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，兩者之間存在一定的差異性。

選擇和自然資源局一起跟專業(yè)的測(cè)繪軟件公司進(jìn)行深度合作，共同購(gòu)買(mǎi)一個(gè)能夠同時(shí)滿足自然資源局的國(guó)土測(cè)繪審核要求以及住建局的房產(chǎn)測(cè)繪成果審核要求的軟件，就可以把標(biāo)準(zhǔn)不一這個(gè)問(wèn)題的影響降低到最少，極大減少日后兩局摩擦的可能性。這樣把同時(shí)滿足兩個(gè)法規(guī)的房屋測(cè)繪成果提交給自然資源局的不動(dòng)產(chǎn)登記中心，可以更直接地加速不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)程，提高了房產(chǎn)測(cè)繪成果的利用率，節(jié)約了資源和寶貴的時(shí)間。

與此同時(shí)，根據(jù)廣東省最新的相關(guān)政策，全面開(kāi)展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革實(shí)行聯(lián)合測(cè)繪工作即將全面推廣，“一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”是必須盡快實(shí)現(xiàn)的。也就是，在已有的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)上，還需要兼顧到人防測(cè)繪（例如人防車(chē)庫(kù)），在未來(lái)甚至是其他測(cè)繪（如水利工程）的需求。對(duì)于所屬于不同行政機(jī)構(gòu)的職能間的磨合，各個(gè)審批人員都更需要軟件開(kāi)發(fā)公司和各相關(guān)機(jī)構(gòu)更密切的配合與生產(chǎn)新產(chǎn)品，只有這樣才能在暫時(shí)沒(méi)有修改法律條文的前提下完成審批提速、環(huán)節(jié)減少的目的。相信在政策的指引之下，測(cè)繪軟件融合兩種甚至多種測(cè)繪規(guī)范是能夠盡快實(shí)現(xiàn)的。

統(tǒng)一了數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)繪成果，為以后的行政審批提供便利，也肯定可以直接減少房產(chǎn)測(cè)繪成果審核成果被自然局發(fā)回的概率，減少了總體審批的工作量。

②目前房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻不高，測(cè)繪成果質(zhì)量難以統(tǒng)一。

目前，房產(chǎn)測(cè)繪管理體系是我國(guó)大部分地區(qū)都應(yīng)該是測(cè)管分離的，這是因?yàn)槁毮懿块T(mén)不能既當(dāng)裁判員也當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。與此同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪已經(jīng)完全市場(chǎng)化。但相關(guān)的法制環(huán)境與市場(chǎng)條件不夠健全，還沒(méi)有營(yíng)造出一個(gè)相對(duì)公平、公正、公開(kāi)的房產(chǎn)測(cè)繪管理市場(chǎng)環(huán)境。由于市場(chǎng)環(huán)境不算成熟，從業(yè)人員最基本的專業(yè)水平也沒(méi)有足夠的保證，那么測(cè)繪成果質(zhì)量參差不齊也就是必然的[3]。

為了實(shí)現(xiàn)房屋測(cè)繪成果審核提速，把控房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量，創(chuàng)造良好的審核基礎(chǔ)是一條切實(shí)可行的途徑?？紤]到目前不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)繁多，市場(chǎng)化程度也比較高，可以實(shí)施下面幾點(diǎn)措施：

1）聯(lián)合各部門(mén)與軟件企業(yè)，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn);

2）職能部門(mén)定期派出人員組織核查各有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪公司的實(shí)際工作能力;

3）嚴(yán)格審核房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告的質(zhì)量，同時(shí)，注重現(xiàn)場(chǎng)查看，以防漏報(bào)瞞報(bào)情況的發(fā)生。

3? 現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)繪成果審核案例及分析

假設(shè)某一房地產(chǎn)有限公司委托某房產(chǎn)測(cè)繪公司對(duì)其一棟32層高的商品樓進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，經(jīng)過(guò)這房產(chǎn)測(cè)繪公司的測(cè)繪作業(yè)，他們將會(huì)提交測(cè)繪報(bào)告以及該樓盤(pán)的施工圖紙作為實(shí)物資料，另外還會(huì)在系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)提供一份電子版的申請(qǐng)材料，一起進(jìn)行審核。

3.1 實(shí)物資料審核

首先，認(rèn)真研讀房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告。報(bào)告里面有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：概述、測(cè)量技術(shù)依據(jù)、圖件的測(cè)繪說(shuō)明、房產(chǎn)測(cè)繪單位資質(zhì)、面積計(jì)算說(shuō)明、成果內(nèi)容、審核申請(qǐng)和審核意見(jiàn)表。通讀整份報(bào)告，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有所了解，然后比對(duì)測(cè)繪報(bào)告上的圖紙與施工圖，尤其是房屋分層平面圖上的數(shù)值與施工圖里面的層平面圖的數(shù)值必須是一致的。

其次，要仔細(xì)審核房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告中的測(cè)繪成果部分內(nèi)容。對(duì)其中功能面積匯總表、公共面積匯總表的內(nèi)容要特別留意，作為數(shù)據(jù)比對(duì)的重要參考標(biāo)記下來(lái)。

最后，審核以下房屋測(cè)繪審核意見(jiàn)表簽名人員是否具備從業(yè)資格。各個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就進(jìn)行下一環(huán)節(jié)。

3.2 建筑面積審核

打開(kāi)廣東南方科技有限公司開(kāi)發(fā)的南方不動(dòng)產(chǎn)系列軟件（該軟件具有房產(chǎn)測(cè)繪審核以及地籍審核功能），把測(cè)繪公司提交的電子文檔在軟件里打開(kāi)。

第一步，定義好每個(gè)單元的屬性（商鋪、商品房等），并生成外墻，如圖1所示。

如果生成外墻時(shí)系統(tǒng)發(fā)生錯(cuò)誤，肯定是測(cè)繪公司畫(huà)圖時(shí)候沒(méi)有區(qū)分好共墻的情況，可以要求發(fā)還重做。如無(wú)意外下一環(huán)節(jié)。

第二步，定義好區(qū)域。這個(gè)環(huán)節(jié)，一般兩步走，先做功能區(qū)劃分，按照實(shí)際分為三類，商鋪、住宅和架空層，如圖2所示。

做完功能區(qū)的劃分，就需要做分?jǐn)倕^(qū)域的劃分，根據(jù)實(shí)際普遍分為整棟共用和住宅共用，如圖3所示。

定義完所有房屋的屬性以后，讓軟件輸出計(jì)算結(jié)果，如圖4所示。

把計(jì)算所得的結(jié)果打印出來(lái)匯總成冊(cè)，并與房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告上的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，由于數(shù)據(jù)的唯一性，如果兩者數(shù)據(jù)一致，說(shuō)明面積審核通過(guò)。

3.3 現(xiàn)場(chǎng)審核

通過(guò)了房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告的審核后，進(jìn)行最后一步工作，通知房產(chǎn)測(cè)繪公司安排時(shí)間和人員，并和房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人一同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量審核。重點(diǎn)審核有沒(méi)有違建的建筑物，有沒(méi)有把層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑的面積漏算等《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有重點(diǎn)提及的地方。

如果都沒(méi)問(wèn)題，說(shuō)明本次測(cè)繪審核通過(guò)，可以把南方不動(dòng)產(chǎn)系列軟件生成的面積確認(rèn)書(shū)連同房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書(shū)交由主管領(lǐng)導(dǎo)蓋章，至此，審核程序完成。

下一步工作就由房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)把蓋章完成的房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告、面積確認(rèn)書(shū)等紙質(zhì)材料領(lǐng)回并自行提供給自然資源局審批。電子版檔案由系統(tǒng)提交上去給自然資源局。

通過(guò)現(xiàn)行的具體示例，不難發(fā)現(xiàn)，要改進(jìn)現(xiàn)行的審批速度，直接無(wú)紙化辦公網(wǎng)上審批，各部門(mén)同步審核，多部門(mén)聯(lián)合一起進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核都是可以的。

4? 總結(jié)

房屋測(cè)繪成果審核是一項(xiàng)前期性很強(qiáng)的工作，也是開(kāi)啟不動(dòng)產(chǎn)登記的前置性工作，責(zé)任重大，專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)，關(guān)系著百姓的切身利益。而做好房屋測(cè)繪成果審核提速這就不僅僅靠職能部門(mén)自己的努力就能完成的，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪公司的測(cè)繪成果的質(zhì)量控制是一種行之有效的直接加速方案。而多部門(mén)聯(lián)合與軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)深度合作，爭(zhēng)取早日使用兼容多個(gè)測(cè)繪規(guī)范的軟件是可以減少總體審批工作量的，達(dá)到變相提速的目的。

總之探討并實(shí)現(xiàn)縮減測(cè)繪環(huán)節(jié)和時(shí)間，減少各類從業(yè)企業(yè)的時(shí)間成本和費(fèi)用成本，提高測(cè)繪審批效率是一項(xiàng)非常有現(xiàn)實(shí)意義的工作，需要各類從業(yè)人員的合作與優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

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