淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

摘 要：隨著人們物質(zhì)水平的日益提高和大幅改善，對(duì)房屋建筑的需求也在不斷增加，所以房地產(chǎn)行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展。但在發(fā)展的同時(shí)，也面臨著較多的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需采取一系列措施去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理也漸漸成為一項(xiàng)很重要的工作。房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制，儼然成為了亟待處理的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，其投資風(fēng)險(xiǎn)大，投資周期也相對(duì)較長(zhǎng)。與之相對(duì)應(yīng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求量也比較大，合理匹配融資與成本發(fā)生對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了較高的要求，財(cái)務(wù)管理因此也分外重要，可優(yōu)化公司資金流動(dòng)，提升資金使用效率。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的資金流動(dòng)進(jìn)行有機(jī)的管控，包括前期的資金籌集，到使用，再到耗費(fèi)、分配等，都需要合理、科學(xué)的計(jì)劃、執(zhí)行、控制、考核和分析。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要在激烈的市場(chǎng)中謀求跨越式發(fā)展，就應(yīng)尤其注意財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制中存在著財(cái)務(wù)管理制度缺乏和不完善、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制機(jī)制不規(guī)范、成本管控工作不到位等問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，才能更好地防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）財(cái)務(wù)管理體系缺乏及不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度存在較多的漏洞，比如財(cái)務(wù)核算體系未能?chē)?yán)格構(gòu)建起來(lái)，日常管理工作隨意，很多制度仍停留在表面，沒(méi)有得到具體、翔實(shí)的貫徹實(shí)施。相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)由于對(duì)資金的需求量更高，相應(yīng)的財(cái)務(wù)杠桿也高，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往憑借融資活動(dòng)和貸款等，如果缺乏相關(guān)完善的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)制度，則在相應(yīng)的資金籌集活動(dòng)中缺乏合理性，企業(yè)負(fù)債過(guò)大，使房地產(chǎn)公司面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如資金斷裂。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏從事分析、決策、內(nèi)部控制等會(huì)計(jì)工作人員，內(nèi)部控制工作難以統(tǒng)一。

很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措、使用缺乏計(jì)劃性，對(duì)資金的流向也沒(méi)有規(guī)范的管理、監(jiān)控，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制難度加大。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金無(wú)法進(jìn)行集中管理，則存在許多未知數(shù)，很可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)安全事件。此外，某些大型房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有足夠重視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作，采用的財(cái)務(wù)管控方式仍停留在過(guò)去的預(yù)算監(jiān)督、會(huì)計(jì)核算等，內(nèi)控機(jī)構(gòu)設(shè)置比較分散，無(wú)法滿足現(xiàn)代的多層次化、統(tǒng)一化要求。

（二）風(fēng)險(xiǎn)防范與控制機(jī)制不規(guī)范

眾所周知，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所面臨的市場(chǎng)和內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都很大。同時(shí)，因?yàn)閷?duì)資金的需求量高，財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)較高，所以需進(jìn)行貸款和融資。而很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、類型、時(shí)間等缺乏合理化和規(guī)范化，風(fēng)險(xiǎn)防范和控制水平低下。同時(shí)，在選擇融資方式時(shí)往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)高，如果國(guó)家政策變化，銀行減少銀根，公司易出現(xiàn)資金斷裂的不利現(xiàn)象。

（三）成本管控工作不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)投資周期很長(zhǎng)的工程，從前期的設(shè)計(jì)，購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，到工程項(xiàng)目開(kāi)始招投標(biāo)，再到后面的施工、驗(yàn)收，每一個(gè)環(huán)節(jié)，都需要投入成本，都涉及到成本管理。而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)的成本管控工作不到位，比如在前期選擇設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)方案時(shí)，沒(méi)有綜合考慮各種因素，沒(méi)有考慮到成本因素，造成設(shè)計(jì)方案價(jià)值與實(shí)際價(jià)值偏離較大，在后期實(shí)施方案時(shí)也容易超出預(yù)算。同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)土地所有權(quán)時(shí)沒(méi)有對(duì)另一方做盡職調(diào)查，導(dǎo)致土地競(jìng)賣(mài)的價(jià)格和實(shí)際成本不相符，這些環(huán)節(jié)導(dǎo)致在實(shí)際實(shí)施項(xiàng)目時(shí)，總發(fā)生實(shí)際成本大于理論成本的現(xiàn)象，顯著地加大房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的途徑

（一）構(gòu)建和完善財(cái)務(wù)管理制度

第一，完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)公司要通過(guò)預(yù)算管理、資金管控等方式，對(duì)公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效地管理。在對(duì)投資項(xiàng)目制定計(jì)劃之前，應(yīng)先調(diào)查當(dāng)前市場(chǎng)的總體情況，對(duì)同行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)向進(jìn)行分析，再結(jié)合房地產(chǎn)公司自身的規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r、現(xiàn)金流動(dòng)水平等因素，編制真實(shí)、合理的預(yù)算。

第二，對(duì)資金的流動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金使用的監(jiān)督，防止資金被用到不合理之處而造成資金的浪費(fèi)，避免資金使用不當(dāng)?shù)那闆r。項(xiàng)目資金的使用都要有清晰、可追溯的記錄，同時(shí)也要有匯總表，方便檢索、查詢。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)融資活動(dòng)的管理。房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式、金額、時(shí)間都要有科學(xué)的數(shù)據(jù)來(lái)支撐，同時(shí)，也要尋求多樣的融資渠道，比如通過(guò)直接債務(wù)融資等方式，從而分散房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險(xiǎn)。

第四，規(guī)范會(huì)計(jì)科目，構(gòu)建完善的會(huì)計(jì)核算制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)的財(cái)務(wù)制度設(shè)置覆蓋面廣、合理、高度統(tǒng)一的會(huì)計(jì)科目，在工程項(xiàng)目中最好可細(xì)分核算主體，確保產(chǎn)品的名稱可有效地歸集。

第五，設(shè)置相關(guān)的獎(jiǎng)懲體系。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)違規(guī)違法亂紀(jì)的行為應(yīng)立即阻止，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰，當(dāng)行為極其惡劣時(shí)，應(yīng)上報(bào)和轉(zhuǎn)至相關(guān)部門(mén)進(jìn)行進(jìn)一步的處置。

第六，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，加大精細(xì)化管理，防范資金的不合理利用，提高內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保資金安全，實(shí)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)資源最大化利用。

（二）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的力度

在對(duì)外的風(fēng)險(xiǎn)防控中，房地產(chǎn)行業(yè)要按照目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，建立、引進(jìn)學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，充分提高外部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。房地產(chǎn)企業(yè)可增加多種融資方式，比如債務(wù)融資、股權(quán)融資、民間借貸等多種融資渠道，從而有利于分散公司的融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也避免了因資金鏈條某個(gè)階段發(fā)生狀況造成公司無(wú)法如期償還貸款的情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要防止一味擴(kuò)張的行為，應(yīng)按照當(dāng)前公司經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)決定公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，把控籌資成本，對(duì)貸款款項(xiàng)、內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，降低資產(chǎn)負(fù)債率，日后借貸也會(huì)相對(duì)容易。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)識(shí)別財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，了解再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、按期借貸風(fēng)險(xiǎn)等概念，對(duì)公司可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地預(yù)測(cè)、識(shí)別、規(guī)避或應(yīng)對(duì)，建立和健全財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、識(shí)別、規(guī)避等方案，確保危害影響最小化。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是個(gè)需要大量資金的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程時(shí)務(wù)必要統(tǒng)籌全局，預(yù)算管理、成本管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理都是非常重要的內(nèi)容。成本管控作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，應(yīng)加大風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)將公司自身實(shí)際狀況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行合理、全面、深入的分析，根據(jù)分析得到的結(jié)論，再著手設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方案。在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，要綜合考慮整個(gè)項(xiàng)目的周期、人員結(jié)構(gòu)、預(yù)期成果等因素，提高工程項(xiàng)目造價(jià)的準(zhǔn)確性。項(xiàng)目施工過(guò)程中，應(yīng)實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，最好可結(jié)合內(nèi)外審查。有些房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)工作由預(yù)算管理人員、工程項(xiàng)目技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員共同負(fù)責(zé)，互相監(jiān)督，加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施的成本管控，提高項(xiàng)目的投資成本、質(zhì)量成本等。在項(xiàng)目竣工決算時(shí)，要及時(shí)配合相關(guān)部門(mén)做好工程價(jià)款結(jié)算工作。

只有對(duì)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管控，每一筆資金的投入進(jìn)行科學(xué)的分析，以及結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的動(dòng)向，規(guī)劃出科學(xué)的投資方案，如此下來(lái)，才能確保項(xiàng)目資金的合理使用、規(guī)范管理、操作公開(kāi)，有效地節(jié)約各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，減少實(shí)際成本和預(yù)算成本的差異，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，盤(pán)活沉淀資金，為房地產(chǎn)企業(yè)保駕護(hù)航。

三、結(jié)束語(yǔ)

雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)控制水平并不高，財(cái)務(wù)管理制度仍需完善，但房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有信心，并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作給予更多的關(guān)注，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不斷改革，做好財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管控，詳細(xì)分析遇到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)并積極應(yīng)對(duì)，完善和落實(shí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，確保財(cái)務(wù)管理工作的合規(guī)化、專業(yè)化，提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理能力，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

沈佳佳，浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。