我國城市老年住房發(fā)展存在的問題及對策分析

摘 要：隨著我國老齡化程度的不斷加深，老年人口的快速增長和現(xiàn)有住房模式的不適應將引發(fā)巨大的適合老年人生理特點和特殊要求的老年住房需求。本文分析了目前我國城市老年住房的現(xiàn)狀，指出了老年住房發(fā)展過程中存在的問題，并在此基礎上提出了相應的對策建議。

關鍵詞：老年住房；問題；對策

基金項目：天津天獅學院人文社科研究項目“老齡化背景下天津市老年住房發(fā)展模式研究”（K16016）。

一、我國城市老年住房的現(xiàn)狀

（一）自有性老年住房

自有性老年住房主要指老年人居住在自己家中，依照和子女居住的分離程度又可以分為合住型、獨住型和鄰居型。受傳統(tǒng)觀念和經(jīng)濟狀況等因素的影響，自有性老年住房在我國老年人住房模式的選擇上占較大比重，這種模式使老年人能夠居住在自己熟悉的環(huán)境中，得到家人的直接照顧，具有較好的情感歸屬。同時，近些年政府也在加大投入建設養(yǎng)老配套設施，覆蓋的老年群體逐步增大，使老年人居住在自己家中也能享受到相應的上門醫(yī)療和護理服務。

（二）福利性老年住房

福利性老年住房主要是帶有福利或公益性質的養(yǎng)老院、福利院等養(yǎng)老機構，政府會給予一定的優(yōu)惠政策或者補貼。雖然敬老院等養(yǎng)老機構也有一定的經(jīng)營行為，在一定程度上會考慮收入和支出平衡的問題，但主要是針對社會弱勢群體開辦的，相對入住費用較低，目前居住福利性老年住房中的老人主要以孤寡老人、健康狀況較差、需要專門護理的老年人為主。

（三）經(jīng)營性老年住房

經(jīng)營性老年住房是指能夠滿足老年人需求的，在設計和功能上符合老年人生理和心理需要的，以市場為主導的老年住房。經(jīng)營性和老年住房是經(jīng)營性老年住房的兩個基本要素，其中經(jīng)營性指的是區(qū)別于傳統(tǒng)的自有住房，這種住房由開發(fā)商建造，通過出租或者出售提供給老年人；老年住房主要指的是專門服務于老年人的老年公寓和老年社區(qū)。經(jīng)營性老年住房在設計上考慮細致，配套上相對比較完善，在公寓或社區(qū)內能夠提供滿足老年人不同需求的服務，目前這種老年住房主要出現(xiàn)在一二線城市，比如北京的東方太陽城、上海的親和源等，主要入住對象是有一定經(jīng)濟實力的老年人。

二、我國城市老年住房發(fā)展存在的問題

（一）社會保障制度不完善

我國的老年住房屬于養(yǎng)老范疇，與發(fā)達國家不同，我國的老齡化狀態(tài)屬于“未富先老”，在經(jīng)濟發(fā)展還不發(fā)達時提前進入老齡化社會，且老年人口的絕對數(shù)量較大，社會保障制度和養(yǎng)老體系建設相對不完善，相關的法律法規(guī)還不健全，配套服務不能滿足現(xiàn)有的需要，較低的社會保障水平不能滿足老年人日益增長的養(yǎng)老住房需求，現(xiàn)有的社會保障制度未能給老年住房的建設和發(fā)展提供良好的經(jīng)濟社會環(huán)境。

（二）自有性老年住房配套設施不健全

居家養(yǎng)老作為目前我國老年人養(yǎng)老模式的主要選擇，與之相適應的自有性老年住房面臨配套設施不健全的問題?，F(xiàn)行的住宅體系在設計上對老年人的需求考慮不多，為老年人設計的設備設施不完善，如無障礙性設施、安全性的水電設施等配套設施均不健全?，F(xiàn)有住房的適老性改造還不到位，不能滿足老年人一定的日常居住需求，新建住房也不能完全滿足人們對未來住房長遠和可持續(xù)發(fā)展的要求。

（三）福利性老年住房的數(shù)量不足、質量有待提高

隨著我國老齡化程度的加深，養(yǎng)老院、福利院等各種養(yǎng)老機構的需求急劇增加。一方面，我國福利性老年住房的數(shù)量不足，不能滿足現(xiàn)有老年人的居住需求；另一方面，在配套設施上，目前的福利性老年住房相關設施不完善，不能滿足老年人的養(yǎng)老需求，不能保證老年人晚年的生活質量。同時，對于這些養(yǎng)老機構所提供的養(yǎng)老服務質量也有待提高，服務人員的專業(yè)化程度較差，沒有統(tǒng)一的前期培訓和服務標準，目前所提供的服務也只能滿足老年人的基本生活和護理需求，對于老年人的心理健康和精神需求方面關注不夠。

（四）經(jīng)營性老年住房發(fā)展緩慢

雖然在我國目前的國情下，自有性老年住房為老年人的主要住房選擇，但隨著老年人觀念的轉變和生活質量的提高，老年人的住房需求也呈現(xiàn)出多層次、個性化的改變，經(jīng)營性老年住房可以成為老年住房體系中的一個主要補充，同時近些年經(jīng)營性老年住房也越來越受到關注。但目前來看，我國經(jīng)營性老年住房的發(fā)展較為緩慢，究其原因，一是雖然現(xiàn)有的經(jīng)營性老年住房提供的服務和設施較為完善，但對老年人的經(jīng)濟收入要求較高，目前只有少部分老年人能夠承擔此部分費用；二是經(jīng)營性老年住房的開發(fā)涉及到土地、稅收、融資等多方面的政策，需要得到房管、民政、稅收等多部門的支持，政府相對支持力度不夠，手續(xù)相對較為復雜，對當?shù)氐慕?jīng)濟、城市發(fā)展和環(huán)境要求也較高。

三、我國城市老年住房發(fā)展的對策建議

（一）推進自有性住房的適老性改造

為了滿足我國老年住房的需求，根據(jù)我國國情，現(xiàn)階段應完善并推進多種住房模式并存。在自有性老年住房方面，對原有住宅應進行可持續(xù)改造，考慮到老年人生理機能的變化，應該有計劃的根據(jù)不同年齡段進行無障礙設施的改造，同時大力發(fā)展上門的生活和醫(yī)療護理服務及社區(qū)文化服務，以滿足老年人居家養(yǎng)老的需求。同時而考慮到我國老年人口基數(shù)較大，住房的適老性改造財力投入和工程量較大，政府應該制定計劃，分批次進行規(guī)劃改造，而在財力投入方面，也可以考慮將改造工程分等級進行，基礎性的改造費用由政府承擔，升級性的改造費用可由政府和個人共擔或由個人承擔。對于新建住房，應考慮到長久適用性，開發(fā)適合“老少居”或毗鄰而居的老年住房，家庭成員既有相對獨立的生活空間，又能進行互助，使家庭成員的居住需求和情感需求能夠同時得到滿足。

（二）提高福利性老年住房的數(shù)量和服務質量

對于福利性老年住房，考慮到目前養(yǎng)老院、福利院等機構的數(shù)量不能滿足現(xiàn)有老年人的需求，因此應繼續(xù)推進此類老年住房的數(shù)量，同時考慮到現(xiàn)階段對于純福利性老年住房投入的困難性，因此政府應倡導和鼓勵民營機構進入，可給予一定的優(yōu)惠和補貼，促進此類老年住房的建設。同時也要制定相應的行業(yè)標準，在配套設施和服務上制定一定的標準，可對服務人員統(tǒng)一進行培訓，以提高服務質量，滿足老年人的需求。

（三）加大對經(jīng)營性老年住房的扶持力度

在經(jīng)營性老年住房的開發(fā)建設方面，政府應鼓勵開發(fā)商積極進行參與，同時在各部門之間進行協(xié)調，為經(jīng)營性老年住房的建設提供一定的政策優(yōu)惠，可以考慮國家、地方政府在立項、土地、融資等方面提供一定的優(yōu)惠政策，如地方政府積極建立適老化基金、適老化項目在土地招標中優(yōu)先考慮并享受一定的稅收優(yōu)惠等。同時也應考慮到，在扶持經(jīng)營性老年住房開發(fā)時也要規(guī)范市場秩序，應制定統(tǒng)一的行業(yè)標準、驗收標準和后期管理運營標準，使秩序和活力并存。此外還要注意對經(jīng)營性老年住房開發(fā)風險的防范，如建立預警措施防范非正常退出，建立驗收和經(jīng)營標準防止虛假售賣等情況的發(fā)生。

（四）鼓勵多主體共同參與，提高全社會的養(yǎng)老服務意識

在我國“未富先老”的國情下，單純依靠政府的力量解決我國老年人的住房問題存在很大的困難，因此應該動員全社會多主體的力量，共同參與到老年住房的發(fā)展建設中來，提高全社會的養(yǎng)老服務意識。對于政府，應該統(tǒng)籌把握，制定總體規(guī)劃和階段性目標，做好基礎保障建設并規(guī)范市場秩序，使老年住房能夠健康有序發(fā)展，同時應鼓勵企業(yè)和非營利性組織參與到老年住房市場中來，企業(yè)的積極參與能夠激發(fā)市場活力，促使多模式老年住房共同健康發(fā)展，以滿足老年人的需求。此外，還可積極鼓勵個人參與到養(yǎng)老服務中，進行義工服務，可制定類似德國推行的“儲蓄時間”計劃，既能提高個人的養(yǎng)老服務意識，又能為今后接受養(yǎng)老服務打下基礎。

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[3]上海市城市經(jīng)濟學會課題組.經(jīng)營性老年住房開發(fā)運營及相關政策研究[J].上海房地.2016，（02）.

作者簡介：

胡佳琪（1989-），女，漢族，河北省衡水人，碩士研究生，天津天獅學院經(jīng)濟管理學院講師，研究方向：風險管理、信用管理。

朱衛(wèi)娟（1988-），女，漢族，天津市武清區(qū)人，碩士研究生，天津天獅學院經(jīng)濟管理學院講師，研究方向：公司金融，投資學。