房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流優(yōu)化管理

摘 要：伴隨著城市化建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的市場競爭積累程度也隨之上升。在房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展中，現(xiàn)金流管理事宜十分重要，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終推出市場與現(xiàn)金流管理上的不當(dāng)也有直接關(guān)聯(lián)。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的不足進(jìn)行分析，并就此類企業(yè)如何更好地進(jìn)行現(xiàn)金流管理提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；管理

資金是現(xiàn)代企業(yè)的“血液”，資金總量是否充沛以及資金是否可以得到充分的應(yīng)用對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展等多個(gè)層面都會產(chǎn)生十分直接的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般企業(yè)存在很大不同，主營業(yè)務(wù)上具有的特殊性使得其對資金需求及以來程度極大。這一狀態(tài)下，現(xiàn)金流管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便具有十分重要的意義，如何在市場競爭較為激烈的大背景下進(jìn)行現(xiàn)金流的優(yōu)化管理也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要思考的現(xiàn)實(shí)問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理概述

現(xiàn)金流管理是以現(xiàn)金流量作為管理中心與中心的一種具體管理活動，其本身是財(cái)務(wù)管理范疇下的一種具體管理類型。房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營發(fā)展中需要大規(guī)模地進(jìn)行資金調(diào)度與使用，企業(yè)現(xiàn)金流量較大，現(xiàn)金流管理的實(shí)際壓力也相對較高。從總體上來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理能力與水平已經(jīng)有了很大程度提升，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用上容易受到很多內(nèi)外部因素的影響，現(xiàn)金流管理上也往往需要對多個(gè)層面的事宜予以兼顧，這使得現(xiàn)金流管理成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系中較為復(fù)雜的一項(xiàng)管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理的受重視程度相對較低

雖然現(xiàn)金流管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展十分重要，但很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的重視程度較低，財(cái)務(wù)管理體系內(nèi)，現(xiàn)金流管理的優(yōu)先級也處于較低水平。思想意識層面對現(xiàn)金流管理無法給予充分關(guān)注和支持性下，一般的財(cái)務(wù)人員便充當(dāng)著現(xiàn)金流管理主體，其獨(dú)自進(jìn)行現(xiàn)金流的管理雖然能夠?qū)⒁话阈怨芾硎聞?wù)進(jìn)行較好處理，但核心領(lǐng)導(dǎo)層，特別是決策層往往不會參與到現(xiàn)金流管理活動開展之中。重視與支持力度相對較弱時(shí)，現(xiàn)金流管理很難成為一種常態(tài)化管理工作存在于內(nèi)部綜合管理體系之中，各種具體的管理問題也很容易順勢產(chǎn)生。

（二）風(fēng)險(xiǎn)防范意識相對較低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中對的防線防范意識相對較低，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭極為激烈的背景下，各類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在積極的拿地，囤地，但這些經(jīng)營行為往往需要強(qiáng)大的資本實(shí)力予以支撐。由于發(fā)展上過于冒進(jìn)，且國家在金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)整、限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理中會受到很多風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。但為了更好進(jìn)行利潤獲取，鮮有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠基于風(fēng)險(xiǎn)防范理念進(jìn)行現(xiàn)金流的科學(xué)管理，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的現(xiàn)金流管理也只是一種尋常的管理。正是由于風(fēng)險(xiǎn)防范意識較為薄弱且并未在現(xiàn)金流管理中有意識地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別和規(guī)避，資金鏈斷裂的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)極大。

（三）現(xiàn)金流管理同企業(yè)戰(zhàn)略的契合度較低

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理同企業(yè)自身發(fā)展方向及戰(zhàn)略的契合程度相對較低，這也是其現(xiàn)金流管理中存在的一種明顯不足。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上進(jìn)行著被動式和機(jī)械性的管理，不僅財(cái)務(wù)同業(yè)務(wù)間的正向聯(lián)系沒有構(gòu)建出來，現(xiàn)金流管理也并沒有前瞻性。現(xiàn)金流管理絕非對資金使用事宜進(jìn)行的簡單管理，理論上來說，其需要服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理活動的開展以及綜合發(fā)展。但受制于經(jīng)營發(fā)展壓力的影響以及相關(guān)人員對現(xiàn)金流管理在認(rèn)識上存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理并沒有同企業(yè)戰(zhàn)略以及經(jīng)營性活動開展較好聯(lián)系在一起，現(xiàn)金流管理的功能性與實(shí)際價(jià)值也相對較低。

（四）預(yù)算執(zhí)行力度明顯不足

現(xiàn)金流管理可以簡單理解為對資金進(jìn)行的管理，在現(xiàn)金流管理中預(yù)算計(jì)劃編制以及預(yù)算執(zhí)行等相關(guān)工作對最終管理成效取得會產(chǎn)生直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理中，預(yù)算執(zhí)行的過程控制力度相對不足，財(cái)務(wù)管理人員也沒有將現(xiàn)金流管理，預(yù)算管理等分項(xiàng)管理活動開展較好聯(lián)系在一起。由于對預(yù)算執(zhí)行缺乏明顯的控制，項(xiàng)目開發(fā)以及工程建設(shè)層面的資金使用往往會呈現(xiàn)出不可控的狀態(tài)，這不僅會打亂既有現(xiàn)金流管理計(jì)劃，更是會加劇資金上的緊張，導(dǎo)致資金的內(nèi)部流動性嚴(yán)重降低。長此以往發(fā)展下去，現(xiàn)金流管理的實(shí)際壓力會越來越大，一旦融資上出現(xiàn)問題，現(xiàn)金流管理便會陷入到十分危險(xiǎn)的境地之中。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的建議

（一）提升現(xiàn)金流管理實(shí)際地位

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理首先要提升現(xiàn)金流管理的受重視程度，即企業(yè)內(nèi)部需要給現(xiàn)金流管理以更多的重視，在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)金流管理在財(cái)務(wù)管理體系中的地位需要得到對應(yīng)提升。建議各類型房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對優(yōu)秀企業(yè)的現(xiàn)金流管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，例如，進(jìn)行現(xiàn)金流管理制度建設(shè)，將現(xiàn)金流管理的權(quán)責(zé)關(guān)系予以明確、基本內(nèi)容及目標(biāo)予以細(xì)化的做法能夠使得現(xiàn)金流管理制度更好地指導(dǎo)和規(guī)范具體管理活動開展。除財(cái)務(wù)管理人員外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)核心領(lǐng)導(dǎo)層需要關(guān)注并參與到現(xiàn)金流管理活動開展之中，以及時(shí)地了解現(xiàn)金流管理工作開展上的需求，并提供對應(yīng)支持。

（二）構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

現(xiàn)金流管理本身較為特殊和重要下，在具體管理活動開展中構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制便十分必要和重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是需要結(jié)合現(xiàn)金流管理實(shí)際狀況，將風(fēng)險(xiǎn)防范意識融入到現(xiàn)金流管理全過程并構(gòu)建出與之對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。例如，萬科集團(tuán)在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制構(gòu)建上的做法十分可行，其增加了風(fēng)控部門同財(cái)務(wù)管理部門的聯(lián)系，并要求現(xiàn)金流管理人員定期進(jìn)行現(xiàn)金流量表制作以及現(xiàn)金流管理報(bào)告制作，財(cái)務(wù)管理部門與風(fēng)控部門需要對相關(guān)數(shù)據(jù)與報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的排查和分析。這種模式也可以被較好套用到各類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之中，并對現(xiàn)金流管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較好抵御。

（三）圍繞企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行現(xiàn)金流管理調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境，市場環(huán)境處于不斷的變化之中，企業(yè)自身在持續(xù)經(jīng)營發(fā)展中更是要進(jìn)行不斷的調(diào)整。這些因素影響下，現(xiàn)金流管理活動開展中也不能一成不變，積極地進(jìn)行現(xiàn)金流管理側(cè)重上的也具有重要意義。由于現(xiàn)金流管理本身要以服務(wù)與企業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流優(yōu)化管理上需要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略間進(jìn)行更好的適配。例如，在企業(yè)明確了年度發(fā)展目標(biāo)和基本的戰(zhàn)略發(fā)展方向后，現(xiàn)金流管理中需要圍繞著既定目標(biāo)與戰(zhàn)略進(jìn)行管理側(cè)重上的確立，并為主要項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)性活動開展提供充足的資金支持，確保資金總量上的充沛以及使用上的合理。

（四）全面預(yù)算管理理念控制預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行狀況好壞與否會對現(xiàn)金流管理壓力大小產(chǎn)生直接影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要更好進(jìn)行現(xiàn)金流管理就需要對預(yù)算管理活動開展給予一定重視，基于全面預(yù)算管理理念進(jìn)行對于預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行控制也十分必要。諸如萬科，保利等優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前都在進(jìn)行著全面預(yù)算管理，一般規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要進(jìn)行全面預(yù)算管理建設(shè)和嘗試。通過全面預(yù)算管理的進(jìn)行，現(xiàn)金流管理中要對預(yù)算執(zhí)行狀況進(jìn)行動態(tài)分析，財(cái)務(wù)管理部門則要加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行的控制和評價(jià)。通過不同財(cái)務(wù)管理層面進(jìn)行的協(xié)同努力，現(xiàn)金流管理壓力可以顯著降低，現(xiàn)金流管理主體也能夠更好地對管理趨勢進(jìn)行預(yù)測和分析。

四、結(jié)語

不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在現(xiàn)金流管理上的壓力不盡相同，但對于一些共性的現(xiàn)金流管理問題其需要給予應(yīng)有關(guān)注，并積極地對自身現(xiàn)金流管理上存在的不足、問題等進(jìn)行彌補(bǔ)與解決。值得注意的是，現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展全過程的一種重要管理類型，核心領(lǐng)導(dǎo)層以及財(cái)務(wù)管理主體也需要將現(xiàn)金流管理，特別是現(xiàn)金流的優(yōu)化管理作為一種常態(tài)化工作堅(jiān)持下去。

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作者簡介：

李玲麗，華潤超智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。