土地儲備運行機制中的土地供應問題思考

摘 要：土地供應主要是依照土地城市建設用地的基本要求，由政府通過土地儲備的方式，把前期開發(fā)的土地逐步分批次分時間的向市場進行推廣，但目前我國土地供應機制尚不完善，缺乏科學的規(guī)劃，造成部分地區(qū)供應缺乏連續(xù)性和前瞻性，導致土地出現供應不足的情況，所以如何讓土地供應的問題得以解決，完善土地供應制度是非常重要的。

關鍵詞：土地儲備；運行機制；土地供應；策略

一、土地儲備運行機制的發(fā)展現狀

在我國政治制度不斷改革的條件下，很多地方逐步進行了土地儲備制度的設立，制定相應的土地儲備計劃，通過土地儲備中心的管理和開發(fā)，將儲存的土地向市場當分批分流進行流通，但當前土地供給方面的制度還不完善，造成土地供給不足，無法與制定的供地計劃相吻合，造成很多城市在土地儲備方面產生不足的現象，無法快速有效的將土地推向市場。

二、土地儲備運行機制當中土地供應策略

（一）建立符合長期規(guī)劃的土地供應制度

為了把土地供應的問題解決掉，相關部門要做好規(guī)劃工作，建立起一套與長期發(fā)展相適應的土地供應體制，一定要注意堅持層次性的問題，在城市規(guī)劃短期運行的過程中，要注意有長遠的目標，制定科學合理的中長期土地供應計劃，也在制定一年期為基礎的短期供應計劃的同時，還需制定3-5年的中長期計劃，確保土地供應規(guī)劃的統一性和連續(xù)性，確保土地能夠更好的殼都要開發(fā)利用，其次需要注意堅持公開性的原則，土地儲備中心相關土地信息向社會全面公開，尤其是短期供應計劃，為投資者提供更好的投資依據。

（二）合理引導土地供應價格

在土地供應價格方面，主要組成分別是：收購價格、土地增值收益、儲備成本，其中土地供應價格能夠直接影響土地市場健康持續(xù)的發(fā)展，是對現在房價上漲進行有效抑制的主要手段，具體可以從以下幾點進行分析，首先，在土地收購交易中，土地出讓金一部分上交國家相關部門，一部分吸收一些社會資金，建立起一套資金收益機制，其次，在土地儲備的過程中科學合理的引入市場競爭機制，利用招標手段將專業(yè)的土地整理企業(yè)引入其中，并對土地整理企業(yè)進行相應的授權，讓他們對土地進行整理，這樣可以讓土地整理的質量進一步提高，并且對土地整理的成本和時間進行控制，第三，嚴格對經營性用地進行監(jiān)督管理，可以通過招標形式或者相應的競爭機制對其進行引導監(jiān)督。

（三）加強對房地產市場預測

相關的管理部門及時監(jiān)測房地產市場動態(tài)，并及時分析市場發(fā)展動向，充分調動土地儲備在市場調控中的作用，平衡土地供應關系，控制部分企業(yè)對土地使用權壟斷現象。從實際出發(fā)，對商品房實際市場需求做出科學合理的判斷和預測，結合商品房的空置率進行分析，確保準確掌握市場動態(tài)，對市場變化做出有效調控。

三、土地儲備機制中的土地供應協調創(chuàng)新

（一）調整土地儲備運作范圍

分析儲備土地的來源，新區(qū)具有比較豐富的土地資源儲備、土地的增值開發(fā)處于一種完善的狀態(tài)，通過經營性土地的開發(fā)儲備模式，可以很好的在短期內對大量資金進行收容和積累，進一步的對新區(qū)發(fā)展起到促進作用，新區(qū)在進行全面升級轉型的過程中，要從增值土地開發(fā)逐步轉為挖掘存量土地，分析存儲土地的類別，除了一些城市建設用地進行儲備之外，還需要注意在土地儲備系統當中把集體建設用地納入其中，促使政府統一規(guī)劃，對市場集體用地建設有序管理。

（二）探索儲備土地供應新模式

新區(qū)是改革開放的重點地區(qū)，積極探索土地供應的新模式。完善招拍掛土地出讓模式，充分發(fā)揮政府的市場調控能力，探索創(chuàng)新土地申請使用制度，依照自身的用地需求進行申請審批，對已經通過審批的項目進行掛牌出讓； 創(chuàng)新土地閑置機制，對于已經出讓的土地，如果沒有按規(guī)定的時間辦理建設手續(xù)，或者沒有根據審批要求開發(fā)，有權終止土地的交易行為； 積極探討土地供應模式，依照土地的開發(fā)難度和使用性質，創(chuàng)新土地有償使用年限以及土地的開發(fā)用途。

（三）拓寬土地儲備籌融資渠道。

新區(qū)政府要廣泛拓展土地儲備融資渠道，可以通過發(fā)行土地儲備債券的方式吸收社會閑散資金，以緩解土地儲備資金； 或者通過土地開發(fā)信托計劃吸收信托公司的資金，后者募集程序相對簡單，且資金成本低。

（四） 完善土地儲備信息管理系統

對信息系統進行完善，能夠讓土地儲備效率進一步提高，在當前的形勢下，土地儲備信息管理系統在構建的過程中一定要多方位、全體系的思考，主要包含了計劃編制、交易數據、土地儲備規(guī)劃、項目跟進等土地儲備信息管理方面，也需要進行重視，通過gis的空間分析能力以及一些灰色系統分析的手段，讓這兩種方法能夠有機結合，對存儲土地的空間配置情況進行定性定量的分析，依照分析的結果對土地建設用地進行合理布局，讓土地的效益最大化。

（五） 實現土地利用動態(tài)監(jiān)測。

提高土地儲備效率，創(chuàng)新土地監(jiān)控技術，有效利用遙感技術對土地實施動態(tài)監(jiān)測，同時有效預測土地變化趨勢，形成良好的土地監(jiān)測平臺，進一步加強政府土地管理職能，科學合理制定土地儲備決策，讓土地儲備效率提高。

（六） 構建差異化土地供應方式

新區(qū)在進行調整戰(zhàn)略之后，幾個功能區(qū)的發(fā)展定位情況、側重點各不相同，通過科學的研究發(fā)現新區(qū)的第三產業(yè)占地面積比較小，具有比較高的用地效率，而且產出非常高，所以新區(qū)需要依照功能區(qū)產業(yè)的具體特點和不同優(yōu)勢，將土地供應方式進行差別化構建。

四、結束語

我國土地儲備運行過程中，，讓土地供應機制與社會主義經濟發(fā)展相適應。

參考文獻：

[1]單丁潔，劉一周.以供給側結構性改革推動城市土地供應制度創(chuàng)新[J].中國土地，2016（08）：12-14.

作者簡介：

張志鵬，楊慧敏，山東省土地儲備中心。