新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的思考

摘 要：我國財政部于2017年7月5日公布了《企業(yè)會計準則第14號——收入（2017）》，新收入準則充分滿足市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展需求。新收入準則的頒布會對房地產(chǎn)收入確認帶來深刻的影響。本文首先對新收入準則進行了概述，其次指出了新收入準則的具體變化，然后論述了新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的條件，最后論述了新收入準則下房地產(chǎn)收入確認的相關建議。

關鍵詞：新收入準則；房地產(chǎn)企業(yè)；收入確認；思考

引言

收入不僅是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和市場核心競爭力的重要指標，也是管理者管理能力的綜合體現(xiàn)。新收入準則的條文與舊準則在收入確認方面有顯著差異，舊準則要求企業(yè)在風險和報酬轉移的時候確認收入，新收入準則則要求企業(yè)在客戶取得產(chǎn)品或服務的控制權時確認收入，這必將會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的影響，這種影響主要在于投資安排、稅收籌劃以及財務報表等各個方面。很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展早已經(jīng)適應了原先的收入確認方式，所以加強新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的研究具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、新收入準則的概述

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)的各項交易也變得更加復雜，給收入確認和計量帶來不小的難題。我國財政部于2017年7月5日頒布了《企業(yè)會計準則第14號——收入》，這一舉措是完善我國企業(yè)會計準則體系的必經(jīng)之路，是與國際會計準則理事會頒布的《國際財務報告準則第15號——與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》相趨同的有效途徑。新收入準則是我國原有準則的重要改革，其中規(guī)定，企業(yè)確認收入應該建立在客戶獲取商品或服務的基礎上。

房地產(chǎn)行業(yè)具有項目開發(fā)周期長以及開發(fā)成本計量滯后等特點，這就給房產(chǎn)銷售收入的確認帶來了不小的難題。在原有的收入準則要求下，如果房地產(chǎn)企業(yè)收到了客戶的全部放款，但是沒有將房子交付給客戶，這種情況依規(guī)不能確認收入，直接造成了合同銷售額與會計銷售收入出現(xiàn)了矛盾。在原有收入準則下，會計信息對房地產(chǎn)企業(yè)決策的作用有限，新收入準則的施行勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)收入確認和計量帶來非常大的影響。

二、新收入準則的具體變化

（一）給予控制權轉移的時點確認收入

新收入準則的最大變化就在于收入確認標準的改變，它以合同為基礎建立了一套完善的收入確認體系。新收入準則明確了企業(yè)在合同中應該履行的義務，這是判斷企業(yè)收入確認的關鍵。同時，新收入準則還對商品控制權的轉移作出了指引，這樣就降低了人為判斷導致出錯的可能性。比如，如果企業(yè)已經(jīng)將商品的所有權轉移給了客戶，表明了該商品的風險和報酬均已在客戶手中，這就意味著商品的控制權發(fā)生了轉移。

（二）基于交易價格計量收入

原有準則針對收入計量的規(guī)定因收入類型的不同而不同，而新收入準則則完全是基于交易價格來計量收入的。交易價格指的是企業(yè)向客戶轉移商品所有權時收取的對價金額。新收入準則的這種變化可以顯著提高收入確認的準確性，其中的難點在于可變對價的最佳估計數(shù)。

（三）細化收入的列報與披露

在新收入準則規(guī)定下，企業(yè)履行的義務如果超過了客戶所付的款項，在資產(chǎn)負債表中應該表示為合同資產(chǎn)，反之，如果客戶所付的款項超過了企業(yè)履行的義務，則應該表示為合同負債，企業(yè)擁有的無條件向客戶收取對價的權利作為應收款項應該在資產(chǎn)負債表中單獨表示。同時，新收入準則還要求企業(yè)披露與本期收入、履約義務等相關信息，這種規(guī)定極大提高了企業(yè)會計信息的透明度。

三、新收入準則下房地產(chǎn)確認收入的條件

新收入準則的頒布施行導致房地產(chǎn)收入確認發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入應該在房屋控制權實際轉移到客戶時進行確認。房屋控制權的轉移分為時點和時段的轉移，新收入準則對此的規(guī)定是：如果判斷房子是時段轉移，則判斷結束，如果不是則為時點轉移。這是房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的重要條件。

在新收入準則的規(guī)定下，屬于在時段內履行義務的情況是：第一，對于當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在履約過程中的在建商品，客戶可以對其進行控制；第二，在房地產(chǎn)履約的時候，客戶就已經(jīng)消耗了由此給自己帶來的經(jīng)濟利益；第三，房地產(chǎn)企業(yè)履約商品具有唯一性，而且企業(yè)可以就已完成的履約部分向客戶收取費用。房地產(chǎn)期房預售行為屬于時段履約行為，可以根據(jù)履約的實際進度來確認收入，由此可以看出，新收入準則下的房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認要比原有規(guī)則下的收入確認行為提前了。

四、新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的建議

（一）嚴格遵守新收入準則的相關規(guī)定

財政部2017年7月5日頒布的《企業(yè)會計準則第14號——收入（2017）》于2018年1月1日正式施行?？紤]到企業(yè)財務報表和披露信息的要求，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)準備好2017-2018年的相關信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)適應新收入準則的時間非常緊張，房地產(chǎn)企業(yè)應該加快調整步伐，及時將新收入準則納入作為企業(yè)正常經(jīng)營管理的重要參考。企業(yè)可以在內部建立專門部門來負責新收入準則下的調整工作，該部門應該包括財務、法律、人力等各個方面的人才，工作人員在平時應該較強溝通交流，嚴格按照新收入準則的規(guī)定辦事，從而極大提高當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)的工作效率。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務系統(tǒng)

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的改善，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的進步，涌現(xiàn)出一批諸如碧桂園、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)。越是規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)，其信息自動化程度也就越高，財務系統(tǒng)在其中發(fā)揮的作用也就越大。新收入準則導致收入確認金額和時點發(fā)生了變化，而且在一定程度還導致財務報表披露信息的變化，在這種情況下，原有的財務管理系統(tǒng)已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計工作需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時更新財務系統(tǒng)來適應新收入準則的施行，同時還應該加強對財務人員的培訓力度，讓他們熟悉新財務系統(tǒng)的操作知識，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利向新收入準則過渡。

（三）加強財務管理人員的培訓力度

新收入準則與就收入準則在房地產(chǎn)收入確認方面有很大的不同，在新規(guī)則已經(jīng)面向全國推行的情況下，財務管理人員原先掌握的財務會計知識顯然已經(jīng)落伍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強對財務管理人員的培訓，一方面讓他們充分熟悉新收入準則的規(guī)定，及時更新自己的財務知識體系；另一方面要增強他們的職業(yè)道德，在工作中嚴格按照新收入準則行事，堅決杜絕投機取巧的情況發(fā)生。

五、結束語

我國財務部頒布的新收入準則在2018年已經(jīng)向全國推行，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認工作。房地產(chǎn)企業(yè)應該積極適應這一變化，及時更新自身的財務管理理念，盡快熟悉新收入準則的相關規(guī)定和變化。為了防止收入準則給企業(yè)經(jīng)營帶來負面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應該進一步更新完善財務管理系統(tǒng)，加強財務管理人員的培訓，這可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)充分適應我國乃至國際的會計準則，從而促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：孫靜，山東天元同泰會計師事務所有限公司臨沂分所。