房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認與財務管理

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，人們對于房地產市場需求也在不斷發(fā)生著變化，房地產市場自身也在不斷發(fā)展成熟，在有些地區(qū)還出現(xiàn)了局部過熱的情況，政府用宏觀調控這只強有力的手，對房地產市場進行宏觀調控。如今，房地產開發(fā)企業(yè)在財務管理方面尚不完善，屬于基本會計核算，無法充分發(fā)揮作用。在市場經(jīng)濟體制變革及國家調控的情況下，房地產企業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)，尤其是在企業(yè)財務管理以及成本控制方面。因此明確房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認基本要求，建立科學合理的財務管理制度，對于房地產企業(yè)的進一步發(fā)展具有重要意義。

關鍵詞：房地產開發(fā)；收入確認；健全財務管理

對于銷售收入的確認是房地產企業(yè)工作的重要部分，直接影響著房地產企業(yè)的發(fā)展，進而影響國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產市場日益發(fā)展成熟的過程中，政府對房地產市場加強了調控力度，房地產企業(yè)面臨諸多問題和挑戰(zhàn)。在企業(yè)財務及其成本控制上的認識和調整，對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認

（一）房地產銷售收入確認的核算范圍

房地產銷售收入的意思是，由房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)建設的房地產，在市場中進行銷售行為而取得的經(jīng)濟收入，這一收入也就是我們所說房地產銷售收入。其中土地銷售所得收入、商品房銷售所得收入，以及部分相關設施設備銷售所得收入等，都屬于房地產銷售收入。房地產開發(fā)公司在房產的銷售中存在一些狀況，在房產售賣之前，未與購房者簽訂相關購銷合同，或是在房產未開發(fā)之前，房地產企業(yè)就與購房者簽訂合約，而后按照合約內容對房地產進行開發(fā)建設。

此外，房地產公司對于回遷安置房的出售周轉，屬于“房地產銷售收入”核算范圍。但是，有些房產作為房地產開發(fā)企業(yè)固定資產，此類房產不屬于“房地產銷售收入”確認范圍。

（二）房地產銷售收入確認的原則

在銷售過程中，房地產也就是用于銷售買賣的產品，具有同商品一樣的特性，所以房地產銷售收入的確認，應遵循以下原則：1.開發(fā)商不再承擔房產的風險，同時也不再擁有獲得房產報酬的權利，這些一并轉移于購房者；2.開發(fā)商將房產的所有權、使用權及其保留的有關權利，一并轉交于購房者；3.房產交易所得利益仍用于企業(yè)內部運作；4.對相關成本以及收入進行確實計量。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)收入確認的時限

1.關于開發(fā)房產銷售收入的確認問題

銷售收入是指房地產開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)和建造房產的收入，其中包括用于住宅的房產、用于商業(yè)的房產，或是其他建筑物、附加物品及相其配套設備等等，此類房產各自按照其收入來源本質屬性及其銷售方式，遵照以下幾點原則確認收入實現(xiàn)：對于購房者一次性全款支付所銷售的房產，應當在購房者實際支付房款或出具付款憑證時，確認收入；對于分期付款銷售的房產，于按照售房時所簽訂的售房合同所協(xié)議的付款日確認收入，若購房者提前支付房款，在購房者實際付款當日確認收入；對于購買者在銀行辦理貸款，分期購買的房產，其房屋首付于實際收款當日確認收入，余款在銀行辦理按貸款轉賬當日確認收款；對于委與其他個人或單位支付售出的房產，應于收到受委托單位實際出示代銷清單，確認收入；對于使用其他非貨幣形式資產銷售的房產，應于實際獲取所抵押產品及收據(jù)，確認收入。

2.關于開發(fā)房產預售收入的確認問題

房地產企業(yè)利用提前售出方式銷售房產，雙方簽訂的預售協(xié)約中，所收的房款歸于預收款項，兩方在房產沒有完成開發(fā)之前進行的提前售出行為，及其所簽訂的預售協(xié)議，歸于合同要約，工程進展的狀況以及購房者最終意愿都影響銷售活動的進行。因此在預售時需要計算得出預計毛利額，預售階段按照稅務政策的規(guī)定預交增值稅及附加稅費和所得稅，待項目交付結轉后再統(tǒng)一結算調整應交稅額。

預計毛利額=開發(fā)產品預收賬款×預計毛利潤率

當房產開發(fā)結束并交付后，開發(fā)商根據(jù)實測房款進行收入最終計算，并依據(jù)結算報告取得合格發(fā)票計入成本，對前期政府收費收據(jù)及與項目開發(fā)有關的可計入成本的事項進行成本歸集，結算實際收入的利潤率，同時還需將納稅數(shù)額進行結算申報。

二、房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理

（一）房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的含義

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設速度逐漸加快，房地產開發(fā)企業(yè)在很多方面都受到了影響，這是房地產開發(fā)的機遇，同時更是一個挑戰(zhàn)。企業(yè)的財務管理對于企業(yè)得到長遠平穩(wěn)運行具有及其關鍵的作用。市場化速度加快，使得企業(yè)財務管理受到更多因素的影響，包括企業(yè)內部財務管理調節(jié)，企業(yè)未來經(jīng)濟發(fā)展變數(shù)，以及相關企業(yè)財務交易往來。這些情況就要求房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理的科學性、合理性，以應對復雜的經(jīng)濟狀況，適應市場需求。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀

（三）經(jīng)驗欠缺，意識薄弱

現(xiàn)階段，房地產開發(fā)企業(yè)對于房地產開發(fā)建設施工過程中的施工成本及財務的控制比較重視，而前期對于施工成本預算控制的意識仍是欠缺，對于開發(fā)前期的研究階段，招標以及投標階段，前期設計階段的成本控制意識欠缺。在開發(fā)商完成土地收購以后，應就相關事宜進行合理的預算及統(tǒng)計，而后才可進行工程建造，準確達到企業(yè)經(jīng)濟目標，使得房地產開發(fā)企業(yè)精準分解成本指標，合理預算。財務管理工作不能只在會計核算上面落實，而是從成本開始把握，合理運行。

（四）準備不足，成本超標

房地產企業(yè)項目前期中做好預期準備，在關注成本控制的同時注重成本預算及財務規(guī)劃制定，以保證后期成本符合標準，進而獲得理想的經(jīng)濟效益。前期準備應該做好科學合理的成本預算，而不是僅僅關注壓低成本，做好合理規(guī)劃，穩(wěn)定企業(yè)財政狀況，使企業(yè)獲得長足穩(wěn)定的發(fā)展。

1.調整房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的措施

（1）完善財務管理機制

市場化速度加快房地產面臨的壓力日益增大，面對刻不容緩的市場局勢，房地產企業(yè)必須加強自身財務管理機制建設，以應對復雜多變的市場。

第一應提高房地產企業(yè)財務管理中，管理者對于工作的基本態(tài)度觀念，并通過多種方式提高自身專業(yè)素質。在完善過程中，完善財務核算機構，明確房地產開發(fā)企業(yè)在市場上規(guī)模龐大財會需求，重視核算人員管理，引進復合型人才引進，為在崗人員提供更多培訓學習機會，切實發(fā)揮財務管理工作在房地產市場的重要作用。

（2）提升自身對于市場發(fā)展的敏感度與洞察力

對于房地產行業(yè)的發(fā)展，需要對市場發(fā)展進行較為長遠的預判，尤其是在財務管理方面，需要財務管理人員對于市場狀況及其未來發(fā)展趨向具有洞察力，這就要求對于技術人員對于企業(yè)財務的全面把握，同時也需要部門相關人員共同的努力。

（3）注重對于市場風險的防范

房地產企業(yè)的開發(fā)，需要對未來市場的敏銳預判，這同時也意味著企業(yè)面臨著巨大的財務風險，一旦出現(xiàn)財務危機，其損失是難以估量的。因此房地產開發(fā)企業(yè)需要不斷強化企業(yè)財務的風險防范機制，加強風險預估及其防范對策的研究，建立有效的風險防范數(shù)據(jù)庫及警報系統(tǒng)。在與其他企業(yè)單位進行財務聯(lián)系時，應明確建立經(jīng)濟合同，更需要明確合同協(xié)議是否符合相關法律法規(guī)的規(guī)定，明確對方身份及其歸屬企業(yè)的資質，不斷提高自身風險規(guī)避能力。

（4）提升企業(yè)資金運營質量

高質量資金運營投入使企業(yè)平穩(wěn)運行的物質保障，所以房地產企業(yè)應加強對于資金運營的有效管理，具體措施如下：在資金運營上，將其運營調動統(tǒng)一管理，保護資金流動，杜絕資金外流，；對于資金的收支，推行嚴格的批準權制度，明確每一筆資金的動向；在資金的使用權限上，進行嚴格的劃分，不論是收入與支出，都要進行雙線管制；嚴格審核賒銷客戶的資格，及時回收資金；為了保障資金正?；厥?，適應收賬款獎勵約束機制。

三、結束語

對于房地產行業(yè)，風險和收益都是成正比的。由于其行業(yè)特點影響，房地產開發(fā)企業(yè)收入的確認不夠客觀。面對市場經(jīng)濟發(fā)展所帶來的機遇與挑戰(zhàn)，房地產企業(yè)必須建立更加完善的財務機制，加強資本控制，才能更好的在滿足市場需求的同時，應對復雜多變的市場狀況，有效規(guī)避風險。

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作者簡介：張彥紅，青島銀盛泰億聯(lián)置業(yè)有限公司。