房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮及長(zhǎng)效治理機(jī)制研究

陳煜焓

(美國(guó)賓夕法尼亞州立大學(xué)帕克分校 文學(xué)院經(jīng)濟(jì)系, 賓夕法尼亞 斯泰特科利奇 16802)

一、引言及文獻(xiàn)綜述

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段、住房制度的改革探索階段和繁榮發(fā)展階段。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，職工住房由其所在單位以政府名義建設(shè)或購(gòu)買，并根據(jù)職工的資歷和貢獻(xiàn)通過(guò)行政方法把住房分配給職工居住，同時(shí)收取少量租金。實(shí)際上，這個(gè)時(shí)期的中國(guó)是不存在所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)的；住房制度的改革探索期，即1978年—1998年20年期間，中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放，對(duì)住房制度進(jìn)行改革與探索。在此期間，中國(guó)住房制度改革的主要形式表現(xiàn)為出售公有住房，改革的主要措施表現(xiàn)為提租補(bǔ)貼、住房公積金制度推廣、企業(yè)改制等，推行這些措施的主要目的是為了實(shí)現(xiàn)住房機(jī)制轉(zhuǎn)換與籌措住房資金相結(jié)合，從而提升職工的購(gòu)房能力。通過(guò)20年的改革探索，1998年中國(guó)住房的商品屬性逐步確立，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展期，1998年7月《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)23號(hào)文件)文件[1]的頒發(fā)，標(biāo)志著中國(guó)住房制度正式進(jìn)入市場(chǎng)化改革階段，要求停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，把職工的住房消費(fèi)包含在工資里，讓職工憑個(gè)人收入購(gòu)買或租賃住房。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1998年中國(guó)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)13.7%，在2000年至2003年，這一數(shù)據(jù)更是次第飆高，各為21.5%、27.3%、22.8%和29.7%；商品房的比例也從1997年的34%激增到2003年的93%[2]。近20年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎[3]。

伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是否呈現(xiàn)理性狀態(tài)的爭(zhēng)論一直不絕于耳。夏宇曉通過(guò)實(shí)證研究，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非理性繁榮狀態(tài)，充分分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的形成機(jī)制，并從政府、市場(chǎng)和資金提供者的角度提出相應(yīng)的治理對(duì)策[4]；白積洋利用非平穩(wěn)面板計(jì)量方法，從房地產(chǎn)的投資特性出發(fā)，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格上漲的非理性繁榮進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)和判斷，認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)已脫離租金所確定的基本面,房地產(chǎn)價(jià)格上漲呈現(xiàn)出非理性的繁榮[5]；蔡璇基于金融支持相關(guān)理論，研究過(guò)度的金融支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫的促進(jìn)關(guān)系，提出了四點(diǎn)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的對(duì)策建議[6]；隋學(xué)深等基于房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的成因和影響，從土地政策、稅收政策和貨幣政策三個(gè)方面提出了相應(yīng)的建議[7]；王現(xiàn)增通過(guò)分析我國(guó)過(guò)去十多年來(lái)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控文件，證明了需要從體制上解決房地產(chǎn)非理性繁榮問(wèn)題，避免嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)和社會(huì)危機(jī)的出現(xiàn)[8]；吳蕾蕾基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮狀況，對(duì)政府相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策和措施做出了一些合理分析[9]。

以上相關(guān)文獻(xiàn)分析認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮表象的背后隱藏著非理性發(fā)展的因素，甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。實(shí)際上，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在嚴(yán)重泡沫，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)供給與需求是否合理、房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入的比值是否合理。可以通過(guò)對(duì)下面兩組變量的定量分析，來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否呈現(xiàn)理性狀態(tài)。一是房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比是判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的一個(gè)關(guān)鍵要素。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比的合理范圍盡管沒(méi)有嚴(yán)格限定，但通常認(rèn)為其合理區(qū)間應(yīng)在3～6倍之間。如果從貸款角度進(jìn)行考慮，住房貸款應(yīng)不超過(guò)居民收入的30%，中國(guó)大部分大中城市的房?jī)r(jià)收入比連續(xù)多年超過(guò)6倍，其中北京、上海、深圳在20倍以上。而美國(guó)房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰的2005年，房?jī)r(jià)收入比最高值為5.1倍，日本20世紀(jì)80年代房?jī)r(jià)泡沫時(shí)期的房?jī)r(jià)收入比也不過(guò)15倍左右；二是房產(chǎn)空置率，房產(chǎn)空置率是判斷房地產(chǎn)供給與需求是否合理的一個(gè)關(guān)鍵要素。按照國(guó)際慣例，房產(chǎn)空置率的合理空間通常應(yīng)在5%～10%。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于1994年至2005年間曾發(fā)布過(guò)房產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)，但后來(lái)因和國(guó)際統(tǒng)計(jì)口徑不一，不再發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)。中國(guó)中央電視臺(tái)曾于2010年對(duì)全國(guó)房產(chǎn)空置率進(jìn)行調(diào)查，顯示中國(guó)660個(gè)城市有高達(dá)6 540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這表明這6 540萬(wàn)套住宅已空置半年[10]；湖北大楚房地產(chǎn)研究院曾于2010年對(duì)湖北省武漢市房產(chǎn)空置率進(jìn)行調(diào)查，顯示武漢市樓市總體空置率平均水平為23.92%[11]。2009年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.59%，2017年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為58.52%，8年間中國(guó)城鎮(zhèn)化率提高了11.93個(gè)百分點(diǎn)。如果按每個(gè)家庭3口人計(jì)算，從2009年至2017年的8年間，中國(guó)商品房套數(shù)的增加量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)人口的增加量。據(jù)此推算，2017年中國(guó)房產(chǎn)空置率只會(huì)比2010年更為嚴(yán)重。這一推算也和當(dāng)前中國(guó)居民家庭住房擁有情況相符合。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有2套以上住房的家庭占50%以上。2016年之前,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱,國(guó)人紛紛把資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。由于盲目投機(jī)過(guò)多,房?jī)r(jià)不斷上漲,中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積的累計(jì)同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)了趨勢(shì)性的下降,這使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給持續(xù)大于有效需求[12]。

二、研究過(guò)程

(一)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮的成因

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的成因是復(fù)雜的，但在眾多的成因中，主要成無(wú)非以下三個(gè)方面：居民的投機(jī)心理、地方政府土地財(cái)政的推波助瀾與中央政府宏觀調(diào)控政策的失靈。

1. 居民的投機(jī)心理。中國(guó)溫州商人的精明歷來(lái)為世人所稱道。1998年，溫州商人首先從中國(guó)政府23號(hào)文件中嗅到了商機(jī)，把大量的民間資本投入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)溫州房?jī)r(jià)以每年20%的速度遞增，市區(qū)房?jī)r(jià)快速飆升到15 000元/m2。在溫州炒房嘗到甜頭后，溫州炒房客又轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，推動(dòng)上海房?jī)r(jià)從2001年的低于3 000元/m2快速增長(zhǎng)到2002年的4 010元/m2、2003年的5 118元/m2。溫州炒房客不僅使溫州、上海當(dāng)?shù)氐木用窨吹搅朔康禺a(chǎn)投機(jī)帶來(lái)的財(cái)富快速增值效應(yīng)，更讓全國(guó)各地的居民看到了房地產(chǎn)投機(jī)帶來(lái)的財(cái)富快速增值效應(yīng)。從1998年至今，中國(guó)各地城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)格均處于快速增長(zhǎng)階段，20年間35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格均已增長(zhǎng)10倍以上，北京、上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)甚至增長(zhǎng)20倍以上。房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大的財(cái)富增值效應(yīng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了中國(guó)城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)投機(jī)心理：投資房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠，投資房地產(chǎn)越早財(cái)富增值效應(yīng)越明顯。這也是中國(guó)各大城市房產(chǎn)高空置率能夠長(zhǎng)期維持的一個(gè)重要原因。鮑維維通過(guò)分析杭州市商品房交易市場(chǎng)日成交價(jià)格與成交量的基本信息,采用門限回歸模型尋找成交價(jià)格與成交量中存在的突變點(diǎn)分析,認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的羊群行為，且房?jī)r(jià)非理性的上漲嚴(yán)重影響到需求者的購(gòu)房行為。

2. 地方政府土地財(cái)政的推波助瀾。從1994年中國(guó)實(shí)行“分稅制改革”以來(lái)，中國(guó)地方政府通過(guò)稅收途徑所能獲得的可用財(cái)力十分有限，地方財(cái)政號(hào)稱“吃飯財(cái)政”，而各地要發(fā)展，要加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，必須解決巨額資金來(lái)源問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家政策，地方政府出讓土地的收入屬于“非稅收入”，屬于地方政府可支配財(cái)力。于是，各地政府均把“經(jīng)營(yíng)城市”作為地方發(fā)展所需巨額資金的重要來(lái)源。地方政府以較低的價(jià)格(目前大致為6萬(wàn)元/畝)將集體土地征收為國(guó)有土地，然后再以“招拍掛”的形式以幾十倍的價(jià)格(目前大致為40倍至80倍)出讓給各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這中間巨大的差價(jià)，為地方政府帶來(lái)巨額發(fā)展資金。地價(jià)越高地方政府獲得的可用財(cái)力就越大。實(shí)踐證明，土地財(cái)政為中國(guó)各地20多年的城市快速發(fā)展提供了重要支撐。

3. 中央政府宏觀調(diào)控政策的失靈。(1)多元供給政策的失靈。從1998年中國(guó)政府國(guó)發(fā)23號(hào)文件的政策定位來(lái)看，國(guó)務(wù)院提出了商品房和保障性住房同步發(fā)展的思路，但在實(shí)際執(zhí)行中，并沒(méi)有做到兩者的同步發(fā)展。由于資本的趨利性，房地產(chǎn)企業(yè)把大量的資金投向了可以賺取更大利潤(rùn)的商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，對(duì)政府所倡導(dǎo)的保障性住房開(kāi)發(fā)大多處于消極應(yīng)對(duì)狀態(tài)，規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)很難按時(shí)完成，致使中央政府所設(shè)計(jì)的住房多元供給政策在實(shí)際執(zhí)行中演變?yōu)橐辉┙o，保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額低于10%，住房租賃市場(chǎng)的份額幾乎為零；(2)遏制住房投機(jī)的宏觀調(diào)控政策的失靈。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)也日益積累，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控力度也逐步加大?？v觀中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的歷次調(diào)控，總體感覺(jué)，調(diào)控的著力點(diǎn)沒(méi)有對(duì)準(zhǔn)房?jī)r(jià)快速上漲的癥結(jié)。歷次調(diào)控都把調(diào)控的著力點(diǎn)放在限制居民的購(gòu)房行為上，通過(guò)限制居民的購(gòu)房資格、購(gòu)房套數(shù)、購(gòu)房首付金額、購(gòu)房貸款資格和貸款金額等，遏制居民的炒房行為。但由于治標(biāo)不治本，歷次調(diào)控成效甚微，甚至出現(xiàn)越調(diào)房?jī)r(jià)越高的怪象。2015年下半年至2017年初，中國(guó)各地房地產(chǎn)價(jià)格迎來(lái)了又一輪上漲，在短短一年多時(shí)間里，合肥房?jī)r(jià)翻了一番。2017年下半年，中國(guó)政府又開(kāi)始了新一輪調(diào)控，把控制房?jī)r(jià)地價(jià)作為一項(xiàng)政治任務(wù)交由地方政府完成，并對(duì)沒(méi)有完成任務(wù)的地方政府主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。從調(diào)控效果來(lái)看，盡管這一輪調(diào)控暫時(shí)遏制了房?jī)r(jià)的快速上漲，但總體感覺(jué)這一輪調(diào)控屬于外力強(qiáng)壓式，并沒(méi)有從內(nèi)部解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)制問(wèn)題。一旦本輪調(diào)控的外力消失，房地產(chǎn)價(jià)格必將快速反彈。

除了上述三種原因外，韓克勇和阮素梅使用回歸分析方法,從貨幣政策和財(cái)政政策兩方面研究了房地產(chǎn)泡沫的影響因素，對(duì)中國(guó)近年房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)證研究，認(rèn)為從2003—2013年之間,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的泡沫現(xiàn)象，主要由利率變化與財(cái)政支出等因素引起[13]，這為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫提供了決策依據(jù)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮的影響

1. 對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)日益顯現(xiàn)。(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，為房地產(chǎn)投資帶來(lái)較高收益，與之相比，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的收益率則明顯偏低。利潤(rùn)率的較大差距，引發(fā)大量的資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)抽離，轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。2017年1月4日晚，寶鈦股份(600456.SH)公告稱，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)2016年年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與上年同期相比，將實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。公司業(yè)績(jī)預(yù)盈的主要原因是處置了與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的三處房地產(chǎn)，增加了公司利潤(rùn)。依靠賣房實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績(jī)扭虧為盈的并非寶鈦股份一家。2016年有百余家上市公司加入賣房大軍，這些上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)都不是房地產(chǎn)，都是利用房?jī)r(jià)上漲的時(shí)機(jī)賣掉房產(chǎn)以增加公司利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，這些上市公司在此之前已經(jīng)從公司抽出資金用于炒房。非上市公司抽離資金用于炒房的現(xiàn)象更為普遍；(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，使得企業(yè)在用工、廠房、土地等生產(chǎn)要素方面的成本日益提高，擠壓了企業(yè)的盈利空間，削弱了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。許多企業(yè)為了盈利，不得不把產(chǎn)能轉(zhuǎn)向生產(chǎn)要素成本更低的東南亞國(guó)家；(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，降低了大中城市的人才吸引力。面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，高校畢業(yè)生想在大中城市安家成為夢(mèng)想。一些企業(yè)為了招攬人才，不得不為引進(jìn)的人才提供住房。這無(wú)疑加重了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。

2. 金融領(lǐng)域系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)日益增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依存度越來(lái)越高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年12月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額106.6萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)貸款余額26.68萬(wàn)億元。高達(dá)25.03%的貸款余額投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，其所引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的后果是非常嚴(yán)重的。

三、對(duì)策與措施

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑應(yīng)是多元的，在多元的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑中，應(yīng)該包含以下主要理念[14]：

1. 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的多元化。既要有面向中高端需求的商品房，又要有面向低端需求的保障性住房，更要有面向租賃需求的租賃住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)呈現(xiàn)出商品房、保障性住房、租賃型住房各自合理發(fā)展的局面,盡量恢復(fù)大中城市對(duì)于人才的吸引力，引進(jìn)更多的人才。

2. 保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡。以合理的供求保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮，既要防止供過(guò)于求而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，又要防止供不應(yīng)求而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，這就需要削減中間環(huán)節(jié)不必要的成本，做好財(cái)務(wù)預(yù)算。

3. 構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展的政策體系。包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅政策、金融政策等，不僅要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，也要帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的合理健康發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效治理機(jī)制探索

要實(shí)現(xiàn)以上房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展理念，必須在以下幾個(gè)方面發(fā)力，構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效治理機(jī)制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制確立的核心,是通過(guò)公共決策的方式,以經(jīng)濟(jì)杠桿及相關(guān)制度安排為手段,實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的各種功能平衡,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)以居住功能為主導(dǎo)的市場(chǎng),這樣才能保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

1. 構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化機(jī)制，倡導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化發(fā)展。通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的考察分析，我們發(fā)現(xiàn)，在不考慮投機(jī)因素的前提下，房?jī)r(jià)指數(shù)與置業(yè)人群數(shù)呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，置業(yè)人群數(shù)處于快速增長(zhǎng)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)也隨之快速增長(zhǎng)，且不會(huì)出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，必須加大對(duì)居民住房需求的調(diào)研力度，科學(xué)研判居民對(duì)住房的需求層次，根據(jù)居民不同的住房需求，足額保障不同的住房供給。中高端商品房、保障性住房、租賃型住房在房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中都應(yīng)占有合理的份額，使各個(gè)不同需求層次的居民都能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”。同時(shí)，在布局上，在每一個(gè)地塊都要實(shí)現(xiàn)中高端商品房、保障性住房、租賃型住房的融合性發(fā)展，防止形成新的城市“貧民窟”。由于保障性住房、租賃型住房的盈利空間有限，房地產(chǎn)企業(yè)大多不愿開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房、租賃住房，政府必須在產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財(cái)稅政策、金融政策上向保障性住房、租賃型住房?jī)A斜，保證房地產(chǎn)企業(yè)在保障性住房、租賃型住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，能夠賺取足夠的利潤(rùn)。

2. 加大房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡。土地資源具有稀缺性，但是再稀缺的資源都是用來(lái)消費(fèi)的，不能因?yàn)橥恋刭Y源稀缺就減少住房的土地供應(yīng)，人為地造成住房市場(chǎng)的供需失衡。原重慶市市長(zhǎng)黃奇帆執(zhí)政重慶市期間，就是通過(guò)足夠的住房用地供應(yīng)，保證了重慶市的房?jī)r(jià)在10年的時(shí)間內(nèi)保持了合理發(fā)展態(tài)勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大起大落。就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，在不考慮投機(jī)性需求的前提下，住房用地供應(yīng)不足是導(dǎo)致住房供需失衡的重要原因。因此，中國(guó)住房市場(chǎng)供給側(cè)改革的著力點(diǎn)，應(yīng)放在住房用地的供給上。在住房用地的供給主體上，必須打破地方政府對(duì)一級(jí)土地供給市場(chǎng)的壟斷局面，允許農(nóng)村集體土地進(jìn)入一級(jí)土地供給市場(chǎng)，緩解住房用地稀缺狀況，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供足夠的一級(jí)土地供給。在住房用地的供給方向上，應(yīng)借鑒英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，必須拿出20%以上的住房用地用于保障性住房、租賃型住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

3. 構(gòu)建科學(xué)的政策體系，遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)度投機(jī)行為。縱觀世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在一定的投機(jī)行為是合理的。在長(zhǎng)達(dá)20年的時(shí)間里，面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，中國(guó)政府雖屢次采取調(diào)控對(duì)策，但竟均沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性的調(diào)控實(shí)效，在某種程度上說(shuō)，這不得不歸因于政府政策體系的失靈。而構(gòu)建科學(xué)的政策體系，是政府遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度投機(jī)行為義不容辭的責(zé)任。應(yīng)著手從以下幾個(gè)方面來(lái)構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策體系[15]。(1)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”功能定位，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)保持其民生產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)；(2)推進(jìn)地方政府財(cái)政體制改革。積極推進(jìn)地方政府投融資體制改革，打破地方政府“土地財(cái)政”格局，改變地方政府過(guò)度依賴土地出讓金來(lái)解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金短缺的局面；(3)采取審慎、穩(wěn)健的金融政策。完善銀行等金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)控制體系，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款的總體規(guī)模，防止金融系統(tǒng)過(guò)渡依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，采取差別化利率，對(duì)保障性住房、租賃型住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)給予較低利率的支持，對(duì)中高端商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)采取利率上浮，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡；(4)制定出臺(tái)房產(chǎn)稅。中國(guó)房產(chǎn)稅立法進(jìn)程緩慢。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程來(lái)看，供求關(guān)系以及居民的后市預(yù)期是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。社會(huì)公眾普遍認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。但從心理學(xué)的角度分析，開(kāi)征房產(chǎn)稅必將影響居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的后市預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為也必將起到一定的震懾作用。因此，必須把握當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)這一有利時(shí)機(jī)，適時(shí)推出房產(chǎn)稅，從而完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系。

總之，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，首先必須把握房地產(chǎn)發(fā)展方向和政策基調(diào)，建立多元化的土地供應(yīng)機(jī)制，提高供給彈性；盤活存量房屋，加快房屋流通，緩解供求缺口；建立與需求掛鉤的差別化稅收和信貸調(diào)節(jié)制度；規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，發(fā)展專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)；管理好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域各個(gè)環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)[16]。