營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

李寶霞

摘要：營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了全新的要求，也極大地促進(jìn)了稅收籌劃建設(shè)，在減輕稅負(fù)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等方面發(fā)揮著不可比擬的作用和優(yōu)勢(shì)。在營(yíng)改增實(shí)施以后，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建設(shè)，可以將企業(yè)稅負(fù)保持在可控范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)重復(fù)征稅問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)贏取更多的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要針對(duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃展開(kāi)深入研究，重點(diǎn)闡述幾點(diǎn)針對(duì)性的建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；建議

目前，基于營(yíng)改增政策視角，加強(qiáng)稅收籌劃建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，這已經(jīng)得到了企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須要充分把握營(yíng)改增這一發(fā)展契機(jī)，高度重視稅收籌劃建設(shè)，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，并利用好稅收優(yōu)惠政策，將企業(yè)各項(xiàng)成本與風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)提升至全新的發(fā)展高度。

一、營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析

（一）影響著企業(yè)營(yíng)業(yè)稅金和附加費(fèi)用

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到了增值稅繳納期間。在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項(xiàng)目中，新增設(shè)了土地成本，所以在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，要全面解讀營(yíng)改增政策，滿(mǎn)足節(jié)稅的需求，而應(yīng)對(duì)的策略就是拿地方式[1]，比如項(xiàng)目轉(zhuǎn)股和拆遷等，企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對(duì)于企業(yè)稅負(fù)的降低具有極大地作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)提升。

（二）影響著企業(yè)稅負(fù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增政策實(shí)施以后，針對(duì)稅負(fù)增減問(wèn)題，主要受企業(yè)管理水平的影響。在營(yíng)改增實(shí)施以后，在合同簽訂、履行以及發(fā)票獲取等方面，嚴(yán)重影響著稅負(fù)，將這些方面的工作落實(shí)到位，可以對(duì)企業(yè)增值稅稅負(fù)進(jìn)行合理化控制。

以浙江某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，分析該企業(yè)2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，具體詳見(jiàn)表1

根據(jù)圖表可知，在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，該企業(yè)的總體稅負(fù)上升到17.86%，而造成稅負(fù)增減的原因[2]，就是因?yàn)橥恋卦鲋刀愌杆偕仙l(fā)的。

（三）影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅

營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價(jià)外稅，相關(guān)政策規(guī)定，無(wú)法將其作為抵扣項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行核算?；诖耍斐闪似髽I(yè)土地增值稅增值率的增加，使企業(yè)稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開(kāi)展。

二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體建議

（一）對(duì)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收進(jìn)行合理籌劃

首先，對(duì)于房地產(chǎn)增值一般納稅人，要積極開(kāi)展前期環(huán)節(jié)的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應(yīng)商合作者等方面。而對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用和成本，要與銷(xiāo)售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業(yè)的選擇方面，要重點(diǎn)考慮材料供應(yīng)、勞務(wù)服務(wù)等方面，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，樹(shù)立高度的增值稅抵扣觀念。

其次，企業(yè)要與合作企業(yè)共同探討和分析供應(yīng)商的資質(zhì)和材料報(bào)價(jià)，在一般納稅人構(gòu)建零星的建筑材料時(shí)，要獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以便于順利抵扣。其中，在小規(guī)模納稅人購(gòu)進(jìn)材料過(guò)程中，為了避免出現(xiàn)無(wú)法抵扣問(wèn)題，要在價(jià)格方面進(jìn)行商議。

最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業(yè)的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對(duì)象之間的稅率差異，將企業(yè)稅務(wù)壓力降至最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實(shí)下去，比如小規(guī)模納入人的進(jìn)項(xiàng)稅超出銷(xiāo)售額的8%，基于此，企業(yè)要想降低稅負(fù)，可以申請(qǐng)為一般納稅人。

（二）合理規(guī)劃材料采購(gòu)問(wèn)題

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購(gòu)方面，要對(duì)能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票[3]，確保進(jìn)項(xiàng)抵扣率的穩(wěn)步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，要對(duì)成本、質(zhì)量以及能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票等方面的問(wèn)題進(jìn)行深入分析。結(jié)合營(yíng)改增政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商過(guò)程中，其一，要優(yōu)先選擇一般納稅人的材料供應(yīng)商，這主要是因?yàn)樾∫?guī)模納稅人無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。其二，在材料供應(yīng)商都是一般規(guī)模納稅人時(shí)，因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，要對(duì)采購(gòu)價(jià)格和進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率等方面進(jìn)行充分考慮。

（三）拓寬渠道，制定全新的銷(xiāo)售策略

在銷(xiāo)售渠道方面，要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)的應(yīng)用，合理控制營(yíng)銷(xiāo)成本。在營(yíng)銷(xiāo)策略上，要對(duì)簽約銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)行控制，并以此來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。企業(yè)要結(jié)合當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅款，對(duì)銷(xiāo)售簽約進(jìn)展情況進(jìn)行有效控制，解決開(kāi)票集中問(wèn)題，以免影響到現(xiàn)金流。同時(shí)，要適度提升精裝修和商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售比例。對(duì)于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，并進(jìn)行抵扣，這對(duì)于企業(yè)稅負(fù)的控制具有重大的意義。

例如：對(duì)于品牌開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業(yè)地產(chǎn)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產(chǎn)企業(yè)部分商業(yè)采用先租后賣(mài)的方式，商業(yè)部分在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)換成固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊后期在進(jìn)行銷(xiāo)售。根據(jù)稅法可以得知，納稅人如果對(duì)已經(jīng)使用過(guò)的固定資產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售，可以減免按2%征稅增值稅。

（四）加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理和合同管理

在發(fā)票管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，要對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格管理，及時(shí)獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。并且發(fā)票管理要安排專(zhuān)門(mén)的工作人員，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)人員的采購(gòu)人員的行為，嚴(yán)格審核獲取的專(zhuān)用發(fā)票，以免引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。

在合同管理方面，在確定合同過(guò)程中，要遵守增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，以便于企業(yè)稅負(fù)的降低。比如在簽訂建設(shè)安裝、裝修合同時(shí)，要注重“甲供”方式，將建設(shè)方的采購(gòu)比例進(jìn)行明確規(guī)定。再如：在簽訂材料采購(gòu)合同中，要加強(qiáng)總價(jià)法結(jié)算方式的應(yīng)用，以免出現(xiàn)分開(kāi)計(jì)價(jià)加劇企業(yè)的成本。

（五）加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的交流與協(xié)作

企業(yè)要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關(guān)法律法規(guī)的制定。并密切關(guān)注國(guó)際法律法規(guī)，發(fā)揮出制度的約束性作用。而且對(duì)于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)，有著一定的自由裁量權(quán)，所以企業(yè)要與當(dāng)?shù)貒?guó)地稅機(jī)關(guān)保持密切的交流，對(duì)當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)進(jìn)行深入分析，善于征求稅務(wù)部門(mén)的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，確?；I劃方案制定的科學(xué)性與合理性。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在營(yíng)改增政策實(shí)施的影響下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響是非常大的，而加強(qiáng)稅收籌劃更是降低企業(yè)稅負(fù)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑與方法，發(fā)揮出營(yíng)改增實(shí)施的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊天鹿，紀(jì)海榮.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“營(yíng)改增”的稅收籌劃[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2018 （04）：162-163.

[2]陳文杰.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”影響分析及稅收籌劃建議研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2018 （03）：101-102.

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[4]劉小云.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)分析[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2017 （14）：143-144.