海外置業(yè)不盲目，十項指標細細捋

曾純敏

來勢洶洶的CRS正式啟動后，拳拳到肉的措施令高凈值人群不得不細細審視自身的資產規(guī)劃，而海外置業(yè)作為一種投資方式，被越來越多的高凈值階層認可。然而，海外置業(yè)可不是去國外買買房子這么簡單，面對和國內不太一樣的海外房產市場，如何了解和評估提前做好置業(yè)規(guī)劃，《出國》帶您細細捋一捋以下下10項重要指標。

（1）人口變化

人口變化包括自然人口增長、新移民增長和城市遷移人口增長三部分。人口數值通常以最近一次人口普查結果為準，從當地市政廳網站可獲得數據。若人口快速增長，如大批移民進入或者大型公司落戶，將會帶動當地住房市場需求的增加，進而帶動房地產業(yè)、建筑業(yè)等相關行業(yè)的發(fā)展，帶動房價和租金上升，如在“黃金居留簽證”的驅動下，希臘購房移民項目吸引大量海外投資者，對于當地的人口變化會帶來一定沖擊，從而引發(fā)連鎖式的經濟反應。

（2）就業(yè)率

就業(yè)率是指某一時點就業(yè)人口數占經濟活動人口數（就業(yè)人口數+失業(yè)人口數）的比例。一個國家的就業(yè)狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發(fā)展等問題交互并行，就海外置業(yè)來說，可以通過就業(yè)率了解城市的整體經濟狀況，例如美國EB-5投資移民的政策要求中，需要投資者創(chuàng)建至少2個工作崗位，其目的也正是為了提高項目當地的就業(yè)率，從而促進良性經濟循環(huán)。

（3）房價中位數

房價中位數的變化對于房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷房價動態(tài)。一般區(qū)域價格的上升可能是預示著該區(qū)建設了更多的高價住宅?；蛘呤窃搮^(qū)比較昂貴的物業(yè)很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業(yè)建設或出售，或者是有首次購房者進入該區(qū)域。

通常情況下，中位價格都是按月統(tǒng)計，如果想了解長期走勢，可以查看1年、3年、5年和10年的數值，這更能說明問題，仍以希臘購房移民項目為例，只有統(tǒng)籌細看近年來的希臘房價中位數圖表，才可認定何時為投資黃金期。

（4）租金回報走勢

租金回報走勢是投資者關注的數據。如果想要了解租金回報走勢，可以通過查詢新報告，或者自己算，而不同的買房方式，有不同的計算方式，現金買房的租金回報率計算方法為：

租金回報率=年房租凈收入/購房總價*100%；

年房租凈收入=年租金收入-持有房屋費用及出租衍生相關支出

貸款購房的租金回報率計算方法為：租金回報率=年凈收入（年租金收入一持有房屋費用及出租衍生相關支出一年固定還款額）/自付額（購房總價扣除銀行貸款的部分）*100%

（5）外匯匯率

海外買房，房高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環(huán)。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩(wěn)的，比如人民幣的漲跌及美元走勢變動，也是投資移民政策變動考量因素。

（6）城市安全

城市安全度無論是投資者還是租房者。都是非常重要的。網上查看一下你所選擇社區(qū)的犯罪率，可以反應當地的治安情況，評估城市的安全度。投資者也可以選擇資質過硬、口碑良好的中介服務機構，在其陪同下親自趕赴當地考察，畢竟買房定居或租房不同于短期旅游，勢必會有不同的感受。

（7）房屋空置率

住房空置率是指某一時間空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報一樣，空置率也是需要關注的，其走勢對于理解出租需求和新開發(fā)項目對于市場影響有很重要的作用。按照國際通行慣例。商品房空置率在5～10%之間為正常，商品房供求平衡；空置率在10～20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，保證房地產市場的正常發(fā)展；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市較差的2007-2008年，租房空置率最高值在10.7%，自有住房空置率最高值是2.9%。

（8）房產供應量

現有市場上的房產如果沒有新的待售房產進入，以現有的房產買賣速度。房產全部售完的時間就叫做“房產供應量”。通常情況下，房產供應量不會超過6個月，這個時間少，意味著是供不應求，這個時間多，意味著供過于求。

（9）成交天數

DOM，也就是Days on Market。這個天數指的是從掛牌上市開始到正式簽下合同之間的天數。數字越小，就說明房產市場積極；數字越大，說明市場反應比較慢。這個數據相當于當地房產市場的晴雨表，可用于判斷現有房產市場的狀況。

（10）賣方折扣

賣方折扣是指賣方將他們待售物業(yè)價格降低的數值，通常用百分比表示。賣方折扣很大表明市場比較冷淡，是業(yè)主退出市場的信號。它也表明房價會下跌，同理，如果某區(qū)域賣方折扣很小，或者說銷售價格超出了標價，說明競爭激烈、需求強勁。除此之外，賣房折扣也有一定的人為因素，但并非折扣越大越好，高于市場平均價的折扣可能暗含隱形消費，如在近期火爆的希臘購房市場中，有一些服務機構以超低價超大折扣來吸引投資者，其背后可能有更多的隱形消費或劣質項目在其中，《出國》小編提醒投資者需要保持理性，切勿被超低價或大折扣所蒙蔽，落入不良中介的圈套中。