曾純敏
來勢洶洶的CRS正式啟動后,拳拳到肉的措施令高凈值人群不得不細細審視自身的資產規(guī)劃,而海外置業(yè)作為一種投資方式,被越來越多的高凈值階層認可。然而,海外置業(yè)可不是去國外買買房子這么簡單,面對和國內不太一樣的海外房產市場,如何了解和評估提前做好置業(yè)規(guī)劃,《出國》帶您細細捋一捋以下下10項重要指標。
(1)人口變化
人口變化包括自然人口增長、新移民增長和城市遷移人口增長三部分。人口數值通常以最近一次人口普查結果為準,從當地市政廳網站可獲得數據。若人口快速增長,如大批移民進入或者大型公司落戶,將會帶動當地住房市場需求的增加,進而帶動房地產業(yè)、建筑業(yè)等相關行業(yè)的發(fā)展,帶動房價和租金上升,如在“黃金居留簽證”的驅動下,希臘購房移民項目吸引大量海外投資者,對于當地的人口變化會帶來一定沖擊,從而引發(fā)連鎖式的經濟反應。
(2)就業(yè)率
就業(yè)率是指某一時點就業(yè)人口數占經濟活動人口數(就業(yè)人口數+失業(yè)人口數)的比例。一個國家的就業(yè)狀況與其經濟增長、通貨膨脹、社會發(fā)展等問題交互并行,就海外置業(yè)來說,可以通過就業(yè)率了解城市的整體經濟狀況,例如美國EB-5投資移民的政策要求中,需要投資者創(chuàng)建至少2個工作崗位,其目的也正是為了提高項目當地的就業(yè)率,從而促進良性經濟循環(huán)。
(3)房價中位數
房價中位數的變化對于房屋市場變化有指示作用。經驗豐富的房地產專家經常用中位價來判斷房價動態(tài)。一般區(qū)域價格的上升可能是預示著該區(qū)建設了更多的高價住宅?;蛘呤窃搮^(qū)比較昂貴的物業(yè)很搶手。中位價下跌可能是因為有比較廉價的物業(yè)建設或出售,或者是有首次購房者進入該區(qū)域。
通常情況下,中位價格都是按月統(tǒng)計,如果想了解長期走勢,可以查看1年、3年、5年和10年的數值,這更能說明問題,仍以希臘購房移民項目為例,只有統(tǒng)籌細看近年來的希臘房價中位數圖表,才可認定何時為投資黃金期。
(4)租金回報走勢
租金回報走勢是投資者關注的數據。如果想要了解租金回報走勢,可以通過查詢新報告,或者自己算,而不同的買房方式,有不同的計算方式,現金買房的租金回報率計算方法為:
租金回報率=年房租凈收入/購房總價*100%;
年房租凈收入=年租金收入-持有房屋費用及出租衍生相關支出
貸款購房的租金回報率計算方法為:租金回報率=年凈收入(年租金收入一持有房屋費用及出租衍生相關支出一年固定還款額)/自付額(購房總價扣除銀行貸款的部分)*100%
(5)外匯匯率
海外買房,房高低固然是首要因素,但兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環(huán)。選擇在正確的時機進行投資,可以降低買房成本。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹,房價也會隨之攀升,但在正常匯率浮動水平下,這種調整一般是緩慢且平穩(wěn)的,比如人民幣的漲跌及美元走勢變動,也是投資移民政策變動考量因素。
(6)城市安全
城市安全度無論是投資者還是租房者。都是非常重要的。網上查看一下你所選擇社區(qū)的犯罪率,可以反應當地的治安情況,評估城市的安全度。投資者也可以選擇資質過硬、口碑良好的中介服務機構,在其陪同下親自趕赴當地考察,畢竟買房定居或租房不同于短期旅游,勢必會有不同的感受。
(7)房屋空置率
住房空置率是指某一時間空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報一樣,空置率也是需要關注的,其走勢對于理解出租需求和新開發(fā)項目對于市場影響有很重要的作用。按照國際通行慣例。商品房空置率在5~10%之間為正常,商品房供求平衡;空置率在10~20%之間為空置危險區(qū),要采取一定措施,保證房地產市場的正常發(fā)展;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市較差的2007-2008年,租房空置率最高值在10.7%,自有住房空置率最高值是2.9%。
(8)房產供應量
現有市場上的房產如果沒有新的待售房產進入,以現有的房產買賣速度。房產全部售完的時間就叫做“房產供應量”。通常情況下,房產供應量不會超過6個月,這個時間少,意味著是供不應求,這個時間多,意味著供過于求。
(9)成交天數
DOM,也就是Days on Market。這個天數指的是從掛牌上市開始到正式簽下合同之間的天數。數字越小,就說明房產市場積極;數字越大,說明市場反應比較慢。這個數據相當于當地房產市場的晴雨表,可用于判斷現有房產市場的狀況。
(10)賣方折扣
賣方折扣是指賣方將他們待售物業(yè)價格降低的數值,通常用百分比表示。賣方折扣很大表明市場比較冷淡,是業(yè)主退出市場的信號。它也表明房價會下跌,同理,如果某區(qū)域賣方折扣很小,或者說銷售價格超出了標價,說明競爭激烈、需求強勁。除此之外,賣房折扣也有一定的人為因素,但并非折扣越大越好,高于市場平均價的折扣可能暗含隱形消費,如在近期火爆的希臘購房市場中,有一些服務機構以超低價超大折扣來吸引投資者,其背后可能有更多的隱形消費或劣質項目在其中,《出國》小編提醒投資者需要保持理性,切勿被超低價或大折扣所蒙蔽,落入不良中介的圈套中。