基于Logistic模型的共有產(chǎn)權(quán)房購買驅(qū)動因素研究

摘 要：共有產(chǎn)權(quán)房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。文章通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)63.9%的樣本對共有產(chǎn)權(quán)房有購買意愿，借助logistic模型分析影響市民對共有產(chǎn)權(quán)房消費意愿的因素，得出如下結(jié)論：價格趨勢、小區(qū)綠化環(huán)境等對樣本申購意愿有顯著性正向驅(qū)動；而政策中關(guān)于“轉(zhuǎn)售限制條件”的規(guī)定對樣本消費意愿有負(fù)向影響。通過分析提出包括破除轉(zhuǎn)售限制、擴(kuò)大政策宣傳、提高房源數(shù)量、優(yōu)化銀行房貸、完善綠化景觀等具有針對性的意見和建議。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)房；申購條件；政策規(guī)定；驅(qū)動因素

中圖分類號：F713.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）09-0079-02

伴隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)低收入群體及外來人員越來越多，人們對住房的需求越來越強(qiáng)烈。自2007年開始進(jìn)行試點以來，共有產(chǎn)權(quán)住房政策的提出和實踐探索，一方面為緩解城市住房問題以及與住房相關(guān)的社會保障問題提供了一種新的思路，然而另一方面，其申購條件、產(chǎn)權(quán)比例、管理辦法等也頗受爭議。本次調(diào)研以南京、合肥為例，調(diào)查市民對于共有產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度及觀點，對研究共有產(chǎn)權(quán)住房的消費驅(qū)動及障礙因素具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、 問卷回收與統(tǒng)計

調(diào)查問卷囊括了居住地、性別、年齡、職業(yè)、學(xué)歷、可支配收入、家庭人數(shù)等信息，涉及政策規(guī)定、相關(guān)權(quán)益兩種因素，從這兩個方面調(diào)查南京和合肥市民的購買意愿，共獲網(wǎng)絡(luò)問卷83份，實地問卷1127份，合肥問卷488份，其中有效問卷480份；南京問卷722，其中有效問卷720份，合計有效問卷1200份，樣本分布符合調(diào)查總體比例。

二、 調(diào)查結(jié)果分析

（一）樣本描述性分析

從樣本性別看，58.8%的樣本為男性，41.2%的樣本為女性；年齡占總樣本比例前三的樣本為31—40歲、20—30歲、41—50歲，分別占比為42.9%、37.8%、10.8%；從樣本職業(yè)來看，樣本主要為專業(yè)技術(shù)人員、企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人和商業(yè)、服務(wù)業(yè)人員，總共占68.4%的樣本；在學(xué)歷的描述性分析中，樣本以本科生和專科生為主，分別占樣本總數(shù)的39.2%、29.2%，研究生學(xué)歷共199人；目前樣本的可支配收入主要集中在5—10萬之間，共390人，而可支配收入在40萬以上的樣本僅占樣本總數(shù)的0.8%；在對樣本的家庭人數(shù)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，45%的樣本家庭人數(shù)為2—3人，31.7%的樣本家庭人數(shù)為4人，家庭人數(shù)為一人的單身人群僅20人。

（二）樣本購買意愿影響因素的貢獻(xiàn)度分析

本研究根據(jù)已有文獻(xiàn)的研究成果，采取李克特量表法，對市民購買共有產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度進(jìn)行測試。鑒于共有產(chǎn)權(quán)房目前相關(guān)文獻(xiàn)較少，本研究在設(shè)計測量題目前進(jìn)行了小范圍的預(yù)調(diào)查，樣本規(guī)模為120份，根據(jù)反饋的分析結(jié)果確定了兩個影響變量“政策規(guī)定X1”“相關(guān)權(quán)益X2”，進(jìn)而針對X1設(shè)計了17個測量題目，針對X2設(shè)計了3個測量題目，市民對每個題目的回答由“非常不重要”到“非常重要”5個等級（分別賦值1-5）。雖然問卷題項均是結(jié)合研究目的進(jìn)行設(shè)計，但在第一次進(jìn)行因子分析時，仍出現(xiàn)檢驗不通過的結(jié)果，進(jìn)一步分析原因后發(fā)現(xiàn)，有1個題項與對應(yīng)研究變量關(guān)系出現(xiàn)明顯偏差，為了保證研究效果，刪除該題項。題項變更后重新進(jìn)行信度和效度分析，通過檢驗。

（三）信度分析

本研究采用最為常見的內(nèi)部一致性信度測量，使用Cronbach α系數(shù)去測量的值為0.973，通過信度檢驗。

（四）效度分析

效度有很多種具體方法，針對問卷來講，通常是使用內(nèi)容效度和結(jié)構(gòu)效度進(jìn)行測量。對于本次研究來講，問卷調(diào)查題項均是結(jié)合研究目的進(jìn)行設(shè)計，此外問卷題項均借鑒相關(guān)文獻(xiàn)使用的量表，并非隨意設(shè)計。

效度檢驗使用KMO和Bartletts Test去衡量，首先需要通過Bartletts檢驗。結(jié)合方差解釋率、因子載荷系數(shù)值等進(jìn)行效度驗證，進(jìn)行探索性因子分析，KMO值是0.957>0.7，通過巴特球形檢驗。進(jìn)一步通過主成分分析法提取得到政策規(guī)定和相關(guān)權(quán)益2個因子（設(shè)為X1、X2），方差解釋率分別為67.728%，8.885%，累積方差解釋率為76.613%，各個題項對應(yīng)的因子載荷系數(shù)值全部均高于0.5，最低為0.525。而且題項與因子之間均有著良好的對應(yīng)關(guān)系，題項與因子的對應(yīng)關(guān)系與專業(yè)知識設(shè)定相符合，說明此次研究量表具體良好的結(jié)構(gòu)效度，研究數(shù)據(jù)可用于進(jìn)一步分析使用。

（五）共有產(chǎn)權(quán)房購買意愿的影響因素分析——基于Logistic模型

為了深入分析市民對于共有產(chǎn)權(quán)房消費意愿的影響因素，本文建立了Logistic模型，以樣本對于變量的整體態(tài)度情況為被解釋變量，來分析各個因素的作用強(qiáng)度。

1. 共有產(chǎn)權(quán)房消費意愿測量

問卷調(diào)查的設(shè)計題目為“我希望申購共有產(chǎn)權(quán)房”。問卷統(tǒng)計結(jié)果顯示，選擇“希望”及“十分希望”的樣本占 63.9%，整體上說明大部分樣本有意愿申請購買共有產(chǎn)權(quán)房。

2. 政策規(guī)定與相關(guān)權(quán)益Logistic回歸分析

將因子政策規(guī)定X1、相關(guān)權(quán)益X2分別作為協(xié)變量，將樣本對共有產(chǎn)權(quán)房的申購意愿作為因變量，并進(jìn)一步運用有序Logistic回歸分析，結(jié)果如表1所示。

通過對因子X1與樣本對共有產(chǎn)權(quán)房購買意愿的Logistic有序回歸分析可知，其顯著性結(jié)果為0.207，遠(yuǎn)大于0.05，所以因子X1對樣本購買共有產(chǎn)權(quán)房的意愿沒有顯著性影響。

由表2可知，小區(qū)綠化環(huán)境、共有產(chǎn)權(quán)房需滿5年后方可出售并轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件對樣本申購共有產(chǎn)權(quán)房的意愿具有顯著性影響，而其他問題變量的值均大于 0.05，對樣本的申購意愿不具備顯著性影響。

3. 人口統(tǒng)計指標(biāo)方差分析

通過方差分析顯示：樣本性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、目前可支配收入、家庭人數(shù)對樣本申購意愿均無顯著性影響，而樣本的居住地則對樣本的申購意愿具有顯著性影響。具體分析結(jié)果如表3所示：

三、 結(jié)論與建議

通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析可以知道，人們對共有產(chǎn)權(quán)房的購房意愿較為良好，但是現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房存在的一些問題還需要改善。為了讓共有產(chǎn)權(quán)房能夠發(fā)揮更大的作用，在人群中得到推廣，本文提出以下幾點建議：

（一）破除轉(zhuǎn)售限制

數(shù)據(jù)分析顯示，共有產(chǎn)權(quán)房需滿5年后方可出售并轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件對樣本申購共有產(chǎn)權(quán)房的意愿影響顯著。為此，一方面政府可以適當(dāng)放寬房屋出售年限限制；另一方面，轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件阻礙了共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)售，針對這一問題，政府可以對需要轉(zhuǎn)售的共有產(chǎn)權(quán)房按市場價格進(jìn)行回購，這樣既解決了共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)售問題，同時也能夠防止共有產(chǎn)權(quán)房房源外流。

（二）擴(kuò)大政策宣傳

調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)有些人對共有產(chǎn)權(quán)房的了解并不夠深入，往往是停留在表面概念上，所以政府應(yīng)該通過各種途徑加大對共有產(chǎn)權(quán)房的宣傳和推廣，提高普及度。如通過電視新聞報道共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策，利用網(wǎng)絡(luò)新媒體對共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)規(guī)定進(jìn)行推送，提高共有產(chǎn)權(quán)房曝光率，促進(jìn)市民對共有產(chǎn)權(quán)房擁有正確詳細(xì)的認(rèn)知。

（三）增加房源數(shù)量

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，南京近年來商品房房價已到達(dá)三萬左右，合肥商品房均價也在一到兩萬之間，相對于中低收入家庭來說，買一套房子所需支付的費用難以承受，同時據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果顯示，選擇“希望”及“十分希望”的樣本占63.9%，整體上說明大部分樣本有意愿申請購買共有產(chǎn)權(quán)房，所以政府可以適當(dāng)增加共有產(chǎn)房的數(shù)量，保證房源供給。

（四）優(yōu)化銀行房貸

為保障中低收入家庭能夠住上共有產(chǎn)權(quán)房，政策規(guī)定購買共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款，并且貸款享受與原先自住房相同的政策，即商貸最低30%。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市民注重政府鼓勵商業(yè)銀行開發(fā)相關(guān)金融產(chǎn)品為購房者提供貸款支持。為響應(yīng)國家推行實施共有產(chǎn)權(quán)住房，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)延伸更多的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款業(yè)務(wù)，并對購房者提供相應(yīng)的優(yōu)惠，保證中低收入家庭能夠依靠銀行貸款購買共有產(chǎn)權(quán)房。

（五）完善綠化景觀

在小區(qū)綠化方面要注重創(chuàng)新突破，達(dá)到功能優(yōu)先、注重綠化景觀和方便居民的目的。兒童活動區(qū)要做到樹種樹形豐富，色彩明快，比例恰當(dāng)，采用生長健壯、少病蟲害、樹姿優(yōu)美、無刺、無毒、無飛絮的樹種，配置的方式要適合兒童的心理，便于兒童記憶和辨認(rèn)；老人活動區(qū)應(yīng)選擇高大的喬木為老人遮陰，為老人散步創(chuàng)造環(huán)境。

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作者簡介：

沈鑫，男，安徽合肥人，安徽工程大學(xué)管理工程學(xué)院學(xué)生，研究方向：市場營銷。