房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)實(shí)踐

中國(guó)人民銀行西安分行課題組

（陜西西安 710075）

一、引言及文獻(xiàn)綜述

2008年美國(guó)次貸危機(jī)表明，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)信貸是影響經(jīng)濟(jì)金融體系穩(wěn)定的重要因素。同時(shí)，房地產(chǎn)作為社會(huì)融資活動(dòng)最主要的抵押品，影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的不斷上漲，我國(guó)的房地產(chǎn)貸款規(guī)模也在持續(xù)攀升。截至2017年末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)32.2萬(wàn)億元，占全國(guó)各項(xiàng)貸款余額的26.81%。但是房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張較快，存在著一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，今后三年要重點(diǎn)抓好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，其中防控金融風(fēng)險(xiǎn)是防風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的重點(diǎn)，并提出要促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)。因此，研究討論房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理政策工具，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，有效發(fā)揮其跨周期的逆向調(diào)節(jié)作用，防范與化解房地產(chǎn)市場(chǎng)所引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融平穩(wěn)健康發(fā)展的重要方面。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)引發(fā)金融危機(jī)的根源進(jìn)行了大量研究與反思，并就對(duì)房地產(chǎn)金融開(kāi)展宏觀審慎管理逐步形成了國(guó)際共識(shí)，其中重要結(jié)論之一是：僅依托貨幣政策難以有效防范金融危機(jī)，特別是資產(chǎn)價(jià)格泡沫誘發(fā)的危機(jī)，“貨幣政策+宏觀審慎管理”才是防范金融危機(jī)的更好選擇。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）和國(guó)際清算銀行（BIS）也鼓勵(lì)各成員國(guó)依據(jù)本國(guó)國(guó)情制定并實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策。目前，包括美國(guó)、歐盟、英國(guó)、加拿大以及日本等在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體均實(shí)施了房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策，各國(guó)學(xué)者也加大了對(duì)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理方面的研究。

Kenneth Kuttner & Ilhyock Shim（2012）指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與蕭條促使各國(guó)央行與監(jiān)管機(jī)構(gòu)積極探索并使用多種能夠有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)的非利率政策性工具。他們構(gòu)建了57個(gè)經(jīng)濟(jì)體在1982～2012年采取宏觀審慎政策行動(dòng)的綜合縱向數(shù)據(jù)庫(kù)以及反映住房金融體系結(jié)構(gòu)特征的補(bǔ)充數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)將各類(lèi)宏觀審慎管理政策措施，包括最高LTV和DTI比率、供應(yīng)要求、房地產(chǎn)敞口限額和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，與房?jī)r(jià)、租金、住房信貸、利率的時(shí)間序列進(jìn)行聯(lián)合分析，發(fā)現(xiàn)最高LTV、DTI比率等宏觀審慎政策可以成為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格和信貸周期的有效工具，卻未發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)及外幣債務(wù)的平均或邊際準(zhǔn)備金要求、流動(dòng)性要求和信貸增長(zhǎng)限定等非利率貨幣政策措施變化對(duì)房?jī)r(jià)或信貸增長(zhǎng)具有穩(wěn)定影響。Jér?me Vandenbussche、Ursula Vogel & Enrica Detragiache（2013）使用中歐、東歐及東南歐16國(guó)的季度數(shù)據(jù)分析宏觀審慎監(jiān)管政策措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)最低資本充足率、最大貸款比例、家庭資本占比等資本指標(biāo)和外國(guó)資金的邊際準(zhǔn)備金要求、與信貸增長(zhǎng)相關(guān)的邊際準(zhǔn)備金要求等非標(biāo)準(zhǔn)流動(dòng)性指標(biāo)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生趨勢(shì)影響。Song Shi Jyh-Bang Jou & David Tripe（2014）研究發(fā)現(xiàn)，如果新西蘭央行在2003年之前開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以宏觀審慎監(jiān)管，那么其住房?jī)r(jià)格泡沫將會(huì)得到限制，其研究結(jié)果也為使用政策利率或宏觀審慎管理政策工具為住房市場(chǎng)降溫設(shè)定了國(guó)際范例。John V.Duca、Lilit Popoyan &Susan M.Wachter（2016）指出，過(guò)度寬松的信貸條件導(dǎo)致愛(ài)爾蘭、西班牙和美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體尤其是美國(guó)的房?jī)r(jià)暴漲，造成風(fēng)險(xiǎn)低估，引發(fā)了監(jiān)管套利和影子融資，并最終引發(fā)2008年國(guó)際金融危機(jī)，因此需要強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，通過(guò)對(duì)貸款人或借款人的選擇進(jìn)行更嚴(yán)格限制以防止房地產(chǎn)過(guò)度融資，進(jìn)而限制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的放大和防范金融危機(jī)。Philipp Hartmann（2015）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的系統(tǒng)性金融危機(jī)爆發(fā)的過(guò)程中扮演著重要角色，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該得到宏觀審慎決策者的更多關(guān)注；就歐盟或歐元區(qū)而言，相當(dāng)多的國(guó)家可能有空間將宏觀審慎政策工具更明確地掌握在新成立的宏觀審慎管理政策主管部門(mén)手中，并為該地區(qū)的國(guó)家LTV或DTI政策建立協(xié)調(diào)機(jī)制，以解決這些政策可能導(dǎo)致的跨境溢出效應(yīng)；為更好地創(chuàng)新房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具，政策制定者需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展情況下采取必要的調(diào)控行動(dòng)。

從我國(guó)情況看，盡管“宏觀審慎管理”尤其是“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”的概念直至近期才被提出，但我國(guó)金融管理部門(mén)一直特別重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎管理，特別是在2012年后全國(guó)一二線城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步趨嚴(yán)的背景下。例如：按揭貸款最低首付比例、按揭貸款月供收入比、二套房利率上浮、三套以上購(gòu)房不允許貸款等都是典型的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具。2016年，中國(guó)人民銀行上?？偛窟€探索建立了上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，主要包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、監(jiān)測(cè)體系、評(píng)估體系和政策工具箱四部分內(nèi)容，為我國(guó)的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策提供了前期探索和經(jīng)驗(yàn)積累。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理發(fā)展階段與工具運(yùn)用

（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的三個(gè)發(fā)展階段

雖然“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”概念在最近才被正式提出，但我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展宏觀審慎管理已將近20年。具體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理大致可以劃分為三個(gè)發(fā)展階段：

第一階段：萌芽孕育階段（1998～2008年）。自1998年啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)就開(kāi)始強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范與宏觀方面的審慎管理。我國(guó)住房制度改革實(shí)施后，取消原有的福利分房，改為購(gòu)買(mǎi)商品住房。面對(duì)較高的房?jī)r(jià)，大部分家庭都無(wú)法一次性付款購(gòu)買(mǎi)自有住房，需要采取住房按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)。為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)通過(guò)制定和實(shí)施最低首付比例、月供收入比等政策工具，開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎管理。2007年北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，我國(guó)在限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)施了二套房利率上浮、三套以上購(gòu)房不允許貸款等典型的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具。

第二階段：初步發(fā)展階段（2009～2015年）。2009年中國(guó)人民銀行明確提出“探索建立和完善宏觀審慎管理的制度框架”，2011年正式引入差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以及后來(lái)的合意貸款管理機(jī)制來(lái)對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)，并開(kāi)始對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展宏觀審慎評(píng)估，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)信貸資金合理投放，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的宏觀審慎管理。在此階段，我國(guó)金融“宏觀審慎管理體系”初步建立起來(lái)，同時(shí)積極開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀審慎管理。

第三階段：成熟推廣階段（2016年至今）。2016年6月，中國(guó)人民銀行上?？偛吭谏虾Ｌ剿鲗?shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。一是制定了房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，主要包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、監(jiān)測(cè)體系、評(píng)估體系和政策工具箱四部分內(nèi)容。其中，政策工具方面主要有最低首付比例要求、房貸利率要求、借款人償債能力要求、評(píng)估結(jié)果與MPA激勵(lì)約束工具相掛鉤以及窗口指導(dǎo)等（見(jiàn)圖1）。二是出臺(tái)“因城施策”的差別化住房信貸政策，并率先探索土地拍賣(mài)資金的宏觀審慎管理。這不僅構(gòu)建起逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機(jī)制，也使房地產(chǎn)金融的調(diào)控跨入制度化和系統(tǒng)化階段。

圖1 上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架圖

（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具的運(yùn)用與發(fā)展

1998年，為支持居民住房消費(fèi)需求，中國(guó)人民銀行制定出臺(tái)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》，從消費(fèi)和供給兩方面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也制定并執(zhí)行了一系列宏觀審慎管理政策工具，主要包含：資產(chǎn)負(fù)債比管理、住房信貸總額限制、自有資金率要求、首付比、貸款期限、抵值比、利率優(yōu)惠等，以積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)。

隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，金融管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控明顯趨緊。2004年，中國(guó)人民銀行將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，并將房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資金率提高至35%。四大國(guó)有商業(yè)銀行更是將房地產(chǎn)貸款審批權(quán)上收至總行或省分行。另外，銀監(jiān)會(huì)制定并出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，要求商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)關(guān)注借款人的償還能力，同時(shí)要求銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生后，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）和國(guó)際清算銀行（BIS）鼓勵(lì)成員國(guó)根據(jù)本國(guó)國(guó)情實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，我國(guó)也在推動(dòng)金融體制改革的同時(shí)，開(kāi)始進(jìn)一步完善對(duì)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理。在政策工具方面，不僅引入了在歐美國(guó)家沿用幾十年的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本充足率（SCR）、貸款價(jià)值比（LTV）和債務(wù)收入比（DTI）等指標(biāo)，而且強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)和“因城施策”的差別化住房信貸政策。因此，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具不僅類(lèi)型上更加多樣化，而且管理明顯趨嚴(yán)（見(jiàn)表1）。

表1 我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具運(yùn)用情況（1998～2018年）

三、房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

（一）國(guó)際常見(jiàn)的房地產(chǎn)宏觀審慎管理政策工具

IMF統(tǒng)計(jì)資料顯示，當(dāng)前國(guó)際上較為常見(jiàn)的用于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎政策工具主要涉及以下七類(lèi)：一是貸款價(jià)值比（LTV），等同于我國(guó)的首付比；二是債務(wù)收入比（DTI），設(shè)定房貸總額必須限制在家庭收入的一定比例之內(nèi)；三是部門(mén)資本要求，要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款持有額外資本；四是部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的特定部門(mén)貸款施加不同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重；五是撥備要求，強(qiáng)制金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款提取更多準(zhǔn)備金；六是流動(dòng)性要求，要求銀行持有更多的流動(dòng)性資產(chǎn)，以有效控制房地產(chǎn)信貸增速；七是針對(duì)外幣貸款的特殊措施（如對(duì)外幣貸款要求更高的資本、更嚴(yán)格的首付比等），這一政策工具主要在中東歐國(guó)家使用。

另外，IMF對(duì)59個(gè)經(jīng)濟(jì)體2000～2013年房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具使用情況及成效的研究發(fā)現(xiàn)，貸款價(jià)值比（LTV）、資本充足率（SCR）和債務(wù)收入比（DTI）這三類(lèi)政策工具使用較為廣泛（見(jiàn)圖2），且它們?cè)谝种品績(jī)r(jià)上漲和信貸增長(zhǎng)方面比較有效。

圖2 3類(lèi)常見(jiàn)房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具使用情況（1999～2013）

在貸款價(jià)值比（LTV）方面，各國(guó)幾乎均采用“相機(jī)決策”方式。通常，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱程度相機(jī)調(diào)整LTV上限。其中，絕大部分國(guó)家將LTV設(shè)在50%～80%區(qū)間內(nèi)，只有荷蘭將其設(shè)置為100%以上（見(jiàn)圖3）。IMF資料顯示，我國(guó)的LTV處在40%～80%范圍內(nèi)，其中2016年為55%。

相較于LTV，債務(wù)收入比（DTI）使用國(guó)家較少，據(jù)統(tǒng)計(jì)自2000以來(lái)只有10個(gè)國(guó)家對(duì)DTI的范圍進(jìn)行了靈活調(diào)節(jié)。IMF統(tǒng)計(jì)資料顯示，除沙特阿拉伯外，大部分國(guó)家將DTI的范圍設(shè)在30%～60%區(qū)間。另外，韓國(guó)對(duì)居民債務(wù)的容忍度較高，其將DTI的最高上限設(shè)為65%，相反荷蘭對(duì)居民債務(wù)的容忍度較低，將DTI的最低下限設(shè)為18%（見(jiàn)圖4）。

2000年以后，世界房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)過(guò)熱，為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，各國(guó)通過(guò)引入或調(diào)整LTV和DTI，以強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控（見(jiàn)附表）。

圖3 世界各國(guó)貸值比（LTV）設(shè)定范圍（1999～2013）

圖4 9個(gè)經(jīng)濟(jì)體2013年債務(wù)收入比（DTI）設(shè)定范圍

根據(jù)IMF統(tǒng)計(jì)的2000～2013年59個(gè)經(jīng)濟(jì)體使用宏觀審慎管理政策工具頻次（見(jiàn)表2），發(fā)現(xiàn)這些經(jīng)濟(jì)體均較為偏愛(ài)使用客戶授信集中度 （CONC）、銀行間風(fēng)險(xiǎn)敞口限制（INTER）和貸款價(jià)值比上限（LTV_CAP）。但是，三類(lèi)經(jīng)濟(jì)體在政策工具選擇上也存在一些差異，其中發(fā)達(dá)國(guó)家偏向使用貸值比上限（LTV_CAP），新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國(guó)家則較多地使用逆周期準(zhǔn)備金率（RR_REV）。

另外，國(guó)際清算銀行（BIS）研究發(fā)現(xiàn)，貸款價(jià)值比、債務(wù)收入比、部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等宏觀審慎管理政策工具對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)和限制房地產(chǎn)信貸增速具有較為明顯的作用（見(jiàn)表3）。

（二）有關(guān)國(guó)家運(yùn)用房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具案例

1.歐盟由歐洲系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)（ESRB）實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。2009年9月，歐盟委員會(huì)通過(guò)《歐盟金融監(jiān)管改革法案》，提出建立宏觀層面的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)（ESFS），其宏觀審職能由歐洲系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)（ESRB）負(fù)責(zé)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)歐盟金融系統(tǒng)的宏觀審慎管理，同時(shí)高度重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。

歐洲系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)（ESRB）主要通過(guò)三類(lèi)政策工具對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)施宏觀審慎管理：一是收入類(lèi)工具，主要包括貸款價(jià)值比（LTV）、債務(wù)收入比（DTI）及分期付款等指標(biāo)；二是抵押品類(lèi)工具，主要包括貸款成數(shù)最高值要求和分期付款要求等指標(biāo)；三是資本類(lèi)工具，包括對(duì)為房地產(chǎn)企業(yè)提高金融服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的資本金、敞口限額和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等指標(biāo)設(shè)置要求。

表2 各國(guó)2000～2013年使用各種宏觀審慎政策工具的頻次

表3 60個(gè)經(jīng)濟(jì)體近20年運(yùn)用兩類(lèi)政策工具調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

2.英國(guó)由金融政策委員會(huì)（FPC）向?qū)徤鞅O(jiān)管局（PRA）和金融行為監(jiān)管局（FCA）下達(dá)住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。2012年，英國(guó)對(duì)金融監(jiān)管框架進(jìn)行全面調(diào)整，并在英格蘭銀行內(nèi)部設(shè)立金融政策委員會(huì)（FPC），具體負(fù)責(zé)宏觀審慎監(jiān)管，以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)并維護(hù)金融穩(wěn)定。2014年6月，F(xiàn)PC要求金融機(jī)構(gòu)新增住房抵押貸款和年收入比超過(guò)4.5倍的貸款占比不得超過(guò)15%，并要求金融機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)當(dāng)央行基本利率提高至3%以上時(shí)借款人的償付能力。2015年，F(xiàn)PC發(fā)布補(bǔ)充資本要求的政策說(shuō)明，明確對(duì)所有銀行、建筑協(xié)會(huì)和大型投資公司實(shí)施逆周期資本要求，并對(duì)住宅、商業(yè)地產(chǎn)、其他金融業(yè)等實(shí)施不同的行業(yè)資本要求。另外，F(xiàn)PC提出包括對(duì)所有銀行、建筑協(xié)會(huì)和PRA監(jiān)管的投資公司實(shí)施的最低杠桿率要求和逆周期杠桿率緩沖要求，以及對(duì)英國(guó)的指定全球系統(tǒng)重要性銀行（G-SIBs）和金融行為監(jiān)管局（D-SIBs）、建筑協(xié)會(huì)和PRA監(jiān)管的投資公司實(shí)施的額外杠桿率緩沖要求。

3.加拿大對(duì)貸款人采用信用評(píng)分考核其住房債務(wù)收入比（GDS）。2012年以來(lái)，加拿大主要城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲之勢(shì)，加拿大政府相應(yīng)出臺(tái)多項(xiàng)措施加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀審慎管理，主要包括：一是下調(diào)貸款價(jià)值比，將貸款價(jià)值比由85%下調(diào)至80%；二是縮短貸款期限，將房貸最長(zhǎng)期限由30年調(diào)整為25年，這意味著每個(gè)月還款更多，將影響債務(wù)收入比；三是降低房產(chǎn)債務(wù)收入比，其中信用評(píng)分在680分以上的貸款人，其房產(chǎn)債務(wù)收入比（GDS）上限由44%下調(diào)至39%，而信用評(píng)分在680分以下的貸款人此前的GDS要求不得超過(guò)35%，同時(shí)加拿大政府還制定了總債務(wù)收入（TDS）的規(guī)定，規(guī)定總債務(wù)收入（TDS）一般不超過(guò)40%；四是僅為房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)加元以下的抵押貸款提供違約保險(xiǎn)。另外，加拿大政府還明確規(guī)定，如貸款人首付低于20%，則必須購(gòu)買(mǎi)房貸違約保險(xiǎn)。

4.韓國(guó)使用LTV和DTI有效遏制房?jī)r(jià)快速上漲。受1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)影響，韓國(guó)房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)快速下降趨勢(shì)，為此韓國(guó)政府采取逆周期調(diào)節(jié)措施，放寬住房轉(zhuǎn)手限制，與此同時(shí)，韓國(guó)央行連續(xù)下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，這雖然有利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但也在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)泡沫。自2000年1月開(kāi)始，首爾等9個(gè)城市住房平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲近3倍，盧武鉉政府于2005年出臺(tái)多項(xiàng)限制性措施，不僅大幅提高房地產(chǎn)相關(guān)稅收，同時(shí)按照不動(dòng)產(chǎn)是否處于“投機(jī)區(qū)域”來(lái)設(shè)定貸款價(jià)值比（LTV）與債務(wù)收入比（DTI）上限。例如，首爾的DTI上限下調(diào)為50%；被認(rèn)定為投機(jī)區(qū)域的LTV上限為40%，其他區(qū)域?yàn)?0%～60%。2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，李明博政府相應(yīng)地實(shí)施了下調(diào)房地產(chǎn)稅收的政策，同時(shí)放松了LTV和DTI的限制，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。從韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的實(shí)踐歷程來(lái)看，DTI和LTV政策在遏制韓國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲方面發(fā)揮了積極作用。

5.新加坡建立總償債率（TDSR）框架，對(duì)貸款額度的審批需考慮申請(qǐng)人的所有債務(wù)。自2009年開(kāi)始，新加坡政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出多輪調(diào)控措施，以抑制樓市過(guò)熱。新加坡政府在房地產(chǎn)金融方面運(yùn)用的宏觀審慎政策工具主要包括：一是下調(diào)貸值比（LTV），將首套購(gòu)房人的LTV降至80%，而買(mǎi)二套房和三套房的LTV上限分別下調(diào)為50%和20%；二是嚴(yán)控房貸期限，2012年以后，新加坡金融管理局（MAS）規(guī)定個(gè)人住房抵押貸款最長(zhǎng)不得超過(guò)35年；三是建立總償債率（TDSR）框架，規(guī)定金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)時(shí)，必須考慮申請(qǐng)人的債務(wù)償還能力，規(guī)定借款人月度還款額不得超過(guò)收入的 60%，且在評(píng)估借款人租金收入等可變收入時(shí)，要給予至少30%的估值扣減；四是提高房地產(chǎn)稅收。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆行情，新加坡金融管理局（MAS）不僅提高了房地產(chǎn)交易契稅，同時(shí)還提高了房地產(chǎn)個(gè)人所得稅比例。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的政策建議

（一）建立我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策體系

上海市的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理實(shí)踐表明，有必要從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際及經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展特點(diǎn)出發(fā)，建立我國(guó)特色的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策體系。

一方面，可以參照上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，建立包括房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測(cè)體系、金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評(píng)估體系和政策工具箱四部分內(nèi)容，且相對(duì)獨(dú)立的全國(guó)性房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策體系。另一方面，考慮到我國(guó)幅員遼闊，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及人口結(jié)構(gòu)等方面的差異巨大，在國(guó)家房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策框架下，各地區(qū)可以因地制宜、因城施策。此外，通過(guò)實(shí)施差別化住房信貸政策，探索土地拍賣(mài)資金的宏觀審慎管理，并在此基礎(chǔ)上逐步構(gòu)建起逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)金融穩(wěn)健運(yùn)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，各國(guó)在房地產(chǎn)宏觀審慎政策工具選擇上，均會(huì)根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行特征和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需求加以相機(jī)抉擇。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理仍處在不斷探索之中，因此在具體實(shí)施中，應(yīng)結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整、優(yōu)化及豐富我國(guó)的宏觀審慎管理政策工具組合。一方面，需要重點(diǎn)關(guān)注家庭住房按揭貸款和銀行房地產(chǎn)信貸的宏觀審慎管理；另一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融的危機(jī)應(yīng)對(duì)措施，監(jiān)管部門(mén)還應(yīng)制定一定的危機(jī)處置措施，建立房地產(chǎn)信貸與其他貸款間的緊急時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張，有效防控房地產(chǎn)市場(chǎng)貸險(xiǎn)。

另外，目前我國(guó)較為常用的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具包括最低首付比例要求、房貸利率要求、借款人償債能力要求、評(píng)估結(jié)果與MPA激勵(lì)約束工具相掛鉤、行業(yè)自律以及窗口指導(dǎo)等。不管是數(shù)量還是種類(lèi)都相對(duì)較少，因此建議借鑒國(guó)際成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具的研究開(kāi)發(fā)，完善和優(yōu)化已有宏觀審慎管理政策工具使用效果，以提升我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理水平（見(jiàn)表4）。

（三）完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測(cè)體系

一是細(xì)化與完善我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各個(gè)城市房地產(chǎn)金融統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)并網(wǎng)互聯(lián)，提升對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀審慎分析。二是建立全國(guó)性的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)健性分析與評(píng)估制度，加強(qiáng)對(duì)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、個(gè)人住房按揭貸款和銀行等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款的監(jiān)測(cè)與分析，以更好地把握房?jī)r(jià)走勢(shì)及其風(fēng)險(xiǎn)變化。三是研究建立逆周期的動(dòng)態(tài)資本緩沖要求和前瞻性撥備安排，豐富與創(chuàng)新相關(guān)政策調(diào)節(jié)工具，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

全面識(shí)別、度量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)已初步建立了房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建議在此基礎(chǔ)上細(xì)化監(jiān)測(cè)指標(biāo)，按照宏觀、中觀、微觀三個(gè)層次，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)金融宏觀審慎風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力指數(shù)，量化房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)信貸劇烈波動(dòng)可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)閾值，預(yù)測(cè)未來(lái)一定時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

表4 我國(guó)房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具完善與優(yōu)化

附表 各國(guó)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱引進(jìn)或調(diào)整LTV/DTI情況