農(nóng)地抵押貸款的金湖探索

張和明/江蘇省金湖縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心

為充分利用農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證成果，2014年，江蘇省金湖縣按照“權(quán)益保護(hù)、市場(chǎng)運(yùn)作、因地制宜、積極穩(wěn)妥”的原則，通過經(jīng)營(yíng)主體、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站、農(nóng)商行“三方協(xié)議”方式，創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資途徑，累計(jì)為91個(gè)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放貸款7589萬(wàn)元。2015年，金湖縣被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)。在3年的探索中，從土地確權(quán)頒證、流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)建設(shè)、價(jià)值評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、財(cái)政貼息、保證保險(xiǎn)及抵押物的處置等各環(huán)節(jié)打出一套漂亮的“組合拳”，形成了完整的相連互通的農(nóng)地抵押貸款閉環(huán)工作機(jī)制。今年5月，《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)處置管理辦法》通過，被業(yè)界公認(rèn)為落實(shí)“兩權(quán)”抵押貸款的核心難題即不良資產(chǎn)的處置問題終于有章可循，標(biāo)志著該縣承擔(dān)的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款全國(guó)試點(diǎn)工作取得突破性進(jìn)展。

明晰產(chǎn)權(quán)打牢確權(quán)頒證基礎(chǔ)

全縣確權(quán)登記頒證在淮安市率先試點(diǎn)、率先全面推開、率先完成任務(wù)，在全省率先開展第三方驗(yàn)收，在全國(guó)率先完成數(shù)據(jù)匯交。全縣10個(gè)鎮(zhèn)，111個(gè)有確權(quán)頒證任務(wù)的村，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作全部完成，實(shí)測(cè)地塊25.3萬(wàn)塊，實(shí)測(cè)面積57.6萬(wàn)畝，重新簽訂合同和打印證書6.24萬(wàn)份，簽訂合同率100%、打證率99%、發(fā)證率97%。正在試點(diǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有償退出和互換并地，已退出26戶350畝，已完成29戶互換并地99塊315畝。金湖縣被農(nóng)業(yè)農(nóng)村部確定為全省唯一的國(guó)家農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證成果應(yīng)用試點(diǎn)縣和全國(guó)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)縣以及全省第三次全國(guó)農(nóng)業(yè)普查蘇北唯一試點(diǎn)縣。

規(guī)范流轉(zhuǎn)建好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)

成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理委員會(huì)，建立縣、鎮(zhèn)兩級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，試行“分級(jí)管理、統(tǒng)一實(shí)施”管理模式，出臺(tái)了《金湖縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法（試行）》以及土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易細(xì)則，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)開展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。授權(quán)縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)辦理農(nóng)地抵押貸款登記，規(guī)范抵押登記流程，制定配套抵押貸款管理制度，明確“貸款申請(qǐng)、調(diào)查、抵押物價(jià)值評(píng)估、貸款審批、簽訂貸款抵押合同、辦理抵押登記手續(xù)、貸款發(fā)放、貸后檢查、貸款歸還”操作流程。要求貸款銀行在貸款發(fā)放前必須在抵押土地所在村“村務(wù)公開欄”進(jìn)行抵押貸款公示，接受群眾監(jiān)督，所有登記、抵押、流轉(zhuǎn)均進(jìn)入“江蘇省農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易信息服務(wù)平臺(tái)”，做到全力協(xié)助、全程參與、全面跟進(jìn)。

科學(xué)評(píng)估經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值權(quán)威認(rèn)定

經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值決定著農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)年租金的高低，關(guān)系到抵押貸款授信額度的多少，誰(shuí)來(lái)定、按什么定、怎么定、定多少，一直倍受各方面關(guān)注。全縣經(jīng)過多方式的調(diào)研論證、多部門的反復(fù)討論和多回合的意見征詢，制定出臺(tái)了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》，明確了評(píng)估方式、評(píng)估專家?guī)烊藛T，以及評(píng)估土地的權(quán)屬認(rèn)定和土地類型、等級(jí)、主栽作物品種、產(chǎn)量、產(chǎn)值等基本情況的調(diào)查要求，重點(diǎn)在價(jià)值評(píng)估中引入了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，該系數(shù)分為必選項(xiàng)與參考項(xiàng)進(jìn)行綜合考量，使價(jià)值評(píng)估更全面、更切合實(shí)際。全縣建立了45人的評(píng)估專家?guī)欤瑢?duì)全縣承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行了兩個(gè)層次的評(píng)審，并發(fā)布了全縣價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)價(jià)。

激活市場(chǎng)政策扶持調(diào)動(dòng)要素

為解決“叫好不叫座”問題，激發(fā)市場(chǎng)主體熱情，調(diào)動(dòng)試點(diǎn)積極性，制定出臺(tái)了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款財(cái)政貼息管理辦法》。對(duì)銀行發(fā)放的以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為基礎(chǔ)的抵押貸款進(jìn)行貼息，年貼息總額200萬(wàn)元，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理、?？顚Ｓ?，且先貸后貼、按年補(bǔ)貼。凡銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款按同期同檔次利率下浮25%，則按利率優(yōu)惠幅度實(shí)際應(yīng)收利息的60%給予貼補(bǔ)。為鼓勵(lì)試點(diǎn)創(chuàng)新，制定出臺(tái)了《金湖縣金融創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，對(duì)純經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保、經(jīng)營(yíng)權(quán)反擔(dān)保、“經(jīng)營(yíng)權(quán)+擔(dān)保”、“經(jīng)營(yíng)權(quán)+保險(xiǎn)”、混合抵押擔(dān)保等多方式信貸創(chuàng)新實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)總額達(dá)到80萬(wàn)元。為加大央行配套信貸激勵(lì)，對(duì)第一家發(fā)放、發(fā)放金額較多的縣農(nóng)商行，積極向上爭(zhēng)取支農(nóng)再貸款支持。

減控風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償及時(shí)跟進(jìn)

為解決風(fēng)險(xiǎn)貸款處置時(shí)間長(zhǎng)、損失大的問題，制定出臺(tái)了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金使用管理辦法》。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金不但金額大，達(dá)到2000萬(wàn)元，?？顚Ｓ?，而且實(shí)行先補(bǔ)后退，凡出現(xiàn)不良貸款，即可先行申請(qǐng)足額補(bǔ)償，待催收清償后再結(jié)算，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償比例較高，達(dá)到實(shí)際凈損失的50%，直接補(bǔ)償給銀行機(jī)構(gòu)，從申請(qǐng)到審批15個(gè)工作日內(nèi)認(rèn)定撥付到位。

分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)保證保險(xiǎn)補(bǔ)齊短板

為防止新型經(jīng)營(yíng)主體在土地承包經(jīng)營(yíng)過程中，不履行承包合同、抵押貸款合同，制定出臺(tái)了《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)履約保證保險(xiǎn)辦法》、《金湖縣農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款保證保險(xiǎn)辦法》。經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)履約保證保險(xiǎn)中，流入方、所在村委會(huì)、流出方分別按2%年租金的70%、10%和20%繳納。經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款保證保險(xiǎn)中，承保人和被保險(xiǎn)人風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)比例為8∶2，保險(xiǎn)費(fèi)率不超過該貸款本金的1%，由政府統(tǒng)一按年繳納，政府專門設(shè)立履約專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金100萬(wàn)元。

金湖農(nóng)地抵押貸款辦理點(diǎn)

托底處置抵押物變現(xiàn)有章有法

落實(shí)兩權(quán)抵押貸款的核心問題就是不良資產(chǎn)的處置。貸款逾期出現(xiàn)壞賬后銀行難以直接接手經(jīng)營(yíng)，此時(shí)的經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是個(gè)“燙手的山芋”。金湖縣在試點(diǎn)推進(jìn)過程中抓住“抵押物處置”核心問題，成立了政府支持、注冊(cè)資本5000萬(wàn)元的“金湖縣潤(rùn)金現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司”，該公司以保本微利、服務(wù)“三農(nóng)”為原則，具有國(guó)有性、政策性屬性，重點(diǎn)對(duì)銀行未能及時(shí)處置的抵押農(nóng)地進(jìn)行收儲(chǔ)、托管，代償并持有農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以進(jìn)行再流轉(zhuǎn)、自營(yíng)、組織耕種或轉(zhuǎn)包等處置，及時(shí)幫助銀行加快實(shí)現(xiàn)承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，避免土地流轉(zhuǎn)不及時(shí)導(dǎo)致的撂荒貶值，實(shí)現(xiàn)土地托底經(jīng)營(yíng)?！?/p>