個(gè)人住房借款合同中常見十個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”需引起重視

嚴(yán)東亞 張建忠

黨的十九大報(bào)告提出，要深化金融體制改革，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。剛剛閉幕的今年“兩會(huì)”中的政府工作報(bào)告提出，當(dāng)前系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但對不良資產(chǎn)、債券違約、影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融等累積風(fēng)險(xiǎn)要高度警惕。穩(wěn)妥推進(jìn)金融監(jiān)管體制改革，有序化解處置突出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，整頓規(guī)范金融秩序，筑牢金融風(fēng)險(xiǎn)“防火墻”，己成為金融行業(yè)各項(xiàng)工作的重中之重。這對新形勢下如何防范各類金融風(fēng)險(xiǎn)提出了更新更高的要求。日前，筆者通過個(gè)人住房貸款內(nèi)部自查以及個(gè)人住房貸款訴訟案件的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少商業(yè)銀行對個(gè)人住房借款合同填制、簽訂存在著不少問題，有的潛在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，有的甚至已經(jīng)形成案件，成為當(dāng)前銀行業(yè)內(nèi)部管理中一個(gè) “盲區(qū)”。歸結(jié)起來，大概有以下十個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”，需引起銀行業(yè)從業(yè)人員特別是客戶經(jīng)理的高度重視。

一是印制合同存在著缺頁、亂頁、重印，經(jīng)辦人在填制或者打印合同前不檢查，到打起官司才發(fā)現(xiàn)，使銀行的權(quán)利得不到主張。

二是個(gè)人住房借款合同無編號，或者合同編號與放款通知書、抵押合同、貸款電子系統(tǒng)填制或錄入的編號不符，造成合同不成立。

三是法文書送達(dá)地址未約定，造成訴訟時(shí)，對失聯(lián)借款人、擔(dān)保人無法郵寄司法文書，只能公告送達(dá)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

四是個(gè)人住房借款合同一般都有本人家庭成員，名下實(shí)際擁有住房套數(shù)合計(jì)多少套，該房屋系借款人使用貸款所購的第幾套房產(chǎn)。容易出現(xiàn)第一填空中零空會(huì)填成壹套，第二填空中貳套房填成壹套，與實(shí)際情況不符，與合同中執(zhí)行的首套房或貳套房利率相矛盾。

五是借款人、擔(dān)保人與銀行在個(gè)人住房借款合同費(fèi)用約定時(shí)，合同中一般采用選項(xiàng)填制，存在著不選、少選擇，造成銀行權(quán)利得不到主張，例如不選“律師費(fèi)、差旅費(fèi)”等極有可能將來訴訟時(shí)，借款人、擔(dān)保人就不承擔(dān)“律師費(fèi)、差旅費(fèi)”等訴訟費(fèi)用。還有就是多選，違反政策規(guī)定，有一支行因在合同中多選“登記費(fèi)”、“評估費(fèi)”被當(dāng)?shù)毓ど滩块T查處，責(zé)令限期整改。

六是保證方式約定亂選、錯(cuò)選，保證方式一般分為開發(fā)商“階段性擔(dān)?！焙妥匀蝗恕氨ＷC”兩種。 “階段性擔(dān)?！笔侵浮昂贤瑮l款生效之日起抵押登記證已辦妥，抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由貸款人核對無誤，收執(zhí)之日止?！币话愫贤腥菀壮霈F(xiàn)“階段性擔(dān)?！焙汀氨ＷC”錯(cuò)選。既有開發(fā)商“階段性擔(dān)?！?，又有自然人“保證”，應(yīng)該分別選取對應(yīng)的保證方式，往往會(huì)出現(xiàn)只選一個(gè)，或者雖選兩個(gè)，但對應(yīng)關(guān)系錯(cuò)誤。

七是合同打印上下錯(cuò)格。現(xiàn)在個(gè)人住房貸款合同，一般條款手工填寫很少，都是機(jī)打合同，由于經(jīng)辦人員打印時(shí)不認(rèn)真或打印機(jī)故障，打印結(jié)束，簽合同前又不檢查，造成合同打印上下錯(cuò)格，發(fā)生過個(gè)人住房貸款利率下浮10%，錯(cuò)格到逾期罰息下浮10%的笑話。

八是借款期限起始日期，早于合同簽署日期，早于審批日期或者造成無效合同，或者就是重大違規(guī)。

九是章印不全、不合規(guī)，容易出現(xiàn)缺少階段性擔(dān)保人開發(fā)商的章印或不全，特別法定代表人的簽字非本人所簽，授權(quán)代理人簽字的，缺少授權(quán)書或授權(quán)書過期。

十是注意借款人在合同上的簽字，是否和購房合同、借款申請書的簽字相一致，在檢查中就發(fā)現(xiàn)一起借款合同上借款人簽字非本人所書。

各類借款合同無小事，銀行從業(yè)人員需謹(jǐn)慎。因此，筆者建議從事銀行業(yè)信貸工作的客戶經(jīng)理，一是充分認(rèn)識借款合同資料合法有效的重要性，它不但是一本重要的經(jīng)濟(jì)合同契約，而且更是一本具有法律效應(yīng)的文書;二是在辦理貸款發(fā)放業(yè)務(wù)時(shí)，一定要堅(jiān)持規(guī)范的流程，同時(shí)要做好換人復(fù)核工作;三是在填寫、簽訂合同時(shí)，要堅(jiān)持做到認(rèn)真仔細(xì)，確保填寫的要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰，做到不錯(cuò)漏、不潦草，堅(jiān)決涂改現(xiàn)象的發(fā)生。只有從防范金融風(fēng)險(xiǎn)的高度，高度重視個(gè)人住房借款合同填制、簽訂工作，才能既切實(shí)維護(hù)銀行自身合法權(quán)利，更能夠保障借款人（消費(fèi)者）的權(quán)益。