樓市風向已變，政治局會議透出不一般的邏輯

李明敬

寬松放水、刺激登臺，這是否意味著房價又要漲？因為我們歷史的思維慣性是這樣的，經濟下行——刺激政策出臺——貨幣放水——樓市大漲。不過，顯然這次的邏輯與往常不同了。

關于房地產市場的又一重磅信號來了?。?！

7月31日，備受矚目的中共中央政治局會議提出要“堅決遏制房價上漲”。

有自媒體人稱之為“驚心動魄的一句話”，往常的表述是“遏制過快上漲”，也就是允許上漲，但要慢慢漲，而今是不許房價上漲，哪怕慢慢漲也不行。

這意味著，炒房者將無利可圖，房地產市場交易將有可能出現重大轉變，比如有價無市或價格下跌等情形。

同日傍晚，全國樓市調控最嚴城市——深圳再次出臺房地產調控政策《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ饭?點，全文不足千字，然而條條精準有力，具體包括直接暫停企業(yè)在深圳購買商品住房、個人新購住房在3年內禁止轉讓、離婚2年內買房貸款的首付比例不低于七成等。

與往常不同 放水一漲價慣性即將失效

在政治局會議上，針對房地產市場，會議提出要求：下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

連日來，央行與財政部之間的討論甚囂塵上，基本的結論是貨幣和財政政策都將更為積極寬松。國常會定調下半年宏觀調控政策——“財政更積極，貨幣政策需松緊適度”。

7月，央行窗口指導商業(yè)銀行增配低等級信用債，銀保監(jiān)會指導銀行加大民營企業(yè)和小微企業(yè)信貸投放，加快推進債轉股。最后在7月23日國常會上繼續(xù)強調貨幣政策“要松緊適度，保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充?！保⒃诋斎胀ㄟ^MLF凈投放5020億元，以實際行動向商業(yè)銀行提供流動性炮彈。

寬松放水、刺激登臺，這是否意味著房價又要漲？因為我們歷史的思維慣性是這樣的，經濟下行——刺激政策出臺——貨幣放水——樓市大漲。不過，顯然這次的邏輯與往常不同了。

2008年，央行降息5次，降準3次；2012年，央行降息2次，降準3次；15年，央行降息6次，降準5次。今年降準3次，但一次降息也沒有。“大水漫灌”即將成為歷史。

有分析指出，近幾個月來央行的每次“放水”，都帶有特定結構性目標。例如：4月25日央行全面降準資金定向用于置換到期MLF和小微企業(yè)貸款；6月24日全面降準定向用于市場化“債轉股”和小微企業(yè)貸款；7月23日央行MLF凈投放5020億元，主要用于商業(yè)銀行配置低等級信用債。央行的這一政策傾向，在最近一次國常會上也得到驗證：“引導金融機構將降準資金用于支持小微企業(yè)、市場化債轉股等”。在政治局會議上，針對宏觀政策的另一個輪子——財政政策，會議通稿寫道：“財政政策要在擴大內需和結構調整上發(fā)揮更大作用?！?/p>

而從購房者角度看，4月份以來央行貨幣政策邊際放松，并沒有傳遞到按揭貸款利率上。據融360數據顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當于基準利率的1.151倍，為連續(xù)18個月上漲。在最近一次國常會之后，北京甚至出現了首套房按揭利率上浮40%的現象。

對于此次中央政治局會議提出的要求，經濟學家管清友也認為，房地產再次進入政治局視野，對房地產不是好消息。房地產作為一個市場化產業(yè)，沒有問題的時候不會進入政治局會議的討論范圍，一般政治局討論房地產都是偏“緊”的定調，這次也不例外。一季度的時候房地產還比較穩(wěn)定，所以423會議并沒有提，但過去一個季度，房地產市場開始出現一些微妙的變化，貨幣寬松的預期開始讓很多人憧憬地產調控的放松，中央這次新加的一段話算是把這個預期澆滅了?！罢问袌鲋刃颍瑘詻Q遏制房價上漲”，中央的政策取向顯然和2014年不同，2014年定向降準之后不久我們就等來了“930地產刺激新政”，但這次的930恐怕不會有了。

可見，歷史慣性即將失效。

背后的邏輯樓市已經有了風險和泡沫

在這背后有著怎樣的邏輯呢？智谷趨勢分析指出，這種變化，最關鍵的是房地產的角色發(fā)生了轉變，過去是帶動經濟的引擎，而未來會越來越成為資產泡沫的隱患，成為對制造業(yè)有擠出效應的負面要素。

當下的施政思路就是：經濟下行，相機放水，但水一定不能流到樓市中去，樓市已經有了風險和泡沫，所以建立了一道強屏障來阻隔水的進入。

有一個政策值得注意，多個城市出臺限制企業(yè)購買房產的規(guī)定，它的一個原由就是，放水將放到企業(yè)中去，但不能讓企業(yè)把得到的水往樓市中引，你就給我好好做實業(yè)，別去炒房了。

有一個段子，講房地產泡沫太大，房價太高，擠壓效應，人們不得不消費降級，原來的低端產品方便面、榨菜等銷售轉好，拼多多也已上市。

此外，在一年多的去杠桿過程中，信用違約事件頻發(fā)。從房企來看，部分房企大量債務即將到期，流動性出現緊張的情況使得風險加劇。

5月28日，上交所發(fā)布的信息顯示，碧桂園擬發(fā)行的200億元小公募公司債再度中止。這已經是這筆200億的公司債第二次進入“中止”狀態(tài)。Wind數據顯示，2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億，平均資產負債率64.56%，其中63家房企負債超過百億，34家房企資產負債率已經超過80%。

其中負債率前十的房企分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、中南建設、華僑城A，其中中南建設負債金額1727.59億元，負債率高達90.78%，高居榜首。高額負債背后，房企的現金流也普遍吃緊。Wind數據顯示，A股128家上市房企中，一季度現金及現金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

此外，數據顯示，包含公司債、企業(yè)債、中期票據以及定向工具的地產業(yè)債務，2018年全年的到期量將達1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。房地產企業(yè)的壓力和風險，有可能傳導到購房者或銀行等金融機構身上。

樓市大調控調控強度和力度前所未有

在政治局會議當天，深圳出臺的《通知》，標志著深圳樓市新政終于落地。這也是自2016年發(fā)布“104”新政后，深圳房地產市場在時隔21個月后再次收緊調控，并且依舊頗為嚴厲。

據統(tǒng)計，7月全國樓市調控超30次，年初至今超220次。1-6月，各地房地產調控政策發(fā)布次數高達192次，比去年同期的116次多出65%。其中，共有73個城市出臺調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域實行限售政策。值得注意的是，此番調控，從調控手段來看，更加多元化，因城施策明顯；從調控城市來看，2017年調控主要集中在一二線城市，今年開始逐漸向三四線轉移，過去沒有調控的城市逐漸加碼升級。

在搖號政策方面，繼上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州等地外，今年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發(fā)《關于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關問題的通知》（下稱通知），其中針對非云南省戶籍人士購房出臺了相關限購政策。

在限價政策上，威海市住房和城鄉(xiāng)建設局下發(fā)《關于進一步加強市區(qū)商品房銷售管理的通知》，通知要求，開發(fā)企業(yè)須在取得商品房預售許可證之日起10日內，面向社會一次性公開全部房源及售價，一房一價，3個月內不得漲價；昆明要求新房預售價格6個月后方可申請調整，且在12個月內合同網簽備案均價上浮不得超過6%。

在限貸方面，融360監(jiān)測數據顯示2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，環(huán)比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%；4月份全國二套房貸款平均利率為5.91%。長沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15%、二套房上浮20%；武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中，從全國房貸平均利率水平來看，南京地區(qū)房貸利率處于較高水平。

7月12日，住建部聯(lián)合發(fā)改委、財政部召開工作會議談到棚改時表示，將因地制宜推進棚改貨幣化安置，不搞“一刀切”。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行對棚改專項貸款不予支持。對此，有專家也表示，“近三年三四線城市的房價暴漲，主要源于棚改貨幣政策。一旦棚改貨幣政策完全退出，三四線城市房價大概率會逐步回落?！?/p>

每年7月的政治局，總是備受矚目，它是中國經濟的年中大考，總結上半年的走勢，擬定下半年的方略，許多重大調整往往在此刻出臺。而關于房地產的下半年，最值得思量的就是這句話：堅決遏制房價上漲。政治局會議要求逐條對比：

第一，保持經濟平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財政政策要在擴大內需和結構調整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期工作。保護在華外資企業(yè)合法權益。

上次：要全力打好“三大攻堅戰(zhàn)”，同時要堅持積極的財政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導預期，把加快調整結構與持續(xù)擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩(wěn)運行。

第二，把補短板作為當前深化供給側結構性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度，增強創(chuàng)新力、發(fā)展新動能，打通去產能的制度梗阻，降低企業(yè)成本。要實施好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

上次：要深化供給側結構性改革，更多運用市場化法治化手段化解過剩產能，加強關鍵核心技術攻關，積極支持新產業(yè)、新模式、新業(yè)態(tài)發(fā)展，繼續(xù)簡政放權，減稅降費，降低企業(yè)融資、用能和物流成本。實施好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

第三，把防范化解金融風險和服務實體經濟更好結合起來，堅定做好去杠桿工作，把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調好各項政策出臺時機。要通過機制創(chuàng)新，提高金融服務實體經濟的能力和意愿。

第四，推進改革開放，繼續(xù)研究推出一批管用見效的重大改革舉措。要落實擴大開放、大幅放寬市場準入的重大舉措，推動共建“一帶一路”向縱深發(fā)展，精心辦好首屆中國國際進口博覽會。

上次：要更加積極主動推進改革開放，深化國企國資、財稅金融等改革，盡早落實已確定的重大開放舉措。

第五，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

上次：要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進監(jiān)督，消除隱患。

第六，做好民生保障和社會穩(wěn)定工作，把穩(wěn)定就業(yè)放在更加突出位置，確保工資、教育、社保等基本民生支出，強化深度貧困地區(qū)脫貧攻堅工作，做實做細做深社會穩(wěn)定工作。

上次：要加大保障改善民生工作力度，加強基本公共服務，解決好群眾關心的關鍵小事。