城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合機理及其效應研究
——以西安市為例

王欣亮 李奕延

(西北大學 公共管理學院，陜西 西安，710127)

0 引 言

改革開放以來，我國旅游業(yè)發(fā)展迅速，目前已成為第三產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟增長的新動力，尤其是旅游業(yè)與旅游地產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，進一步推動了旅游業(yè)與其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，旅游地產(chǎn)與交通運輸、建材、鋼鐵、水泥、家具、家電等多個產(chǎn)業(yè)緊密相連，因而旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的融合產(chǎn)業(yè)，具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性和高附加值。因此，旅游地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展為房地產(chǎn)的全面發(fā)展提供了新的增長動力與活力，同時還促使了旅游業(yè)經(jīng)濟效益的不斷提高及發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。因此，城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合，不僅是旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然選擇，而且是房地產(chǎn)市場拓寬發(fā)展路徑的新要求，因此，城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合對于城市旅游與旅游地產(chǎn)的良性互動和協(xié)調(diào)發(fā)展極為重要。為此，本文以西安市旅游與旅游地產(chǎn)為例，分析城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合發(fā)展的機理，以期對我國城市經(jīng)濟的發(fā)展有所裨益。

1 相關(guān)文獻綜述

目前，學術(shù)界有關(guān)城市旅游和旅游地產(chǎn)的研究頗多，其研究成果不少，但有關(guān)城市旅游和旅游地產(chǎn)耦合機理的研究則處于起步階段，且學界主要關(guān)注的是二者的耦合發(fā)展機制、耦合開發(fā)模式以及耦合匹配度等。朱螢、劉云通過構(gòu)建耦合數(shù)量模型，實證分析了昆明星河溫泉小鎮(zhèn)旅游與旅游地產(chǎn)的耦合互動關(guān)系。結(jié)果表明,星河溫泉小鎮(zhèn)的旅游業(yè)及旅游地產(chǎn)處于高度耦合中級協(xié)調(diào)階段,其旅游業(yè)及旅游地產(chǎn)都具備廣闊的發(fā)展空間,但旅游業(yè)相對于旅游地產(chǎn)發(fā)展較為落后,籍此提出了星河溫泉小鎮(zhèn)的發(fā)展建議.[1]165-167盧偉認為，城市近郊旅游與旅游地產(chǎn)高度系統(tǒng)耦合，可以促進兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。[2]40-41李經(jīng)龍、馬海波等通過構(gòu)建旅游發(fā)展動力系統(tǒng)模型，總結(jié)了城市旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動機制。[3]108-111朱晨飛指出了決定旅游城市中的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的影響因素，并對其進行了分析，結(jié)果得到影響旅游地產(chǎn)開發(fā)方式的模型，并以鄭州市為例進行了實證分析。[4]張亞利采用耦合協(xié)調(diào)模型對我國東部沿海11省市旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進行了研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)二者能夠相互促進,相互影響。[5]321-322

通過對已有文獻的梳理，發(fā)現(xiàn)這些文獻雖然對城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展提供了一定的理論指導和實踐經(jīng)驗，但目前我國對城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合機理的研究則相對較少，尤其是在研究的深度、廣度以及其它層面還存在許多不足。為此，本文在已有研究的基礎(chǔ)上，從整體性角度出發(fā)，以系統(tǒng)耦合理論為指導，并以西安市旅游與旅游地產(chǎn)耦合機理為例，利用產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論分析城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合機理及其效應，以期為我國旅游業(yè)與旅游地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供思路。

2 城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合機理

2.1 城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合的前提:產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)

耦合(coupling)是指兩個或多個事物之間相互影響、相互作用以至聯(lián)合起來生成新的有序結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論又稱投入產(chǎn)出理論，具體指產(chǎn)業(yè)之間通過產(chǎn)品供需而形成的相互關(guān)聯(lián)、互為前提的內(nèi)在聯(lián)系。[6]74-77產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論揭示了經(jīng)濟活動中產(chǎn)業(yè)之間廣泛、復雜而密切的內(nèi)在經(jīng)濟聯(lián)系。這種內(nèi)在的經(jīng)濟聯(lián)系在互動發(fā)展過程中形成合力，發(fā)生耦合作用，由此形成交互耦合的關(guān)系，進而產(chǎn)生耦合效應。因此，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是產(chǎn)業(yè)發(fā)生耦合作用的前提與必要條件。因而研究產(chǎn)業(yè)之間的耦合機理有助于厘清產(chǎn)業(yè)之間的互動協(xié)調(diào)關(guān)系，以采取針對性措施促進產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合機理

城市旅游與旅游地產(chǎn)是兩個不同而又相互交織的復雜的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),兩者之間有著千絲萬縷的關(guān)系，存在著相互耦合的機會。其耦合過程主要通過城市經(jīng)濟、旅游資源、城市文化、生態(tài)環(huán)境四個方面實現(xiàn)。城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合機理見圖1所示。

(1)城市經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)。目前，我國各個旅游城市已經(jīng)呈現(xiàn)出經(jīng)濟旅游化趨勢,具體表現(xiàn)為城市旅游經(jīng)濟在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中所占的比重不斷提高。另外，城市經(jīng)濟旅游化還體現(xiàn)在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)、交通、房地產(chǎn)等方面的旅游化上。同時，房地產(chǎn)的旅游化又促使了旅游地產(chǎn)的興起，而旅游地產(chǎn)的興起又日益成為城市旅游的一個重要方面，由此，城市旅游對旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟作用又進一步體現(xiàn)在人氣效應、旅游需求等方面。近年來，隨著民眾閑暇時間的增多以及出游意愿的增強，城市旅游已成為不少人的首選。從旅游地產(chǎn)的角度看，城市旅游的持續(xù)發(fā)展以及游客規(guī)模的不斷擴大，不僅帶來了極大的人氣效應，還滿足了游客眾多的旅游需求，促使旅游地產(chǎn)商因地制宜地開發(fā)出具有旅游價值與經(jīng)濟價值的旅游地產(chǎn)項目。對城市旅游而言，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅直接滿足了游客的旅游需求，而且還增強了旅游體驗，并在一定程度上提升了城市旅游的品牌影響力?？梢哉f，旅游地產(chǎn)所具有的相關(guān)性強、乘數(shù)效應明顯的特點，進一步促進了城市經(jīng)濟的發(fā)展。因此，合理適度地開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，不僅能拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也能激發(fā)城市經(jīng)濟活力，實現(xiàn)城市經(jīng)濟的可持續(xù)增長。

圖1 城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合機理

(2)旅游資源的耦合協(xié)調(diào)。富有特色的城市旅游資源是發(fā)展城市旅游的必備條件，多樣化的旅游體驗則是提升城市旅游競爭力的核心要素。為追求高品質(zhì)的生活方式，人們的旅游觀念已經(jīng)由此前的觀光旅游向以休閑、娛樂為主的休閑度假式旅游轉(zhuǎn)變。因此，發(fā)展城市旅游需要突出城市特色與城市魅力，塑造良好的城市旅游形象，以吸引客源，發(fā)展城市旅游經(jīng)濟。旅游地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢在于其特色鮮明的主題定位，通過鮮明的特色定位打造城市的旅游地產(chǎn)品牌，提高城市的知名度，進而吸引游客，促進城市旅游的發(fā)展。目前，發(fā)展城市旅游急需特色化的旅游資源，而旅游地產(chǎn)的可塑性會使其成為新的特色旅游資源，二者互補余缺，有助于共同發(fā)展，實現(xiàn)雙方共贏。具體包括兩個方面：一是發(fā)展城市旅游必須充分挖掘城市的旅游資源，結(jié)合城市定位，打造具有當?shù)靥厣穆糜蚊?，打響城市特色旅游品牌，提升城市旅游競爭力。二是旅游地產(chǎn)應緊緊圍繞著“吃住行游購娛”六個方面深耕細作，并著眼于游客的旅游需要，以提高游客旅游體驗為目的，開發(fā)類型多樣、高品質(zhì)的旅游地產(chǎn)項目。

(3)城市文化的耦合協(xié)調(diào)。隨著我國旅游業(yè)的不斷發(fā)展，旅游消費呈現(xiàn)出個性化與體驗化的趨勢，城市旅游需要新的文化創(chuàng)意。城市文化作為城市旅游開發(fā)的寶庫，可以使城市以 “經(jīng)濟搭臺，文化唱戲”的方式，充分挖掘當?shù)氐奶厣幕?，將文化資源轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，并在保護城市文化遺產(chǎn)的前提下，適度地對歷史文化建筑進行改造利用，打造城市文化旅游品牌，塑造城市文化形象。將城市文化的各種元素融入到旅游地產(chǎn)之中，形成凝聚于城市文化的旅游地產(chǎn)新優(yōu)勢。同時，以旅游地產(chǎn)為紐帶，促進城市文化與其它經(jīng)濟要素的有機結(jié)合，使城市文化同其他產(chǎn)業(yè)相互對接，推動城市旅游產(chǎn)業(yè)群的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展?？傊糜蔚禺a(chǎn)不僅能讓游客體驗城市文化魅力，傳播城市文化，促進城市文化的傳承和創(chuàng)新，而且能夠體現(xiàn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)價值。

(4)生態(tài)環(huán)境的耦合協(xié)調(diào)。發(fā)展城市旅游需要堅持綠色可持續(xù)發(fā)展的原則，實現(xiàn)旅游開發(fā)與生態(tài)保護的統(tǒng)一。城市旅游業(yè)作為低能耗、低污染的產(chǎn)業(yè)，適度地發(fā)展有助于減輕工業(yè)污染排放，改善生態(tài)環(huán)境。同時，城市旅游提倡的人與自然和諧共處的理念，提高了人對生態(tài)環(huán)境的保護意識，加深了人對城市綠色發(fā)展的理解。同時，城市旅游的發(fā)展能夠促進城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，踐行“以人為本”的城市發(fā)展理念，達到人與城市的和諧發(fā)展，進而實現(xiàn)旅游地產(chǎn)逐漸向低碳化、生態(tài)化、智能化方向發(fā)展。目前，綠色環(huán)保節(jié)能的理念已落實到旅游地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，要達到經(jīng)濟價值與生態(tài)價值的統(tǒng)一，就應使旅游地產(chǎn)與科技相結(jié)合，并通過科技創(chuàng)新減少能源消耗，優(yōu)化資源配置和提高資源利用效率。

總之，通過城市經(jīng)濟、旅游資源、城市文化、生態(tài)環(huán)境四個方面的耦合，城市旅游與旅游地產(chǎn)將形成統(tǒng)一的耦合系統(tǒng)，進而發(fā)揮其耦合效應，實現(xiàn)城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展。

3 城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合效應

3.1 空間耦合效應

城市旅游與旅游地產(chǎn)都依賴于一定的地域空間，城市旅游能夠以自身的綜合效應與集聚效應，吸引相關(guān)的生產(chǎn)要素在相對集中的地域空間內(nèi)集聚。因而城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合將放大經(jīng)濟的區(qū)位指向作用，并在市場機制的調(diào)節(jié)下，越來越多的經(jīng)濟要素會向城市旅游和旅游地產(chǎn)集中，進而提升城市旅游的經(jīng)濟活力。與此同時，旅游經(jīng)濟要素的聚集，也會倒逼公共行政部門提高公共服務水準，強化旅游經(jīng)濟活動的正外部性，吸引更多的生產(chǎn)要素，增強地域空間的吸引力。因此，城市旅游與旅游地產(chǎn)通過不斷的循環(huán)累積，集聚效應越來越強,地域空間不斷擴大，促使經(jīng)濟空間結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，進而帶動城市空間經(jīng)濟的發(fā)展。

3.2 經(jīng)濟耦合效應

以城市旅游為導向的旅游地產(chǎn)能夠突破地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“瓶頸”，從而促進旅游地產(chǎn)與城市旅游的耦合發(fā)展，這不僅激發(fā)了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的活力和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的效率，而且實現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)的觀賞價值、經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值的統(tǒng)一。使旅游資源、旅游者和旅游城市等構(gòu)成了城市旅游與旅游地產(chǎn)相互關(guān)聯(lián)的統(tǒng)一體，并通過政府部門的規(guī)劃引導、資金扶持、開發(fā)創(chuàng)新以及科學管理等措施，盡力開發(fā)出一批具有一定的文化效益、經(jīng)濟效益與社會效益的旅游地產(chǎn)項目，形成以購物、住宿、觀光等為一體的城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合發(fā)展系統(tǒng)，從而發(fā)揮區(qū)域產(chǎn)業(yè)耦合發(fā)展的優(yōu)勢，使城市旅游經(jīng)濟發(fā)展壯大。同時，城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合應以發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟為導向，加大城市旅游與旅游地產(chǎn)的聯(lián)系，整合和延伸城市旅游與旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)城市旅游在餐飲、住宿、觀光、購物、娛樂等各個環(huán)節(jié)與旅游地產(chǎn)的耦合，形成城市旅游與旅游地產(chǎn)的共贏局面。

3.3 人口耦合效應

城市旅游與旅游地產(chǎn)具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應，除了與餐飲、住宿、交通、娛樂等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)外，還包括互聯(lián)網(wǎng)旅游信息服務等新型關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。城市旅游能夠吸引大量的旅游者到城市消費，促進關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來新的就業(yè)崗位，形成就業(yè)“拉動效應”。隨著城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合度的不斷提升，二者的產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)延伸，吸納的就業(yè)人口不斷增加，旅游城市的人口集聚功能得到進一步強化。這不僅能夠吸引更多的就業(yè)人員，而且也會提升城市經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級。因此,城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展對人口空間集聚具有正向激勵作用。

4 西安市旅游與旅游地產(chǎn)耦合的實證分析

4.1 西安應將經(jīng)濟發(fā)展和古跡保護作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要任務

西安，古稱“長安”、“京兆”，中國四大古都之一。西安地處關(guān)中平原中部，北瀕渭河，南依秦嶺，在行政區(qū)劃上，下轄11個區(qū)2個縣，總面積達10 108平方公里(不含托管咸陽的644.56平方公里)。按照已獲批復的《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》，西安作為關(guān)中的核心城市和關(guān)中城市群的核心層，將重點規(guī)劃建設(shè)文化旅游產(chǎn)業(yè)基地和實施保護古都西安國家工程。[7]此外，由于保護歷史遺跡和生態(tài)環(huán)境的需要，西安重工業(yè)的發(fā)展受到限制。因此，協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展將成為西安發(fā)展的核心價值取向。西安應以“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念為指導，以可持續(xù)發(fā)展為主線，將經(jīng)濟發(fā)展與歷史古跡的保護作為西安產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要課題，并在經(jīng)濟新常態(tài)下，充分借助陜西的旅游資源優(yōu)勢，制定城市旅游和旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展規(guī)劃，使陜西產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合我國經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃和總體要求。

4.2 西安旅游資源豐富多樣，發(fā)展?jié)摿薮?/h3>

西安既是我國的歷史文化名城，也是一座依山傍水的現(xiàn)代化都市。市內(nèi)眾多的歷史文化遺跡以及南郊的秦嶺風光，使西安的人文歷史資源和自然風光資源在全國旅游城市中位居前列。2016年，西安接待國內(nèi)外游客突破1.5億人次，全市旅游總收入達1 213.81億元。由此可見，旅游業(yè)已經(jīng)成為西安經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力[注]本文數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計局網(wǎng)站。。西安旅游地產(chǎn)始于20世紀90年代初期，并以省級“曲江旅游度假區(qū)”的設(shè)立為標志，開始了大規(guī)模的旅游地產(chǎn)項目建設(shè)。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，目前西安旅游地產(chǎn)已初具規(guī)模，并且涌現(xiàn)出以曲江新區(qū)、大唐西市、袁家村、回民街為代表的精品旅游地產(chǎn)項目。目前，旅游地產(chǎn)業(yè)已成為西安城市旅游與房地產(chǎn)發(fā)展的新亮點和新動力。但與此同時，旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展也逐漸暴露出一系列問題，譬如項目重復建設(shè)、同質(zhì)化嚴重、創(chuàng)新性不足、資源浪費等。由此可見，旅游與旅游地產(chǎn)必須基于西安市的發(fā)展狀況以及國家的相關(guān)規(guī)劃統(tǒng)籌兼顧，同時考慮新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)升級、資源轉(zhuǎn)移等方面的因素，使西安的文化、經(jīng)濟、社會實現(xiàn)全方位的發(fā)展。

4.3 西安的房地產(chǎn)開發(fā)前景、旅游發(fā)展?jié)摿Α^(qū)位交通等構(gòu)成了城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合的內(nèi)在驅(qū)動力

從房地產(chǎn)開發(fā)前景來看，隨著陜西自由貿(mào)易區(qū)的正式掛牌、“大西安”建設(shè)、“西咸一體化”建設(shè)以及西安被定位為國家中心城市等多重政策利好的推動，加之我國部分城市房地產(chǎn)價格上漲的“帶動效應”，西安房市不斷升溫，呈現(xiàn)“量、價”齊升，開發(fā)、投資加速增長的新態(tài)勢。2007—2016年，西安房地產(chǎn)市場總體發(fā)展較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，住宅、商品房竣工面積穩(wěn)中有升，平均房價小幅度上漲，與其他“新一線”城市相比，房價水平相對較低。但受國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的影響，目前西安“炒房”現(xiàn)象有所反彈，房地產(chǎn)市場非理性膨脹風險加大。為穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，西安市政府先后于2016年12月、2017年4月、6月及9月分別推出了一系列房市調(diào)控措施。如西安市采用調(diào)整土地供應、加快項目建設(shè)進度、嚴格購房信貸政策、擴大限購區(qū)域等一系列限購政策，雖抑制了房價的過快上漲，控制了房地產(chǎn)市場的非理性膨脹，但在未來較長一個時期內(nèi)，隨著我國經(jīng)濟增長處于“換檔期”，從過去的高速增長轉(zhuǎn)換為中、高速增長。在此，西安市房地產(chǎn)市場也將迎來平穩(wěn)發(fā)展階段，其間可能由于市場因素的短期作用，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)波動，但長期穩(wěn)定發(fā)展的趨勢不會改變。[8]63-712016、2017年西安房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策詳見表1所示。

表1 2016、2017年西安房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策

資料來源：西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站。

目前，從西安市旅游發(fā)展?jié)摿砜?，豐富的旅游資源、優(yōu)越的地理位置以及日漸擴大的客源市場，使西安旅游業(yè)的發(fā)展占據(jù)著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。尤其是隨著旅游景區(qū)建設(shè)步伐的加快，西安各項旅游配套設(shè)施不斷完善，到西安旅游的人數(shù)持續(xù)攀升，西安的旅游收入進一步增加。據(jù)近十年西安旅游的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，西安旅游總收入年均增長額超100億元，旅游總收入保持中高速增長態(tài)勢，其GDP占比穩(wěn)步提升，旅游業(yè)對GDP增長的貢獻率不斷提高?？梢哉f，西安旅游業(yè)具有很大的發(fā)展空間與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

5 西安旅游資源優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化方式

5.1 西安旅游資源的優(yōu)勢

從地理位置和區(qū)域交通來看，西安是陜西省的政治、經(jīng)濟、文化中心，同時也是西北地區(qū)中心城市，因而西安能對周邊地區(qū)產(chǎn)生積極的輻射和帶動作用。西安地處我國中部經(jīng)濟帶與西部經(jīng)濟帶的交匯區(qū)，不僅是西南連接華北，西北進入內(nèi)地的必經(jīng)之路，而且是“絲綢之路”經(jīng)濟帶的起點，西部大開發(fā)的橋頭堡。西安作為我國鐵路交通的重要樞紐，鄭西、西寶、西成、大西、寶蘭等多條高鐵線路在此交匯。隴海線、寧西線、包西線、西康線、侯西線等重要鐵路干線穿境而過。公路交通方面，西漢高速、連霍高速、包茂高速等多條高速公路在此交匯，同時108、210、312等多條國家級公路在此通過。航空運輸方面，西安咸陽國際機場是我國八大區(qū)域性樞紐機場，連接著國內(nèi)外各大城市，擁有每年發(fā)送超4 000萬人次旅客的能力。良好的地理位置和便利的交通條件成為西安發(fā)展城市旅游的主要優(yōu)勢，并間接地促進了西安旅游地產(chǎn)的發(fā)展。而旅游地產(chǎn)的發(fā)展，對于提升西安城市魅力、增加旅游收入以及與旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展具有正向作用。

5.2 西安旅游資源優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化的方式

作為旅游地產(chǎn)起步相對較晚的地區(qū)，西安城市旅游和旅游地產(chǎn)的開發(fā)不應局限于傳統(tǒng)模式，而應以創(chuàng)新發(fā)展的模式實現(xiàn)城市旅游與旅游地產(chǎn)的共生耦合，發(fā)揮地域空間、經(jīng)濟、人口等耦合效應，并解決以往景點型旅游地產(chǎn)開發(fā)中存在的主題缺乏、創(chuàng)新不足、經(jīng)濟效益不佳等問題。另外，應通過旅游地產(chǎn)的發(fā)展不斷豐富西安城市旅游的內(nèi)容，滿足游客參觀、游覽、購物、娛樂等多樣化需求，提高游客的旅游體驗感，放大西安城市旅游的品牌效應，進一步促進西安城市旅游由資源優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的轉(zhuǎn)型發(fā)展。如西安曲江新區(qū)憑借漢宣帝杜陵、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窯等文物古跡，新建大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江海洋館、大唐不夜城等一系列旅游項目,大力發(fā)展以文化主題公園為主導模式的景點地產(chǎn)，帶動區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、度假、住宅等其它旅游地產(chǎn)的開發(fā)。西安城墻內(nèi)的舊城區(qū)則依靠良好的商業(yè)區(qū)位條件發(fā)展旅游商業(yè)地產(chǎn)，進一步開發(fā)西大街、回民街、鐘鼓樓為代表的古建筑街區(qū)、民俗民族風情街區(qū)、特色商品街區(qū)等。同時，依靠旅游商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展為西安提供更多的就業(yè)崗位，以促進西安老城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，提升西安城市旅游品質(zhì)，使西安的社會效益和經(jīng)濟效益不斷提高。浐灞新區(qū)應依據(jù)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢，因地制宜地開發(fā)以休閑度假、體育、會展等形式的旅游地產(chǎn)。而位于秦嶺北側(cè)的長安、鄠邑、周至三區(qū)縣，應大力發(fā)展秦嶺北麓旅游生態(tài)休閑帶，將溫泉度假、景區(qū)避暑、城郊景觀、野外探險等多種類型的度假旅游項目匯聚一起發(fā)揮旅游與地產(chǎn)的集聚優(yōu)勢，從而發(fā)揮我國的城市旅游和旅游地產(chǎn)的耦合效應。在此，西安市應結(jié)合當?shù)氐奶攸c，探索一條適合當?shù)爻鞘新糜魏吐糜蔚禺a(chǎn)相結(jié)合的發(fā)展之路，從而帶動西安市各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

6 結(jié)論與啟示

6.1 結(jié)論

本文以西安市旅游與旅游地產(chǎn)耦合機理為例，通過對城市旅游和旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展及其效應的分析與研究，得出以下結(jié)論：第一，城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展是經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一;第二，旅游地產(chǎn)的發(fā)展應因地制宜地選擇適合當?shù)匕l(fā)展的開發(fā)模式，以促進當?shù)亟?jīng)濟的不斷發(fā)展;第三，城市旅游與旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展需要各市場主體的積極參與，同時還應得到各級政府的大力支持和積極配合。

6.2 啟示

綜合以上結(jié)論，本文認為我國在實現(xiàn)城市旅游與旅游地產(chǎn)耦合發(fā)展中應注意以下幾個問題。

(1)繼續(xù)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和旅游景點建設(shè)，促進城市旅游轉(zhuǎn)型升級。首先解決妨礙城市旅游發(fā)展的“瓶頸”問題，加快“大都市”建設(shè)，吸納城市周邊的農(nóng)民成為城市的新居民，擴大人口集聚能力與產(chǎn)業(yè)集聚效應。具體來說，一方面利用多種方式激發(fā)城市居民的旅游消費意識，為城市旅游的發(fā)展釋放巨大的人口紅利。另一方面，將大量的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)化為城市居民，由此形成一個龐大的購房“剛需”群體。其次，抓住歷史機遇，加大對旅游地產(chǎn)的開發(fā)力度，推出適合城市新居民的旅游地產(chǎn)項目。

(2)我國的旅游地產(chǎn)與歐美發(fā)達國家相比仍存在諸多不足。我國近年來旅游地產(chǎn)行業(yè)雖然呈現(xiàn)出較快的發(fā)展態(tài)勢，但與歐美發(fā)達國家相比，在發(fā)展的質(zhì)量和速度方面還存在一些不足，這與房地產(chǎn)發(fā)展機制和產(chǎn)業(yè)布局有關(guān)。因此，旅游地產(chǎn)應順應房地產(chǎn)發(fā)展的新要求，實現(xiàn)由“投資驅(qū)動”向“消費拉動”的轉(zhuǎn)變，化解影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的潛在因素，推進旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展。提升旅游地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的比重，滿足城市居民對旅游地產(chǎn)的多元化、高端化需求，同時推進“旅游地產(chǎn)+”，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)與教育、金融、文化、科技等的融合發(fā)展。與此同時，旅游地產(chǎn)須抓住國家對房地產(chǎn)調(diào)控的機遇，優(yōu)化并豐富市場供給，針對國家建設(shè)“區(qū)域城市群”所形成的需求提供相應的產(chǎn)品與服務。

(3)加強頂層設(shè)計，科學制定旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。在此，應充分考慮地區(qū)乃至我國經(jīng)濟社會發(fā)展的新趨勢和總規(guī)劃。一方面，牢牢把握我國房地產(chǎn)發(fā)展的新特征和新基調(diào)，探索和創(chuàng)新旅游地產(chǎn)的發(fā)展路徑，還應考慮旅游地產(chǎn)發(fā)展所面臨的戰(zhàn)略機遇與挑戰(zhàn)。另一方面，將旅游地產(chǎn)的發(fā)展納入到經(jīng)濟社會的發(fā)展規(guī)劃中，結(jié)合不同的地區(qū)或城市的功能，從經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略全局中科學定位、統(tǒng)籌規(guī)劃旅游地產(chǎn)的發(fā)展。同時，在社會發(fā)展方面，統(tǒng)籌經(jīng)濟建設(shè)與旅游地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促使旅游地產(chǎn)的布局和發(fā)展與地區(qū)或所在城市的發(fā)展戰(zhàn)略一致，以此形成經(jīng)濟發(fā)展與旅游地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。