近年來我國住房調(diào)控政策分類和評價研究

王家庭 李艷旭 蔡思遠 臧家新

摘要：近年來，投機資本在寬松的金融條件下，大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場，這種過度投機行為制造了房地產(chǎn)的價格泡沫和數(shù)量泡沫。為了抑制房地產(chǎn)泡沫的進一步擴大，促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，各大城市紛紛出臺住房調(diào)控政策。通過對各大城市的住房調(diào)控政策進行分析和總結(jié)，比較不同類型住房調(diào)控政策的差異，提出進一步完善我國住房調(diào)控政策的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；住房限購

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2018.06.011

引言

當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨著實體經(jīng)濟“萎靡不振”與虛擬經(jīng)濟“過度膨脹”的雙重困境。一方面，隨著中國經(jīng)濟邁入新常態(tài)，實體經(jīng)濟產(chǎn)能過剩及資本回報率低的問題凸顯。另一方面，隨著中央經(jīng)濟工作會議提出的“去庫存”戰(zhàn)略實施，各地對房地產(chǎn)政策的松綁導(dǎo)致房地產(chǎn)投資及居民房貸爆發(fā)式增長，諸多一、二線城市房價漲幅呈現(xiàn)出非理性化趨勢。加上在房地產(chǎn)業(yè)高回報的吸引下，實體經(jīng)濟部門將資金大量投入高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，進一步擠占了實體經(jīng)濟部門的資本。資本的“脫實向虛”不僅加劇了泡沫破裂的金融風(fēng)險，更嚴(yán)重制約著實體經(jīng)濟的復(fù)蘇。[1]

應(yīng)當(dāng)看到，近年來一線城市與部分二線城市房價的輪番大幅飆漲實質(zhì)就是在過度寬松的金融條件下投機資本借助高杠桿率瘋狂驅(qū)動的直接結(jié)果。這種過度投機不僅制造了房地產(chǎn)的價格泡沫（價格遠遠超過真正的價值）和數(shù)量泡沫（供給大大超過真實的需求），而且導(dǎo)致了土地、信貸以及住房供求的錯配。更為重要的是，投資、投機住房已經(jīng)成為快速致富的捷徑與少數(shù)人牟取暴利的工具，資本不斷興風(fēng)作浪，整個社會“去實業(yè)”“去制造”的選擇性趨向愈漸強化，實體經(jīng)濟在“重房地產(chǎn)化”氛圍的籠罩下日益感到生存的艱難，長此以往，將可能葬送我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的成果與改革紅利。[2]

為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，各大城市相繼結(jié)合自身特點，紛紛制定相應(yīng)的住房限購政策。2016年中央經(jīng)濟工作會議也明確提出：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止經(jīng)濟出現(xiàn)大起大落。

在限購限貸的基礎(chǔ)上，2017年3月17日，北京規(guī)定企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。之后各大城市紛紛出臺住房限售政策，加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控。2017年6月30日，廣州推出“租售同權(quán)”政策，租房者與購房者享受同等權(quán)利，包括就業(yè)、經(jīng)商和就近入學(xué)等。7月20日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)文要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

可以看出，我國各級政府已經(jīng)認識到房地產(chǎn)市場存在的巨大泡沫，多舉措治理房地產(chǎn)市場已經(jīng)迫在眉睫，因此，各地政府紛紛出臺多項住房調(diào)控政策，加碼治理房地產(chǎn)市場。因此，本文結(jié)合2016年9月以來各大城市出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，將不同的住房調(diào)控政策進行分類總結(jié)，并分析每種住房調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的作用機制，并對我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控提出合理化的建議。

一、住房調(diào)控政策分類

（一）限購限貸政策

2016年9月25日，南京市政府出臺了主城區(qū)住房限購政策。針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。標(biāo)志著新一輪的住房限購政策的正式開啟，隨后各大城市和地區(qū)相繼結(jié)合自身特點，紛紛制定相應(yīng)的住房限購政策。從2016年9月25日以來，截至2017年9月底，出臺住房限購限貸政策的城市見表1、表2。

（二）住房限售政策

2017年3月17日，北京規(guī)定企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。之后各大城市和地區(qū)紛紛出臺住房限售政策，加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控。表3為截至2017年9月底，實行限售政策的城市。

從限售時間上看，全國的限售政策可以分為3個時間段：2017年3月是初始期，最先出現(xiàn)在北京，3月17日，北京規(guī)定企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。3月25日，廈門首次限售居民家庭購買的住房。2017年4～5月是密集期，東部核心城市圈開啟了首輪密集限售期，劍指外溢投資需求，如環(huán)京的保定、環(huán)上海的長三角、環(huán)福州的下轄縣市、環(huán)廣深的珠三角等。2017年9月是拓展期，9月22～27日，加入第二波限售的城市，多為中西部省會城市。

（三）租售同權(quán)政策

2017年6月30日，廣州推出“租售同權(quán)”政策，租房者與購房者享受同等權(quán)利，包括就業(yè)、經(jīng)商和就近入學(xué)等。同年7月20日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)文要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。同時，住建部選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位。

（四）住房調(diào)控政策模式總結(jié)

基于各大城市和地區(qū)的住房調(diào)控政策，我們可以將各大城市和地區(qū)的住房調(diào)控政策分為6種模式（表4）。從表4中我們可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)一二線城市，是對限購限貸政策、限售政策、租售同權(quán)政策進行組合，同時采用兩種甚至三種政策來對房地產(chǎn)市場進行綜合調(diào)控。為什么各個城市的住房調(diào)控政策會出現(xiàn)差異？主要有以下方面的原因：

1.城市等級的不同。在全國36個一二線城市中，有26個城市實行了住房調(diào)控政策，其中，有21個城市實行了兩種及以上的住房調(diào)控政策進行房地產(chǎn)市場綜合調(diào)控。因此，住房調(diào)控政策的差異與城市的等級密切相關(guān)，綜合來看，城市等級越高，房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越大。同時，城市等級是根據(jù)經(jīng)濟實力、政治地位、城市規(guī)模、區(qū)域輻射力等綜合因素進行的劃分，因此，可以認為，城市的經(jīng)濟實力越強，政治地位越高、城市規(guī)模越大、區(qū)域輻射力越強，則房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越大。

2.房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況的差異。在實行住房調(diào)控政策的61個城市和地區(qū)中，大多數(shù)城市和地區(qū)的房地產(chǎn)市場較為繁榮，人們的購房積極性較高，房地產(chǎn)需求大于供給，房價處于較高的水平。為了抑制房價的不合理增長，使房價處于合理的范圍內(nèi)，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，這些城市紛紛采取各種調(diào)控政策進行調(diào)控。因此，城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場越繁榮，房價越高，則房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越大。

3.城市群的協(xié)同作用。在表4中，我們可以發(fā)現(xiàn)，涿州、高碑店、淶水縣、懷來縣等地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平一般，綜合實力不高，但也實行了限購限貸政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，這主要是因為城市群的協(xié)同作用。這些地區(qū)屬于京津冀城市群，在京津冀城市群的核心城市北京、天津、石家莊都進行房地產(chǎn)市場調(diào)控的背景下，為保持城市群整體房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這些城市也紛紛進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，保持城市群各個城市之間的協(xié)同。

二、各項住房調(diào)控政策強度的測度

為了直觀體現(xiàn)各個城市和地區(qū)的住房調(diào)控政策的力度，本文根據(jù)不同的住房調(diào)控政策，制定合理的打分衡量體系，綜合得分Q=（Ai*0.5+Bi*0.5）+ Si+ Ri（表5）。

根據(jù)上述打分標(biāo)準(zhǔn)，本文對采取住房調(diào)控政策的城市和地區(qū)進行打分，并按照得分進行排序，結(jié)果如下（表6）：

我們運用stata對上述打分結(jié)果進行聚類分析，按照分值大小，可以將上述城市和地區(qū)分為三類（表7）。

從聚類分析結(jié)果來看，住房調(diào)控的強度整體是和房價的漲幅密切相關(guān)的。相關(guān)住房調(diào)控政策出臺之前，城市的房價漲幅越大，政府更傾向于制定組合式的住房調(diào)控政策，加碼當(dāng)?shù)氐淖》空{(diào)控，以此來抑制房價的非理性上漲，促進房地產(chǎn)市場的長遠健康發(fā)展。其中北京、上海住房調(diào)控的力度并未進入第一類，主要是因為租售同權(quán)試點地區(qū)的選擇需要經(jīng)濟、社會等因素的綜合考慮，同時北京、上海住房剛性需求較大，房價上漲幅度在政府控制的范圍之內(nèi)，因此并未納入租售同權(quán)試點地區(qū)。

三、各項住房調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

（一）各項住房調(diào)控政策的影響機制

1. 限購限貸政策

住房限購限貸政策主要通過直接的需求抑制機制和間接的雪藏機制來影響房地產(chǎn)市場。

（1）直接的需求抑制機制。通過限制購買人的購買資格和購買數(shù)量以及購房者購房資金的結(jié)構(gòu)來抑制需求，這樣就可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)市場上供給和需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾，從而達到緩解房價持續(xù)上漲的目標(biāo)。這既是限購影響房地產(chǎn)市場的直接機制，也是限購政策出爐的初衷所在，但是其效果卻往往不盡如人意，究其原因則在于限購還會通過其他機制來影響房地產(chǎn)市場。[3-6]

（2）間接的供給雪藏機制。當(dāng)限購政策實施時，其必然要考慮是在現(xiàn)在銷售房子還是在限購結(jié)束后銷售房子，顯然，在需求受到強制約束時，供給也會自動收縮從而部分“雪藏”起來以在未來獲得更多收益，這是限購影響房地產(chǎn)市場的間接機制。[7]限購政策的實施雖然試圖通過對需求的抑制來控制房價的過快上漲，但同時也間接導(dǎo)致供給的雪藏，而整體上來看，供需之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系并未發(fā)生根本性改變，因此，通常情況下，限購在短期內(nèi)并不會對房價產(chǎn)生根本性影響。[8-10]

2. 住房限售政策

住房限售政策能夠強化住房自住屬性，引導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計回應(yīng)自住需求，增強租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定性。

（1）對供應(yīng)端的影響：自住屬性強化，引導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計回應(yīng)自住需求。從限售帶來的需求格局改變來看，住房的自住屬性將進一步強化，限售政策也將進一步引導(dǎo)居民提高對市場中產(chǎn)品品質(zhì)的要求。隨著政策效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端將更加重視如何讓產(chǎn)品更有效地回應(yīng)自住需求。[11]

（2）對長效機制建立的作用：增強租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定性。無論是對法人還是自然人，限售帶來的直接影響就是持有周期的加長。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場整體進入了供給側(cè)政策集中出臺階段。立足房地產(chǎn)市場長效機制，全面構(gòu)建新的供應(yīng)體系，擴大對中、低端的住房的政策支持是對“高端有市場，中端有支持，低端有保障”政策目標(biāo)的實質(zhì)性回應(yīng)。限售的作用在于，從短期看，通過降低交易頻次，有利于增強租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定性。特別是在后期，租賃將與享受基本公共服務(wù)相掛鉤，房源供應(yīng)穩(wěn)定性的提高有利于推動住房租賃市場健康發(fā)展。

3.“租售同權(quán)”政策

首先，“租售同權(quán)”和住房租賃市場的發(fā)展，將從供給側(cè)和需求側(cè)兩方面對房地產(chǎn)交易市場產(chǎn)生影響。一方面，國家大力發(fā)展住房租賃市場，將顯著提高住房的總體供應(yīng)量。另一方面，“租售同權(quán)”將較大程度上削減部分居民購買產(chǎn)權(quán)房的緊迫性。對于房價而言，“租售同權(quán)”無疑將對整體房價形成一定的壓力，特別是因“學(xué)區(qū)房”虛漲的部分存在一定的回落風(fēng)險。

其次，“租售同權(quán)”和機構(gòu)化住房租賃企業(yè)的發(fā)展，將可能對房租形成較大的上漲壓力。其影響過程大體有以下兩方面：一是“租售同權(quán)”中“權(quán)”的租金溢價。在大多數(shù)城市，房租僅反映了住房居住功能的價格，并沒有附加城市公共服務(wù)的溢價。一旦“租售同權(quán)”實施后，租戶享受租賃住房上附加的公共服務(wù)溢價，將在房租上體現(xiàn)出來。二是住房自有率的下降，伴隨著房租的上漲。當(dāng)前，我國住房租賃市場是完全充分競爭的市場，房租價格完全反映了租賃房屋的供需關(guān)系和居民的購買力增長情況。然而，租售同權(quán)后，租房需求會增加，同時租賃住房的供給方市場集中度會上升，機構(gòu)化租賃企業(yè)的出現(xiàn)，則會提升房企的定價權(quán)。

4.各項住房調(diào)控政策影響的機制總結(jié)

表8是我國各項住房調(diào)控政策影響的機制總結(jié)。

（二）各項住房調(diào)控政策影響的實際表現(xiàn)

根據(jù)8月最新公布的數(shù)據(jù)，70大中城市新建住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比增長8.1%，為年內(nèi)最低點，漲幅較上月收窄1個百分點，為年內(nèi)最高，增速快速下滑的主要原因是一二線城市新建住宅價格增速大幅下降，三線城市新建住宅價格增速轉(zhuǎn)弱。具體來看，一線和二線城市新建住宅價格指數(shù)同比增長持續(xù)收窄，分別為3.6個百分點和2.1個百分點；三線城市新建住宅價格指數(shù)同比增長8.2%，較上月收窄0.3個百分點，是自2015年5月以來增速首次下滑。特別是熱點城市深圳和成都房價出現(xiàn)同比負增長?？傮w來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成果（圖1）。

四、政策建議

隨著各地限購、限貸、限售政策紛紛出爐，房地產(chǎn)市場短期調(diào)控政策不斷疊加確實對抑制房地產(chǎn)價格瘋漲、回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”定位產(chǎn)生了明顯效果。但限購、限貸、限售政策行政干預(yù)色彩濃厚，且均屬于局部的、短期的調(diào)控手段，要是控制房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，更為重要的是建立房地產(chǎn)市場長效機制。具體而言，需要重點做好以下三方面的工作：

（一）合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期

在法律上明確住房的居住屬性，強化對市場投機性需求和開發(fā)商“囤地”“囤房”等擾亂市場正常秩序行為的法律約束和處置。對房東和開發(fā)商短期內(nèi)過快提高租金和房價的行為，法律上要明確嚴(yán)厲的處罰措施。地方政府應(yīng)加大“喊話”力度，及時發(fā)布樓市供應(yīng)和價格變化權(quán)威信息。[12]

（二）完善住房租賃市場

一是要完善住房租賃市場體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況調(diào)查，掌握廉租住房需求情況，建立保障對象檔案。切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，逐步擴大廉租住房制度覆蓋面；鼓勵以租賃經(jīng)營為目的的中低價位的普通商品住宅建設(shè)，特別是中低價位、中小套型普通商品住宅建設(shè)。二要營造有利于住房租賃市場發(fā)展的制度政策環(huán)境。要鼓勵銀行為開發(fā)建設(shè)租賃型經(jīng)濟適用住房的企業(yè)提供長期貸款，降低資金使用成本；同時以適當(dāng)?shù)姆绞綄σ宰赓U經(jīng)營為目的投資于普通商品住宅建設(shè)給予傾斜和優(yōu)惠。通過金融、稅收支持，吸引社會閑置資金進入住房市場，以租賃經(jīng)營為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場的有效供給。[13-14]

（三）選擇合適時機征收房地產(chǎn)稅

我國應(yīng)盡快出臺房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，為在全國范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅的征收工作提供法律依據(jù)，做到有法可依。雖然在我國征收房產(chǎn)稅并不能馬上實現(xiàn)對高房價的遏制作用，但卻會增加房屋所有者持有房屋的成本，這樣既會抑制投機性購房者的需求，還會引導(dǎo)那些真正有剛性需求的購房者進行合理的購房消費，從而間接地影響房地產(chǎn)價格的上漲。從長期來看，征收房產(chǎn)稅可以減輕地方政府對土地財政的過度依賴，產(chǎn)生的直接后果就是不僅能擴大土地的供應(yīng)量，還能降低土地供應(yīng)的價格，從而達到政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。[15]

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責(zé)任編輯：王明洲