基于節(jié)地原則的城鎮(zhèn)低效工業(yè)用地宗地評價
——以江蘇省泰州市海陵區(qū)為例

瞿忠瓊，王晨哲，高 路

（1.南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院，江蘇 南京 210095；2.江蘇省泰州市國土資源局海陵分局，江蘇 泰州 225300）

1 引言

土地的節(jié)約集約利用歷來被認為是緩解中國尖銳的人地矛盾、提升土地利用效益的重要舉措。近年來，隨著城市化、工業(yè)化進程的不斷推進，大量耕地被占用，土地供求矛盾日益尖銳，城鎮(zhèn)建設用地更是寸土寸金；與此同時，部分工業(yè)用地仍被配置在產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟效益低、科技含量低的項目上，粗放、低效利用問題十分突出。國務院、原國土資源部高度重視節(jié)約集約用地工作，陸續(xù)印發(fā)了《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》《國土資源部關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》《國土資源部關于印發(fā)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點指導意見的通知》《關于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見》等一系列文件，形成了“全面推進節(jié)地評價、助推節(jié)約集約用地”的工作思路。低效用地評價是促進節(jié)約集約用地的一項重要的基礎性工作，通過評價與對比，摸清家底，找出問題，明確改進和提升的方向，尤其是當前還未形成宏觀、中觀和微觀齊備的評價體系，因此，開展微觀尺度的節(jié)地評價就顯得更為迫切和必要。

與低效用地相關的概念國外常用棕地，如美國環(huán)境保護署（USEPA）將棕地定義為廢棄的、閑置的或沒有得到充分利用的工業(yè)或商業(yè)用地及設施[1]，但近年來棕地的研究重點是指受環(huán)境污染的土地。國內(nèi)學者對低效的認定有土地用途、投資強度、土地容積率、建筑密度、土地產(chǎn)出以及人均用地面積等指標無法滿足相關要求的用地[2]，或土地利用強度低、土地利用結構有待完善、土地經(jīng)濟效益低、生態(tài)效益差的用地[3]。而在低效用地評價指標選取方面，英國、法國以及美國等一些國家研究學者經(jīng)常使用建筑密度以及容積率指標來評價建設用地利用效率。FONSECA構建了一套衡量建設用地利用效率的指標體系，包括“建筑密度、容積率、建筑高度以及空地面積”等指標[4]，國內(nèi)學者有選擇地均GDP、財政稅收等經(jīng)濟指標代表用地效率[5]，也有從“土地利用強度、就業(yè)吸納程度、投入產(chǎn)出效益、生態(tài)環(huán)境效益”4類指標構建工業(yè)用地集約評價體系[6]。工業(yè)用地評價常用方法包括層次分析法、十八等分法、復合指數(shù)法、特爾菲法、熵值法等[7-9]，或運用Bayes判別函數(shù)等數(shù)學方法[10]，或通過編制績效編碼，驗證責任定位法的績效評價法[11]。對于用地效用類型的劃分常以定性探討為主，也有五分法分類[12]的定量化嘗試。綜觀相關研究，從工業(yè)用地評價的對象來看，多集中于宏觀和中觀層次，如以縣、鎮(zhèn)、園區(qū)或片區(qū)為評價單元，宗地單元的評價由于數(shù)據(jù)較難獲取且統(tǒng)計量巨大而較少涉及。評價土地利用是否節(jié)約集約，需要從“區(qū)域到項目”“從宏觀到微觀”開展多層次的節(jié)地評價考核，基于宗地層面的微觀評價不僅能精準判別不同產(chǎn)業(yè)、不同空間分布的用地情況，也是對中宏觀層面評價的有益補充。本文以宗地為評價單元，精選指標構建宗地層面的評價體系，區(qū)分不同行業(yè)，運用統(tǒng)計誤差“3σ”法則劃定其工業(yè)用地低效、一般利用、高效和極優(yōu)等不同區(qū)間，為地方政府分階段、有針對性地管理低效工業(yè)用地提供參考和依據(jù)。

2 基于節(jié)地原則的低效工業(yè)用地宗地評價思路的構建

2.1 低效工業(yè)用地內(nèi)涵及效用評價思路

2015年原國土資源部《關于開展低效工業(yè)用地調(diào)查清理防止企業(yè)浪費土地的函（2015）》將現(xiàn)狀投入產(chǎn)出強度、容積率、建筑密度、產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)運行狀況等未達到產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)發(fā)展需求，仍有較大調(diào)整利用空間的非閑置工業(yè)用地認定為低效工業(yè)用地。如前所述，國內(nèi)外學者雖然用不同指標來度量，但落腳點均是對城市工業(yè)用地效率及效用的考察，評價指標體系大多基于經(jīng)濟、社會和環(huán)境等維度，本文更傾向于效用的概念，即對其利用程度而不僅僅是投入產(chǎn)出的評價，同時將節(jié)地評價的管控指標納入低效用地指標考量，結合宗地層面可獲取指標的優(yōu)勢，從3方面進行綜合評價：一是土地產(chǎn)出效率不高，如企業(yè)經(jīng)營不善、破產(chǎn)倒閉或者其他原因導致該土地經(jīng)濟效益及產(chǎn)能低下；二是工業(yè)用地利用率低下，如建筑系數(shù)、容積率低，有閑置或部分閑置的土地和廠房等；三是社會服務功能是否足夠，如單位面積提供的就業(yè)崗位，在其范圍內(nèi)的基礎設施是否完善等。

2.2 基于節(jié)地原則的宗地評價體系的指標選取

綜上，參考《工業(yè)項目建設用地控制指標》《開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價規(guī)程（2014 年試行）》《上海市低效工業(yè)用地標準指南》等文件，結合宗地地塊評價工作開展的可實施性和數(shù)據(jù)的可獲取性，分別從土地產(chǎn)出經(jīng)濟效益、社會服務效益、土地利用結構三方面精選指標進行宗地層面效用評價。土地產(chǎn)出經(jīng)濟效益用地均產(chǎn)出強度和地均稅收指標來體現(xiàn)，前者以企業(yè)自身所獲得的經(jīng)濟效益反映工業(yè)用地的經(jīng)濟產(chǎn)出程度，后者反映工業(yè)用地給社會所帶來的經(jīng)濟效益，這兩個指標都是宗地層面最能代表其經(jīng)濟方面的指標；工業(yè)用地的社會服務效益則從單位面積提供的就業(yè)崗位、基礎設施配套水平及問題土地的處置率來考察；就土地利用狀況的合理性來看，工業(yè)用地的節(jié)約利用尤其要重視土地的空間開發(fā)，建筑系數(shù)和綜合容積率可代表土地開發(fā)的水平廣度和空間強度，而行政辦公及生活服務設施用地占有率和綠地率是《工業(yè)項目建設用地控制指標》的重要控制指標，也是節(jié)地考察的重要指標。

2.3 基于節(jié)地原則的低效工業(yè)用地評價區(qū)間劃分思路

低效用地評價的目的，一是要摸清家底，二是便于管理部門分階段、漸近式管理，因此，不同利用類型的劃定就顯得尤為重要。本文的思路主要依據(jù)統(tǒng)計誤差理論“3σ”法則來劃定工業(yè)用地的不同效用區(qū)間，標準差σ通常反映一組數(shù)據(jù)個體間的離散程度，其數(shù)學意義為一般認為測量值落在一個σ內(nèi)的概率較大[14]。研究對象數(shù)值如果偏離超過1倍標準差σ，可能性只有31.7%，如果偏離超過2倍σ，可能性不到5%，如果偏離超過3倍σ，可能性不足1%。因此，可以根據(jù)偏離均值μ的標準差倍數(shù)來反映數(shù)據(jù)是否合理。通過概率比較，本文劃分偏離中心值1倍σ的區(qū)間屬于一般利用區(qū)間，即（μ-σ，μ+σ］；低于中心值1～2倍σ的區(qū)間屬于低效利用區(qū)間，即（μ- 2σ，μ-σ］；高于中心值1～2倍標準差的區(qū)間屬于高效利用區(qū)間，即（μ+σ，μ+ 2σ］；偏離中心值2倍標準差以上的區(qū)間分別為極差和極優(yōu)利用區(qū)間，即（0，μ- 2σ］和（μ+ 2σ，+∞）。以不同行業(yè)綜合評價值的標準差來劃定分類區(qū)間，一是考慮行業(yè)內(nèi)比較比行業(yè)間比較更有實際意義，二是以概率為其效用的劃分依據(jù)，可以避免人為主觀，數(shù)據(jù)落入較大概率的區(qū)間可以劃為一般利用區(qū)間，而數(shù)據(jù)概率較少的兩邊區(qū)間則為低效和高效的劃分依據(jù)，結果可為工業(yè)用地的精細化管理提供技術支撐。

2.4 評價過程與方法

評價方法與過程包括指標無量綱處理方法選擇、權重與目標值的確定、宗地分值計算、綜合評價等幾個步驟。指標的無量綱處理方法有極值化、標準化、均值化以及標準差化方法，最常使用的是標準化方法，但標準化方法處理后的各指標均值都為0，標準差都為1，它只反映各指標之間的相互影響，在無量綱化的同時也抹殺了各指標之間變異程度。因此本文以各指標的目標值為無量綱處理的基礎，計算公式如下：

式（1）中：Xi為單項指標值；Ci為某指標的現(xiàn)狀值；C0i為該指標的目標值；n為系數(shù)。當Ci為正向指標時，n為1，當Ci為負向指標時，n為-1。目標值是判別是否低效的重要界限，通過該方法處理過的單項指標，不僅可以消除不同指標之間計量單位和數(shù)量級的差異，而且克服了標準化方法中數(shù)據(jù)變異的不足，最大程度保留了數(shù)據(jù)的原始性。

3 實證研究——以泰州市海陵區(qū)為例

3.1 研究區(qū)概況

泰州市地處江蘇中部，長江北岸，是長三角中心城市之一，2017年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4 744.53億元，增長8.2%，增速居全省首位。位于泰州中部的海陵區(qū)充滿活力，以發(fā)展現(xiàn)代化工貿(mào)城市為核心，除了機械電子、紡織服裝、醫(yī)藥化工、數(shù)控機床等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，還初步形成了新能源、新材料、新電子、新裝備等優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，是以工業(yè)發(fā)展為主導的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的典型區(qū)域；其次，海陵國土分局率先在全市范圍內(nèi)開展了工業(yè)用地調(diào)查，初步形成全區(qū)1 438宗工業(yè)用地調(diào)查成果，為經(jīng)濟發(fā)展空間的科學有效利用提供了有力的數(shù)據(jù)支撐，在集約節(jié)約用地、有效盤活存量土地方面有一定的先驗性。因此，以泰州市海陵區(qū)為實證研究的基礎，不僅對泰州市有一定的現(xiàn)實指導意義，對于其他快速發(fā)展的工業(yè)用地區(qū)域也有較強的借鑒意義。

3.2 主要行業(yè)的選擇及數(shù)據(jù)來源

考慮數(shù)據(jù)的基數(shù)數(shù)量較大，本文選取宗地數(shù)量排在前4位的主要行業(yè)進行評價分析。根據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準（GB/T4754-2011），2015年海陵區(qū)工業(yè)調(diào)查項目中的企業(yè)宗地分類共計36大類，數(shù)量最多的前4類行業(yè)分別為金屬制品業(yè)、通用設備制造業(yè)、專用設備制造業(yè)和鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業(yè)。數(shù)據(jù)來源為2015年度江蘇省泰州市國土資源局海陵分局工業(yè)用地調(diào)查項目中的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括全區(qū)工業(yè)企業(yè)土地利用現(xiàn)狀如土地坐落和使用位置、范圍、各類面積等，稅務部門根據(jù)調(diào)查范圍確定的企業(yè)提供了稅務登記證號、營業(yè)收入、上繳稅費等情況，人社局提供企業(yè)從業(yè)人員數(shù)量等，這些現(xiàn)狀成果數(shù)據(jù)庫，為工業(yè)用地評價、低效產(chǎn)業(yè)用地認定和再開發(fā)提供了基礎數(shù)據(jù)支撐。

3.3 4類主要行業(yè)權重及目標值的確定

本文在確定各項指標權重時遵循以下基本思路：采用主客觀結合法，分別用AHP層次分析法與熵值法計算各評價指標的基礎權重，再將層次分析法與熵值法算出的基本權重各占50%加權平均后得到綜合集成賦權的權重值（表1）。主客觀綜合賦權法可以有效克服層次分析法中專家打分的主觀性，又能反映專家及決策者的意見，還可以利用原始數(shù)據(jù)和數(shù)學模型，使權重的確定兼具經(jīng)驗性和科學性。

選擇目標值的主要依據(jù)有：具有代表性和借鑒性的國家行業(yè)標準和地方建設規(guī)范、研究區(qū)域所屬市縣工業(yè)企業(yè)宗地的平均水平，或通過專家咨詢、實地調(diào)查等方式確定。行政辦公及生活服務設施面積占比率、工業(yè)區(qū)綠地率的目標值以《工業(yè)項目建設用地控制指標》中所定的上限為標準，確定為7%和20%；建筑系數(shù)、綜合容積率根據(jù)《控制指標》中針對工業(yè)用地類型的下限為目標值，分別為0.3和0.7。問題土地處置率以理想值100%為目標值，基礎設施配套水平選擇處于居中水平的五通一平為目標值。這幾個指標均以達到目標值或理想值為100分，而地均產(chǎn)出強度、地均稅收、單位面積提供就業(yè)崗位因為沒有統(tǒng)一的目標值，因此分別以相應行業(yè)的平均值為標準。為了體現(xiàn)其經(jīng)濟效益的區(qū)別以及更精細化的評價，超過平均值的這3個指標以正向分值疊加計入，并沒有采取最高只到100分的方法，因此相對高效利用的宗地有超過100分的評價分值。

3.4 宗地綜合評價及效用區(qū)間劃分

運用線性加權綜合評價法，對無量綱處理后的各指標值與表1中權重進行線性加權，得到575家宗地的綜合評價得分，依據(jù)不同行業(yè)計算各組數(shù)值的均值μ和標準差σ，再根據(jù)前述評價區(qū)間劃分思路劃定其不同類型區(qū)間，由于沒有落在極差區(qū)間的數(shù)值，因此，剩余4個區(qū)間劃定范圍如下表2。

3.5 4類行業(yè)評價結果的區(qū)間分布圖

圖1為4類行業(yè)評價結果的區(qū)間分布圖，4條虛線將縱坐標分成了4個不同利用區(qū)間，4個柱子分別代表各行業(yè)低效、一般、高效、極優(yōu)用地，柱子高度代表均分，柱內(nèi)標注數(shù)字為該用地類型的數(shù)量。總體而言，評價得分均值（100.66）和高效宗地占比（14.53%）最高的均為金屬制品業(yè)，說明金屬制品行業(yè)在4類行業(yè)中用地效用相對較好，但金屬制品行業(yè)企業(yè)多、規(guī)模小，未來面臨的挑戰(zhàn)主要是產(chǎn)業(yè)結構的轉型及升級。一般利用地塊較多的是專用設備制造業(yè)（156塊），評價得分均值最低且用地效用總體偏低的是通用設備（89.62）。低效用地占比最高的是運輸設備制造業(yè)（19.20%），原因一是運輸設備制造業(yè)的地均稅收和地均產(chǎn)出強度均處于末位，二是宗地綜合容積率近一半企業(yè)未達到目標值，隨著物流業(yè)、臨空經(jīng)濟、臨港經(jīng)濟發(fā)展對運輸設備需求的增加，運輸設備制造業(yè)還有相當長的發(fā)展空間，但考慮運輸設備行業(yè)受自身行業(yè)限制用地布局都較為分散，因此，一刀切的容積率標準也不利于行業(yè)發(fā)展，不同行業(yè)應考慮不同的容積率調(diào)整系數(shù)。此外，通用和專用設備制造業(yè)的土地產(chǎn)出的經(jīng)濟效益靠前，可以看出，作為海陵區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的運輸設備制造業(yè)經(jīng)過長時間的發(fā)展，行業(yè)產(chǎn)出在新興產(chǎn)業(yè)崛起的趨勢下并不占優(yōu)勢，而相比通用設備制造業(yè)，適合單品種大批量加工的專用設備制造業(yè)的地均稅收均值略優(yōu)于通用設備制造業(yè)。

表1 海陵區(qū)4類行業(yè)工業(yè)用地宗地評價指標權重值及目標值Tab.1 The weight and target value about evaluation index of the four industrial land in Hailing District

表2 工業(yè)用地宗地評價效用區(qū)間的劃定Tab.2 The range demarcation of the industrial land parcel evaluation

圖1 4類行業(yè)評價結果及區(qū)間分布圖Fig.1 Four types of industry evaluation results and interval distribution

3.6 4類行業(yè)評價結果的頻數(shù)直方圖分析

從4類大類行業(yè)評價值的頻數(shù)直方圖（圖2）可以看出，4類行業(yè)分布特征均屬于偏態(tài)型直方圖，數(shù)量較多的宗地效用偏向低分區(qū)域，金屬制品業(yè)聚集最多的區(qū)間是［71.59，97.0），總體均值最高，但低于μ值的宗地也在一半以上，通用設備制造業(yè)聚集最多的區(qū)間是［54.45，81.27），屬于一般利用且多位于μ-σ區(qū)間，很快就要落入低效區(qū)間，專用設備制造業(yè)聚集最多的前兩個區(qū)間有73.33%的地塊低于μ值，運輸設備業(yè)聚集最多的區(qū)間是［74.63，102.10），其中71.43%的宗地低于μ值，這樣的分布狀況說明一半以上的用地處于低效邊緣，另一方面也說明海陵區(qū)工業(yè)用地空間具有較大的挖掘潛力和前景。此外，從圖2中也可看出，同類型企業(yè)之間用地效用仍存在較大差異，尤其鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業(yè)用地頻數(shù)分布最不均衡，高分與低分差距較大，標準差在4類行業(yè)中最大。具體來看，4類行業(yè)的工業(yè)建筑系數(shù)均值、工業(yè)區(qū)綠地率均值均滿足工業(yè)用地規(guī)范，而容積率均值則略低于標準，反映了工業(yè)用地仍面臨布局松散的問題。其次，造成宗地高效低效差異的關鍵指標主要是企業(yè)地均產(chǎn)出強度和地均稅收，因此可進一步分解高效企業(yè)的用地指標用以指導同行業(yè)用地從低效向高效轉變。

圖2 4類行業(yè)宗地評價得分頻數(shù)分布直方圖Fig.2 Requency distribution of the evaluation scores of four types of industries

3.7 4類行業(yè)低效用地的空間分布圖分析

從低效用地的空間分布（圖3）來看，4類行業(yè)的低效用地分布特征相對零散，但運輸設備制造業(yè)低效用地分布相對集中，分布在2個鎮(zhèn)（街道、區(qū)）的7個村落，大多集中在城東街道的花園村和魏徐村。城東街道傾向“主攻商貿(mào)、三產(chǎn)富民”，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對于運輸設備制造業(yè)等重工業(yè)企業(yè)缺少更多的政策扶持，分布的30家企業(yè)中有19家被判定為低效，均屬于歷史遺留用地企業(yè)，且其中絕大部分不是規(guī)模以上企業(yè)，其集中連片分布的低效用地應是“二次開發(fā)”的重點區(qū)域。其次，罡楊鎮(zhèn)有8塊低效用地，從地域發(fā)展導致的低效來看，罡楊鎮(zhèn)發(fā)展歷史較長，但2009年才由姜堰市劃歸泰州市海陵區(qū)管轄，多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，創(chuàng)新能力較差，導致低效工業(yè)用地分布數(shù)量略多。其余的京泰路街道（7塊）和城西街道（6塊）等的低效地塊分布都較為分散，針對零散分布的工業(yè)用地，可以考慮以高效企業(yè)相應指標為提升目標，加強宗地的提質增效，在短期內(nèi)增加其效用。結合實地調(diào)研及研究結果來看，低效用地產(chǎn)生的原因一是生產(chǎn)力布局的統(tǒng)籌安排缺乏全局觀，部分產(chǎn)業(yè)分布零散，在空間上還未形成強勁的、具備競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群；二是傳統(tǒng)企業(yè)的創(chuàng)新能力和政府管理能力也受到了挑戰(zhàn)，項目準入時對企業(yè)實力、用地規(guī)模需求缺少足夠的分析評估；三是有許多用地指標因布局零散、不規(guī)則等，不能被有效利用，此外，歷史遺留問題的解決力度仍顯不足，用地粗放、布局零散的傳統(tǒng)企業(yè)用地仍然占據(jù)較多空間，這使得新項目選址難，落戶慢，制約了新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

圖3 4類行業(yè)低效宗地空間分布圖Fig.3 Spatial distribution of inef fi cient parcels in four industries

4 政策啟示

從研究結果可知，造成宗地高效低效差異的關鍵指標主要是企業(yè)地均產(chǎn)出強度和地均稅收。在土地開發(fā)前期，政府可以嚴格管控行政辦公及生活設施用地占有率、建筑密度、工業(yè)區(qū)綠化率、綜合容積率等指標，但土地審批后，如果沒有相應監(jiān)管機制，土地產(chǎn)出效益指標和社會效益服務指標仍然難于管控到位。因此，當前對工業(yè)用地的管控重點是盡快建立工業(yè)用地宗地層面的基礎數(shù)據(jù)庫，將“土地產(chǎn)出經(jīng)濟效益”和“社會服務效益”等指標也納入管控范疇，及時更新工業(yè)用地集約節(jié)約利用及增效的現(xiàn)狀情況，加強工業(yè)用地供給后的實時和動態(tài)監(jiān)測，以實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用的長效管理。

本文研究結果表明，不同行業(yè)受自身行業(yè)發(fā)展要求可能適用于不同的容積率標準，在指標管控上當前實行的是不同行業(yè)同樣的標準，但一刀切的做法很難實現(xiàn)工業(yè)用地的精細化管理，《節(jié)地技術標準》中也提到“重新審核現(xiàn)行各類工程項目建設用地標準”，宗地層面的行業(yè)均值和標準差代表行業(yè)內(nèi)和行業(yè)之間的平均水平和分布概率，可據(jù)此來進行不同行業(yè)管控指標的調(diào)整，為地方土地管理部門改善工作績效提供技術支撐。此外，同類型企業(yè)用地效用并不均衡，通過分解高效企業(yè)的用地指標可用以指導同行業(yè)用地從低效向高效轉變。

工業(yè)用地宏觀層面評價為區(qū)域土地政策提供決策支撐，中觀層面評價可以服務于土地功能分區(qū)，微觀層面的貢獻在于可以較好地反映行業(yè)之間和行業(yè)內(nèi)部的差異，當前的節(jié)地評價應涵蓋宏觀、中觀和微觀 3 個層次，以適應不同需求。區(qū)分不同行業(yè)，運用統(tǒng)計誤差“3σ”法則劃定的工業(yè)用地低效、一般利用、高效和極優(yōu)等不同區(qū)間，可以為“分類別、差別化工業(yè)用地退出機制”的建立提供重要參考和依據(jù)。

產(chǎn)業(yè)布局零散、用地指標不規(guī)則、傳統(tǒng)企業(yè)創(chuàng)新不足、歷史遺留問題未有效解決、項目準入機制不完善等是當前低效用地形成的主要原因，因此，在項目準入前對產(chǎn)業(yè)類別、項目類型、注冊資本和投資強度、項目產(chǎn)出、環(huán)境影響及資源節(jié)約等方面進行綜合評價，將綜合評價結果與項目供地的位置、規(guī)模等因素相掛鉤，同時綜合考慮企業(yè)的供地方式，提高要素的集約利用水平，突破瓶頸制約，繼續(xù)加強“空間換地”，擺脫產(chǎn)業(yè)低端困境，倒逼企業(yè)加快轉型升級，是推進城鎮(zhèn)工業(yè)低效用地再開發(fā)的有效途徑。