試論國有土地上房屋征收補償價值評估

華晴川

摘 要：我國社會發(fā)展進入新的歷史時期，這是黨自十九大以來對社會發(fā)展確定的偉大基調(diào)。隨著社會發(fā)展的深入，對國有土地的重新規(guī)劃使用是必然趨勢，因此涉及到的如何對國有土地上的房屋更好地征收也是我國國有土地規(guī)劃使用過程中面臨的重要問題，特別是近年來出現(xiàn)的強拆、上訪等社會公眾問題更是暴露了國有土地上房屋征收的矛盾，其中房屋征收補償價值更是與百姓的利益息息相關(guān)，本文將結(jié)合筆者在相關(guān)工作中的工作經(jīng)驗淺析如何做好國有土地上房屋征收補償價值評估工作。

關(guān)鍵詞：國有土地上；房屋征收；補償；價值評估

近些年來，國家政府機關(guān)相繼頒布了有關(guān)國有土地房屋征收補償方面的法律法規(guī)及規(guī)章，2011年國務(wù)院頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，依據(jù)這一條例當(dāng)年6月3日正式公布《國有土地上房屋征收評估辦法》，為合理合法開展國有土地上房屋評估工作提供了法律依據(jù)。這是對國有土地上房屋征收過程中出現(xiàn)的許多突出問題做出的法律規(guī)范，更體現(xiàn)了依法治國在國有土地上房屋征收過程中的貫徹落實。

1、房屋征收補償概述

首先，房屋征收補償?shù)哪康氖菫榱藵M足公共利益的需要。其次，國有土地上房屋的征收范圍僅限于國有土地上的房屋。最后，在對房屋所有人進行合理補償?shù)那疤嵯?，房屋征收補償應(yīng)以法律層面和有關(guān)部門為依據(jù)。因此，房屋征收補償是指行政行為的安置房屋征用的所有者和相關(guān)權(quán)利人的基礎(chǔ)上評估公共利益，國民經(jīng)濟社會發(fā)展和法律征收的主體，依照法定程序和權(quán)限，依法收回國有土地使用權(quán)的目的。

2、國有土地上房屋征收補償價值評估的重要性

對國有土地上房屋實施征收是國家合理規(guī)劃土地過程中必然要面對的問題。從社會實際出發(fā)國有土地上的房屋也是人民的合法權(quán)益，進行國有土地上的房屋補償價值評估是為了實現(xiàn)國家利益與個人利益相統(tǒng)一做出的必要手段，一方面能夠更好的確保國有土地征收過程中得到人民的支持，保證整個房屋征收工作順利進行；另一方面，也是為了更好的保障人民的合法權(quán)益，是國家對房屋業(yè)主合法權(quán)益的最有效的保障。當(dāng)然作為國有土地上房屋征收過程中的重點工作，其根本目的在于通過對房屋業(yè)主的合理補償來盡可能地處理好在房屋征收過程中可能出現(xiàn)的沖突，在以往的工作中因為房屋補償價值評估工作的不科學(xué)導(dǎo)致的業(yè)主拒絕配合的現(xiàn)象屢見不鮮，嚴(yán)重?fù)p害政府的形象和人民的利益，這是黨在新的社會發(fā)展進程中不允許出現(xiàn)的。切實做好房屋補償價值評估工作是對黨和國家形象的堅定捍衛(wèi)，也是最大化最合理化保障業(yè)主權(quán)利的必要措施，對于新時期的社會國有土地建設(shè)規(guī)劃具有極其深遠(yuǎn)的意義。

3、做好國有土地上房屋征收補償價值評估的建議

3.1 嚴(yán)格按照國家法規(guī)規(guī)章開展征收補償價值評估工作

為更好的落實國有土地上房屋征收工作，做好價值評估，必須嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收評估辦法》 （住建部[2011]77號，以下簡稱《辦法》）等相關(guān)法規(guī)規(guī)章的規(guī)定進行價值評估。依據(jù)《辦法》規(guī)定，主要采取市場法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法等評估方法。各地在具體執(zhí)行上述《辦法》中可以依據(jù)地方國有土地上房屋評估實際，靈活選擇其中一種或者幾種評估方法。確定國有土地上房屋的評估相關(guān)工作標(biāo)準(zhǔn)，依法開展評估工作。堅決杜絕評估過程中可能出現(xiàn)的主觀隨意性，嚴(yán)防損害業(yè)主權(quán)益事件的發(fā)生。國有土地上房屋征收價值評估嚴(yán)禁搞“一刀切”，應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同類型待征收房屋價值評估的特點，如區(qū)分居民住宅、商業(yè)用房等不同類型，鼓勵地方創(chuàng)新房屋征收補償價值評估思路、評估具體手段等，這樣才能真正有助于公平合理地做好價值評估工作。

3.2 建立待征收國有土地上房屋詳細(xì)信息數(shù)據(jù)庫

信息化時代背景下，將信息技術(shù)融入國有土地上房屋征收及補償及價值評估工作中有利于更好的實現(xiàn)習(xí)慣工作的條理化。尤其是人手相對緊缺的情況下，建立健全國有土地上房屋征收工作數(shù)據(jù)庫的意義就更加重要了。國有土地上待征收房屋數(shù)據(jù)庫的建立在根本上是建立一種長效的運作機制，將待征收房屋的具體信息提前輸入到數(shù)據(jù)庫之中，能夠更好的幫助相關(guān)工作人員根據(jù)相關(guān)政策準(zhǔn)確界定待征收房屋對象，更好的把握工作環(huán)境，征收工作更具有針對性，避免盲目征收帶來的消極影響，節(jié)約社會資源。對于數(shù)據(jù)庫的建立，一方面將房屋業(yè)主的詳細(xì)信息輸入數(shù)據(jù)庫中，另一方面將房屋的價值評估結(jié)果建立進數(shù)據(jù)庫，同時也要將待征收房屋的地理位置、周邊環(huán)境等詳細(xì)信息進行相應(yīng)的備注。

3.3 向征收房屋業(yè)主進行扎實有效地征收補償標(biāo)準(zhǔn)宣傳

面對當(dāng)前社會變化發(fā)展的實際，真正影響國有土地上房屋征收效果的重要原因就在于補償標(biāo)準(zhǔn)問題。過去很長一段時間內(nèi)，因為征收房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)不明確引發(fā)了眾多問題，許多補償工作甚至沒有補償標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)，導(dǎo)致了房屋征收過程中補償不公平現(xiàn)象屢屢發(fā)生，極大地影響了房屋征收工作的有效開展。因此必須加強房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)公開宣傳工作，讓房屋征收工作在陽光下進行，同時讓業(yè)主監(jiān)督房屋征收補償工作的公平性，更有利于獲得業(yè)主對征收工作的支持。堅持房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的公開宣傳既是對黨和政府形象的正向宣傳，也是對業(yè)主合法權(quán)益不受侵害的有效保障。

3.4 堅持征收補償價值評估決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則

為保證國有土地征收價值評估的公正性，必須建立系統(tǒng)有效的監(jiān)督機制，從房屋補償評估的決策、程序和實施階段都要有詳細(xì)、全面的監(jiān)督程序。民主決策、正當(dāng)程序和公開結(jié)果是國有土地征收房屋補償評估的重要原則，是不應(yīng)被打破的底線。民主決策方面，其要求在房屋征收評估過程中相關(guān)工作的決策必須從各個方面吸收意見和建議。正當(dāng)程序要求評估工作程序應(yīng)當(dāng)符合法律要求，依法執(zhí)行；結(jié)果公開是對房屋征收補償評估工作實施公眾監(jiān)督?？傊?，只有堅持民主決策、正當(dāng)程序和公開結(jié)果的原則，才能在評估國有土地征收房屋補償價值方面取得扎實進展。

4、結(jié)語

綜上所述，國有土地上房屋征收工作當(dāng)中價值評價是關(guān)鍵，在我們的工作當(dāng)中，需吸收過去的經(jīng)驗和教訓(xùn)，根據(jù)新時代的發(fā)展趨勢，堅定實現(xiàn)法治的策略，不合理的問題在過去不合理的問題要依據(jù)法律進行修正，確保國有土地上房屋征收工作的順利實施，為國家總體格局的實現(xiàn)做出貢獻。

參考文獻

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（作者身份證號碼：32082719800906003X）