營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)管理思路梳理

臧高誼

摘要：自2016年5月1日開始，房地產(chǎn)行業(yè)全面實(shí)行營(yíng)改增。企業(yè)由原來的繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，這將給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來多方面的變化，本文將分析營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，梳理新形勢(shì)下企業(yè)做好全面應(yīng)對(duì)的管理思路。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；影響；管理思路

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。作為房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)者，我們應(yīng)擺正心態(tài)，積極應(yīng)對(duì)，抓緊學(xué)習(xí)最新稅收政策，認(rèn)真分析營(yíng)改增給企業(yè)帶來的全面影響，與時(shí)俱進(jìn)，重新制定適宜的管理新思路。

一、實(shí)行營(yíng)改增政策的意義

我國(guó)實(shí)行全面營(yíng)改增的意義，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會(huì)分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力。

三是進(jìn)一步減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)、邁向中高端水平打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

四是創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用和活力。

二、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增前后的稅率變化

房地產(chǎn)行業(yè)，以2016年5月1日為營(yíng)改增分界點(diǎn)，之前繳納營(yíng)業(yè)稅，之后繳納增值稅。營(yíng)業(yè)稅時(shí)適用稅率為5%，營(yíng)改增后增值稅適用稅率為11%（按最新規(guī)定，自2018年5月1日起，增值稅稅率由11%調(diào)整為10%）。

三、營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

（一）工程預(yù)算造價(jià)體系將發(fā)生變化

建筑業(yè)營(yíng)改增不僅是稅制方面的改革，也是工程造價(jià)體系的改革，對(duì)建設(shè)工程計(jì)價(jià)規(guī)則、概預(yù)算的編制、竣工結(jié)算等都將產(chǎn)生很大影響。營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下，建筑工程造價(jià)由稅前工程造價(jià)及稅額構(gòu)成，即工程造價(jià)=稅前工程造價(jià)*（1+稅率），取費(fèi)方式按綜合稅率計(jì)取。而實(shí)行“營(yíng)改增”之后，其計(jì)稅方式及計(jì)稅依據(jù)都將發(fā)生重大變化，不再適用原營(yíng)業(yè)稅3%的稅率。由于增值稅的特性，在預(yù)算時(shí)并不能確定工程成本中能有多少進(jìn)項(xiàng)稅額得到抵扣，從而無法準(zhǔn)確測(cè)算整體稅負(fù)。這就需要招投標(biāo)部門及成本管理部門對(duì)工程預(yù)算造價(jià)方式作出調(diào)整，重新設(shè)計(jì)計(jì)價(jià)體系。

（二）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)的影響

由原營(yíng)業(yè)稅按稅率5%改為增值稅按稅率11%（自2018年5月1日起改為10%），單看稅率提高幅度很大，但是取得的增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣稅款，避免了重復(fù)征稅。增值稅稅負(fù)水平的高低主要取決于企業(yè)能夠取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的多少。

（三）對(duì)業(yè)務(wù)合同內(nèi)容的影響

由于增值稅是價(jià)外稅，合同條款中涉及合同額的內(nèi)容要明確含稅額或不含稅額；涉及提供發(fā)票的內(nèi)容要明確是增值稅普通發(fā)票還是增值稅專用發(fā)票。

（四）對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

營(yíng)業(yè)稅時(shí)，企業(yè)設(shè)置“營(yíng)業(yè)稅金及附加”和“應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅”科目核算產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅；營(yíng)改增后，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”及“應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅”等明細(xì)科目，與此同時(shí)在“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目下增設(shè)三級(jí)科目“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷售稅額”、“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額”及“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”等科目，用于核算相關(guān)銷售稅、進(jìn)項(xiàng)稅及進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出等。

（五）對(duì)發(fā)票日常管理工作的影響

在營(yíng)業(yè)稅時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不需要增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，所以取得的基本都是普通發(fā)票，無需對(duì)發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證。而營(yíng)改增后，就需要盡可能地取得增值稅專用發(fā)票，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定非常嚴(yán)格，必須在一定期限內(nèi)及時(shí)對(duì)每一張發(fā)票作認(rèn)證處理，這對(duì)會(huì)計(jì)工作提出了更高的要求。

（六）對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

（1）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

主要是對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目中存貨、固定資產(chǎn)、在建工程等數(shù)額的影響。增值稅是價(jià)外稅，相比營(yíng)業(yè)稅時(shí)，相關(guān)資產(chǎn)的入賬價(jià)值會(huì)因扣除增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額而降低。

（2）對(duì)利潤(rùn)表的影響

主要體現(xiàn)在對(duì)營(yíng)業(yè)收入和稅金及附加的影響上，增值稅是價(jià)外稅，售價(jià)扣除增值稅后作為營(yíng)業(yè)收入額。營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)收入數(shù)額會(huì)比營(yíng)業(yè)稅時(shí)降低，同時(shí)稅金及附加也因營(yíng)業(yè)稅的取消而降低。

（3）對(duì)現(xiàn)金流量表的影響

由于房地產(chǎn)建設(shè)周期一般都比較長(zhǎng)，成本發(fā)生在前，收入發(fā)生在后，間隔期比較長(zhǎng)，這就造成前期購買材料及支付工程款付出了很多增值稅額（進(jìn)項(xiàng)），一直處于待抵扣狀態(tài)，相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金提前流出。只有在銷售房屋產(chǎn)生收入時(shí)才能被銷項(xiàng)稅額慢慢抵扣，結(jié)果會(huì)給公司的現(xiàn)金流造成較大的不利影響。總起來講，體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中會(huì)造成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~的減少，以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~的增加。

四、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的管理新思路

（一）盡可能選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)作為合作伙伴

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商、承包商、服務(wù)商時(shí)一定要關(guān)注對(duì)方的納稅人資格，首選具有一般納稅人資質(zhì)的合作單位，保證能夠取得增值稅專用發(fā)票，這樣才可以增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從而達(dá)到整體上降低稅負(fù)的目標(biāo)。

（二）重新設(shè)計(jì)投資、預(yù)算、成本測(cè)算模型

營(yíng)改增后，增值稅屬于價(jià)外稅，計(jì)稅方式和稅率的變化使企業(yè)原來按營(yíng)業(yè)稅方式設(shè)計(jì)的投資、預(yù)算、成本模型不再適應(yīng)。企業(yè)需要根據(jù)增值稅政策環(huán)境，綜合企業(yè)本身上下游的實(shí)際情況，以及市場(chǎng)狀況等因素重新構(gòu)建相關(guān)業(yè)務(wù)模型，從而使其更符合實(shí)際情況，為企業(yè)的投資、預(yù)算、成本測(cè)算提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

（三）嚴(yán)格管控招標(biāo)采購工作，注重全過程成本控制

增值稅與營(yíng)業(yè)稅不同，企業(yè)增值稅稅負(fù)的大小很大程度上是由取得進(jìn)項(xiàng)稅額的多少?zèng)Q定的，所以合同的簽訂將是目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與否的重中之重。這就要求招標(biāo)采購部門要有前瞻性，造價(jià)目標(biāo)的設(shè)定要合理，在評(píng)標(biāo)時(shí)要綜合權(quán)衡，在簽訂合同時(shí)要明確交易對(duì)方提供正常稅率的增值稅專用發(fā)票的約定條款。實(shí)際工作中，一定要及時(shí)培訓(xùn)相關(guān)職能部門的人員，貫徹這種合同稅收管理意識(shí)，否則會(huì)造成成本的失控。

（四）全面梳理業(yè)務(wù)流程，找出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并制定詳細(xì)優(yōu)化方案

企業(yè)應(yīng)該分析自身“營(yíng)改增”前后業(yè)務(wù)運(yùn)行的差異，找出銷售環(huán)節(jié)、招標(biāo)采購環(huán)節(jié)、工程結(jié)算環(huán)節(jié)、成本控制環(huán)節(jié)、稅收籌劃環(huán)節(jié)等方面的增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對(duì)策略；研究營(yíng)改增可能給企業(yè)帶來的諸如會(huì)計(jì)核算體系、開票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的問題，及時(shí)制定憂化方案。

（五）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)各級(jí)人員的政策培訓(xùn)，提高稅收意識(shí)

一是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層的培訓(xùn)，讓管理層全面了解“營(yíng)改增”政策的深刻內(nèi)涵，以更好的對(duì)企業(yè)進(jìn)行全局把控、做好上層控制。二要加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)采購人員的培訓(xùn)，務(wù)必認(rèn)清增值稅與營(yíng)業(yè)稅的不同之處，慎重考慮增值稅對(duì)業(yè)務(wù)的重要影響，提升他們的合約管理水平。三要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)。營(yíng)改增后，企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和財(cái)務(wù)核算的轉(zhuǎn)變等難題。財(cái)務(wù)人員受工作習(xí)慣的影響較深，一時(shí)難以適應(yīng)增值稅要求下的財(cái)稅操作，因此必須加強(qiáng)對(duì)他們的培訓(xùn)工作，促使他們及時(shí)轉(zhuǎn)變態(tài)度、轉(zhuǎn)變觀念，積極學(xué)習(xí)新的稅收法規(guī)及財(cái)務(wù)核算，做好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。

（六）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作

一是加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的日常管理工作。營(yíng)改增后，對(duì)企業(yè)的發(fā)票管理工作提出了新的要求。首先嚴(yán)格管理對(duì)增值稅發(fā)票的領(lǐng)用，實(shí)施專人保管和專人開具。其次，加強(qiáng)對(duì)采購增值稅發(fā)票的管理，要做到及時(shí)取得可以抵扣的專用發(fā)票，及時(shí)認(rèn)證增值稅專用發(fā)票。建立發(fā)票認(rèn)證、審核專人負(fù)責(zé)制，分清責(zé)任，以防遺漏、過期等問題的發(fā)生。

二是加強(qiáng)納稅申報(bào)的日常管理。營(yíng)改增后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由地稅變?yōu)閲?guó)稅，同時(shí)，納稅申報(bào)時(shí)間、提交的材料也會(huì)發(fā)生變化。在營(yíng)改增初期，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員可能對(duì)增值稅并不是很熟悉，對(duì)增值稅納稅申報(bào)表的報(bào)表結(jié)構(gòu)、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的認(rèn)證及進(jìn)項(xiàng)稅額的轉(zhuǎn)出不是太了解。為避免納稅申報(bào)問題的出現(xiàn)，最好指定專門的報(bào)稅人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)工作，使其充分掌握工作流程及方法，做好增值稅納稅申報(bào)工作。

（七）加強(qiáng)對(duì)各級(jí)人員的考核工作

營(yíng)改增初期，從管理層到普通員工，都處在摸索期，對(duì)政策的把控不準(zhǔn)確，對(duì)業(yè)務(wù)如何適應(yīng)增值稅環(huán)境并未真正吃透。企業(yè)在加大對(duì)相關(guān)人員培訓(xùn)的同時(shí)，也要憂化業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)管控，及時(shí)檢查工作執(zhí)行中的問題，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)預(yù)防。同時(shí)加大考核力度，讓各級(jí)員工能夠快速適應(yīng)新的環(huán)境，減少不必要的操作風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語

營(yíng)改增政策的實(shí)施，必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來較大影響，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)稅制改革潮流，及時(shí)作出調(diào)整，科學(xué)合理地應(yīng)對(duì)，消除政策帶來的不利影響，以促進(jìn)企業(yè)在新形勢(shì)下的更好發(fā)展。

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