房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的優(yōu)化措施

陳菁

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占據(jù)著十分重要的比重，其會(huì)對(duì)人們生產(chǎn)生活產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作順利開(kāi)展，需要不斷規(guī)范會(huì)計(jì)規(guī)范體系，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的總體會(huì)計(jì)核算工作實(shí)施效果，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文主要是從房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特征分析入手，提出了一些優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的良好措施，為強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作實(shí)施效果提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)規(guī)范；體系；優(yōu)化措施

1. 前言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革工作的不斷深入，對(duì)于當(dāng)前各個(gè)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作提出了較高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的重要基礎(chǔ)性支柱行業(yè)，會(huì)直接影響到人們的日常生產(chǎn)生活和社會(huì)進(jìn)步。但是需要注意到的是的，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使得其在會(huì)計(jì)核算程序、方法方面和一般行業(yè)存在著明顯的差異。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中還存在著一些不夠合理的問(wèn)題，需要對(duì)其進(jìn)行全面細(xì)致的分析，并積極尋找切實(shí)有效的方式和手段加以優(yōu)化。

2. 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)特征

房地產(chǎn)行業(yè)和一般性的行業(yè)之間存在著較為明顯的差別，主要是體現(xiàn)在了業(yè)務(wù)方面：第一，產(chǎn)品的單價(jià)較高。房地產(chǎn)行業(yè)之中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單價(jià)相較于一般性的商品來(lái)說(shuō)要高得多，這就給產(chǎn)品的營(yíng)銷策略產(chǎn)生了一定的影響。人們較為關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品本身質(zhì)量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些預(yù)售或者分期付款的營(yíng)銷手段，這樣房屋交付期和實(shí)際的收款期往往并不是一致的，給會(huì)計(jì)核算工作增加了難度。第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程較為復(fù)雜。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到了較多方面的內(nèi)容和方面，需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，并且需要做好各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)象和業(yè)務(wù)方面的交涉工作，這些工作通常是交叉開(kāi)展的，因而開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)就會(huì)容易出現(xiàn)一些界定不清的問(wèn)題。第三，銷售成本率存在著較大差異。企業(yè)需要使用銷售成本率更好的衡量經(jīng)濟(jì)效益，通常情況下，銷售成本率和企業(yè)自身的效益呈現(xiàn)反比關(guān)系。銷售環(huán)節(jié)中受到多種因素的影響，會(huì)容易出現(xiàn)一些銷售成本和實(shí)際銷售價(jià)格不夠匹配的情況，從而給實(shí)際的會(huì)計(jì)規(guī)范工作造成較大影響[1]。

3. 優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的良好措施

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)際工作中存在著的問(wèn)題，需要積極采用科學(xué)有效的方式和手段加以應(yīng)對(duì)，改進(jìn)和優(yōu)化會(huì)計(jì)規(guī)范體系，切實(shí)提升房地產(chǎn)行業(yè)的總體會(huì)計(jì)水平，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供良好的前提條件。

3.1建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不斷健全的過(guò)程中，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，明確簽訂正式銷售合同之后是否能夠“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”。很多人都認(rèn)為正式銷售合同的簽訂，只能夠具有“預(yù)售”的性質(zhì)，但是商品本身還未結(jié)束施工，驗(yàn)收工作也還未合格，不成立收入的實(shí)現(xiàn)條件，同時(shí)也有一部分人認(rèn)為，簽訂正式銷售合同的同時(shí)也就具備了一定的法律效力，應(yīng)該將其確認(rèn)為收入的部分[2]。對(duì)此，在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范之中，需要明確這部分內(nèi)容，為后續(xù)開(kāi)展相應(yīng)的會(huì)計(jì)工作提供良好前提。第二，明確產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是不是“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的必要性前提。原有的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交之后，將結(jié)算賬單提交買房并得到的認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。因而在實(shí)際的行業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)算工作過(guò)程中，明確確認(rèn)收入的時(shí)間，需要從實(shí)際銷售業(yè)務(wù)出發(fā)，如果除了沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，而其他條件得到充分滿足的話，就不能夠構(gòu)成退房的依據(jù)[3]。

3.2健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)則參考

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作的過(guò)程中，需要重點(diǎn)做好配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本方面的核算工作，這也是其明顯區(qū)別于一般行業(yè)的特征之一?，F(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和原有的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》存在著一定的不同，主要表現(xiàn)在現(xiàn)行制度之中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)配套設(shè)施成本的核算工作指引不夠充分，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，可能會(huì)根據(jù)自身的具體情況，采用不同的成本核算方式，這樣會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的總體質(zhì)量。針對(duì)這種情況，國(guó)家財(cái)政部和其他政府部門需要從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)，不斷更新和優(yōu)化、健全當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配套設(shè)施相關(guān)的會(huì)計(jì)制度或者準(zhǔn)則，為房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一相應(yīng)的會(huì)計(jì)行為提供良好的前提條件，同時(shí)還能夠?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告人員開(kāi)展相應(yīng)的決策工作提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。

3.3提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

信息披露工作在房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)行過(guò)程中占據(jù)著十分重要的地位，對(duì)于有效推進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作的順利開(kāi)展，具有積極意義和作用。首先，需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)制度，借助于利潤(rùn)表格方式的基礎(chǔ)，推進(jìn)信息披露項(xiàng)目?jī)?nèi)容的不斷擴(kuò)大，盡可能的增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。這一項(xiàng)目之中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則進(jìn)行進(jìn)行全面細(xì)致的反映，同時(shí)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)，預(yù)先提交的應(yīng)該是這些商品房承擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用[4]。其次，更為全面的披露企業(yè)的預(yù)售政策。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，其產(chǎn)品本身具有一定的特殊性，在未完工的時(shí)候不能結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入，但是對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)，其自身商品房的預(yù)售情況，能夠針對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的預(yù)售政策存在著較大不同的時(shí)候，將會(huì)給企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生不同的影響，并且房地產(chǎn)投資者也將會(huì)無(wú)法及時(shí)有效的獲取到預(yù)售會(huì)計(jì)信息，從而給會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生負(fù)面影響，容易出現(xiàn)一些核算工作不夠準(zhǔn)確、規(guī)范的情況。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能的公開(kāi)和披露出內(nèi)部的預(yù)售政策和實(shí)際運(yùn)行的情況，為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系提供良好的前提條件。第三，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度之中需要不斷增加土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成等方面額外信息。房地產(chǎn)的產(chǎn)品是由土地和建筑物所共同構(gòu)成的，企業(yè)需要針對(duì)這些信息進(jìn)行全面細(xì)致的研究，積極開(kāi)展額外信息的儲(chǔ)備和披露工作，從而為切實(shí)有效開(kāi)展相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算工作奠定重要基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中，土地成本占據(jù)著十分大的比例，可能會(huì)較大程度的影響到企業(yè)的總體發(fā)展情況，這樣企業(yè)在實(shí)際開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，需要針對(duì)這些土地成本進(jìn)行充分有效的控制，使其始終保持著較高的投資價(jià)值，為全面開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作提供良好的支撐[5]。針對(duì)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)，根據(jù)成本確定原則，有效控制，完整歸集，合理分?jǐn)?，正確核算，真實(shí)反映企業(yè)自身效益，為企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范工作提供基礎(chǔ)。第四，需要增加質(zhì)量保證金和風(fēng)險(xiǎn)方面信息的披露項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)各項(xiàng)產(chǎn)品的過(guò)程中，會(huì)面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，需要盡可能的增加相應(yīng)的信息披露環(huán)節(jié)，展現(xiàn)出會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目中容易遇到的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)籌資風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增加風(fēng)險(xiǎn)的透明度，更好的規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作，強(qiáng)化總體的會(huì)計(jì)規(guī)范體系的總體應(yīng)用效果[6]。

4. 結(jié)束語(yǔ)

優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，需要從房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)，積極采用科學(xué)有效的方式和手段加以控制和管理。通過(guò)建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)則參考，以及提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量，將能夠起到良好的效果。

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