房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)理論探究

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出巨大活力，本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、特征及分類進(jìn)行深入探究，以期為房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐探索提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場(chǎng) 概念 特征 分類

房地產(chǎn)像其他商品一樣只有通過市場(chǎng)流通渠道進(jìn)行租售才能轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場(chǎng)與因此具有特殊性。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

市場(chǎng)是社會(huì)分工和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在商品經(jīng)濟(jì)中起橋梁作用。市場(chǎng)是指交易雙方進(jìn)行商品交易的場(chǎng)所，隨著人們認(rèn)識(shí)的深入，其概念有所延伸?，F(xiàn)在人們普遍認(rèn)識(shí)的市場(chǎng)是指在商品流通過程中所發(fā)生的交易關(guān)系的總和。

房地產(chǎn)雖然屬于一種特殊的商品，但也需要通過流通領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)交易，而房地產(chǎn)市場(chǎng)就屬于房地產(chǎn)的流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場(chǎng)從狹義上講是指交易雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所，例如在房地產(chǎn)銷售過程中要在售樓處或房產(chǎn)交易中心簽訂買賣協(xié)議并辦理相關(guān)手續(xù)，房地產(chǎn)交易場(chǎng)所就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從廣義上講房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品交換流通關(guān)系的總和。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是將房地產(chǎn)的買賣雙方聚集到一起，并使買賣雙方達(dá)成交易的全過程，它與一般市場(chǎng)并無二致，也是由買賣雙方、商品、價(jià)格等市場(chǎng)要素構(gòu)成的。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅包括房產(chǎn)、土地等的交易行為，還包括房地產(chǎn)商品租售、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其土地和建筑物實(shí)體具有不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)商品所在區(qū)域不同，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民消費(fèi)水平存在差異，這就決定了不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格水平有較大差距。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供求關(guān)系不平衡時(shí)，不能像一般商品一樣通過區(qū)域調(diào)動(dòng)來平衡供求關(guān)系。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)具有都市性

房地產(chǎn)業(yè)受人口制約較大。城鎮(zhèn)的工業(yè)化程度較高、人口密度大、人口的流動(dòng)性也大，對(duì)土地及房產(chǎn)的需求量也更高，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更好。相比之下，農(nóng)村人口較少，并且有向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，農(nóng)村對(duì)于房產(chǎn)的需求量小，所以農(nóng)村的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)較少?？傮w來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在城鎮(zhèn)較為集中，具有較明顯的都市性。

2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)性

土地是一種稀缺性資源，正是這種稀缺性決定了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性，所以只有少部分企業(yè)能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)，這樣也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)不能充分而廣泛地競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品價(jià)格高、使用周期長(zhǎng)，加之政策調(diào)控，消費(fèi)者進(jìn)行房地產(chǎn)交易的頻率較低，致使從銷售過程來看房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏充分而廣泛的競(jìng)爭(zhēng)性。

完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)有四個(gè)必備條件，即充足的生產(chǎn)者及消費(fèi)者、產(chǎn)品商品具有同質(zhì)性、買賣雙方自由出入市場(chǎng)、買賣信息充足。房地產(chǎn)商品在空間上是不可移動(dòng)的，并且每個(gè)房地產(chǎn)商品都具有唯一性、特殊性，所以其個(gè)體間在質(zhì)量、價(jià)格上都存在較大差異，并且房地產(chǎn)交易信息相比于一般商品來說透明度低，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)的特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)型。

2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)供給具有稀缺性

土地是一種不可再生的稀缺資源，因此土地不可能實(shí)現(xiàn)無限量供給，并且土地用途一旦確定在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給方面具有稀缺性。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，無論從生產(chǎn)角度還是生活角度來說，房屋土地需求量激增，因此更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的稀缺性。

2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)節(jié)具有滯后性

一般房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)立項(xiàng)、項(xiàng)目施工到建成銷售需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)需求大于供給的情況時(shí)，往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能補(bǔ)充房產(chǎn)供給，市場(chǎng)供給具有滯后性。同時(shí)由于房地產(chǎn)商品的使用周期長(zhǎng)、售價(jià)暴漲等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況，短時(shí)間內(nèi)過剩的供給無法被市場(chǎng)消化。總體來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不穩(wěn)定因素較多，導(dǎo)致需求變動(dòng)較大，房地產(chǎn)供給規(guī)模較大，所以供給調(diào)劑具有滯后性。

2.6房地產(chǎn)市場(chǎng)交易具有復(fù)雜性

一方面，房地產(chǎn)交易形式復(fù)雜多樣，主要包括：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃及其他讓渡方式。另一方面，整個(gè)房地產(chǎn)交易過程持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)且有多個(gè)步驟，主要包括：尋找房源、現(xiàn)場(chǎng)考察、審查房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)及房地產(chǎn)開發(fā)商的“五證”“兩書”、價(jià)格商議、簽訂合同、付款、辦理產(chǎn)權(quán)證等。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易通常需要多方介入，如律師、銀行、行政管理部門等。縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的整個(gè)過程，橫觀房地產(chǎn)市場(chǎng)交易涉及的范圍，可見房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易較為復(fù)雜。

2.7房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)聯(lián)系緊密

房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相互作用，聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，并且開發(fā)周期長(zhǎng)導(dǎo)致資金回籠慢，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要貸款、融資等手段籌集資金。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的買家來說，購(gòu)買房產(chǎn)也需要一筆資金，很多購(gòu)房者也需要貸款購(gòu)買，因此無論是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的買家還是賣家都對(duì)金融市場(chǎng)有依賴性。離開金融市場(chǎng)的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到嚴(yán)重影響。另外在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)金融政策的變動(dòng)將對(duì)房地產(chǎn)的成本產(chǎn)生影響，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)市場(chǎng)利率的變動(dòng)將對(duì)房地產(chǎn)成本回收產(chǎn)生影響。

2.8.政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)性強(qiáng)

房地產(chǎn)的稀缺性、房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要位置決定了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)要強(qiáng)于對(duì)一般商品市場(chǎng)的干預(yù)。無論在哪種社會(huì)制度下，國(guó)家政府都會(huì)通過金融財(cái)政政策、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)調(diào)控，以引導(dǎo)或限制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

2.9房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易具有權(quán)利主導(dǎo)性

房地產(chǎn)商品不能像一般商品在交易場(chǎng)所進(jìn)行交易，交易成功后由買方帶走，它具有不可移動(dòng)性，所以在交易過程中，交易的主體不是建筑實(shí)體，而是房屋的產(chǎn)權(quán)。每一次交易都是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的重新界定，契約、合同、產(chǎn)權(quán)證書等就是房產(chǎn)交易的依據(jù)。在法律的保護(hù)下房屋權(quán)利的重新界定才能產(chǎn)生效力，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易具有權(quán)利主導(dǎo)性。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)國(guó)家市場(chǎng)體系中的重要組成部分，同時(shí)，其本身又是一個(gè)具有獨(dú)立結(jié)構(gòu)的體系。從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系進(jìn)行劃分，會(huì)有不同的分類。

3.1按市場(chǎng)要素分類

（1）房產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)的買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是通過買賣和租賃兩種形式將房屋出售和出租形成的。

房產(chǎn)買賣市場(chǎng)是指出售房產(chǎn)者（房地產(chǎn)公司、售房個(gè)人等）和購(gòu)房者通過買賣轉(zhuǎn)移房產(chǎn)（主要包括居住房產(chǎn)、寫字樓房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)等）的產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)，其主要特點(diǎn)是房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

房產(chǎn)租賃市場(chǎng)是出租房產(chǎn)者（房地產(chǎn)公司、出租房產(chǎn)個(gè)人等）和租房者通過租賃方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)（主要包括居住房產(chǎn)、寫字樓房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)等）的部分產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)，其特點(diǎn)是房產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，即產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)分離，房產(chǎn)的所有權(quán)仍掌握在出租者手中，而房產(chǎn)在租期內(nèi)的使用權(quán)歸租房者所有。

（2）地產(chǎn)市場(chǎng)。地產(chǎn)市場(chǎng)是由城市地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即國(guó)家對(duì)城市土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)和城市地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)即擁有土地使用權(quán)者將已開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)組成。

城市地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家對(duì)城市土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)所，所以城市地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)具有明顯的壟斷性。在該市場(chǎng)中，國(guó)家（城市土地所有權(quán)主體）委托各級(jí)政府將特定區(qū)域土地的使用權(quán)通過招標(biāo)、協(xié)議以及拍賣等形式轉(zhuǎn)讓給受讓者，受讓者支付轉(zhuǎn)讓年限內(nèi)土地使用權(quán)的費(fèi)用。土地使用權(quán)出讓主體是城市地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的主體之一，它是由能代表國(guó)家城市土地所有權(quán)的省、縣、市各級(jí)政府充當(dāng)?shù)模芤欢ǖ姆上拗?。土地使用?quán)受讓主體也是城市地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的主體之一，其資格也受到一定的法律限制，不是任何個(gè)人、任何單位都能充當(dāng)?shù)模啾扔谕恋厥褂脵?quán)出讓主體來說相對(duì)寬泛一些。

城市地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也就是城市土地再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)受讓主體通過轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方式將城市土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他土地需求者。城市地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的延續(xù)，它反映了一級(jí)市場(chǎng)的需求狀況和供求關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的一種手段。

（3）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分又是金融市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，尤其是在我國(guó)，近些年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展迅猛，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重要貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)通過貸款、信托、證券等方式為房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行資金融通而形成的金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要包括融資主體、融資工具、融資中介幾個(gè)構(gòu)成要素。融資主體主要包括房地產(chǎn)公司、購(gòu)房者和政府相關(guān)單位，其中房地產(chǎn)公司和購(gòu)房者直接參與房地產(chǎn)金融活動(dòng)，而政府相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)相關(guān)環(huán)節(jié)的監(jiān)管。融資工具是指房地產(chǎn)交易相關(guān)票據(jù)、住房貸款契約、房地產(chǎn)金融債券等可證明交易主體雙方權(quán)利義務(wù)的契約。融資中介是指房地產(chǎn)金融主體之間的中介機(jī)構(gòu)，在我國(guó)主要包括專營(yíng)機(jī)構(gòu)（住房公積金管理中心、住房?jī)?chǔ)蓄銀行等）和兼營(yíng)機(jī)構(gòu)（商業(yè)銀行、證券公司等）。

（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)。房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)是指提供物業(yè)管理、房屋室內(nèi)外裝修、房屋主建筑修繕加固、房屋附屬設(shè)備維修等服務(wù)的市場(chǎng)。人民生活水平的提高和物質(zhì)精神需求的提升激發(fā)了房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)的活力。

（5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)。房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)是指提供房地產(chǎn)交易信息及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢等的市場(chǎng)?；诨ヂ?lián)網(wǎng)等新興技術(shù)的房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入了新活力。

3.2按用途分類

房地產(chǎn)市場(chǎng)按照用途分類可分為住宅市場(chǎng)和非住宅市場(chǎng)。非住宅市場(chǎng)包括商業(yè)樓房市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、工業(yè)樓房市場(chǎng)等。還可以按照房地產(chǎn)檔次進(jìn)行細(xì)分，如住宅市場(chǎng)可細(xì)分為普通住宅市場(chǎng)、高級(jí)住宅市場(chǎng)以及別墅市場(chǎng)等。

3.3按覆蓋范圍分類

按覆蓋范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類可分為國(guó)際性房地產(chǎn)市場(chǎng)、全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方性房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次越高，其市場(chǎng)影響力越大，覆蓋地域范圍也越大。

另外，我們還可以按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度分為房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)、房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)、房地產(chǎn)成熟市場(chǎng)；按供房時(shí)間分為現(xiàn)房市場(chǎng)、期房市場(chǎng)；按供求狀態(tài)分為買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)等。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)市場(chǎng)體系的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、特征、分類進(jìn)行深入探討是為了更好、更全面地認(rèn)識(shí)它，為我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究提供理論依據(jù)。

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作者簡(jiǎn)介：趙玲（1976-），女，漢族，湖南湘潭人，研究生，研究方向：工程經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)等。