房產(chǎn)稅改革對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響研究

摘要：2018年政府工作報(bào)告指出，要健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。房地產(chǎn)稅問(wèn)題是目前社會(huì)非常關(guān)注的問(wèn)題，它涉及每個(gè)人的切身利益。本文剖析出房產(chǎn)稅存在課稅范圍小、免稅范圍大，納稅主體的確定不合理，稅率制定不科學(xué)等弊端，通過(guò)對(duì)試點(diǎn)城市上海和重慶為例的數(shù)據(jù)分析，可以看出房產(chǎn)稅改革對(duì)于地方財(cái)稅收入貢獻(xiàn)力度不大，房產(chǎn)稅改革針對(duì)的房產(chǎn)有限，房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。本文認(rèn)為完善房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)現(xiàn)路徑包括稅收制度要素的改革和相關(guān)配套設(shè)施的完善。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革；房?jī)r(jià)

一、我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀及弊端

（一）房產(chǎn)稅的職能定位及征收現(xiàn)狀

1.房產(chǎn)稅的職能定位

房產(chǎn)稅作為在國(guó)際上廣泛征收的稅種，職能定位是大同小異。房產(chǎn)稅的功能一共分為三點(diǎn)。（1）增加政府財(cái)政收入，尤其是地方政府的財(cái)政收入。（2）調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制房?jī)r(jià)的上漲。（3）調(diào)節(jié)居民收入，縮小貧富差距。取得財(cái)政收入是房產(chǎn)稅最基本也是最原始的功能，但其最直接的作用還是調(diào)節(jié)收入分配。

2.房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

雖然房產(chǎn)稅在地方稅中屬于一個(gè)較小的稅種，但是卻與房屋有著直接的關(guān)系。目前，一二線城市的租金占比大致在40%-72%之間，一線城市北上廣深主要租金占比率都在55%以上。但是房產(chǎn)稅在各個(gè)地市之間的比重不大，由此說(shuō)明，在征收房產(chǎn)稅的過(guò)程中從租計(jì)征沒(méi)有落實(shí)到位，存在避稅，這使得政府征稅難度加大，造成稅款的流失。

（二）現(xiàn)行房產(chǎn)稅弊端

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制，沿用了1994年稅制改革時(shí)的大體框架。雖然這幾年對(duì)于房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，但還是無(wú)法與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。從五個(gè)方面可以說(shuō)明：

1.課稅范圍小、免稅范圍大

課稅范圍小主要體現(xiàn)在：僅涉及城市縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。房產(chǎn)稅的課稅范圍小和免稅范圍大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，某些事業(yè)單位具有公益和盈利的特質(zhì)，房子用途和其他方面的改變，就有可能出現(xiàn)將不需要繳稅的房屋出租獲利，導(dǎo)致地方稅收的流失。

2.納稅主體的確定不合理

當(dāng)前房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)權(quán)所有人，但金融工具的出現(xiàn)使得房屋產(chǎn)權(quán)的擁有出現(xiàn)了多元化的模式。這會(huì)出現(xiàn)兩種情況：房屋所有權(quán)共有和房屋所有權(quán)互有，這使得產(chǎn)權(quán)所有人的產(chǎn)權(quán)劃分不清，加重了房產(chǎn)稅款征收的難度。

3.稅率制定不科學(xué)，缺乏彈性

（1）稅率單一。沒(méi)有考慮到各個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性，而且不同基礎(chǔ)上征收的房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)各個(gè)地方財(cái)政收入影響不同，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收不能增加本地的財(cái)政收入。（2）沒(méi)有將普通住房和高檔住房及高檔娛樂(lè)場(chǎng)所等房屋區(qū)別開(kāi)來(lái)，稅率制定的靈活性不強(qiáng)。（3）從租計(jì)征的租金，其12%的稅率是從價(jià)計(jì)征稅率的10倍，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)是不公平的。

二、房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)分析

（一）試點(diǎn)城市數(shù)據(jù)分析

2011年1月28日，房產(chǎn)稅開(kāi)始在上海、重慶試點(diǎn)。上海針對(duì)增量，并給予戶(hù)籍居民家庭一定免征額；重慶偏重高檔住房，涉及存量與增量。從效果來(lái)看，上海和重慶的試點(diǎn)存在一些制度缺陷。一方面，房產(chǎn)稅的征收特點(diǎn)應(yīng)是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點(diǎn)情況看，稅基偏窄問(wèn)題較為明顯。窄稅基應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)高稅率，但兩地的實(shí)際稅率明顯偏低。另一方面，計(jì)稅依據(jù)也與國(guó)際慣例不符。

對(duì)于試點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅改革的意義并不僅僅是要從調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、增加財(cái)政收入、等方面去看，此次改革最大的成效在于“制度破冰”。雖然上海、重慶兩地的房?jī)r(jià)有很大的差距，但是房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入的占比在不斷增加。

結(jié)合重慶2010房產(chǎn)稅未改革之前的數(shù)據(jù)來(lái)看：房產(chǎn)稅對(duì)于地方財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)具有顯著提升。但是在改革前后，房產(chǎn)稅在地稅的占比還是在2%-3%之間浮動(dòng)。直到2015-2016這兩年有明顯波動(dòng)。所以筆者認(rèn)為：

1.房產(chǎn)稅改革對(duì)于地方財(cái)稅收入貢獻(xiàn)力度不大

重慶房產(chǎn)稅改革之后的征稅的金額都在3億以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年重慶市對(duì)房產(chǎn)稅的稅款征收為1億元，在地方財(cái)政收入的比重只有0.03%。在《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，2014年上海市征收房產(chǎn)稅金額為27.6億元，占土地出讓收入的1.7%。從試點(diǎn)城市的稅收金額和占比來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的改革對(duì)于地方財(cái)政收入沒(méi)有大的影響，對(duì)于地方財(cái)政的貢獻(xiàn)力度不大。

2.房產(chǎn)稅改革針對(duì)的房產(chǎn)有限

從改革范圍來(lái)看，由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒(méi)有牽涉到存量住房，在上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)中還含有六條稅收減免政策，這使房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)沒(méi)有對(duì)原有的住房市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶的試點(diǎn)改革中，只對(duì)于一些豪宅與別墅的房屋面積以及價(jià)格進(jìn)行了十分細(xì)致的制定。

3.房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)影響不大

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，上海、重慶在試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類(lèi)城市降幅高10-20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

三、完善房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)現(xiàn)路徑

通過(guò)對(duì)各國(guó)利用房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的稅制的比較，可以看到世界各國(guó)房產(chǎn)稅的改革的一些趨同性。由于我國(guó)的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與住房制度演變導(dǎo)致了我國(guó)不能實(shí)行一步到位的房產(chǎn)稅改革，對(duì)房?jī)r(jià)完美調(diào)控，所以循序漸進(jìn)，先易后難，先增量房后存量房，先城鎮(zhèn)后農(nóng)村逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，改革房產(chǎn)稅的稅基不失為一個(gè)很好的方向。

（一）稅收制度要素的改革

1.稅率靈活，稅負(fù)公平

稅率水平的確定應(yīng)該采用比較靈活的方式。在國(guó)外既有中央統(tǒng)一征稅的方式，也有地方政府根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定具體稅率的方式。按照我國(guó)目前的發(fā)展形勢(shì)，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，因此，應(yīng)該放權(quán)給地方政府。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的地區(qū)，適當(dāng)?shù)奶岣叨惵?，相反，?duì)于經(jīng)濟(jì)處于劣勢(shì)的地區(qū)，放寬稅率的要求。同時(shí)，要根據(jù)不同用途的房產(chǎn)進(jìn)行不同稅率的征收。

2.擴(kuò)大征稅范圍

我國(guó)目前房產(chǎn)稅的課稅范圍窄、免稅范圍寬，征收范圍基本在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)?；谶@個(gè)現(xiàn)狀，將征稅范圍逐步從增量房向存量房過(guò)度，既有利于稅收的公平性，在稅制設(shè)計(jì)上也符合國(guó)際趨勢(shì)。具體體現(xiàn)為：1.將城鎮(zhèn)地區(qū)的別墅等高價(jià)值的住房列入征稅范圍。2.將居住面積過(guò)大的住房納入征收范圍。3.將農(nóng)村納入征稅范圍。擴(kuò)大征收范圍將非經(jīng)營(yíng)性住房納入征收范圍是具有創(chuàng)新意識(shí)的。其重要意義并不在于為地方財(cái)政增加多少收入，而是在于引導(dǎo)居民合理消費(fèi)房產(chǎn)。

（二）相關(guān)配套設(shè)施的完善

1.加快立法腳步

2011年在上海重慶實(shí)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作是我國(guó)財(cái)稅體制改革的一次重要的嘗試。但“被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力。被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)授給其他機(jī)關(guān)”。上海重慶兩地的試點(diǎn)工作在法律方面沒(méi)有有效的法律依據(jù)，因此這種區(qū)域性以及臨時(shí)性的政策很難向全國(guó)推廣。這也就是自2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，7年間再無(wú)其他試點(diǎn)城市的另一個(gè)原因。

2.加強(qiáng)征收管理

房產(chǎn)登記是房產(chǎn)稅征收的必要條件。確立全國(guó)房屋登記信息系統(tǒng)不僅有利于不動(dòng)產(chǎn)交易的管理，提高政府部門(mén)工作效率，也能為房產(chǎn)稅的征收提供必要的技術(shù)支撐。目前中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著信息分散等各種問(wèn)題。要想提高征稅的質(zhì)量與效率，就必須全面掌握個(gè)人或者企業(yè)的住房登記信息。

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作者簡(jiǎn)介：

周圓（1991.9- ），女，漢族，湖北武漢人，武漢大學(xué)政治與公共管理學(xué)院MPA研究生，研究方向：公共政策。