異質(zhì)性業(yè)主合作治理的集體行動與制度發(fā)育過程——以深圳天然居“陽光共管”為例

章 平，李艷嬌

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異質(zhì)性業(yè)主合作治理的集體行動與制度發(fā)育過程——以深圳天然居“陽光共管”為例

章 平，李艷嬌

（深圳大學 中國經(jīng)濟特區(qū)研究中心，廣東 深圳 518060）

考察深圳天然居小區(qū)，公共事物治理的緣起、集體協(xié)商進程、并最終與物管公司等各方主體妥協(xié)形成穩(wěn)定的行為預期——“陽光共管”合作治理模式的過程，并解釋異質(zhì)性業(yè)主、群體之間合作治理的集體行動的發(fā)生邏輯和制度發(fā)育過程，結果發(fā)現(xiàn)：在發(fā)起階段，面臨公共事物治理困境時，異質(zhì)性程度足夠大以致于出現(xiàn)精英型的領導者，他們不計物質(zhì)成本地發(fā)起、維持合作治理的集體行動，通過聲譽機制獲得回報，帶動其他類型業(yè)主參與和維護共同收益而非選擇搭便車策略；在維持階段，大多數(shù)業(yè)主群體通過重復博弈形成穩(wěn)定預期、在小區(qū)范圍內(nèi)發(fā)育出激勵業(yè)主合作行為的群體規(guī)范——可持續(xù)的非正式制度。

集體行動；異質(zhì)性個體；合作治理；制度發(fā)育

根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計整理，全國法院仲裁案件處理的物業(yè)合同糾紛從2013年67 557宗，大幅度增加到2017年的354 973宗，僅4年時間就增加了5倍多，如圖1所示。

圖1 2013-2017全國物業(yè)合同糾紛逐年上升趨勢

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)整理

以深圳為例，從2008年至2017年，僅關于物業(yè)合同糾紛的案件數(shù)就有934個，糾紛案件的爭議熱點詞主要為違約金、物業(yè)管理資質(zhì)、服務質(zhì)量等，而且十年來案件數(shù)呈現(xiàn)出“波浪型”上升趨勢，如圖2所示。

圖2 2008-2017年深圳物業(yè)合同糾紛案件上升趨勢

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)威科先行、中國裁判文書網(wǎng)、Alpha數(shù)據(jù)庫整理

然而，在現(xiàn)實實踐中業(yè)主的集體自治一直是一個難題，實現(xiàn)有效自治不僅需要法律制度的保障，更需要業(yè)主的積極參與和溝通協(xié)調(diào)，只有這樣才能創(chuàng)造良好的公共環(huán)境，提高生活質(zhì)量。反之，如果業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的共享資源漠不關心，則會產(chǎn)生“公地悲劇”，小區(qū)內(nèi)的公共環(huán)境將會放任自流，最終損害業(yè)主利益，如天津誠基中心國際公寓，[2]類似案例不勝枚舉。抽象為理論問題：一群沒有親緣關系但有共同利益的個體如何自我組織起來從而實現(xiàn)自主治理？如何使這群個體都自愿參與治理并長期維持下去從而取得治理收益？下文將通過深圳天然居小區(qū)的業(yè)主自治案例，圍繞個體的異質(zhì)性、正式制度和群體規(guī)范展開分析。

一、文獻綜述

不同于私人物品，公共品的供給方式除了政府科層制、市場以外，私人（自組織）和社會組織也可以作為供給主體，尤其對于那些具有俱樂部屬性的共享資源（Ostrom稱之為公共池塘資源Common Pool Resource）而言。而傳統(tǒng)理論預測個體理性必然會導致集體非理性這種集體行動的邏輯出現(xiàn)而導致“公地悲劇”。以諾貝爾獎得主奧斯特羅姆為代表的經(jīng)驗學派，提出共享資源使用者群體內(nèi)部能夠通過集體協(xié)商、達成自愿合作的集體行動與自我治理，在局部知識和特定情境下發(fā)展出適合該類型共享資源和群體的決策規(guī)則和實施機制，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（一）集體行動與“搭便車”行為

奧爾森提到，小集團相較于大集團而言具有更大的有效性，這是因為當集團人數(shù)不斷增加時，集團內(nèi)的每個人對改進問題的貢獻會越來越少，他們也會意識到個人的努力對結果產(chǎn)生的影響較小，不管他對問題投入的努力有多少，問題最后的決定對他的影響都是一樣的，因此大集團的參加者不會仔細研究各種問題。同時，大集團通常組織成本較高，在獲得任何集體物品前需要跨越的障礙就越大?；谶@些原因以及一些其他原因，大集團經(jīng)常要求助于小集團，這就形成了委員會、小型領導集團，也因此在業(yè)主自治中業(yè)委會扮演著非常重要的角色。

在解釋集體行動的實現(xiàn)方面，奧爾森（Olson, 2014）的理性選擇理論指出，理性的個人在實現(xiàn)集體目標時往往具有“搭便車”的傾向，“除非一個集團中人數(shù)很少，或者除非存在強制或其他某些特殊手段以使個人按照他們的共同利益行事，有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們的或集團的利益”。[3]

不同于奧爾森的觀點，奧斯特羅姆（Ostrom, 2000）認為，在面對搭便車、規(guī)避責任或其他機會主義行為誘惑的情況下，一群相互依賴的委托人能夠通過增加自主組織的初始可能、增強人們進行自主組織的能力等方式把集體組織起來，從而取得持久的共同受益。[4]同時，朱憲辰和李玉連（2007）也強調(diào)，群體性合作的基礎是群體的共同利益，然而共同利益最后能否實現(xiàn)最終還是要取決于個體間的相互信任與合作。[5]在多人“囚徒困境”中，沒有人參與集體行動，人人都選擇“搭便車”，我們知道搭便車行為將無法實現(xiàn)集體行動，不過現(xiàn)實中個體會權衡自己的收益，他們會發(fā)現(xiàn)短期自利的決策放在長期來說，對自己卻是不利的，因此具有現(xiàn)實理性的個體會通過合作來實現(xiàn)集體行動。

（二）異質(zhì)性的表征與集體行動的實現(xiàn)

很多學者都認為個體異質(zhì)性對集體行動會產(chǎn)生重要作用。Gaspart（2002）提出：“（收入或財富）異質(zhì)性對于建立管理權威是有利的，政治上地位、社會聲望以及其他一些類似因素似乎是提升一些精英分子承擔創(chuàng)建集體性規(guī)則的成本的真正動機”。[6]Kuhnert（2001）認為對制度發(fā)展中企業(yè)家個體的角色、特征以及制度變革領導者的動機、行為選擇和能力的分析是成功的集體行動的新視角。[7]

朱憲辰和李玉連對異質(zhì)性表征也分析道：“由于異質(zhì)性個體的存在，形成擁有不同策略集的個體，因而導致不同的個體角色，不同角色的個體在各自策略集合的基礎上進行策略互動的利益博弈，最終實現(xiàn)行為的穩(wěn)定性，即制度的均衡狀態(tài)”。[8]可見，集體行動有必要分析個體異質(zhì)性。

例1:Net loss on sale of subsidiaries/associates(東亞銀行2009:114)[6]

（三）制度對集體行動的重要作用

對于制度，史漫飛、柯武剛認為“制度是人類相互交往的規(guī)則，它抑制著可能出現(xiàn)的、機會主義的和乖癖的個人行為，使人們的行為更可被預見并由此促進著勞動分工和創(chuàng)造財富。制度，要有效能，總是隱含著某種對違規(guī)的懲罰”。[9]而諾斯（1994）將制度劃分為正式制度和非正式制度，認為制度的主要功能在于通過內(nèi)部和外部兩種強制力來約束人的行為，同時他指出“即使在最發(fā)達的經(jīng)濟中，正式制度安排也只是決定選擇的總約束的一小部分，人們生活的大部分空間仍然是由非正式制度安排來約束的”。[10]

非正式制度與正式制度一樣重要，而且兩者相互影響，不可分割。小區(qū)走向長久自治不僅需要成文的制度規(guī)則，還需要群體規(guī)范來使業(yè)主自愿參與到集體自治中。

二、深圳天然居小區(qū)業(yè)主集體行動的案例

深圳天然居小區(qū)于2001年11月竣工，是目前景田片區(qū)規(guī)模最大的樓盤，占地面積為27 000平方米，建筑面積160 000平方米，小區(qū)內(nèi)一共6棟建筑，每棟33層，共有業(yè)主1 040戶，物業(yè)管理費為住戶每平方米2.8元/每月、商戶每平方米6.5元/每月。天然居擁有景田片區(qū)的中心庭園、綠化及商業(yè)、文化配套，加上發(fā)展商提供的值得信賴和富人情味的物業(yè)管理配套服務，堪稱景田片區(qū)綜合素質(zhì)出色的“樓中之王”。

小區(qū)自居民入住后便成立了業(yè)委會，但對于小區(qū)物業(yè)管理秩序的混亂以及服務質(zhì)量的下降，業(yè)委會未能有效發(fā)揮作用，甚至發(fā)揮了反作用，以致到2010年業(yè)主與物業(yè)矛盾激化。同年，業(yè)委會換屆，新一屆業(yè)委會就任后，公開通告號召業(yè)主不再續(xù)聘物業(yè)，并圍繞最基本的物業(yè)服務合同與物業(yè)公司以及建設單位進行了長達一年半的對壘與協(xié)商，新合同文本經(jīng)過16次修改，最終在2012年6月達成共識，從2012年9月起正式啟動“透明共管”的新實踐。現(xiàn)今，天然居小區(qū)業(yè)主群體治理取得良好的效果，而“陽光共管”模式也為規(guī)范我國住宅小區(qū)物業(yè)管理、維護業(yè)主合法權益提供了有益的借鑒。深圳市住建局有關人士表示，通過公開透明賬戶共管，物業(yè)公司能明明白白賺錢，業(yè)主能清清楚楚花錢，天然居小區(qū)雙方對于小區(qū)物業(yè)收支的共管、共商的過程，正是一個合作、互信、共贏的過程，為全市小區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展提供了范本。

天然居于2004年成立的業(yè)委會，相比很多小區(qū)當時業(yè)委會的工作表現(xiàn)較為不錯，不僅向物業(yè)公司爭取到了每年15萬元公共收益由業(yè)委會支配的權利，還開設了業(yè)委會的賬戶，其中存入了天然居業(yè)主繳納的日常維修金200多萬元。但是面對小區(qū)物業(yè)管理秩序的混亂以及服務質(zhì)量的下降，例如小區(qū)清潔衛(wèi)生、門禁管理等服務質(zhì)量持續(xù)下降、地庫亂掛固定車位牌、業(yè)委會委員以及管理處擅自圈占車位等現(xiàn)象，業(yè)委會未能有效發(fā)揮作用，甚至未經(jīng)業(yè)主大會表決，徑自與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同《補充協(xié)議》并接受物業(yè)公司向每位委員各發(fā)每月1 000元的津貼等等，也因此漸漸失去多數(shù)業(yè)主的信任。而另一方面，天然居的建設單位和物業(yè)公司都是國有企業(yè)，但是在小區(qū)一方面憑借二期商業(yè)中心作為大業(yè)主參加業(yè)主大會表決，另一方面卻在物業(yè)合同規(guī)定的住宅2.8元、商業(yè)6.8元之外自己執(zhí)行商業(yè)中心每月每平方米1元的物業(yè)費標準，并且車庫固定車位管理混亂不清、月卡數(shù)量嚴重超過車位總數(shù)，就業(yè)主與建設單位之間的車庫車位的歸屬爭議又無法談判協(xié)商作出回應，綜合各方面因素，最終導致業(yè)主、建設單位、物業(yè)公司之間矛盾重重。

2010年業(yè)委會換屆選舉，這是小區(qū)真正開始走上業(yè)主集體治理的契機。選舉由前任業(yè)委會組織，業(yè)主QQ群自發(fā)組成新團隊公開組團參選，該團隊成為天然居小區(qū)業(yè)主群體自治的核心領導團體，并且有理性維權的統(tǒng)一思路，在參選之前相互之間已確定了溝通議事的規(guī)則，即所有事務公開討論，并且須提前公開發(fā)布到小區(qū)網(wǎng)站（對全社會公開），隨后依據(jù)物業(yè)服務合同確定的各方權限，分別由業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)公司作出決定。與此同時，新團隊積極制作宣傳彩頁，在小區(qū)內(nèi)公開表明團隊7位候選人共同的明確主張：加強安全管理和衛(wèi)生管理、拆掉亂掛的固定車位牌、小區(qū)一切事務財務向業(yè)主公開。這一代表業(yè)主心聲的團隊得到了一大批熱心業(yè)主的支持，帶娃的媽媽們、退休的老人（以天然居老人義工服務隊的形式）以及愿意抽空請假一起爬樓掃樓的年輕人，大家從印制宣傳材料出錢出力，到挨家挨戶掃樓宣傳動員，遇到難題再通過QQ群線上線下集體商議，都表現(xiàn)得非常積極，對新團隊的成功競選發(fā)揮了非常大的作用。業(yè)主QQ群的團隊參選，也引來物業(yè)公司以前業(yè)委會委員為核心組織的另一個團隊參與競選，在一段時間內(nèi)小區(qū)圍繞到底出了什么問題、應該怎么管理、到底選哪個團隊，展開了各種形式的辯論。最終在社區(qū)工作站的監(jiān)督下現(xiàn)場開票，業(yè)主QQ群團隊獲得與會業(yè)主85%的支持，當選新一屆業(yè)委會。

新一屆業(yè)委會就任后，作為核心領導團隊，圍繞最基本的物業(yè)服務合同，與物業(yè)公司（以及建設單位）進行了為期一年半的對壘與協(xié)商。在談判僵局期間，事涉小區(qū)管理中物業(yè)公司能否得到業(yè)主信任、能否繼續(xù)續(xù)聘、管理權限大小等問題上，物業(yè)公司與業(yè)委會以及熱心業(yè)主一度發(fā)生嚴重的對立。最終，開票顯示53%的業(yè)主同意續(xù)聘、47%的業(yè)主要求公開招標，同時85%的業(yè)主授權業(yè)委會與物業(yè)公司談判新的合同條款，因此業(yè)委會一方面與物業(yè)公司談判合同條款，一方面召開業(yè)主大會表決合同條款。

與此同時，物業(yè)公司的管理處主任也進行了更換，新主任到任緩解了業(yè)委會與物業(yè)公司之間的矛盾，在拆除亂掛的固定車位牌等方面也進行了配合。在新合同談判陷于僵局的時候，物業(yè)公司管理層進行了徹底大換血，原管理層在國企改制為民企進程終止后全體離職，新管理層受天健集團委托重新實行了國企管理，明確除了建設單位（天健集團）的車位權益之外，其余合同條款都可與業(yè)主協(xié)商妥協(xié)，尊重業(yè)主主導權。最終合同妥協(xié)修改版經(jīng)物業(yè)公司與業(yè)委會達成一致，并經(jīng)業(yè)主大會表決超過九成同意批準生效。

在這種情況下，雙方經(jīng)過多次協(xié)商和對壘，新合同文本經(jīng)過16次修改，最終在2012年6月達成共識，業(yè)主大會批準雙方2012年7月簽署新合同，從2012年9月起正式啟動“透明共管”的新實踐。在保障業(yè)主對物業(yè)服務內(nèi)容有知情權、物業(yè)服務活動有參與權、物業(yè)服務費用有決策權和物業(yè)合同履行有監(jiān)督權的基礎上，通過業(yè)主選舉的業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)建立平等的契約關系，做到業(yè)主民主自治與物業(yè)專業(yè)服務有機結合，賬務公開透明，財務狀況良好（見表1）。小區(qū)事務共同管理，物業(yè)公司獲取合理管理酬金，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)了互惠共贏。

表1 2012、2017年天然居小區(qū)財務狀況 /萬元

數(shù)據(jù)來源：天然居小區(qū)業(yè)主論壇www.tianranju.net

實施“陽光共管”以來，天然居小區(qū)內(nèi)的矛盾比以前少了，收入比以前增加了，小區(qū)環(huán)境更好了，物業(yè)公司、服務中心與業(yè)委會、業(yè)主之間的關系更加和諧了，為現(xiàn)代住宅小區(qū)如何突破現(xiàn)在物業(yè)管理困局提供了一種新的思路。

三、案例分析

（一）異質(zhì)性個體與領導者出現(xiàn)

小區(qū)業(yè)主異質(zhì)性程度如此之大，使得他們在參與集體活動時表現(xiàn)出不一樣的行為。有的業(yè)主對物業(yè)管理具有較高的熱情，同時自身各方面條件優(yōu)秀，也愿意投入無報酬的時間和精力參與其中。就如一名天然居業(yè)主委員會候選人說到“作為天然居的一份子，我不愿袖手旁觀，更不想坐享其成，甘愿全心全意為區(qū)內(nèi)的和諧發(fā)展盡一份義務的努力”。在集體行動中，這些熱心業(yè)主的組織和動員極為重要。首先主要是業(yè)委會7位成員：主任楊志敏是北大法律碩士，時任深圳某報民生新聞部主任，具有較高的社會地位和良好的社會關系網(wǎng)絡，必要時能夠利用與媒體的關系來尋求社會的廣泛關注和支持；其他六位業(yè)委會成員同樣不僅學歷普遍較高，職位也都屬于管理層，同時他們還熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力。正是他們的知識、能力和職業(yè)背景構成了具有較強實力的團隊，強化了他們在小區(qū)業(yè)主中的號召力。在他們的領導下，業(yè)委會進行了一系列有益于小區(qū)業(yè)主的工作：代表業(yè)主權益，召開業(yè)主大會獲得授權出庭打官司、通過審計公開財務，與物業(yè)公司從對抗到妥協(xié)最終成功簽署了財務透明共管的物業(yè)服務合同、與教育部門交涉溝通，推動天然居小區(qū)適齡孩子入讀福田外國語學校等，可以看到他們在其中發(fā)揮著領導者和組織者的作用，成為天然居集體行動的組織者。

其次，沒有成為業(yè)委會成員但非常積極熱心的業(yè)主在集體行動中也發(fā)揮著重要作用。章平和李玉連（2008）認為“在業(yè)主自治中，業(yè)主在能力、聲譽、偏好等方面存在差異，某些業(yè)主可能時間上較為充裕，或?qū)χT如綠地、廣場等公共環(huán)境更加偏愛，這些差異導致一些業(yè)主比別的業(yè)主更積極地參與共享資源治理”。[11]案例中發(fā)現(xiàn)除了業(yè)主委員會之外，那些沒有成為業(yè)主委員會成員的熱心業(yè)主的支持同樣發(fā)揮關鍵性作用。面對天然居小區(qū)新業(yè)主委員會的競選，時間充裕且對公共環(huán)境重視的帶娃媽媽、退休的老人以及責任心較強的年輕人從宣傳到商議表現(xiàn)出非常大的積極性，對業(yè)委會的更換發(fā)揮重要作用。

（二）正式制度和群體規(guī)范

第一，正式制度。大環(huán)境上，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》實施已近10年，但近年來，物業(yè)糾紛問題深化，共有產(chǎn)權界定不清、業(yè)主委員會成立難、政府職能定位不清晰等問題不斷凸顯，可見《條例》的修訂和完善迫在眉睫。2017年1月深圳兩會期間人大代表楊勤等提出議案，11月《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（修訂草案征求意見稿）完成并公開征求意見，從《條例》中可以看出其進一步理清了物業(yè)共有部分和共有資金，降低了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立門檻，同時強化了政府對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督和指導等，相信有了新《條例》的保障，深圳物業(yè)管理工作將會穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

小環(huán)境內(nèi)，在天然居小區(qū)集體自治中也設置了民主協(xié)商制度，建立了聯(lián)席會議。聯(lián)席會議是業(yè)主委員會、業(yè)主代表和物業(yè)服務單位面對面溝通的橋梁，原則上在每個月的第一個周二的晚上8點在業(yè)委會辦公室進行，業(yè)委會委員（不少于4人）、服務中心工作人員及相關職能部門參加會議，所有業(yè)主可自由列席，會議所有議題，包括小區(qū)財務收支計劃、物資采購申請及工程采購申請等，都必須在小區(qū)網(wǎng)站上提前公布，聯(lián)席會議除了對以上申請進行審議外，服務中心還要提出下月的工作計劃。當然所有議題通過后由業(yè)委會秘書整理資料形成會議紀要并蓋章，在小區(qū)網(wǎng)站上發(fā)布并在大堂宣傳欄上張貼公示。正式制度不僅是個體參與集體自治的指南，而且還增加了個體的預期收益。

第二，群體規(guī)范。張漪（2008）在集體行動的實現(xiàn)路徑研究中認為非正式制度的主要內(nèi)容和表現(xiàn)為：互惠合作的心理或情感（業(yè)主之間在同一個小區(qū)需要互相幫助的心理或情感）以及群體利益價值觀（業(yè)主需要認識到實現(xiàn)業(yè)主自治對于整個小區(qū)的長遠和諧發(fā)展是必須的）。[12]與此同時，李玉連（2007）也認為“城市小區(qū)的群體規(guī)范應當以聲譽效應、互惠合作以及加強相互交往為主要內(nèi)容，所實現(xiàn)的收益抵消搭便車的收益，有利于個體從自身利益的角度自發(fā)參與公共事務，使得參與公共事務成為群體內(nèi)共享的行為模式和行為準則”。[13]可見，群體規(guī)范是建立在相互交往、彼此熟悉之上的，溝通交流至關重要。

但是隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，現(xiàn)代人的隱私觀念和獨立意識不斷加強，同時樓房式的居住空間的私密化也限制了鄰里之間的交流。所以居民小區(qū)的業(yè)主在客觀上雖然是一個集體，但在主觀上仍然是松散的，鄰里之間不信任的現(xiàn)象普遍存在，更別提互惠合作的心理和情感，陌生的關系自然也會增加搭便車的幾率，因此筆者認為，建立互惠合作的小區(qū)關鍵在于小區(qū)是否有良好的交流和互惠合作。天然居小區(qū)在自治中一方面通過舉辦讀書會、鬧元宵等多樣化和持續(xù)性的活動促進業(yè)主間的交流和溝通；另一方面天然居業(yè)委會在2010年換屆選舉前通過QQ群自發(fā)組成一個新團隊對前業(yè)委會和物業(yè)提出質(zhì)疑，并在自治過程中遇到難題線上線下集體商議。2012年正式啟動陽光共管模式時由業(yè)主自建網(wǎng)站（天然居論壇www. tianranju. net），網(wǎng)站對小區(qū)所有業(yè)主公開，服務中心各類需要在小區(qū)內(nèi)公示的資料都必須要在網(wǎng)站上定期發(fā)布，接受業(yè)主監(jiān)督，如所有收支明細、材料采購申請、工程采購申請。除此之外，還有業(yè)主房號實名微信群、業(yè)主分棟房號實名微信群、各棟宣傳欄內(nèi)業(yè)主實名張貼專欄等，不僅降低了一千多名業(yè)主的聯(lián)絡成本，加快推進集體自治各項事議的進程，同時還增加了小區(qū)的凝聚力以及業(yè)主對小區(qū)的認同感，使業(yè)主時刻感受到業(yè)主自治的實現(xiàn)關系到每一個業(yè)主的自身利益，同時也促進了信任水平的提高和相互支持網(wǎng)絡的建立，從而使小區(qū)集體治理能夠自發(fā)地長期持續(xù)下去?？傊ㄟ^建立榮譽、信任和互惠合作等相關機制可以促進更多的積極分子、減少搭便車者，從而長久實現(xiàn)普遍參與。

第三，業(yè)主與物業(yè)公司的良性互動。在天然居案例中，業(yè)主與物業(yè)公司的良性互動關系對于自治成功至關重要。長期以來，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛從未停息，物業(yè)將自己定位為“管家”，而業(yè)主把物業(yè)定位為“服務者”，兩者對自身責權利的界定與小區(qū)物業(yè)管理收支賬目都不清晰，因此引發(fā)的矛盾眾多。在天然居小區(qū)自治中，物業(yè)團隊人員的更換和合同內(nèi)容的妥協(xié)至關重要，在談判中雙方商議物業(yè)對于歷史舊賬“清零”一筆勾銷，包括審計發(fā)現(xiàn)的物業(yè)以及前業(yè)委會的問題，其次，輕裝上陣之后，合同約定所有收入除支付給物業(yè)公司的酬金之外，全都歸屬業(yè)主共有，并且將小區(qū)所有收支從“商業(yè)秘密”轉(zhuǎn)為賬戶透明、財務共管，原來的“商業(yè)秘密”變成了實時可查的明白賬，實現(xiàn)物業(yè)公司能明明白白賺錢，業(yè)主能清清楚楚花錢。

同時明確雙方權責利，物業(yè)公司的責任在于提出合理方案并有效執(zhí)行，業(yè)委會的責任在于否決不合理的收支報告，雙方各司其職、相互制衡、責任共擔，確立了監(jiān)督與支持并重的制度基礎。為了保障物業(yè)服務質(zhì)量，根據(jù)物業(yè)服務合同約定，業(yè)委會每年對服務中心的物業(yè)服務質(zhì)量考核1至4次，其中業(yè)主考評占80%，主要是通過微信電子投票為主，業(yè)委會直接考核占20%。1年中如果有多次考評則取平均分作為年度考評結果?？荚u結果與酬金掛鉤，根據(jù)不同分值，進行獎勵、扣除等。這些有效措施促進了業(yè)主與物業(yè)制度互信、降低雙方溝通成本、促進業(yè)主自覺繳費，最終實現(xiàn)物業(yè)服務質(zhì)價相符。

四、結論與討論

本文主要探討集體自治過程中最為關鍵的兩個階段：發(fā)起階段和維持階段。在發(fā)起階段，基于異質(zhì)性的個體導致領導者的出現(xiàn)，從而組織集體自治；在維持階段，基于正式制度和非正式制度對異質(zhì)性個體的激勵和約束，使得個體自愿參與，集體自治從而能長久維持下去。通過對天然居小區(qū)集體自治成功案例的分析，得出三個經(jīng)驗啟示：一是以業(yè)主間的收入、知識以及偏好為代表的異質(zhì)性確實影響個體的參與積極性；二是越是健全的成文制度、組織機構和小區(qū)內(nèi)部良好的溝通交往，越有利于業(yè)主自治；三是明確業(yè)主與物業(yè)公司的權責利，加強溝通與合作，將有利于集體自治。天然居小區(qū)經(jīng)過長期探索找到“陽光共管”新模式，讓小區(qū)在管理上取得顯著成績，其集體自治的成功經(jīng)驗，對更多的社區(qū)自治同樣具有指導意義。

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The Path and Condition of Heterogeneous Owner's Autonomy Collective Action：Taking “Sunlight Co-management” of Tianranju in Shenzhen as An Example

ZHANG Ping, LI Yanjiao

（China Center for SZEs Research, Shenzhen University, Shenzhen, Guangdong 518060, China）

As the new type of urbanization continues to advance, the number of the urban residential quarters has increased rapidly. Thousands of home owners with different origins, occupations, and habits of different habits live in the same community because they have a house. How can they reach a common building through the effective collective negotiation of shared public goods in the community? How to streamline the principal-agent relationship with a housekeeping property management company? Taking the natural residential quarters in Shenzhen for an example, it analyzes the collective bargaining process of the owners, negotiations with the property management company, the eventual formation of the “sunshine condominium” model, and the process of achieving cooperative governance. On the basis of the field research and interviews, it tries to explain the logic of owners' autonomous collective action (the path and conditions of occurrence): How the individuals achieve collective participation and maintain common benefits instead of choosing free-rider strategies, and the maintenance mechanism of this cooperative governance model, it also provides a copy-able and scalable experience for collective self-governance of similar communities.

collective action;heteogeneous individual; cooperative goverance;condition;nurse system

2018-09-05

國家社科基金重大項目（16ZDA003）；國家自然科學基金項目（71203145）

章平（1981-），男，浙江紹興人，副教授，博士，主要從事公共品與集體行動研究；李艷嬌（1995-），女，碩士研究生，主要從事博弈論研究

F 019.5；F 062.6

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.05.003

2096-059X(2016)05–0009–06

（責任編校：賀常穎）