環(huán)京樓市降虛火

王玉光

尊重城市發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律，回歸居住屬性。

以廊坊市北三縣（三河、大廠和香河）為代表，涵蓋燕郊、固安、永清等地的環(huán)京樓市，曾經(jīng)異?；鸨?但在經(jīng)歷近一年半的持續(xù)調(diào)控后，業(yè)已降下虛火。

中原地產(chǎn)2018年三季度環(huán)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年三季度，在環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)降幅最為明顯的幾個(gè)板塊中，燕郊住宅成交均價(jià)16592元/平方米，同比下降23.5%;香河住宅均價(jià)9389元/平方米，同比下降32.1%。

貝殼研究院RealData 數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)也顯示，今年以來(lái)廊坊北三縣樓市仍處于下行期，二手房市場(chǎng)幾乎凍結(jié)。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，原因一是限購(gòu)限貸提高了購(gòu)房門檻，二是北京市場(chǎng)的下行致使環(huán)京樓市預(yù)期回落，投資者開(kāi)始退場(chǎng)。

鴻坤集團(tuán)總裁袁春認(rèn)為，支撐樓市前景的核心是需求?！拔磥?lái)就是看京津冀協(xié)同發(fā)展的整個(gè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能不能真正起來(lái)，當(dāng)?shù)乩习傩帐杖肽懿荒軐?shí)質(zhì)性增長(zhǎng)，或者這個(gè)地方能不能吸引人進(jìn)來(lái)，因?yàn)槿藖?lái)了才有居住的需求，這是最基本的邏輯?！?h3>透支的房?jī)r(jià)

位于北京市正南80多公里的河北省霸州市，樓市“嚴(yán)冬”比其他環(huán)京城市來(lái)得稍早一些。

這座60余萬(wàn)人口的縣級(jí)市屬廊坊市代管，東距天津市60多公里，西距雄安新區(qū)20多公里，在京津冀協(xié)同發(fā)展上升為重大國(guó)家戰(zhàn)略的背景下，霸州市“京津雄三角中心”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。

早在2016年，借著尚在討論中的“京霸城際”鐵路規(guī)劃，霸州市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，以北京投資客為主的各路購(gòu)房大軍蜂擁而至，“日光盤”頻現(xiàn)，商品房均價(jià)一度被炒高至1.2萬(wàn)元/平方米以上，令當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)工薪階層望塵莫及。

短期房?jī)r(jià)漲上來(lái)了，支撐霸州市長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)卻面臨轉(zhuǎn)型陣痛。一方面，為打好污染防治攻堅(jiān)戰(zhàn)、支持首都“藍(lán)天行動(dòng)計(jì)劃”，霸州市以勝芳鎮(zhèn)家具批發(fā)市場(chǎng)和鋼鐵廠為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已逐漸被騰退清空。據(jù)當(dāng)?shù)卣ぷ鲌?bào)告顯示，2017年霸州市關(guān)?！吧y污”企業(yè)2682家，兩家鋼廠產(chǎn)能全部退出，成為“無(wú)鋼市”。

另一方面，雖然按照當(dāng)?shù)靥岢龅摹熬┠蠂?guó)家科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化示范區(qū)”新發(fā)展定位，2017年，霸州市共引進(jìn)京津項(xiàng)目32個(gè)，總投資390億元，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)12家。

2018年霸州市人民政府工作報(bào)告在肯定成績(jī)的同時(shí)，坦言經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在不少矛盾和問(wèn)題，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力仍顯不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)任重道遠(yuǎn)”。為此，“培育發(fā)展新動(dòng)能”被作為霸州市當(dāng)前各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)之首寫進(jìn)政府工作議程。

涵蓋燕郊、固安、永清等地的環(huán)京樓市，曾經(jīng)異常火爆，但在經(jīng)歷近一年半的持續(xù)調(diào)控后，業(yè)已降下虛火。

霸州市勝芳鎮(zhèn)相關(guān)工作人員告訴記者，這兩年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)結(jié)構(gòu)和居民收入均產(chǎn)生較大影響。新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)對(duì)人才的學(xué)歷和能力要求都與以往不同，而當(dāng)?shù)卮罅吭诩彝プ鞣?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)上班的產(chǎn)業(yè)工人難以適應(yīng)這種轉(zhuǎn)變，面臨生存考驗(yàn)。

由于缺乏良好的產(chǎn)業(yè)支撐，霸州樓市上漲的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。據(jù)安居客房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，霸州房?jī)r(jià)走勢(shì)的分水嶺出現(xiàn)在2017年6月，商品房均價(jià)從11758元/平方米高位跌落，8月以后一路下滑，至2017年12月已跌至9140元/平方米。

霸州于2017年4月先于廊坊市其他區(qū)縣出臺(tái)限購(gòu)政策，規(guī)定非本地戶籍居民須連續(xù)繳納兩年社?；騻€(gè)稅，限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款比例不低于50%。

調(diào)控政策一出，因過(guò)度炒作而遭透支的房?jī)r(jià)逐漸被打回原形?！敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在當(dāng)?shù)刈咴L調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，大量新建成的商品房遭到業(yè)主降價(jià)拋售。例如，霸州市楊芬港鎮(zhèn)一處在售樓盤的新房銷售價(jià)格是7500元/平方米，但業(yè)主拋出的轉(zhuǎn)讓房源多在6000元/平方米左右。

糾紛與亂象

霸州只是一個(gè)縮影。

在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的一年半時(shí)間里，環(huán)京樓市深陷疲軟狀態(tài)，無(wú)論房?jī)r(jià)還是成交量，均遭遇“斷崖式”下滑，而環(huán)京各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也大都在經(jīng)歷著房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的陣痛。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在30多天的走訪調(diào)查中了解到，當(dāng)前環(huán)京樓市存在一些亂象：

首先是退房糾紛愈演愈烈。限購(gòu)調(diào)控之下，環(huán)京樓市大量樓盤降價(jià)促銷，典型的是廊坊市北三縣，部分樓盤價(jià)格腰斬，導(dǎo)致前期高價(jià)購(gòu)房業(yè)主紛紛找開(kāi)發(fā)商上門“討說(shuō)法”。也有相當(dāng)一部分退房理由是開(kāi)發(fā)商違約造成的，比如政策變動(dòng)后不能及時(shí)辦理網(wǎng)簽過(guò)戶。

另外，五證不全就違規(guī)銷售的現(xiàn)象在環(huán)京樓市也不少見(jiàn)。在廊坊一些區(qū)縣，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商單憑一紙“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議”就收取首付甚至全款，幾乎成為銷售慣例;甚至還有一些缺少資質(zhì)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷售的小產(chǎn)權(quán)房，被當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門拆除后引發(fā)買賣雙方糾紛。

其次是開(kāi)發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)通過(guò)陰陽(yáng)合同、為購(gòu)房者補(bǔ)繳社保等方式，試圖規(guī)避調(diào)控、繞開(kāi)限購(gòu)的各類銷售套路層出不窮。

據(jù)媒體報(bào)道，在固安、香河等地，均有在售樓盤對(duì)外宣稱外地人不限購(gòu)。通常有三種套路規(guī)避政策：一是花5萬(wàn)元直接辦理網(wǎng)簽;二是由開(kāi)發(fā)商或中介代為補(bǔ)繳社保，滿三年后再網(wǎng)簽;還有一種專為“炒房”提供便利，如果購(gòu)房人三年內(nèi)就找到了接盤人，開(kāi)發(fā)商可以協(xié)助其更名轉(zhuǎn)讓，仍按新房出售，如此可為炒房者省去一大筆交易稅費(fèi)。

再就是環(huán)京房企因資金回籠受阻而負(fù)債高企、違約拖欠供應(yīng)鏈賬款的現(xiàn)象呈高發(fā)態(tài)勢(shì)。一些大企業(yè)被迫大規(guī)模裁員降薪，甚至出售股權(quán)以償還債務(wù)。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，今年市場(chǎng)的變化對(duì)環(huán)京開(kāi)發(fā)企業(yè)的打擊比較嚴(yán)重，長(zhǎng)期的以價(jià)換量對(duì)各個(gè)企業(yè)的資金鏈要求非常高，一旦沒(méi)有掌握好臨界點(diǎn)，融資出問(wèn)題，企業(yè)就將面臨生死考驗(yàn)。

解局與破局

在榮程房地產(chǎn)營(yíng)銷公司總經(jīng)理崔俊南看來(lái)，目前可能是“環(huán)北京樓市近10年最低迷、最難受的時(shí)候”。

崔俊南告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，今年上半年部分大房企采取以價(jià)換量的方式取得了一定的銷量，但相比限購(gòu)之前的成交量仍然慘淡。受限購(gòu)和信貸收緊等因素影響，環(huán)京樓市從今年7月份開(kāi)始就進(jìn)入寒冬狀態(tài)，即便“金九銀十”期間，各售樓處也是門可羅雀，銷量萎靡;整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期也是僵局狀態(tài)，高價(jià)買入的業(yè)主降價(jià)出售，買主卻在持幣觀望。“購(gòu)房者的預(yù)期崩潰，可能導(dǎo)致退房或違約，乃至引發(fā)貸款斷供的風(fēng)險(xiǎn)?！贝蘅∧险f(shuō)。

為何在這一輪調(diào)控中，環(huán)京樓市會(huì)經(jīng)歷如此劇烈的波動(dòng)？多位接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這與環(huán)京樓市“主要靠北京需求外溢支撐”的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)特征有關(guān)。

旭輝集團(tuán)環(huán)京開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人表示，環(huán)京房?jī)r(jià)的下調(diào)受到多方面因素的綜合影響：一是本地需求不足，限購(gòu)前投資、投機(jī)性需求過(guò)于旺盛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，在調(diào)控政策向北京看齊后，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和自住需求不足，房?jī)r(jià)一度虛高。

二是北京購(gòu)房需求正在復(fù)蘇，逐漸形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品供給，隨著北京與環(huán)京地區(qū)住房?jī)r(jià)差的逐漸縮小，外溢到環(huán)京的需求量或?qū)⑦M(jìn)一步減少。

旭輝集團(tuán)環(huán)京開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，環(huán)京市場(chǎng)仍處于回歸理性的過(guò)程中，在調(diào)控環(huán)境下，一段時(shí)間內(nèi)環(huán)京樓市價(jià)格仍將趨于平穩(wěn)。

在鴻坤集團(tuán)總裁袁春看來(lái)，環(huán)京樓市這種消費(fèi)特征和南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域有很大不同。他說(shuō)，長(zhǎng)三角地區(qū)也嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，但是其民間購(gòu)買力，尤其是縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的購(gòu)買力都很強(qiáng)，從而可以實(shí)現(xiàn)消費(fèi)下沉，即便上海、杭州和南京這些中心城市限購(gòu)，其周邊的蘇州、昆山等次一級(jí)區(qū)域依然有較強(qiáng)的購(gòu)買力支撐，因此限購(gòu)對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)，其影響并不如京津冀地區(qū)那么明顯。鴻坤集團(tuán)目前在環(huán)北京區(qū)域有十余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可謂“重倉(cāng)”環(huán)京樓市。自限購(gòu)實(shí)施以來(lái)，袁春所感受到的市場(chǎng)變化是“冷熱不均，整體都不是特別好”。

曾因透支了京津冀協(xié)同發(fā)展政策利好而虛火暢旺的環(huán)京樓市，在遭遇持續(xù)調(diào)控而被動(dòng)“現(xiàn)形”后，未來(lái)何去何從？

在旭輝集團(tuán)環(huán)京開(kāi)發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，京津冀協(xié)同發(fā)展作為重大國(guó)家戰(zhàn)略，在產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展、公共服務(wù)一體化等方面都將給環(huán)京地區(qū)帶來(lái)很多機(jī)遇，環(huán)京樓市未來(lái)仍將緊密跟隨北京市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)。不過(guò)他同時(shí)認(rèn)為，京津冀協(xié)同發(fā)展更多是強(qiáng)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略與格局的協(xié)同，環(huán)京樓市應(yīng)尊重城市發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)規(guī)律，回歸居住屬性。

袁春說(shuō)，正在興建的首都第二機(jī)場(chǎng)將于明年9月滿足通航條件，環(huán)北京各個(gè)區(qū)域自身的發(fā)展定位也在逐漸清晰，“等產(chǎn)業(yè)真正落進(jìn)去了，高凈值的人、受過(guò)高等教育的人逐漸聚集，即所謂‘筑巢引鳳，就會(huì)形成正向循環(huán)，但這一切肯定需要時(shí)間?！?/p>