房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的稅收籌劃探索

湯曲鈴

【摘 要】在我國稅收管理行業(yè)中，“營改增”是重要的改革措施，能夠使企業(yè)的稅收負擔得以降低，并實現(xiàn)國民經(jīng)濟的良好發(fā)展，在社會發(fā)展中占有重要的地位?！盃I改增”是一種減稅政策，對我國的稅收籌劃有著重要的影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。為滿足“營改增”的變化需要，企業(yè)就需要研究“營改增”實施后房地產(chǎn)的稅負變化，并科學地進行稅收籌劃，實現(xiàn)自身的穩(wěn)步前進。本文就房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的稅收籌劃情況進行分析研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；“營改增”；稅收籌劃

稅收籌劃主要涉及節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負，納稅人在遵守法律的情況下科學地進行籌劃，進而形成優(yōu)化納稅的方法，讓企業(yè)在科學合理的避稅中獲得更多的經(jīng)濟效益?！盃I改增”實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔能夠在一定程度上得到減輕。同時，降低成本和風險，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要科學發(fā)揮“營改增”的作用，對企業(yè)的稅收策略科學籌劃。

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)納稅受到的影響

1.土地增值稅的影響

“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅也會受到影響，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅上?！盃I改增”前，不動產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅稅率為5%，繳納的增值稅是價外稅，已經(jīng)繳納的增值稅不能作為抵扣項核算，這不會給不動產(chǎn)銷售價格帶來太大的影響。“營改增”后納稅人銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，同時，扣除項目也不含增值稅進項稅額。

2.營業(yè)稅、增值稅的影響

“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進入到了增值稅納稅時期，在“營改增”稅收改革下，主要針對一般納稅人收繳增值稅，2016年實行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，財稅〔2018〕32號明確提出自2018年5月1日起房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率下調(diào)為10%。依據(jù)增值稅計稅方法，可以抵扣增值稅進項稅額，減少房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅時工程材料成本使用中負擔的增值稅稅額，避免營業(yè)稅時期存在重復(fù)征稅的情況。從整體看房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔將會減輕。此外，開發(fā)商預(yù)售房屋征收率將由營業(yè)稅時期的5%下降到3%，這一改變有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率。

3.所得稅的影響

“營改增”之后，增值稅的預(yù)繳政策對企業(yè)所得稅的計算影響較大，主要是涉及預(yù)售收入的確定?！盃I改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率是5%，計算稅負的依據(jù)主要是預(yù)售收入，其繳納的營業(yè)稅作為期間費用進行稅前扣除?！盃I改增”實行之后由于增值稅是價外稅，無法在稅前扣除，因此企業(yè)所得稅的處理十分重要，需要工作人員在財務(wù)管理中認真分析，明確影響因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅收籌劃策略

1.通過經(jīng)營活動提高進項抵扣金額

“營改增”之后，目前房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為10%，企業(yè)可以從經(jīng)營活動中產(chǎn)生的成本費用著手，依據(jù)相關(guān)成本費用需要獲得對應(yīng)增值稅專用發(fā)票，使企業(yè)稅收負擔減輕，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利益。同時，加強與合作企業(yè)的合同約定，對比分析材料供應(yīng)商及其價格，選擇最為合適的材料供應(yīng)商。如果是在一般納稅人處采購零散的材料，企業(yè)需要索要增值稅專用發(fā)票的，保證抵扣達到最大化；如果使在小規(guī)模的納稅人出采購零散的材料，房地產(chǎn)企業(yè)就不能進行抵扣，所以需要由供應(yīng)商向稅務(wù)局申請代開，或者與供應(yīng)商協(xié)商材料價格，從而降低采購的成本。此外房地產(chǎn)企業(yè)還需要充分利用稅率的差異，一般供應(yīng)商的稅率是16%，而房地產(chǎn)企業(yè)的稅率是10%，所以房地產(chǎn)企業(yè)在法律許可的情況下，結(jié)合稅率差異使納稅的負擔得以減少。另外，在不違反增值稅規(guī)定納稅義務(wù)還可以通過延遲納稅時間、獲取優(yōu)惠政策等進行稅收籌劃。

2.強化增值稅發(fā)票使用管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要對增值稅發(fā)票進行科學管理，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員須要具備專業(yè)的增值稅專用發(fā)票使用和管理知識，實現(xiàn)“營改增”的節(jié)稅目標。為科學利用增值稅優(yōu)惠政策，減少企業(yè)的稅收負擔，房地產(chǎn)企業(yè)就需要強化財務(wù)人員的稅收籌劃能力。只有企業(yè)財務(wù)人員擁有良好的稅收籌劃能力，才能夠科學地對增值稅專用發(fā)票進行使用和管理，使企業(yè)最大限額取得抵扣額。如財務(wù)人員需要對房地產(chǎn)銷售收入確認時間、發(fā)票開具時間等重點關(guān)注。此外房地產(chǎn)企業(yè)需要對增值稅專用發(fā)票的時效性給予關(guān)注。企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票后要及時抵扣，防止抵扣超過規(guī)定的期限。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確“營改增”有關(guān)征管問題的公告》的規(guī)定： 2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認證或確認，并申報抵扣。

3.轉(zhuǎn)變銷售策略

要完善銷售渠道的建設(shè)，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢作用，使營銷的成本得到降低。對于營銷的策略，可以控制簽約銷售進度進行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合當月已經(jīng)繳納的增值稅款對銷售簽約的進度進行控制，對每月開票的金額進行管理，避免集中性開票影響企業(yè)現(xiàn)金流。同時，提高精裝修、商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例，精裝房的燈具、電器、裝飾材料、潔具等可以獲得增值稅進項發(fā)票，進而進行增值稅進項抵扣，且能夠有效降低土地增值稅增扣率從而降低土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。另外，利用多元化的產(chǎn)品組合策略也能有效地降低整體稅負，如商業(yè)地產(chǎn)的定價權(quán)較靈活，可以實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁。

4.積極與稅務(wù)部門溝通

房地產(chǎn)企業(yè)納稅時，為減少稅收負擔通常會選擇避稅，但避稅時不能盲目進行，需要滿足國家的法律法規(guī)，在規(guī)定的范圍內(nèi)進行，并科學地研究分析，在不影響避稅行為合法的情況下優(yōu)化避稅的方案。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要明確我國法律法規(guī)的變化的背景和需要，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)準則，使籌劃的活動稅收更加科學合理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極與稅務(wù)部分有效溝通交流，最大限度的降低執(zhí)法機關(guān)的風險，完善風險評價體系，使風險管理更加科學有效。

5.做好風險管理控制工作

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加科學靈活的利用增值稅抵扣，減少重復(fù)納稅，并降低房地產(chǎn)的成本投入，所以必須要科學的進行稅收籌劃。要做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，企業(yè)的各項支出都需要做好進項稅抵扣工作，使企業(yè)的資金成本投入得到降低。從工程立項、土地獲取、采購、簽訂合同、銷售等，依據(jù)預(yù)算科學地進行稅收籌劃。與此同時，要對房地產(chǎn)項目與市場間的供求關(guān)系進行科學的調(diào)控，防止出現(xiàn)樓盤滯銷等情況。此外“營改增”之后還需要做好預(yù)防工作，對稅收進行科學的內(nèi)部控制與風險管理，提高稅收籌劃工作的科學性，依據(jù)稅法需要進行操作，防止出現(xiàn)財務(wù)風險。

6.加強會計人員學習

在“營改增”下，為使房地產(chǎn)企業(yè)的成本降低，防止出現(xiàn)重復(fù)納稅，房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員需要科學的分配生產(chǎn)費用，并規(guī)范化地開具增值稅專用發(fā)票，了解房地產(chǎn)工程與市場需求間的關(guān)系，重視稅收籌劃，并由專門的稅務(wù)查詢?nèi)藛T進行實地的核查，對工程項目增值稅進行科學的測算。目前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力較大，部分企業(yè)容易出現(xiàn)資金不足問題，對于分期收款銷售收入，會計人員就可以采取根據(jù)合同約定的收款進度確認銷售收入的方式，以此開展企業(yè)納稅申報工作，有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資本壓力，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的問題。

三、結(jié)束語

總之，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)為減少稅收負擔、提高經(jīng)濟效益，就需要科學地進行籌劃稅收。隨著房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)承擔的風險壓力也逐漸增大，其經(jīng)濟利潤也必然會受到影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要采取有效的稅收籌劃策略，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)和諧地發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉小云.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)分析[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（14）：143-144.

[2]陳香梅.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃分析[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（04）：114-115.

[3]呂向一，卜天琦.解析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].文化創(chuàng)新比較研究，2017，1（04）：87-88.

[4]劉星辰.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2018（02）：22-23+26.

[5]朱進.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2017（12）：60-61.