長租房的發(fā)展市場(chǎng)研究

王樂

【摘 要】個(gè)人房產(chǎn)是人類生產(chǎn)生活基本保障，改變住房環(huán)境，彰顯著人類生活水平的提升，但購買房屋并不是解決住房問題的唯一途徑。尤其是對(duì)個(gè)人住房貸款來說，作為其自身業(yè)務(wù)發(fā)展的有效途徑，受到了社會(huì)各界的高度關(guān)注和擔(dān)憂。然而，隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革和創(chuàng)新的逐步深化，個(gè)人住房貸款的數(shù)量呈指數(shù)級(jí)增長，導(dǎo)致銀行大量不良貸款的產(chǎn)生和擴(kuò)散，從而阻礙了銀行業(yè)的發(fā)展。急需新的房屋獲取方式解決當(dāng)前問題，比如近年來興起的集中開發(fā)式長租房就是解決當(dāng)前高房?jī)r(jià)的一條出路。

【關(guān)鍵詞】長租房；市場(chǎng)；公積金

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

2014年，中國第一線的房?jī)r(jià)大幅上漲，三或四線區(qū)域相對(duì)穩(wěn)定。到2016年底，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的區(qū)域分割，“高一一線、高三股、高四股線”。2014年，我國60歲人口約14.4%，生育率低。中國目前的生育率僅為1.67‰，大大低于國際公認(rèn)的人口千分之2.1保持正常人口的水平。隨著城市化進(jìn)程的逐步減少和勞動(dòng)力總量的減少，農(nóng)民工的數(shù)量正在枯竭。大量的商業(yè)住宅空置，由于價(jià)格還難以有效回歸合理水平，所以，很難樂觀地預(yù)測(cè)該類住房在一定時(shí)期內(nèi)銷售出去，銷售不出去，或造成企業(yè)資金鏈斷裂，或造成建材資源浪費(fèi)，這都嚴(yán)重?fù)p害資金和資源使用效率，擠占戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的資金或材料資源，影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

正如《漢書》里所說的那樣，平安穩(wěn)定的居住條件是人們生活的首要需求。跟據(jù)人們的收入不同分別給予相應(yīng)級(jí)別的保障性租賃用房是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)。中低收入群體自我積累無法解決住房問題，住房公積金要發(fā)揮作用，可以節(jié)約政府的大量投入。另外，一定要將住房公積金與住房保障制度有效結(jié)合起來，與社保不同，住房公積金只有變換為住房才能夠起到保障作用。至于如何結(jié)合，還需要考慮多種方式，考慮國際經(jīng)驗(yàn)，考慮我國的國情。穩(wěn)定的住宿條件下，勞動(dòng)者可以愉快、高效地工作。相反，如果一個(gè)人生活在破舊不安的房間里，工作的質(zhì)量和效率就難以保證。隨著房?jī)r(jià)的居高不下以及青年人對(duì)房產(chǎn)觀念的轉(zhuǎn)化，2018年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主旋律，被定調(diào)為“房住不炒”“租購并舉”“住有所居”。批量級(jí)租賃住房蜂擁入市，將改變市場(chǎng)預(yù)期。配套齊全、交通便利的長租房，將成為租賃市場(chǎng)的新寵，成為分流商品房市場(chǎng)的主力。

二、租房業(yè)務(wù)在其他國家的使用

租房長期以來一直是世界各國政府解決本國人民居住問題的手段之一，自古有之。以1879年紐約住房法的頒布為標(biāo)志性起點(diǎn)，到2004年美國夢(mèng)首期付款法案推出為止，美國經(jīng)歷了商住房和公共住房從單一的，交替性過度膨脹失衡，到兩者協(xié)調(diào)發(fā)展，并最終構(gòu)建完善的住房機(jī)構(gòu)管理體系，住房體系的長期過程。發(fā)達(dá)國家，公共住房適用對(duì)象也不局限于低收入階層，存在低收入階層和中間收入兩類主要的低收入階層。例如，日本的公共住房和公營住房作為一般公共住房，負(fù)責(zé)建設(shè)中央政府的“公共團(tuán)體住宅”，主要負(fù)責(zé)解決中等收入家庭的住房問題。中心城市，主要負(fù)責(zé)建設(shè)住房供應(yīng)公社，隸屬于地方政府。這個(gè)地區(qū)的低收入居民的公共住房。新加坡的公租房稱作“組屋”，由新加坡建屋發(fā)展局修建，為中、低收入者提供保障性住房。也是將住房公積金制度與國家保障性住房制度結(jié)合的相對(duì)完善的國家。目前，新加坡85%家庭居住在政府提供的組屋中，其中93%的居民擁有組屋產(chǎn)權(quán)，7%的低收入家庭向政府廉價(jià)租賃組屋。建屋發(fā)展局的目標(biāo)是90%人口居住在公共房屋中，10%的人口居住在私有房屋中。

三、公積金租房業(yè)務(wù)在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的使用

目前，在我國除了市場(chǎng)租房以外的集中租賃形式房屋主要有公租房和廉租房等，大多屬于保障式住房，一般是在為低收入和困難職工的房屋租用，所使用的房屋是40-60平米左右的小面積房型。這些房屋所處的地段一般不屬于城市中心CBD，配套設(shè)施不夠完善，對(duì)于租住職工的工作地相對(duì)較遠(yuǎn)，不利于工作生活。而且對(duì)低收入以及困難職高的界定各地標(biāo)準(zhǔn)不一且退出機(jī)制不完善。我國大多數(shù)城市的公積金使用政策也主要集中在公租房、廉租房的使用上。而相對(duì)于國際上其他國際上其他國家已經(jīng)廣泛發(fā)展的長租房或組屋、租屋等其他形式的保障性租房或商業(yè)性居住出租房。我國在這方面開展比較晚各方面的配套政策不夠健全，發(fā)展比較遲緩。

對(duì)于目前的我國國情，長租房主要針對(duì)一般為中等以上收入的年輕人，針對(duì)25-40年齡段以及外來中等收入人群，他們一般有相對(duì)穩(wěn)定的月收入，缺少購房首付金額，或者由于工作的不確定性或子女入學(xué)等原因不適于購房。但是又需要長期穩(wěn)定的居住環(huán)境，所以需要租住長租房。也就是一般通常所說的市場(chǎng)租房，目前在我國一線城市的中心地區(qū)房租以80平米左右為例大概需要1.5萬元每月，二三線城市的中心地區(qū)房租也要4000元左右。這個(gè)金額對(duì)于中等以上收入的家庭也是一筆不小的開支，但是卻屬于家庭的必須開支。而現(xiàn)有的公積金使用政策對(duì)這方面的支持明顯不足，基本還保持在購房保障很少支持租房使用。像在上海、天津、武漢、成都等城市目前都有市場(chǎng)租房提取公積金政策的，但基本政策是針對(duì)名下無房以及需要使用廉租房或配租房補(bǔ)貼的低收入人群的市場(chǎng)租房行為，按其房子金額提取公積金，而且有一定限額。像上海為每月2000元一個(gè)季度辦理一次，天津的制度也類似一個(gè)季度提取一次每個(gè)月金額不能超過1980元。而且大量的市場(chǎng)租房存在著管理不規(guī)范，租賃雙方存在虛假協(xié)議套取住房公積金行為，急需相應(yīng)監(jiān)管。

四、公積金制度未來在我國長租房業(yè)的使用

2017年12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。這一政策無疑對(duì)商業(yè)化集中租賃房屋這一在我國尚屬新興產(chǎn)業(yè)的行業(yè)來說是一大利好消息。一般的長租房多數(shù)是使用地處交通便利的繁華位置的老舊住宅樓由專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)拆改。拆改后增加適合現(xiàn)代人居住的環(huán)境，并且集中周圍配套設(shè)施進(jìn)行集中運(yùn)營。可以在舊樓附近經(jīng)營配套的餐、健康俱樂部，車位集中管理等。對(duì)沒有物業(yè)管理的老舊樓配備物業(yè)管理或者對(duì)長期空置的商業(yè)用房更改其使用用途，使其進(jìn)入租房市場(chǎng)服務(wù)更多有居住需求的人。長租房市場(chǎng)，這個(gè)剛剛興起卻蘊(yùn)含巨大的市場(chǎng)，吸引了大資本紛紛進(jìn)入。而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如，今年獲得了40億元融資，公司估值近200億元。自2017年租賃政策深化并全面落地以來，租賃市場(chǎng)迎來了真正的黃金時(shí)代，房地產(chǎn)長效機(jī)制也開始體現(xiàn)出調(diào)控優(yōu)勢(shì)。五安安居房地產(chǎn)研究所第一分析師張博認(rèn)為。2018年，租賃市場(chǎng)將是房地產(chǎn)紅利的焦點(diǎn)，租購并舉也將在更多層面得到進(jìn)一步體現(xiàn)。租賃市場(chǎng)不斷規(guī)范，住房租賃制度的建立，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，它不僅是鼓勵(lì)租賃消費(fèi)、穩(wěn)定租賃關(guān)系、賦予更多住房權(quán)利的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。不僅是對(duì)科學(xué)住宅的概念，也是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。它可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落，減少不合理的購房需求。

眾所周知，在住房公積金的使用政策中有一條可持續(xù)發(fā)展原則是指，住房公積金增值收益的分配必須支持住房公積金制度本身的可持續(xù)性，使得住房公積金作為一項(xiàng)公共住房?jī)?chǔ)金能夠循環(huán)積累，不斷實(shí)現(xiàn)保值增值。公積金增值收益的配置不僅能夠維持該項(xiàng)制度的基本運(yùn)作，還可以將增值收益用于再投資，從而實(shí)現(xiàn)住房公積金的不斷增值。在住房公積金考慮增值收益分配時(shí)，要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本運(yùn)行規(guī)律，使增值收益既要有適當(dāng)比例重新進(jìn)入住房公積金資產(chǎn)組合，取得更多的增值，不斷促進(jìn)住房公積金制度的發(fā)展和完善，也要有適當(dāng)比例用于地方住房保障體系建設(shè)，體現(xiàn)當(dāng)?shù)貧w集的住房公積金優(yōu)先用于提高當(dāng)?shù)刈》扛＠健６诜课葑赓U業(yè)務(wù)中使用公積金貸款無疑是非?？尚械摹Ｒ话銇碚f，如果長租房運(yùn)營商或開發(fā)商將房屋租賃給繳存職工的話，可以由公積金中心一次性付清房租，再由繳存職工分期按照低于購房貸款的利率用相對(duì)長于租賃期限的時(shí)間分期償還給公積金中心次筆貸款，也可以直接從單位繳交的公積金中扣除。以4000元月租為例，如果租期為3年的話，總房租金額為144000元，如果承租人申請(qǐng)公積金貸款辦理的話，公積金管理中心可一次性付清房租給業(yè)主。而承租人也可以延長付款年限，比如分為5年或10年付清，每月減少還款壓力，分期支付房租，只需要支付較低的公積金貸款利率。這樣做可以加快市盈率，減少房屋空置率，有效提高公積金的使用率。使更多老百姓可以直接感受到公積金制度在自身居住環(huán)境改善中起到的關(guān)鍵性作用。

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