房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度優(yōu)化研究

歐平

【摘 要】房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況對國內(nèi)經(jīng)濟變化有著舉足輕重的作用，同時也深刻影響著我國經(jīng)濟建設(shè)的進程。近年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的飛速發(fā)展，受到國家嚴格管控與企業(yè)之間激烈競爭的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展中呈現(xiàn)諸多方面的問題。企業(yè)內(nèi)部控制制度作為現(xiàn)代企業(yè)管理中的重要組成部分，不僅能健全企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)，保障融資者的正當(dāng)權(quán)利，還能有效促進資本市場的正常運作。這對于正處在發(fā)展轉(zhuǎn)折關(guān)鍵時期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，從維護資產(chǎn)安全和防范資產(chǎn)風(fēng)險、保證會計信息真實與準(zhǔn)確性等方面都具有重要的現(xiàn)實意義。本文通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)運行現(xiàn)狀出發(fā)，從內(nèi)部控制環(huán)境、風(fēng)險評估、控制制度建設(shè)、員工素質(zhì)以及監(jiān)督審計五大方面揭示了在內(nèi)部控制制度治理方面存在的突出問題，并在此基礎(chǔ)上，分別從改良企業(yè)的控制環(huán)境、增強企業(yè)的風(fēng)險評估、強化企業(yè)的考核制度、加強企業(yè)員工的培訓(xùn)、完善企業(yè)的內(nèi)外監(jiān)督的角度提出房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的具體對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)在我國市場經(jīng)濟中經(jīng)過了多年的發(fā)展，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，但是由于日漸加劇的市場競爭，以及政府政策的嚴格控制，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大挑戰(zhàn)。作為企業(yè)內(nèi)部管理的重要部分，內(nèi)部控制制度不僅能確保企業(yè)資產(chǎn)的安全性與完整性，還能保證企業(yè)相關(guān)方針政策有效實施，實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期經(jīng)濟效益，進而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

一、企業(yè)內(nèi)部控制制度內(nèi)涵

內(nèi)部控制制度本質(zhì)上是指企業(yè)為保障財務(wù)匯報的真實性、企業(yè)經(jīng)營的成效和對律法的恪守，通過企業(yè)的管理層與其它員工進行設(shè)計和實施的策略與規(guī)定。這種制度是一種為預(yù)防危險，達成各項已定工作計劃，而對企業(yè)內(nèi)部各部門與企業(yè)員工的工作內(nèi)容展開風(fēng)險管控、制度經(jīng)管、互相限制等方式、舉措以及程序的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動，不但受經(jīng)濟形勢改變的作用，還受政治局勢轉(zhuǎn)變的影響。強化企業(yè)內(nèi)部控制制度，不僅能健全企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)，保障融資者的正當(dāng)權(quán)利，還能有效促進資本市場的正常運作。其重要意義在于：

1.維護資產(chǎn)安全和防范資產(chǎn)風(fēng)險，有效提升企業(yè)經(jīng)濟效益

首先，健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度能有效保障企業(yè)資產(chǎn)的安全性與穩(wěn)健性，確保資產(chǎn)管理有章可依。并且，完善的內(nèi)部控制制度能對企業(yè)資產(chǎn)收購與查收中的各環(huán)節(jié)進行有效管控，進而保障了資產(chǎn)的安全性與完整性；其次，內(nèi)部控制制度的有效實施，還能實現(xiàn)企業(yè)各環(huán)節(jié)管理的密切結(jié)合，完成對各部門工作的督促與核查，進而實現(xiàn)對各部門業(yè)績的真實反映，展現(xiàn)企業(yè)的全局效應(yīng)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與政策方針的良性結(jié)合，最終提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，達成企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。

2.保證會計信息真實與準(zhǔn)確性，有效規(guī)范企業(yè)經(jīng)營方式

首先，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)。因此，強化內(nèi)部控制制度建設(shè)不僅能有效保障企業(yè)會計原始檔案信息的可靠性與完整性，還為企業(yè)管理階層的政策決議給予信息支撐；其次，房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長。由于企業(yè)項目前期投資較高，容易導(dǎo)致企業(yè)投資上存在巨大風(fēng)險。而實行有效的內(nèi)部控制制度能對企業(yè)各經(jīng)營環(huán)節(jié)實現(xiàn)有力監(jiān)管，及時察覺經(jīng)營中出現(xiàn)的紕漏，同時提出對應(yīng)的解決策略，進而大大降低企業(yè)投資的風(fēng)險性，保障房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

3.提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，有效增強企業(yè)市場競爭力

首先， 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得投資機構(gòu)的支持，就必須建立良好的企業(yè)管理制度，做到權(quán)責(zé)分明，將自身的管理水平提高，再利用適合自己企業(yè)的經(jīng)營管理方法，強化內(nèi)部管理水平，制定出正確的經(jīng)營策略，把有限的資金用活用好，增加外部投資者的信心。其次，房地產(chǎn)項目良好的定位可增加企業(yè)的市場競爭力。市場競爭激烈的情況下，有效內(nèi)部控制有利于企業(yè)在初期定位時就做好企業(yè)的后續(xù)目標(biāo)，用事前控制來防范事中進行時出現(xiàn)的各種情形，有力地降低企業(yè)風(fēng)險。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)現(xiàn)狀

1.內(nèi)部控制環(huán)境現(xiàn)狀

控制環(huán)境一般分為外部與內(nèi)部環(huán)境兩個方面。從外部環(huán)境分析，自2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)雖然得到了國家政策的全力扶助，但并未將自身運營特點與國家優(yōu)惠政策進行有效結(jié)合，也沒有形成一套完整的適合自身運營的內(nèi)控制度。從內(nèi)部環(huán)境分析，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身經(jīng)營特點創(chuàng)建一套確切有效的組織結(jié)構(gòu)，員工缺少升職的空間和機會，員工之間缺少共同成長的意識，也缺乏良好的內(nèi)部控制工作氛圍。

2.風(fēng)險評估現(xiàn)狀

部分房地產(chǎn)企業(yè)對于風(fēng)險的管控能力不足。其不僅缺乏對風(fēng)險管控方面的重視，也并未建立相關(guān)的制度，因而導(dǎo)致其缺少對風(fēng)險的預(yù)測、評估以及有效應(yīng)對的策略；部分企業(yè)雖然建立風(fēng)險管控機制，但在真正施行時只是做了表面工作，并未落到實處且沒有連續(xù)性，導(dǎo)致企業(yè)不能對事前、事中、事后進行有效管控；還有部分企業(yè)缺少專業(yè)的風(fēng)險管控職員，在風(fēng)險處理過程中，僅僅憑借管理者簡單的經(jīng)驗，缺乏科學(xué)性的定性與定量分析。

3.控制制度建設(shè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制力度嚴重不足的原因是由于沒有創(chuàng)建出健全的內(nèi)部控制制度。當(dāng)前，許多企業(yè)只關(guān)心開發(fā)和銷售，覺得內(nèi)部控制為企業(yè)創(chuàng)造效益的力度不明顯，因此許多企業(yè)內(nèi)部并未設(shè)立相應(yīng)的內(nèi)部管控部門。還有很多企業(yè)內(nèi)部控制制度的創(chuàng)建都是由各個部門自行規(guī)定，部門之間沒有配合及制約，因此難以形成統(tǒng)一的內(nèi)部控制機制。還有的企業(yè)直接將其他企業(yè)的內(nèi)部控制制度照搬到自己企業(yè)，沒有結(jié)合自己企業(yè)的實際情況，結(jié)果導(dǎo)致內(nèi)部控制形同虛設(shè)。此外，盡管部分企業(yè)建立起了內(nèi)部控制制度，但在執(zhí)行過程中因企業(yè)員工自身因素導(dǎo)致實施過程中并未取得良好的效果，內(nèi)部控制制度實施缺少實效。還有的企業(yè)雖設(shè)立了內(nèi)控部門，但在實際操作過程中，內(nèi)審部門的職責(zé)僅僅是對財務(wù)部門的工作進行了監(jiān)督，對開發(fā)部、工程部、成本部、銷售部等部門的工作草草了事，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理不力，外部競爭力降低。由于沒有一個統(tǒng)一的管理機制，各個部門之間各自為政，職責(zé)劃分不清，遇到事情互相推諉，致使工作效率低下，企業(yè)發(fā)展受阻。目前經(jīng)濟大環(huán)境增長緩慢，房地產(chǎn)行業(yè)影響著社會中大約60%的行業(yè)，在對外受限的情況下，對內(nèi)的管理和控制就顯得尤為重要。

4.員工素質(zhì)現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)員工整體素質(zhì)不高，良莠不齊，并且對于企業(yè)的各項工作制度的履行力與理解力差異較大，而企業(yè)員工的素質(zhì)較低非常不利于企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。一是部分房地產(chǎn)員工的領(lǐng)悟力與專業(yè)能力不符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨向；二是對企業(yè)內(nèi)部控制制度的實施意識不足，限制了企業(yè)的內(nèi)部管理水平。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受外界社會經(jīng)濟的作用較大，企業(yè)內(nèi)部員工的組合素養(yǎng)較低，因此難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)新進展、新時代的需求，且未充分認識到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性。

5.監(jiān)督審計現(xiàn)狀

企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管大多靠內(nèi)部審計進行實施，對外的審計則是通過會計師事務(wù)所實施。內(nèi)審是一個獨立的部門，直接向董事會負責(zé)，不受其他經(jīng)理層的領(lǐng)導(dǎo)，因此內(nèi)審部門對企業(yè)內(nèi)部控制制度建立和實施情況進行監(jiān)督檢查后，對于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制不管是設(shè)計缺陷還是運行缺陷，能及時加以改進，這樣作出的評價才是有效的。而許多中小房地產(chǎn)企業(yè)并未建立專門的內(nèi)審機構(gòu)，覺得這個部門存在沒有必要，企業(yè)的監(jiān)督作用大多就放在財務(wù)部門和行政部門，但這些部門的人員無法進行本部門的自我監(jiān)督，監(jiān)督的范圍也有局限性，如施工現(xiàn)場的安全監(jiān)督、開發(fā)部門的工作效率、銷售部門違規(guī)違紀等。此外，盡管部分企業(yè)設(shè)立專門的內(nèi)審機構(gòu)，但該內(nèi)審機構(gòu)的負責(zé)人被企業(yè)管理人所掌控，缺失了應(yīng)有的獨立性，致使內(nèi)審機構(gòu)難以真正掌握職權(quán)。對企業(yè)管理人做不到有效的監(jiān)督，即使公司體制有重大缺陷也不敢指出，致使企業(yè)內(nèi)審職能弱化。目前外部審計主要由注冊會計師根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制運行的有效性發(fā)表意見，雖然他們更關(guān)注財務(wù)報告內(nèi)部控制的缺陷的認定。中小房地產(chǎn)內(nèi)部有效性發(fā)生缺陷的程度將影響外部審計的意見，由于是獨立第三方，他們對企業(yè)做出的審計意見將影響報告使用者（投資者、股東、債權(quán)人）對企業(yè)的支持和發(fā)展。

6.績效管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)公司績效管理最重要的一環(huán)就是在績效制定和實施后，采取何種方式讓員工按計劃持續(xù)、有效地進行。當(dāng)前，有的公司實施了績效管理，但崗位職責(zé)不明，未細化到人，不能反應(yīng)個人業(yè)績?？己斯ぷ鞑粔驀乐敚己巳伺掠绊懲轮g的關(guān)系 ，致使考核的權(quán)威性受到挑戰(zhàn)，考核結(jié)果不真實。員工的員工覺得干好干壞一個樣，做多做少一個樣，發(fā)揮不了獎勵的激勵作用和處罰的懲戒作用，使真正的人才流失到其他企業(yè)。如有的企業(yè)未把員工的工作成績與升職、加薪結(jié)合起來，只一味地對工作失誤進行處罰，企業(yè)經(jīng)濟效益良好時也未見獎金出現(xiàn)，內(nèi)部控制制度的執(zhí)行成效大打折扣。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化的對應(yīng)措施

1.改良企業(yè)的控制環(huán)境

企業(yè)應(yīng)對原有的傳統(tǒng)組織架構(gòu)進一步加以完善，在垂直管理體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)各部門之間的橫向聯(lián)系。建議在建設(shè)組織結(jié)構(gòu)中要創(chuàng)建嚴謹?shù)膬?nèi)部控制制度，具體應(yīng)涵蓋以下三個相對獨立的控制層次：其一，實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)體系全過程的相互約束、相互限制，創(chuàng)設(shè)以防為首的監(jiān)管防線；其二，創(chuàng)建時候監(jiān)管制度，立足于會計部門常規(guī)性的核算基礎(chǔ)上，對企業(yè)各職位、各項業(yè)務(wù)實施日常與周期性的審查，形成長效的監(jiān)管制度；其三，建立單獨的企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督管理部門，利用企業(yè)內(nèi)部的常規(guī)考核、離職審計、審核會計報表等方式，對相關(guān)部門進行內(nèi)部控制，必要時可直接向治理層報告在內(nèi)部控制監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的問題，并提出相應(yīng)的防范或改善措施。

2.增強企業(yè)的風(fēng)險評估

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實行全方位的管理，設(shè)置一套完善的風(fēng)險評估流程，從確定目標(biāo)、識別風(fēng)險、分析風(fēng)險以及應(yīng)對風(fēng)險等方面進行全方位的風(fēng)險管理。第一，合理的確定目標(biāo)。通過確定目標(biāo)，精確影響實現(xiàn)目標(biāo)的有關(guān)環(huán)節(jié)，為企業(yè)執(zhí)行風(fēng)險評估指導(dǎo)方向，利于企業(yè)著重防范。第二，有效的識別風(fēng)險。通過識別風(fēng)險，增強企業(yè)預(yù)判能力，減低發(fā)生風(fēng)險的概率。第三，科學(xué)的分析風(fēng)險。通過分析風(fēng)險，確定風(fēng)險的性質(zhì)，為企業(yè)有效的處理分析提供入手方向。第四，合理的應(yīng)對風(fēng)險。通過科學(xué)有效的識別和分析風(fēng)險，得出有效的應(yīng)對措施，便于高效的處理風(fēng)險，預(yù)防風(fēng)險擴大或?qū)L(fēng)險控制在合理范圍之內(nèi)。為保障上述環(huán)節(jié)得以順利進行，企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)人員進行有關(guān)的操作處理。此外，相關(guān)人員記錄好風(fēng)險，為以后的風(fēng)險評估提供有效憑據(jù)。

3.強化企業(yè)的考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從考核內(nèi)部控制工作和激勵體制方面著手，確切設(shè)置和完善相應(yīng)的內(nèi)部控制體制，使企業(yè)內(nèi)部工作人員從里至外的了解到內(nèi)部控制工作的必要性及重要性，并且設(shè)置一套完善的綜合評價標(biāo)準(zhǔn)體系，還需通過定性同定量分析的方式來科學(xué)有效的評價考核企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)運營情況，實行“有功必獎，有過必罰”的考核機制和激勵原則，確切提高房地產(chǎn)企業(yè)的員工工作主動性與自主性，使企業(yè)的內(nèi)部控制體制進一步獲得一定的收效。

4.加強企業(yè)員工的培訓(xùn)

企業(yè)具有良好的內(nèi)部控制工作環(huán)境是推動企業(yè)內(nèi)部控制工作開展的前提，內(nèi)部控制環(huán)境是一種體制，也是一種文化。在對員工實施內(nèi)部控制培訓(xùn)的過程中，提高工作人員的內(nèi)部控制知識的同時，也要提高員工的思想覺悟。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)工作人員定期進行內(nèi)部控制機制及知識的培訓(xùn)，同時不定時開展與內(nèi)部控制有關(guān)的管理活動，通過這些形式來提升工作人員的覺悟，讓工作人員能夠用正確的態(tài)度面對國內(nèi)外先進經(jīng)驗和知識，并積極學(xué)習(xí)吸取經(jīng)驗，提高自身綜合素質(zhì)，加強工作人員歸屬感及主人翁精神，全面提高企業(yè)在運營管理方面的水準(zhǔn)。

5.完善企業(yè)的內(nèi)外監(jiān)督

首先，完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督。企業(yè)內(nèi)部控制中內(nèi)部審計具有至關(guān)重要的作用，企業(yè)應(yīng)高度重視內(nèi)部審計的作用，強化內(nèi)審部門獨立性，授予其相應(yīng)的權(quán)力，配設(shè)專業(yè)的審計職員，提升內(nèi)審質(zhì)量。同時，在日常的監(jiān)督過程中，要對重點部門、企業(yè)經(jīng)營的重點環(huán)節(jié)做好專項監(jiān)督，實現(xiàn)日常監(jiān)管與專項監(jiān)督的良好配合，以達到充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督作用的目的。其次，強化房地產(chǎn)企業(yè)外部監(jiān)督工作。在完善內(nèi)部監(jiān)督時，也要對外部監(jiān)督工作引起重視，其也會對遵守企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)規(guī)定在一定程度上具有制約作用，有利于企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部控制。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可借助外部監(jiān)督對自己進行督促從而不斷改良內(nèi)部控制制度。通過外部監(jiān)督實現(xiàn)對內(nèi)部控制的策劃與運轉(zhuǎn)狀況展開監(jiān)管與評估，將有助于企業(yè)及時察覺企業(yè)內(nèi)部控制中出現(xiàn)的各種問題，并提出有效的解決策略，以保證內(nèi)部控制制度得以確切有效的發(fā)揮作用。

6.優(yōu)化內(nèi)部獎懲制度

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的期限長，需要將員工隊伍保持固定，因此必須將內(nèi)部的各種獎懲制度進行優(yōu)化，盡最大努力減少員工流失。首先，制定詳細的獎勵條款，以物質(zhì)獎勵為主，鼓勵員工努力工作盡量獲得獎勵，讓員工產(chǎn)生榮譽感和歸屬感，增加工作積極性。其次，制訂處罰條款時以批評教育為主，罰款為輔，盡量讓員工避免接受處罰，但對給企業(yè)造成重大損失的嚴懲不貸。將獎懲與升降職、調(diào)薪結(jié)合，大力宣傳正能量，同時有力度地糾正違規(guī)違紀行為。盡量公平公正、寬嚴適當(dāng)，將內(nèi)部控制制度的有效性發(fā)揮出來。

總之，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度是一個復(fù)雜而長期的過程，不但需要對內(nèi)部控制制度建設(shè)的重要性予以充分理解，還需要對房地產(chǎn)企業(yè)的控制環(huán)境進行改良，強化風(fēng)險評估意識，并強化考核制度，增強對企業(yè)員工的培訓(xùn)，通過完善對企業(yè)內(nèi)外的監(jiān)督，從而真正實現(xiàn)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的目的，從根本上確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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