物業(yè)管理中維修費(fèi)用的控制途徑

文/蘭保良

物業(yè)管理中維修費(fèi)用的控制途徑

文/蘭保良

重慶地勘局205地質(zhì)隊(duì)

物業(yè)管理是現(xiàn)在城市小區(qū)管理中十分重要的環(huán)節(jié)，隨著城市人口的不斷增加，城市住宅小區(qū)的數(shù)量也在不斷的攀升。物業(yè)管理也成為人們選擇住宅的時(shí)候較為關(guān)注的問題，一方面物業(yè)管理的好壞直接影響小區(qū)居民的居住體驗(yàn)，小區(qū)的用水、用電都由物業(yè)方面進(jìn)行管理，這些關(guān)系到居民生活質(zhì)量的問題將會(huì)影響居民的生活；另一方面物業(yè)對于小區(qū)的安全負(fù)有一定的責(zé)任，物業(yè)只有維護(hù)好了小區(qū)內(nèi)的治安問題才能夠讓居民更加安心的在這里居住。當(dāng)然對物業(yè)管理來說提升管理的質(zhì)量肯定是每個(gè)物業(yè)公司的追求，但是物業(yè)管理本身就是一個(gè)利潤較低的行業(yè)，如何在提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)降低管理的成本更是現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)追求的根本目標(biāo)。尤其是在維修工作中，我們都知道，小區(qū)內(nèi)的設(shè)施需要進(jìn)行合理的維護(hù)，而有些設(shè)備的維護(hù)是需要大量的資金投入，所以減小物業(yè)管理中的維修費(fèi)用是降低物業(yè)成本的關(guān)鍵所在。

物業(yè)管理；維修費(fèi)用；控制途徑

物業(yè)管理是城市生活中最基本的服務(wù)行業(yè)，同時(shí)也是一種微利行業(yè)，他們通過為小區(qū)居民提供特定的生活服務(wù)保障來獲取利潤?，F(xiàn)在每個(gè)城市中有許多的物業(yè)公司，這些公司為了能夠獲得更多的用戶青睞都在不斷提升公司的服務(wù)質(zhì)量。當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量的提升必然帶來公司成本的增加，面對著現(xiàn)在日趨激烈的市場競爭以及不斷增加的服務(wù)成本，物業(yè)公司必須找到增加企業(yè)利潤的正確方法。如果僅僅通過硬性減小資金投入的方法，勢必會(huì)影響公司的服務(wù)質(zhì)量，久而久之肯定會(huì)在激烈的市場競爭中被淘汰掉。所以物業(yè)公司既要保證公司的服務(wù)質(zhì)量，又必須通過創(chuàng)新和高效的管理模式來提升公司的利潤。在物業(yè)公司的服務(wù)支出中，占比最大的便是維修費(fèi)用，維修的過程中會(huì)遇到各種問題，比如對舊設(shè)備的更換，這需要大量的資金投入，所以我們要在維修管理的過程中提高效率，減小維修成本，從而在一定程度上增加企業(yè)的利潤。

1 物業(yè)管理中維修費(fèi)用存在的問題

1.1工作人員日常維護(hù)不到位

物業(yè)管理承擔(dān)著小區(qū)的設(shè)備維修工作，同時(shí)也負(fù)責(zé)日常的設(shè)備維護(hù)和管理。同時(shí)小區(qū)物業(yè)人員要對設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的檢查，防止有人對設(shè)備故意破壞。但是在許多物業(yè)公司中，工作人員不重視日常的維修和管理，許多設(shè)備在一開始只是存在較小的問題，但是因?yàn)槿狈S護(hù)造成設(shè)備更加嚴(yán)重的故障問題。而最后的修理過程將會(huì)花費(fèi)較大的費(fèi)用或者只能通過更換新設(shè)備來彌補(bǔ)，這樣造成維修費(fèi)用的增加。

1.2維修過程中存在不合理的現(xiàn)象

維修過程中我們要綜合考慮維修的成本，比如有些損壞的設(shè)備如果進(jìn)行修理會(huì)花費(fèi)較多的費(fèi)用，并且在這個(gè)過程中還要有人工成本和時(shí)間的支出，這樣大大降低了維修和服務(wù)的效率。并且維修完成之后可能會(huì)達(dá)到更換一套新設(shè)備所花費(fèi)的費(fèi)用，所以在這種情況下我們可以選擇直接更換新設(shè)備，一方面可以減小人工成本，另一方面還可以縮短維修時(shí)間，提高服務(wù)效率。但是也有一些工作人員為了省時(shí)省力，一些可以通過簡單維修的設(shè)備也通過更換的方式進(jìn)行維護(hù)，這樣就大大提高了維修的成本。

1.3缺乏專業(yè)的維修人員

在維修的過程中我們往往需要專業(yè)人員進(jìn)行修理，但是在許多的物業(yè)公司中缺乏具備專業(yè)技能的工作人員。比如對小區(qū)用電設(shè)備的維護(hù)，如果讓非專業(yè)人員去維護(hù)可能會(huì)造成不必要的麻煩。因?yàn)榉菍I(yè)人員對線路的連接和故障的原因了解較少，尤其在接線過程中，如果線路連接不夠牢固存在虛接的現(xiàn)象，有可能造成線路再次故障，甚至可能產(chǎn)生短路的危險(xiǎn)。這樣本來較小的問題往往會(huì)演變成更加嚴(yán)重的事故。

2 物業(yè)管理中維修費(fèi)用的控制措施

2.1做好維修費(fèi)用的年預(yù)算工作

企業(yè)在進(jìn)行一年的工作任務(wù)之前都要對新一年的工作開支做好預(yù)算工作，而物業(yè)公司中最重要的支出便是維修管理費(fèi)用，所以做好維修的年預(yù)算工作也應(yīng)該是物業(yè)公司最基本的任務(wù)。要做好預(yù)算工作，首先要對每個(gè)小區(qū)的設(shè)備有清楚的認(rèn)識(shí)和了解。預(yù)算中主要涉及經(jīng)常出現(xiàn)問題的設(shè)備，并且要對市場中設(shè)備的價(jià)格有一定的了解。其次要對設(shè)備的維修規(guī)模費(fèi)用有更加清楚的規(guī)定，設(shè)備損壞程度不同自然維修費(fèi)用也不一樣，設(shè)備損壞嚴(yán)重需要大修自然要花費(fèi)較多的資金，而設(shè)備損壞較輕花費(fèi)也會(huì)降低。所以在預(yù)算的過程中這些都要考慮清楚，防止在現(xiàn)場的維修過程中出現(xiàn)預(yù)算緊張或者多出不必要的預(yù)算。當(dāng)然，還要認(rèn)真聽取其它部門意見，如計(jì)劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會(huì)討論通過后確定全年維修費(fèi)用的預(yù)算。

2.2做好維修項(xiàng)目的審批工作

維修項(xiàng)目的審批是為了防止維修人員虛報(bào)設(shè)備故障問題而采取的措施，任何一處設(shè)備的損壞需要維修都應(yīng)該有專門的申請和審批環(huán)節(jié)，并且監(jiān)督部門要去現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)，查看設(shè)備的損壞程度。在申請表格中要注明設(shè)備的損壞程度和所需的維修費(fèi)用，并且要有相關(guān)的負(fù)責(zé)人。監(jiān)督部門進(jìn)行現(xiàn)場查看之后確定申請符合事實(shí)再下達(dá)審批，這樣能夠有效防止維修過程中出現(xiàn)的不合理現(xiàn)象。

2.3選擇專業(yè)的維修人員進(jìn)行維修工作

維修工作要選擇專業(yè)人員進(jìn)行施工，非專業(yè)人士對施工中的相關(guān)細(xì)節(jié)很難把握，所以為了避免在維修過程中或者維修之后出現(xiàn)更為嚴(yán)重的問題，我們要選擇專業(yè)修理人員。物業(yè)公司可以通過社會(huì)招聘的方式進(jìn)行招聘，當(dāng)然設(shè)備故障并非每天都會(huì)出現(xiàn)，如果擔(dān)心這樣會(huì)造成大量的人力浪費(fèi)我們也可以選擇向社會(huì)中擁有專業(yè)資格認(rèn)證的相關(guān)企業(yè)尋求維修人員。這樣既可以節(jié)省自身的資金投入，還可以通過市場競爭的方式，選擇更加合理和經(jīng)濟(jì)的維修施工人員，同時(shí)我們也能夠保障施工的工程質(zhì)量問題。

3 結(jié)束語

物業(yè)管理是現(xiàn)在城市生活中的新興行業(yè)，并且在城市中物業(yè)管理企業(yè)較多，競爭尤為激烈。在這種情況下我們要不斷提升管理的質(zhì)量和效率，通過優(yōu)化和創(chuàng)新管理模式，減小維修成本來減小物業(yè)公司在服務(wù)方面的資金投入，增加公司的利潤。只有這樣我們才能在如此激烈的市場競爭中保持公司的競爭力，不斷壯大公司力量。

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[3]對物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)工作的思考[J].刁愛華.財(cái)會(huì)月刊.2005(21).

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