共享式房屋租賃模式研究

李小卓 李映璇

遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院 遼寧大連 116052

共享經(jīng)濟是以信息技術為基礎，弱化資源所有制、強調(diào)資源使用權的消費理念，基于信任的共享經(jīng)濟發(fā)展模式。隨著共享經(jīng)濟的深入發(fā)展和廣泛應用，共享經(jīng)濟的經(jīng)營模式和形式趨于多樣化。共享充電寶、共享自行車等共享形式吸引了大量的社會資本、資本流入，凸顯了共享經(jīng)濟具有強大的生命力和吸引力，資源共享也是近年來經(jīng)濟領域的一個熱門話題。

1 新形勢下房屋租賃管理面臨的問題

1.1 層層轉租，提高了租金價格

一些投機者利用繁忙的城市地區(qū)的商店、房屋和轉租來獲利是一個公開的秘密。在許多城市，經(jīng)過幾層轉租和幾層加碼，一些商店的租金一直在穩(wěn)步上漲，上層租戶要交納幾千到幾萬元的轉移費，幾十萬元甚至更高。

1.2 增加了社會保障控制的難度

由于分租的層次性，在許多城市，出租房屋，尤其是分租房屋，已經(jīng)成為一個收集污物的地方。數(shù)據(jù)顯示，近年來，約70%的城市刑事案件與出租房屋有關。許多“黃色、賭博和毒品”罪犯，如搶劫、販毒和賭博，使用轉租房屋作為窩和犯罪場所。計劃生育工作者也使用出租或轉租的住房來逃避管理。

2 房屋租賃管理中滋生種種問題的根源探析

房屋租賃過程中的問題直接導致房屋租賃價格信息不真實，導致決策失誤，以及承租人負擔過重、追求短期利益、租賃糾紛頻發(fā)、國家稅收優(yōu)惠嚴重損失等異?，F(xiàn)象。

2.1 公共房屋租賃的“暗箱操作”

目前，全國大多數(shù)公共住房和公共商店都在小圈子里進行協(xié)商和出租。由于缺乏有效的監(jiān)管，一些投資者往往通過各種渠道，疏通關系，低價買入，高價賣出公有住房使用權，無形中造成國有資產(chǎn)流失，也為行政權力腐敗提供了溫床[1]。

2.2 市場監(jiān)管滯后

相當多的地方建設管理部門難以管理，但是對地方房屋租賃市場，特別是房屋轉租市場研究不夠，情況不明確，監(jiān)管不嚴，違法查處不力，沒有有效的雙關語。在一些城市，房屋租賃登記手續(xù)繁瑣，要求眾多，工作效率不高。建設、公安、工商、稅務、計劃生育等部門是獨立的，多頭管理，缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，不能形成合力，登記、備案、出租稅率等住房相關政策不能根據(jù)市場情況及時調(diào)整，效率低下。

2.3 公共住房租賃市場

在許多大城市，租金轉租有著巨大的市場需求，但許多政策框架制約著轉租市場，尤其是公共住房轉租市場的健康發(fā)展。一些城市明確規(guī)定，公共住房轉租對象只能是當?shù)鼐用瘛Ｓ行﹩挝回撠煿沧》?，甚至不允許轉租或轉讓。有些地方規(guī)定，公共房屋轉租應當向有關主管部門支付相當大的轉讓和轉租收入。在一些地方，是否可以轉租公共住房仍有爭議。這些限制導致轉租市場門檻較高，缺乏合法市場。許多需求者不得不求助于黑市中介或“黑市”，地下轉租市場正在泛濫。

2.4 法規(guī)建設滯后

雖然全國各地都頒布了一些關于住房租賃市場管理的具體法律、法規(guī)，但對于住房轉租市場的管理卻鮮有詳細的規(guī)定。據(jù)了解，目前大多數(shù)城市還沒有制定有償轉讓和轉租公有住房使用權的管理規(guī)定。有的已經(jīng)制定，但只有住房管理部門的內(nèi)部文件或操作規(guī)程，立法水平不高，法律效果不強[2]。

3 發(fā)展房屋租賃市場的必要性

3.1 房屋租賃市場是未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵

任何健康完整的住房市場都應該由買賣和租賃構成。如果沒有租房市場的支持，必然導致市場只能由消費性房地產(chǎn)支撐，這給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定的因素，最終對住房市場造成破壞性的破壞。大力發(fā)展住房租賃市場是滿足房地產(chǎn)市場有效需求，提高人民生活水平的必然選擇。在房地產(chǎn)租賃市場需求上升后，整個房地產(chǎn)市場將在市場機制的看不見的手下自動生成房地產(chǎn)股票市場，然后增量市場將導致土地市場的均衡，最終改善存量住房的供應。因此，激活房地產(chǎn)租賃市場是促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

3.2 租賃是解決居民住房問題的第二條途徑

目前，中國主要城市的租戶比例只有18%-25%。但總的來說，中國居民的平均生活水平不是很高，很多家庭都買不起房子。此外，大城市的流動人口不穩(wěn)定、暫時，已成為區(qū)域住房租賃市場的主要需求。中國加入世貿(mào)組織后，國外流動人口大幅度增加，對高檔租賃住房的需求增加。國外流動人口住房租賃業(yè)務的興起，為中國住房租賃市場注入了新鮮血液。因此，隨著城市流動人口的不斷增加，再加上本地區(qū)部分居民對租賃住房的需求，租賃住房已成為居民解決住房問題不可或缺的途徑[3]。

3.3 房屋租賃作為一種新型的投資方式，受到投資者的青睞

隨著中國加入WTO，海外房地產(chǎn)投資者，尤其是歐美發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資者，逐步進入我國房地產(chǎn)行業(yè)。他們通常期待穩(wěn)定的投資項目，如辦公樓、酒店和服務公寓。國內(nèi)開發(fā)商也開始注意到住房租賃市場的巨大潛力。在開發(fā)商品房時，他們專門開發(fā)出租房屋，如白領單人公寓、酒店式出租公寓或?qū)W生公寓，以滿足不同群體的租房需求。除了開發(fā)商，對于有資本余額的小投資者，他們也開始選擇一種更穩(wěn)定的方式通過先買房再出租來獲得收益。從當前住房租賃市場發(fā)展的大趨勢來看，買賣、租賃、待售已成為投資者青睞的一種新型投資方式。

4 共享房屋模式轉變策略

4.1 構建完善的信用記錄與關聯(lián)體系，擴大信用的社會功能

在指導社會信用檔案及相關制度建設的同時，政府需要積極推動相關配套法律法規(guī)的制定，為信用制度的運行提供法律支持和保障；信用記錄的積累，每一種信用行為的積極強化，以及鼓勵人們積極形成和遵守社會。同時，應建立多層次、全方位的社會信用應用體系，增強信用的社會功能，促進信用“第二身份證”的作用，構建完善的信用關聯(lián)體系，為信用經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的社會基礎。

4.2 構建利益共同體

利益是實現(xiàn)個體合作、實現(xiàn)具體目標的橋梁和紐帶。在任何社會形態(tài)中，為了更好地實現(xiàn)個人利益和群體間的共同利益，人們通常形成某些利益集團，如社團、公司、聯(lián)合會等。在相同的利益群體中，存在相同或相似的利益目標；每個群體都會受到個人利益的驅(qū)動，凝聚群體力量，實現(xiàn)共同利益。在傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展形式中，各種利益集團往往表現(xiàn)為利益沖突。其結果是，共同利益幾乎完全蒸發(fā)，參與者無法享受到真正的最大利益。云共享是基于協(xié)作產(chǎn)生的共同利益的剩余。它把參與者的個人利益轉化為群體利益，形成利益共同體，最大限度地實現(xiàn)多方利益的平衡和最大化。共享者將從使用其他用戶中獲得好處。使用頻率越高，他們就能獲得越多的收入。這將鼓勵資源共享者提供高質(zhì)量、差異化和多樣化的優(yōu)質(zhì)資源。用戶可以立即獲得所需的資源，并創(chuàng)建多個剩余好處。構建利益共同體，不僅有利于減少利益沖突，實現(xiàn)利益多元化，而且有利于構建和諧社會。

4.3 建立暢通的信息渠道

減少信息傳遞的中介，建立暢通的信息渠道。信息價值的時效性非常明顯。信息傳輸?shù)乃酵鶝Q定著信息傳輸?shù)募皶r性和真實性。級別越高，信息傳輸越慢，就越容易扭曲甚至扭曲信息。隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的深入發(fā)展，一方面，它為信息的即時通信提供了技術支持。信息發(fā)布和信息接收幾乎同時完成。信息緩存時間趨于無窮零，保證了信息的及時性。另一方面，它可以滿足信息多樣化的需求，縮短信息傳輸?shù)臅r間，為傳輸更多的信息創(chuàng)造必要的條件。建立暢通的信息通道不僅降低了信息傳遞水平和信息傳遞時間，而且建立了綜合信息計量標準體系和快速響應的信息評價體系，保證了共享信息的質(zhì)量[4]。

4.4 促進價值信息即時共享

在互聯(lián)網(wǎng)時代，信息共享的呼聲越來越強烈。促進信息共享，提高資源配置的合理效率，降低資源使用成本，創(chuàng)造社會資源的優(yōu)質(zhì)價值，增加社會整體物質(zhì)財富；信息即時共享也是提高信息資源利用率的重要手段。在信息收集、存儲和管理過程中，避免重復浪費和信息缺失造成的不必要的損失。其基礎是信息標準化、標準化、門檻低，并有法律法規(guī)保障。信息共享的效率取決于信息系統(tǒng)技術的發(fā)展和傳輸技術的提高。隨著5G通信和即時社交網(wǎng)絡時代的到來，信息共享行為將大大加強。然而，信息共享必須在嚴格的信息安全和保密條件下實現(xiàn)。信息共享必須遵循信息的科學性、系統(tǒng)性、動態(tài)性和開放性原則，科學性原則主要是指信息共享必須符合客觀實際，以科學的測量方法和理論基礎為依托，尊重客觀事實；動態(tài)性要求從整體的角度考慮信息各要素之間的關系，使信息共享的效益最大化；動態(tài)性和開放性原則是信息共享的首要原則。信息的價值在于時間和內(nèi)容的價值。動態(tài)性原理要求在信息共享的過程中，必須及時更新信息，傳輸最新的信息內(nèi)容，不斷實現(xiàn)信息的迭代，保持信息的動態(tài)價值。開放性原則是信息表達的主體和內(nèi)容的普遍性和多樣性。降低信息共享的門檻，豐富信息內(nèi)容，提高信息共享的質(zhì)量和信息共享的普遍性，不僅有利于調(diào)動參與者的積極性，而且有利于展示信息的科學性。在信息的廣泛碰撞和交換中，應從動態(tài)和廣泛兩個方面消除虛假信息和劣質(zhì)信息，保證信息質(zhì)量的價值。

5 結語

本研究分析共享租賃模式。結合現(xiàn)有共享經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的特點和新的發(fā)展趨勢，明確了共享經(jīng)濟的本質(zhì)是信任經(jīng)濟。通過從建立利益共同體、促進即時價值信息共享、理順信息渠道等多方面進行深入探討，為房屋阻力共享提供了理論基礎。借鑒和現(xiàn)實指導對促進共享房屋租賃深入研究和快速發(fā)展具有重要意義。