我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究

賈哲棟

（北京工業(yè)大學(xué)，北京 100124）

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被列入我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)我國GDP增長做出的貢獻(xiàn)越來越大，房地產(chǎn)業(yè)與金融體系具有十分密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要依靠金融體系的支撐；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也對(duì)金融體系具有一定的影響，若房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度較大，就很可能造成金融風(fēng)險(xiǎn)，而金融風(fēng)險(xiǎn)如果不能被及時(shí)遏制，就會(huì)逐漸發(fā)展為金融危機(jī)，進(jìn)而阻礙我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因進(jìn)行分析，并制定科學(xué)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范方案。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因

第一，心理原因。目前，心理因素已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要原因之一，主要體現(xiàn)在一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。就房地產(chǎn)價(jià)格來說，房地產(chǎn)投資者及購買者一般都會(huì)對(duì)該時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)測，這就會(huì)導(dǎo)致諸多問題的出現(xiàn)，他們的這種行為具有一定的投機(jī)性質(zhì)。如此一來，參與者在信息交流方面就會(huì)越來越及時(shí)、有效。此時(shí)，人們的心理也會(huì)逐漸恢復(fù)平靜。由此可見，人們的心理因素對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有直接的影響。

第二，投資回報(bào)原因。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，當(dāng)遇到投資回報(bào)率較高的時(shí)候，許多資金就會(huì)不斷涌入到房地產(chǎn)行業(yè)中來，這就大大提高了經(jīng)濟(jì)曲線，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，隨著房地產(chǎn)供給量的不斷增長，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也會(huì)受到一定程度的影響，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，由此可以看出，投資回報(bào)率的上升以及市場供需關(guān)系的變化都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

第三，資金原因。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此，必須具備堅(jiān)實(shí)的資金條件，才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。一旦出現(xiàn)資金缺乏的局面，就很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)舉步維艱。據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告的統(tǒng)計(jì)，在最近十年，我國房地產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)資金都來自于銀行信貸業(yè)務(wù)?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)之所以能取得當(dāng)前繁榮發(fā)展的局面，最主要的原因就是銀行的支持。從2008年的房地產(chǎn)資金來源構(gòu)成就可以看出，在總投資4萬億人民幣中，來自于房地產(chǎn)公司自己的投資僅有20%左右，還有30%左右的資金是企業(yè)自己通過各種渠道籌集得到的，剩下的50%左右的資金基本上都是由銀行提供的。由此可以看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源過于單一，絕大部分資金都依賴于銀行，這就導(dǎo)致其面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，很容易受到資金因素的影響而發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

第四，房地產(chǎn)供需原因。房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系與當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)息息相關(guān)，近些年，房地產(chǎn)行業(yè)之所以能獲得前所未有的發(fā)展，與人們對(duì)房屋需求的上升具有直接關(guān)聯(lián)。但是，人們對(duì)房屋的需求會(huì)受到諸多方面因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境、消費(fèi)需求狀況、消費(fèi)能力高低等。一旦出現(xiàn)消費(fèi)者消費(fèi)能力不足的情況，就很可能出現(xiàn)消費(fèi)需求的大幅下降。除此以外，投資者的資金、國家政策等也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的供給量造成影響，當(dāng)消費(fèi)者需求降低時(shí)，投資者就會(huì)面臨收不回資金的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)資金短缺的狀況，嚴(yán)重的還可能造成資金鏈斷裂。由此可見，消費(fèi)者的需求在很大程度上占據(jù)最主要的地位，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系呈現(xiàn)出極大的多變性，致使其出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幾率顯著上升。

第五，城市發(fā)展原因。伴隨我國城市化進(jìn)程的逐步加快，城市面積開始明顯地向外擴(kuò)張，大量農(nóng)村人口也逐漸涌入城市，這就導(dǎo)致城市人口數(shù)量顯著上升，城市住房的需求量也隨之而上升，大量的居民住宅工程逐漸投入建設(shè)，再加上城市工業(yè)用地建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)一步完善，這些都在一定程度上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的客觀反映，二者是相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，一旦出現(xiàn)城市人口大幅度變動(dòng)、新交通線路擴(kuò)建等情況，就很可能造成我國城市的房價(jià)出現(xiàn)極大波動(dòng)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

第六，經(jīng)濟(jì)原因。我國的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，只有確保經(jīng)濟(jì)的高效快速發(fā)展以及人們生活質(zhì)量的不斷提升，才能推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮發(fā)展。由此可見，經(jīng)濟(jì)因素已經(jīng)成為引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一大重要原因。但是，這里所說的經(jīng)濟(jì)因素主要是指宏觀經(jīng)濟(jì)因素，這方面的經(jīng)濟(jì)因素涵蓋GDP增長率、國民生產(chǎn)總值、就業(yè)率、失業(yè)率、金融環(huán)境等諸多方面。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

第一，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款管理時(shí)，因企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理以及自身操作方式不當(dāng)?shù)纫蛩囟l(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)貸款的周期都比較長，通常是在幾十年，但是金融機(jī)構(gòu)所提供的貸款資金的流轉(zhuǎn)周期卻要短得多。如此一來，就會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步增加。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)營過程中，也很可能會(huì)由于自身經(jīng)營管理不到位而出現(xiàn)資金流失，這些都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融機(jī)構(gòu)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，抵押風(fēng)險(xiǎn)。抵押風(fēng)險(xiǎn)主要是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押貸款時(shí)，由于借款人違約而處理抵押物品時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，此類風(fēng)險(xiǎn)主要是由抵押物的產(chǎn)權(quán)問題而引起的，若抵押物的產(chǎn)權(quán)不是很明確，抑或抵押物并非借款人所獨(dú)有的財(cái)產(chǎn)，而是與他人共有的財(cái)產(chǎn)，則很可能因產(chǎn)權(quán)問題而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)面臨風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，金融機(jī)構(gòu)很難按期足額收回貸款，進(jìn)而造成極大的經(jīng)濟(jì)損失。

第三，借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人風(fēng)險(xiǎn)主要指的是借款人出于某種原因而拒絕償還貸款時(shí)所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，之所以會(huì)造成這種情況，原因有很多，其中最主要的原因有以下兩方面：一是借款人在貸款并償還利息之后，房地產(chǎn)價(jià)格突然大幅下降，借款人為了保護(hù)其自身的經(jīng)濟(jì)利益，而采取違約的手段；二是借款人由于自身在經(jīng)營過程中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難，無力償還貸款而被迫違約。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的防范對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的監(jiān)管。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展完善，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格變動(dòng)一般都能由市場自行進(jìn)行調(diào)控，這些價(jià)格變化是一種正常的市場反映，有利于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。但是，一旦遇到非正常的價(jià)格變化現(xiàn)象，就必須由國家相關(guān)部門采取一定的宏觀調(diào)控措施，這樣才能確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

2.調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的投資政策。具體來說，應(yīng)在投資政策上做出以下調(diào)整：第一，應(yīng)構(gòu)建政府投資行為規(guī)范，通過政府來引導(dǎo)投資行為朝著正確的方向發(fā)展。第二，應(yīng)改變投資主體，為了避免房地產(chǎn)的投資回報(bào)失敗而給市場經(jīng)濟(jì)造成影響，就必須構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，使各方的權(quán)責(zé)更加明確。第三，應(yīng)提高投資規(guī)模的合理性，根據(jù)我國的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，有效限制投資規(guī)模的增長，以免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度膨脹的狀況。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

1.建立健全融資體系。從目前的現(xiàn)狀可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一已經(jīng)成為阻礙其發(fā)展的一大絆腳石。因此，必須構(gòu)建一個(gè)全方位的融資體系，拓寬融資渠道，綜合利用信托基金、證券等新型的融資手段。

2.進(jìn)一步完善宏觀監(jiān)測指標(biāo)系統(tǒng)。構(gòu)建一個(gè)完善的宏觀觀測指標(biāo)系統(tǒng)，能有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，首先，必須對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的資金投入情況、供求關(guān)系等進(jìn)行全面分析和總結(jié)，以便更清晰地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)中各種潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)保證國家宏觀調(diào)控的正確引導(dǎo)，將資金應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)的薄弱之處，以切實(shí)發(fā)揮出各項(xiàng)資金的作用。

3.構(gòu)建科學(xué)的個(gè)人征信系統(tǒng)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)的一個(gè)重要原因就是個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè)不夠科學(xué)，還存在諸多有待改進(jìn)之處，再加上一些無良房地產(chǎn)商經(jīng)常故意違約，這些都對(duì)購房者還款的積極性造成了嚴(yán)重影響，進(jìn)而提高了金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。所以，構(gòu)建一個(gè)科學(xué)、完善的個(gè)人征信系統(tǒng)勢在必行。在構(gòu)建過程中，首先，必須要確保個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)具備規(guī)范性及合理性的特征；其次，要提供一個(gè)健全的法制環(huán)境，以規(guī)范市場主體的行為；最后，還應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違約訂立合同的打擊力度，最大限度減少一房多賣、爛尾樓等現(xiàn)象的發(fā)生。

四、結(jié)語

總而言之，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因多種多樣，包括心理原因、資金原因、供需關(guān)系原因、投資回報(bào)原因等諸多方面。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而造成的金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括借款人風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)三種類型，為了避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，就必須采取必要的防范措施，在房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管、金融體系與個(gè)人征信系統(tǒng)構(gòu)建等方面進(jìn)一步加大力度。這樣才能實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大提供保障。

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