房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題與對策思考

滕皋明

（杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司，杭州 310000）

房地產(chǎn)企業(yè)作為支柱經(jīng)濟的重要一環(huán)，具有很大的利潤空間，所以在房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)如火如荼的浪潮之中，應(yīng)該加強對于成本控制方面的管理，從設(shè)計階段、施工階段以及后期驗收階段去優(yōu)化成本管理內(nèi)容，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，給予房地產(chǎn)企業(yè)更大的生存空間。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的問題

在開發(fā)之前的管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不能對成本控制進行正確定位，無法有效認識資金的實踐價值，從設(shè)計管理的深度上來看，相對不足。而在建設(shè)與開發(fā)的過程中，建筑工程預算的編制質(zhì)量以及準確性有所欠缺，比如材料設(shè)備的報價與市場存在脫節(jié)現(xiàn)象、工程進度款的審核不準確、簽證變更的審核缺乏時效性等。

而在成本控制的后期，因為處于收尾階段，所以對于施工現(xiàn)場狀況的調(diào)研與總結(jié)環(huán)節(jié)相對敷衍，沒有利用完善的成本管理數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的歸納與總結(jié)。這些都是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的主要問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要正確認識其不足，從而分階段、有針對性地去細化成本控制工作的實際內(nèi)容，從而將成本控制工作落實到位。

2 影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的主要因素

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)作為一項復雜性的工程，對于其成本控制工作而言也有較多的影響因素，根據(jù)其運營階段的不同，其影響因素也有不同的體現(xiàn)。施工期的主要工作包括施工手續(xù)的辦理、拆遷工作、安置工作以及竣工施工等細節(jié)等，所以在這一環(huán)節(jié)中的影響因素就是參建單位的意見與成本設(shè)計影響。由于工程建設(shè)是房地產(chǎn)項目的主體，一個項目的變動就會導致大量的成本浪費，很容易造成預算超支，所以技術(shù)指標、施工方案、結(jié)算標準以及資金使用狀況流水都是在這一階段中的成本控制因素。

而招標期能夠為后期的成本控制奠定基礎(chǔ)，比如招標文件、實際的招標方式、招標地段的判定與劃分、評判地表的標準以及定標編制等，對于房地產(chǎn)的成本而言都是相對較大的，都是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素。同時，決策期作為投資規(guī)劃的重要時期，其項目建設(shè)方案的制定、資金籌措方式都會對整個開發(fā)項目造成影響，比如建設(shè)區(qū)位的選擇能夠決定建設(shè)成本、運營成本以及營銷成本的高低。所以影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素是需要結(jié)合項目實際與不同的發(fā)展時期進行判定的，只有在充分掌握這些影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制主要因素的前提下，才能提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控水平，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏得更多的經(jīng)濟收益。

3 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的具體措施

3.1 明確成本控制的制度流程與基本管理工具

事實上成本控制并不僅僅是一項工作，更是一種制度流程，需要采取管理工具手段來實現(xiàn)對于成本的優(yōu)化與控制，需要明確成本控制的制度流程與基本管理工具。根據(jù)我國成功的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式示范，可以看出目前的成本管理模式都是由三個系統(tǒng)組成的，分別是組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)以及實踐系統(tǒng)，在組織系統(tǒng)中，是通過成本管理委員會這一組織進行目標成本管理以及責任成本管理工作。而信息系統(tǒng)則是利用成本管理軟件進行過程性動態(tài)成本管理，第三個系統(tǒng)就是實踐系統(tǒng)，則是利用成本管控文件進行作業(yè)過程成本管理。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要細化制度文件、流程文件，從而引導作業(yè)審批指引，形成完善的記錄表單，這都是后期總結(jié)驗收的重要依據(jù)。此外制度文件中要包括責任成本管理規(guī)定、動態(tài)成本管理細則等；流程文件中則要包含目標成本編制與審批流程、合同計量與結(jié)算流程；作業(yè)指引中要包含的內(nèi)容相對較廣，從招標采購階段成本控制指引、設(shè)計階段成本控制指引到動態(tài)成本信息歸集指引、變更簽證管理指引以及最后的結(jié)算編制管理指引等都算作作業(yè)指引的范疇內(nèi)。而以此形成的記錄表單就是日后的成本核算依據(jù)：如成本預警通知、責任成本月度評估表。所以在成本控制工作開展過程之中，要明確制度流程與管理工具，才能夠大大提升成本控制工作的效果，促進成本控制工作有序發(fā)展。

3.2 建立全過程成本管理的控制體系

因為成本管理具有階段性特征，所以可以將成本管理階段進行劃分，建立全過程成本管理的控制體系，大致分為事前成本控制階段、事中成本控制階段以及事后成本控制階段。

在事前階段時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該更加注重前期的市場調(diào)查階段，對于土地購買應(yīng)該提高可行性研究，只有從根本上認識到資金的時間價值，才能夠縮短開發(fā)周期，提升資金的流動空間。同時，企業(yè)可以利用價值工程技術(shù)手段，來降低單位建筑面積內(nèi)分攤的土地成本，盡可能規(guī)避繳納土地閑置費用。

在設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要優(yōu)化設(shè)計方案招投標，做好限額設(shè)計、價值工程環(huán)節(jié)，最后利用圖紙會審的形式，來優(yōu)化最后的設(shè)計方案，提升成本管控率。根據(jù)調(diào)查顯示，在初步設(shè)計階段所實行的成本控制，能夠影響工程造價的一半及以上，而設(shè)計階段能夠影響成本管理工作的程度有30%，所以在設(shè)計初期就應(yīng)該引入目標成本理論，在保證工程實體功能正常運行的情況下，將設(shè)計項目分解，按照分解的目標成本來進行限額設(shè)計，從而控制相應(yīng)的變更措施。

另外，在融資上也要注重成本控制，根據(jù)有關(guān)調(diào)查，融資渠道類型不同，其給房地產(chǎn)開發(fā)公司所帶來的利率水平也是不同的，一般而言，銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款的利率水平是最低的，而股權(quán)合作、集團公司內(nèi)部拆借款的利率水平則相對較高。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能夠盲目去拓寬融資渠道，還要合理安排融資方案，在滿足企業(yè)實際要求的基礎(chǔ)之上，優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。

在施工過程之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強對于材料采購環(huán)節(jié)的控制以及工程變更項目，其中與合作商之間的相關(guān)合作事宜要以數(shù)據(jù)庫的形式進行完善，切實將工程量清單格式標準化，才能夠切實把握好預結(jié)算這一重要關(guān)卡。在招標階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取合理低價的原則，這樣可以避免同行之間的惡意競爭，提高資格預審的準入門檻，實現(xiàn)招標階段的管控與優(yōu)化。在材料采購上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重材料成本問題，可以采取綠色建筑技術(shù)以及材料回收制度等，在最大程度上節(jié)約原材料，根據(jù)施工的主要材料實行限額發(fā)料的制度，然后在根據(jù)相應(yīng)的損耗標準，與施工單位進行結(jié)算，有助于推動施工材料與施工成本的節(jié)約，從而實現(xiàn)對于材料進出場時間的合理安排。另外在工程變更這一環(huán)節(jié)上，其簽證、變更要嚴格按照企業(yè)的有關(guān)規(guī)定進行辦理，這需要設(shè)計階段與合同簽訂階段就盡可能將工程變完善化，降低變更率，如果存在必要的工程變更，要在多方考察與會審的基礎(chǔ)之上考察變更的必要性，然后再做決定。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強對于現(xiàn)場簽證的審查，這樣才能夠保證現(xiàn)場簽證管理的嚴格性，根據(jù)雙方都認可的工程實際變更記錄來進行工程結(jié)算，才能夠保證科學性。

而在最后的竣工結(jié)算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)該將工程項目結(jié)束后的評價工作與竣工結(jié)算工作重視起來，因為竣工結(jié)算也是事后成本控制的關(guān)鍵緩解，要將項目與銷售環(huán)節(jié)進行對接，從而提升業(yè)務(wù)水平與業(yè)務(wù)能力。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計銷售方案時可以引入資金成本概念，以此來減少施工超支的狀況，而對于銷售費用支出要進行嚴格考察，選擇性價比最高的廣告宣傳媒介，以此來收獲相應(yīng)的投放效果。其中需要明確一點，銷售費用投入需要配合效果考察環(huán)節(jié)來進行，對于高投入、低效果的銷售行為要及時叫停，這樣才能夠確保銷售環(huán)節(jié)的實際費用都產(chǎn)生效果，加強市場后期調(diào)研工作，針對客戶要進行來源調(diào)查。物業(yè)管理環(huán)節(jié)也是成本控制中的長期性項目，所以需要提前加強對于產(chǎn)品缺陷的改進，做好備品準備，提升實物的使用效率，避免物料浪費。

3.3 制定好成本控制目標

上文提到了細化成本目標的重要性，所以在進行成本管理的時候首先就要制定成本目標，結(jié)合實際的市場發(fā)展狀況、測算能力，來制定成本目標的執(zhí)行原則，盡可能縮小目標成本以及實際發(fā)生成本之間的距離。

同時，為了更好地制定成本控制目標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要發(fā)動其他部門，建立完善的成本控制責任制度。各個相關(guān)部門在明確工作內(nèi)容的基礎(chǔ)之上，要將成本控制工作落實在每個工作人員的身上，同時利用績效考核制度，將成本控制納入考核指標中，明確規(guī)定相關(guān)人員的參與內(nèi)容以及成本控制責任，從程序上以及工作流程上將成本控制工作機制化，實現(xiàn)動態(tài)的管理工作。并且企業(yè)自身的所有成本要以數(shù)據(jù)庫的形式進行整理收集與歸納，列出清單，這樣也能夠為后續(xù)的成本審核與成本測算提供合理的基礎(chǔ)及保障。比如，在責任成本管理中，產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題、財務(wù)數(shù)據(jù)失真都屬于責任成本管理的工作范疇。

3.4 建立企業(yè)標準化體系

企業(yè)的標準化體系建立能夠有利于加強對于各種技術(shù)方案的分析與比較，從而有利于實現(xiàn)產(chǎn)品的標準化和提升企業(yè)的市場競爭力。因為從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展運營角度來看，產(chǎn)品標準化能夠降低新產(chǎn)品研發(fā)的投入成本，又能夠保障分解項目的經(jīng)濟技術(shù)指標不被突破。

企業(yè)在建設(shè)標準化體系的過程中需要從5個方面著手，即產(chǎn)品、部品、作業(yè)工序、工程做法以及質(zhì)量驗收，以專業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)以及成本研究系統(tǒng)為技術(shù)支持，建立完善的企業(yè)標準化體系，從根本上制定出一套系統(tǒng)、科學、行而有效的建設(shè)方案，從而能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制的最優(yōu)化。

3.5 明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面的發(fā)展趨勢

未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制管理工作上會更加傾向于技術(shù)管理，以環(huán)?；?、綠色化為開發(fā)理念去提升建設(shè)質(zhì)量，并且能夠有效降低成本投入。在采購方面，企業(yè)應(yīng)該利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢進行網(wǎng)上采購，根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上采購的成本與傳統(tǒng)采購成本相比會降低三成，而網(wǎng)絡(luò)營銷也會大大縮短開發(fā)商與購房者之間的空間與距離，從而能夠提升信息流通的速度和降低營銷成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要與其他的設(shè)計單位、中介機構(gòu)等建立良好的溝通交流機制和協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，促進房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)化、現(xiàn)代化進程，從而提高整體產(chǎn)業(yè)鏈的利潤空間和產(chǎn)品的實際附加值。

4 結(jié) 語

目前的房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制與開發(fā)過程之中，還有很大的支出節(jié)約空間，可以通過掌握成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，來推動產(chǎn)業(yè)化進程，形成完善的成本控制體系。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要將成本控制工作劃分為3個階段，分階段將成本控制目標進行分解，從而將成本控制工作落實到位，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。

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