在加拿大輕松當(dāng)房東

夏欣怡

加拿大人投資房地產(chǎn)的主要目的往往是租金回報，而非資產(chǎn)增值，租金回報率為房屋年租金與買價的比值。在加拿大很多城市，出租房屋可以獲得5%左右的租金回報，如果利用貸款杠桿，回報率更為可觀，相比中國北上廣等一線城市2%以內(nèi)的租金回報率，投資加拿大出租房是一種非常有效的資產(chǎn)配置方式。但是由于加拿大有很多保護(hù)租客權(quán)益的法規(guī)，與中國相比，在加拿大出租房屋并非一件讓人省心的事情。那么，如何在加拿大管理出租房屋呢？

房屋出租流程

在加拿大出租房屋，通常有兩種方式：第一，找房屋租賃經(jīng)紀(jì)人代理。這種模式下，經(jīng)紀(jì)人在找到租客后，通常收取一定的初始費(fèi)用，以后每月收取房租的8%～10%作為月費(fèi)。要特別注意的是：加拿大BC省的租房經(jīng)紀(jì)人通常需要單獨(dú)考證，與房屋買賣經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)證書不同，雙證的人雖然存在，但數(shù)量極少，如果有房屋買賣經(jīng)紀(jì)人說自己能幫你出租房子，那么極有可能是違規(guī)操作。第二，自己出租或通過非持證的普通人幫助自己出租。加拿大的法律雖然允許這樣做，但是筆者并不建議投資者采用。非持證的普通人往往沒有經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練，容易使業(yè)主的房產(chǎn)蒙受不必要的損失。如果是自己出租房屋，具體流程如下。

第一步：情況說明。給自己的房子寫一份詳盡的情況說明，并附上照片。如果不知如何編寫，可以參考加拿大的分類信息網(wǎng)站（www.kijiji.ca和www.craigslist.ca），這兩個網(wǎng)站上房屋租賃信息非常豐富。房屋說明寫好以后，發(fā)布到這兩個網(wǎng)站地區(qū)分站下面的房屋租賃頻道。

第二步：租客審查。在房屋出租信息發(fā)布后，如果定價合理，通常會接到很多求租信息。接下來，對租客的信用審查尤為關(guān)鍵。信用審查的方式主要有前房主推薦信、租客雇主推薦信和信用審查網(wǎng)站（www.smartrent.co）3種方式。通過信用審查的求租者，房主可以要求對方來看房，同時與對方進(jìn)行面談。

第三步：租房合同。如果對求租者信用和面試都滿意，那么房主就可以考慮與對方簽訂合同。在簽訂租房合同時，最好采用政府官方提供的標(biāo)準(zhǔn)合同，例如BC?。馗缛A所在省份）的標(biāo)準(zhǔn)合同，可以在www2.gov.bc.ca上找到。

第四步：后續(xù)維護(hù)。后期的維護(hù)主要指常規(guī)維護(hù)和非常規(guī)維護(hù)。常規(guī)維護(hù)主要指：電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、水費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)由誰承擔(dān)，如果是共管物業(yè)，還應(yīng)該包括物業(yè)管理費(fèi)。這幾類費(fèi)用中，電費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)通常由租客支付，后三者通常由業(yè)主支付。如果業(yè)主和租客在簽訂合同前有特殊規(guī)定，則按照特殊規(guī)定執(zhí)行。非常規(guī)費(fèi)用主要指房屋維修費(fèi)用，這筆費(fèi)用通常由業(yè)主承擔(dān)。加拿大人工成本很高，而且工人短缺的情況較為嚴(yán)重。所以，業(yè)主們在租房時，最好先聯(lián)系好房屋維護(hù)人員，并與對方在房屋維護(hù)方面達(dá)成共識。

第五步：續(xù)約與漲租金。租房合同通常第一年為固定租約，在此期間，如無正當(dāng)理由，業(yè)主通常不能將租客請走。固定租約到期后，如果業(yè)主與租客不再進(jìn)行特別約定，則固定租約將自動轉(zhuǎn)為每月續(xù)約模式。每月續(xù)約模式下，租客的權(quán)益一樣受法律保護(hù)，業(yè)主要請走對方，也需要正當(dāng)理由并提前通知。租金每年允許上漲，但是政府會對漲幅設(shè)定最高限額，加拿大每個省對年租金漲幅的規(guī)定也不盡相同。

避免壞租客

加拿大的法律偏向于保護(hù)租客的利益，在房屋出租期間，未經(jīng)租客許可，業(yè)主不能隨意進(jìn)入自己的房屋。在寬松的房租法規(guī)下，有一位無良的租客甚至寫出了《如何拖延驅(qū)逐令》的專門賴房租的文章。如何才能避免無良租客呢？以下十點(diǎn)須知供參考。

（1）在投資出租房時，避免貪圖便宜而選擇情況不容樂觀的房屋。

（2）發(fā)布房屋出租信息時，最好注明對租客信用及收入狀況進(jìn)行審查。這樣，一些信用不良者將知難而退，這樣可以節(jié)省業(yè)主的精力。

（3）獲得前房主推薦信后，最好讓求租者同時提供該業(yè)主的電話或郵件，了解租客的真實情況。

（4）在社交平臺如Facebook查看求租者的情況。如果不希望對方養(yǎng)寵物，但求租者又確實有寵物，他們往往會把與寵物的合照放到Facebook上，這樣就可以提前拒絕對方。

（5）面談時，提出諸如“你不再租住目前房屋的原因是什么？”之類的問題，來判定對方的確切狀況。問話時要注意觀察對方的言行，確定是否有閃爍其詞、前后矛盾、轉(zhuǎn)換話題、對細(xì)節(jié)一筆帶過或坐立不安，談話時沒有注視業(yè)主雙眼等情況。通過這些觀察，業(yè)主能夠判斷求租者是否說出了實情。

（6）觀察對方的車輛使用情況。作為車輪上的國度，加拿大車輛普及率很高，業(yè)主可以通過對方來看房時，所開車輛的外部維護(hù)狀況和內(nèi)部整潔程度，來判斷對方是否是一個經(jīng)濟(jì)狀況良好、愛惜財物的人。如果求租者車子外部撞壞的地方?jīng)]有修補(bǔ)，或者車內(nèi)垃圾橫生，那么想必對方經(jīng)濟(jì)狀況不佳，也很可能不會愛惜業(yè)主的房產(chǎn)。

（7）如果可能，最好拜訪一下求租者目前的居所，根據(jù)屋內(nèi)陳設(shè)和整潔程度來判斷對方的經(jīng)濟(jì)狀況，以及對方是否是一個愛惜他人財物的人。

（8）簽訂合同時，最好對以下內(nèi)容做出細(xì)致規(guī)定：是否允許養(yǎng)寵物 （如果允許，可考慮額外收取兩周租金作為寵物押金） ；是否允許吸煙、吸食或種植毒品（比如大麻）；是否規(guī)定租客人數(shù)；是否允許分租；是否規(guī)定租客有義務(wù)修剪草坪和掃雪；是否同意租客自行維護(hù)房屋；是否需要對方支付押金（常規(guī)是2周租金作為押金），以及其他你希望和租客確定的細(xì)節(jié)。

（9）與租客維持中性關(guān)系，既不過于熱情，也不過分冷淡。千萬不要為了讓租客準(zhǔn)時交租，而給予對方物質(zhì)獎勵。按時交房租是租客的義務(wù)，及時獲得房租也是房東的權(quán)利。

（10）如果遇上“老賴”租客，最好辦法是立即向租客發(fā)出所有相關(guān)問題的書面通知，通常加拿大每個省都有自己的正式表格，并尋求有經(jīng)驗的法律人士協(xié)助。

出租前充分準(zhǔn)備，出租時細(xì)心審查，出租后不卑不亢、依法維權(quán)是在加拿大確保出租收益的訣竅，希望每位在加拿大的房產(chǎn)投資者都能順利找到滿意的租客。