當(dāng)前時(shí)期下金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究

金融去杠桿，主要是以較小規(guī)模的自有資金，基于相關(guān)財(cái)務(wù)方法以及金融等工具，來(lái)對(duì)大量的資金進(jìn)行支配以及撬動(dòng)，用于投資以及經(jīng)營(yíng)等途徑當(dāng)中，屬于一種“以小博大”的資金應(yīng)用機(jī)制。本文首先對(duì)當(dāng)前時(shí)期下金融去杠桿的重要意義進(jìn)行分析，然后分析了當(dāng)前時(shí)期下金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，最后提出了金融去杠桿背景下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)策，旨在為不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供切實(shí)可行的依據(jù)與參考。

1.當(dāng)前時(shí)期下金融去杠桿的重要意義及具體發(fā)展特點(diǎn)分析

1.1 當(dāng)前時(shí)期下，金融去杠桿具有十分重要的意義與價(jià)值。具體而言，主要包括如下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1.1.1 能夠有效地維護(hù)金融安全以及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

根據(jù)目前國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，受到資本市場(chǎng)變幻莫測(cè)以及經(jīng)濟(jì)下行壓力過(guò)大等因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)大力發(fā)展多嵌套、長(zhǎng)鏈條以及高杠桿等的同業(yè)融資等，促使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)出極大的擴(kuò)張趨勢(shì)。例如：五年前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)發(fā)展勢(shì)頭。經(jīng)多重設(shè)計(jì)的高杠桿房地產(chǎn)產(chǎn)品，導(dǎo)致系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展極為不利。由此可以得知，金融去杠桿是一種發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際發(fā)展?fàn)顩r而言，美聯(lián)儲(chǔ)的加息速度可能會(huì)變快，歐洲的通縮風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出逐漸消退的情況，逐漸退出量化寬松的政策。針對(duì)這樣的發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)該保持高度的戰(zhàn)略定性，應(yīng)該準(zhǔn)確地對(duì)金融去杠桿的窗口期加以把握與控制，做到事先準(zhǔn)備，從而為預(yù)防國(guó)際金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的壓力和不確定性。

1.1.2 能夠加速金融以及經(jīng)濟(jì)的快速轉(zhuǎn)型與健康發(fā)展

根據(jù)當(dāng)前資本市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)同業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模加以調(diào)整和完善，降低由于期限錯(cuò)配以及高杠桿所導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)水平。促使準(zhǔn)入以及投資門(mén)檻地顯著提升，能夠很好地防范因低水平信用產(chǎn)品而導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)事件的產(chǎn)生。根據(jù)中長(zhǎng)期的發(fā)展現(xiàn)狀而言，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向等加以規(guī)范化處理，促進(jìn)公平、有效的競(jìng)爭(zhēng)格局出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)投資者以及購(gòu)房者各方的權(quán)益給予了充分地保護(hù)，促進(jìn)金融體系的良性循環(huán)。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，金融去杠桿能夠促使房地產(chǎn)行業(yè)的主業(yè)突出，使其發(fā)展重心下沉，充分地發(fā)揮金融體系資源的優(yōu)化配置，這樣不僅能夠?qū)Πl(fā)展不景氣的房地產(chǎn)企業(yè)加以處理與處置，而且還能夠?yàn)槠渌康禺a(chǎn)企業(yè)的融資提供便利，從而有效解決了這部分房地產(chǎn)企業(yè)融資門(mén)檻高的問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)地快速發(fā)展與進(jìn)步。

1.2 當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融杠桿化的特點(diǎn)分析

當(dāng)前時(shí)期下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融杠桿化的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在如下兩個(gè)方面：

1.2.1 房地產(chǎn)行業(yè)短期貸款呈現(xiàn)出顯著性的特點(diǎn)

今年6月末，房地產(chǎn)企業(yè)團(tuán)體貸款余額達(dá)到6.5億美元，較年初下降了600萬(wàn)元，同比下降4.0億美元，房地產(chǎn)企業(yè)主要以短期貸款為主要貸款形式，短期貸款余額達(dá)6.5億美元，占所有企業(yè)外匯貸款的90%以上，較年初增加3000外元人民幣，同比少增加4.1億美元。

1.2.2 進(jìn)口境外銀行代付業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)促使貿(mào)易融資中間業(yè)務(wù)量顯著增多

當(dāng)青島港事件發(fā)生以后，為了更好地防止虛假貿(mào)易等風(fēng)險(xiǎn)事件的產(chǎn)生，很大一部分的銀行收縮表內(nèi)貿(mào)易融的規(guī)模大小，轉(zhuǎn)至將無(wú)風(fēng)險(xiǎn)表外中間業(yè)務(wù)加以拓展。近些年來(lái)，境內(nèi)銀行人民幣居間業(yè)務(wù)量的增多使得境外銀行代付程度比年初要多很多。

2.當(dāng)前時(shí)期下金融去杠桿化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

當(dāng)前時(shí)期下，金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，具體而言，包括如下幾個(gè)方面：

2.1 利率以及匯率市場(chǎng)化改革需要將金融去杠桿化來(lái)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性

利率市場(chǎng)化就是意味著金融機(jī)構(gòu)一定要有充分的流動(dòng)性以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，而匯率市場(chǎng)化則更需要具備全面的市場(chǎng)化管理水平，這其中的所有均建立于金融體系穩(wěn)健的前提條件之下。

2.2 金融去杠桿化會(huì)使得資產(chǎn)價(jià)格水平降低，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損益

當(dāng)前時(shí)期下市場(chǎng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)面臨的資本缺口顯得憂(yōu)心忡忡，所以，市場(chǎng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)杠桿率的要求也變得越來(lái)越高以及越來(lái)越嚴(yán)格。為了盡快使得金融杠桿率水平下降，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)水平高的資產(chǎn)快速進(jìn)行出售，資產(chǎn)負(fù)債表得以收縮，使得金融資產(chǎn)價(jià)格水平顯著降低，使得金融市場(chǎng)的流動(dòng)性變得十分緊張，那么這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性問(wèn)題以及資本鏈緊缺等方面的問(wèn)題出現(xiàn)。

2.3 金融去杠桿化會(huì)使得財(cái)政在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)承受較大的經(jīng)濟(jì)壓力

在危機(jī)產(chǎn)生的初始階段，政府往往會(huì)采取加杠桿的途徑，來(lái)對(duì)疲軟的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的刺激。然而，隨著私人部門(mén)去杠桿化開(kāi)始實(shí)施，此時(shí)政府又開(kāi)始對(duì)這些去杠桿化的私人部門(mén)給予幫助，這種幫助實(shí)際上屬于加杠桿的一個(gè)過(guò)程。財(cái)政債務(wù)在去杠桿化的初始階段，一般會(huì)積累到非常大的規(guī)模，而去杠桿化最終會(huì)逐漸延伸到公共部門(mén)。在這樣的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，不僅僅會(huì)產(chǎn)生較高水平的風(fēng)險(xiǎn)壓力，而且也會(huì)對(duì)后期產(chǎn)生極大的難度。

3.金融去杠桿發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)策

金融去杠桿發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該頂住來(lái)自各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)壓力，積極地應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，不斷地去克服其中的艱難險(xiǎn)阻。具體而言，包括如下幾個(gè)方面的發(fā)展對(duì)策：

3.1 切實(shí)營(yíng)造積極、良好的金融生態(tài)

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)仍然面臨著嚴(yán)重的下行壓力，在房地產(chǎn)行業(yè)方面也存在這樣的壓力。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)去杠桿又與去產(chǎn)能、去庫(kù)存以及補(bǔ)短板等方面的任務(wù)存在著交叉性，那么這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿壓力水平顯著增大，往往會(huì)出現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿所達(dá)到的效果會(huì)比預(yù)期效果要低很多。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀而言，兼并重組以及債轉(zhuǎn)股等方式，能夠有效促進(jìn)去杠桿的全面實(shí)現(xiàn)。為了有效提高房地產(chǎn)企業(yè)債轉(zhuǎn)股的實(shí)施效果，還需從如下幾個(gè)方面著手：(1)應(yīng)該注意不斷使得政府特別是地方政府的有關(guān)行為，預(yù)防過(guò)度干預(yù)以及過(guò)度性保護(hù)事件的產(chǎn)生。(2)應(yīng)該采取相應(yīng)的篩選辦法，對(duì)參與債轉(zhuǎn)股的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理地篩選，強(qiáng)化對(duì)轉(zhuǎn)股之后的企業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)督管理，以有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平地顯著提升。(3)以公開(kāi)、公平的市場(chǎng)化條件下，對(duì)債轉(zhuǎn)股的具體價(jià)格水平以及實(shí)際條件加以確定，強(qiáng)化監(jiān)管措施地實(shí)施，切實(shí)保障國(guó)有資產(chǎn)不流失。(4)促使國(guó)企兼并重組，應(yīng)該注意與去產(chǎn)能工作之間進(jìn)行緊密地結(jié)合，注意對(duì)那些發(fā)展?fàn)顩r不佳的企業(yè)進(jìn)行重組或者處置。

然而，應(yīng)該注意的一個(gè)地方就是，金融去杠桿并不是將杠桿率清零，應(yīng)該積極、有序的開(kāi)展金融去杠桿工作，使得房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿率保持在一個(gè)合理的水平。從本質(zhì)上來(lái)看，金融去杠桿就是要努力地營(yíng)造一個(gè)良好的、積極向上的金融生態(tài)環(huán)境，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，營(yíng)造一個(gè)良性的房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境。從這個(gè)意義上而言，一個(gè)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是應(yīng)該注意對(duì)去杠桿化的結(jié)構(gòu)加以?xún)?yōu)化處理，促使杠桿水平與質(zhì)量顯著提高。具體而言，包括2個(gè)方面的內(nèi)涵：(1)鼓勵(lì)以及支持金融機(jī)構(gòu)采取市場(chǎng)化以及法制化的途徑，來(lái)促進(jìn)債務(wù)重組的實(shí)施，將房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷地優(yōu)化處置。(2)不能有國(guó)企與民企的區(qū)分。對(duì)于符合國(guó)家政策方面的要求，且具備良好的市場(chǎng)發(fā)展氛圍和前景，但同時(shí)面臨融資難度大以及債務(wù)重組負(fù)擔(dān)重等方面的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該積極地鼓勵(lì)不斷地對(duì)金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)方式和途徑加以創(chuàng)新，將金融服務(wù)規(guī)模以及覆蓋面加以擴(kuò)大，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

3.2 將長(zhǎng)期投資作為根本性原則

積極地發(fā)展短期、高現(xiàn)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)被迫將資金進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配”。這種高杠桿以及高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行途徑在資本市場(chǎng)發(fā)生較大的波動(dòng)時(shí)，勢(shì)必會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨著非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金而言，其特點(diǎn)主要為長(zhǎng)期性以及穩(wěn)定性等，基于這兩種特點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)資金，應(yīng)該堅(jiān)持以長(zhǎng)期投資為根本性原則，且在資產(chǎn)配置方面，一般要對(duì)長(zhǎng)期固定的收益類(lèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，以促使資金風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)水平地顯著提升，堅(jiān)定地做善意的財(cái)務(wù)投資者，并非為帶有敵意的收購(gòu)者。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債管理

新時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債管理提出了新的、更為苛刻的要求，某些房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的激發(fā)作用之下，將會(huì)面臨著無(wú)力償還或者償還水平低下等方面的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理水平地提升，能夠有效確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)地發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意積極地落實(shí)房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理的主要職責(zé)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債管理方面的認(rèn)知程度，積極地構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債管理組織機(jī)制以及體系的全面構(gòu)建，積極地發(fā)揮金融去杠桿政策地全面、深入地落實(shí)，并激發(fā)其作用充分地發(fā)揮。

3.4 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理以及風(fēng)險(xiǎn)防控措施的實(shí)施

對(duì)于某些房地產(chǎn)企業(yè)而言，均存在著嚴(yán)重的公司治理方面的缺陷，在公司治理以及風(fēng)險(xiǎn)防控等方面的重視程度也處于較低水平。具體體現(xiàn)在如下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是應(yīng)該強(qiáng)化相關(guān)制度的構(gòu)建，對(duì)內(nèi)部控制體系加以完善。構(gòu)建資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)管理。二是強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)管，實(shí)行責(zé)任追究制度。

4.結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前時(shí)期下，金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較多方面的影響，包括：利率以及匯率市場(chǎng)化改革需要將金融去杠桿化來(lái)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性、金融去杠桿化會(huì)使得資產(chǎn)價(jià)格水平降低，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損益、金融去杠桿化會(huì)使得財(cái)政在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)承受較大的經(jīng)濟(jì)壓力等方面的影響。對(duì)此，應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)這些影響加以解決，以提高金融去杠桿背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

(云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司，云南 昆明 650051)