房地產(chǎn)糾紛中的見機(jī)“刑”事

文/陳奇俊

刑法的謙抑性原則決定了存在可以代替刑罰的其他適當(dāng)方法的條件下，不能將某種違反法律秩序的行為定性成犯罪行為，而房地產(chǎn)糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜，并非所有的免刑罰手段可以解決，必要時(shí)刻需要見機(jī)「刑」事。

我們法律團(tuán)隊(duì)代理的房地產(chǎn)糾紛案件中，有些經(jīng)過分析討論后認(rèn)為其中有構(gòu)成犯罪的情節(jié)，部分案件通過刑事訴訟途徑解決。以下列舉一些房地產(chǎn)糾紛領(lǐng)域中常見的刑事犯罪案例，以供參考。

01 合同詐騙罪

《中華人民共和國刑法》第二百二十四條：有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)：

（一）以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；

（二）以偽造、變造、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的；

（三）沒有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的；

（四）收受對方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后逃匿的；

（五）以其他方法騙取對方當(dāng)事人財(cái)物的。

相關(guān)案例：(2018)粵5302刑初12號

被告人藍(lán)某某，因涉嫌合同詐騙于2017年6月2日被羈押，次日被刑事拘留，同年6月8日被監(jiān)視居住。

被告人藍(lán)某某隱瞞登記在其名下的廣東省云浮市市區(qū)建設(shè)路第五幢551號房屋及其占用的土地使用權(quán)，已于2008年12月30日被廣東省云浮市中級人民法院判決歸歐某所有的事實(shí)，于2016年11月1日與被害人譚某某簽訂買賣合同，又于2017年1月11日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將該處房產(chǎn)以人民幣168000元的價(jià)格出賣給譚某某；譚某某付給藍(lán)某某購房款148000元后，在辦理過戶手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)真相，經(jīng)追討，藍(lán)某某拒絕退還款項(xiàng)。

廣東省云浮市云城區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：被告人藍(lán)某某以非法占有為目的，在簽訂、履行買賣房產(chǎn)合同的過程中，隱瞞事實(shí)真相，騙取對方當(dāng)事人人民幣148000元，數(shù)額較大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪。鑒于被告人藍(lán)某某犯罪時(shí)已滿七十五周歲，依法可以從輕處罰。根據(jù)被告人藍(lán)某某犯罪的事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)和對社會(huì)的危害程度，判決如下：

一、被告人藍(lán)某某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑二年，緩刑三年，并處罰金人民幣20000元。罰金限在判決發(fā)生法律效力后30天內(nèi)繳納完畢。

二、責(zé)令被告人藍(lán)某某退賠被害人譚某某被騙款148000元。

評案

一、合同詐騙犯罪必須發(fā)生在簽訂、履行合同過程中。

本案中，合同詐騙行為發(fā)生在被告人藍(lán)某某與被害人譚某某簽訂房屋買賣合同及辦理過戶手續(xù)過程中。

二、合同詐騙罪中行為人必須實(shí)施與合同內(nèi)容相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即具有與簽訂、履行合同相關(guān)的籌備、管理、經(jīng)營活動(dòng)。

藍(lán)某某與譚某某簽訂房屋買賣合同后，在明知無法完成房屋過戶手續(xù)的情形下，又與譚某某簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在買方已發(fā)現(xiàn)合同無法履行達(dá)到過戶目的后要求退還房款，仍拒絕退款，非法占有目的明顯。

三、“合同”是否系導(dǎo)致被害人陷入認(rèn)識錯(cuò)誤而作出財(cái)產(chǎn)處理的主要原因。

藍(lán)某某故意隱瞞原登記在其名下的房屋已被法院判決歸他人所有的事實(shí)，在明知合同無法履行的情況下隱瞞真相，使被害人譚某某誤認(rèn)為涉案房產(chǎn)系藍(lán)某某所有，簽訂買賣合同的前提是藍(lán)某某是房屋所有權(quán)人，譚某某是通過簽訂合同被騙支付大部分購房款。

02偽造國家機(jī)關(guān)印章罪

《中華人民共和國刑法》第二百八十條第一款 ：偽造、變造、買賣或者盜竊、搶奪、毀滅國家機(jī)關(guān)的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利，并處罰金；情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。

相關(guān)案例：(2016)粵0306刑初6397號、(2018)粵03刑終418號

2012年4月14日，被告人陳某某隱瞞其已將深圳市龍華新區(qū)觀瀾街道大三社區(qū)214棟小產(chǎn)權(quán)房抵押給深圳農(nóng)村商業(yè)銀行觀瀾支行的事實(shí)，偽造214棟房屋產(chǎn)權(quán)申報(bào)文件《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》，騙取王某的信任，以214棟房屋為抵押向王某借款800萬元，在還款約247.4萬元后不再還款。同年7月23日，陳某某隱瞞上述事實(shí)，以214棟房租為抵押騙取被害人唐某22萬元，在還款約2萬元后不再還款。同年11月至12月，陳某某隱瞞上述事實(shí)，使用偽造的《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》及蓋有“深圳市寶安區(qū)觀瀾街道大三社區(qū)居民委員會(huì)”公章的《證明》騙取被害單位深圳市合泰典當(dāng)有限責(zé)任公司借款350萬元，在還款約27.85萬元后不再還款。陳某某以各種理由拒絕還款。

2013年11月7日，合泰公司向公安機(jī)關(guān)報(bào)案稱陳某某涉嫌合同詐騙。2014年6月12日公安機(jī)關(guān)決定立案。2014年7月17日，公安機(jī)關(guān)將陳某某抓獲。

經(jīng)鑒定，前述《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》上所蓋“寶安區(qū)觀瀾街道農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑信息普查工作辦公室”公章及《證明》上所蓋“深圳市寶安區(qū)觀瀾街道大三社區(qū)居民委員會(huì)”公章均系偽造。

深圳市寶安區(qū)人民法院認(rèn)為，被告人陳某某無視國家法律，偽造國家機(jī)關(guān)印章，其行為已構(gòu)成偽造國家機(jī)關(guān)印章罪，判決：被告人陳某某犯偽造國家機(jī)關(guān)印章罪，判處有期徒刑一年九個(gè)月。

一審宣判后，被告人陳某某提起上訴，認(rèn)為原審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，證據(jù)不足，請求二審法院查明事實(shí)，改判其無罪。

深圳市中級人民法院經(jīng)查明認(rèn)定：根據(jù)我國刑法之規(guī)定，偽造國家機(jī)關(guān)印章不限定于行為人親手非法制作印章的行為，本案中上訴人陳某某授意并參與實(shí)施了偽造國家機(jī)關(guān)印章，其行為則構(gòu)成了偽造國家機(jī)關(guān)印章罪，最終裁定：駁回上訴，維持原判。

評案

偽造國家機(jī)關(guān)印章罪是行為犯，只要行為人實(shí)施了偽造、變造或者買賣國家機(jī)關(guān)公文、證件、印章的行為，原則上就構(gòu)成犯罪，應(yīng)當(dāng)立案追究。需要特別引起注意是，這里的國家機(jī)關(guān)包括立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、中國共產(chǎn)黨的各級機(jī)關(guān)、中國人民政治協(xié)商會(huì)議的各級機(jī)關(guān)，以及各級人民政府設(shè)立的行使行政管理權(quán)的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)。

03拒不執(zhí)行判決、裁定罪

《中華人民共和國刑法》第三百一十三條：對人民法院的判決、裁定有能力執(zhí)行而拒不執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

相關(guān)案例：(2017)陜0582刑初33號

2014年8月14日，陜西省華陰市人民法院就丁某1與雷某某、鐘某1房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案作出民事判決，判令雷某某、鐘某1支付丁某1房屋折價(jià)款25.3萬元，互負(fù)連帶責(zé)任。被告人雷某某不服判決上訴至陜西省渭南市中級人民法院，陜西省渭南市中級人民法院于2014年12月12日判決駁回上訴，維持原判。2015年1月15日判決已發(fā)生法律效力，但雷某某未履行判決，丁某1于2015年2月3日向華陰市人民法院申請執(zhí)行，華陰市人民法院于當(dāng)日立案，并向雷某某、鐘某1送達(dá)了執(zhí)行通知書，要求其二人履行判決。經(jīng)華陰市人民法院查詢，雷某某、鐘某1在銀行沒有存款，但雷某某擁有一處位于華陰市老城街45號隆星商務(wù)酒店的商住房，因該房產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)大于執(zhí)行標(biāo)的，故無法采取執(zhí)行措施。2016年1月15日，雷某某將該處房產(chǎn)以人民幣307萬元的價(jià)格賣給租賃其房產(chǎn)經(jīng)營酒店的梁某某，所得款項(xiàng)被用于歸還個(gè)人其他債務(wù)，致使生效判決無法執(zhí)行。

華陰市人民法院認(rèn)為，人民法院生效的裁判文書所確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行，被告人雷某某在出售房產(chǎn)后具有全部執(zhí)行判決義務(wù)的能力，但其拒不執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重，其行為已構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪，公訴機(jī)關(guān)指控事實(shí)及罪名成立。被告人雷某某能如實(shí)供述自己的犯罪事實(shí)、自愿認(rèn)罪，可對其酌情從輕處罰。依據(jù)《中華人民共和國刑法》第三百一十三條第一款、第六十七條第三款的規(guī)定，判決如下：被告人雷某某犯拒不執(zhí)行判決罪，判處有期徒刑一年四個(gè)月。

評案

從全國判例來看，適用“拒不執(zhí)行判決、裁定罪”案件量較少，目前尚未形成強(qiáng)大的刑事威懾力，主要因素之一是刑事立案標(biāo)準(zhǔn)高，如何證明“有能力執(zhí)行而拒不執(zhí)行”是構(gòu)成本罪的難點(diǎn)。筆者認(rèn)為，應(yīng)固定以下證據(jù)：

1. 被執(zhí)行人向法院提交的財(cái)產(chǎn)情況報(bào)告；

2. 房屋、車輛登記情況記錄；

3. 法院查封、扣押、凍結(jié)裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及查封公告，查封、扣押、凍結(jié)物品清單；

4.能證實(shí)執(zhí)行義務(wù)人具有執(zhí)行能力的證人證言、文件等；

5.相關(guān)工商登記材料；

6.銀行存款查詢記錄、交易記錄、財(cái)產(chǎn)過戶登記等以證明被執(zhí)行人隱藏、轉(zhuǎn)移、故意損毀財(cái)產(chǎn)；

7.無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的證據(jù)材料；

8.違反人民法院限制高消費(fèi)令的證據(jù)材料，如錄音錄像、文字等。