房產(chǎn)測量中常見測量技術(shù)及問題分析

楊樂結(jié)

鷹潭市房產(chǎn)測繪所 江西鷹潭 335000

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，住房制度的進一步完善，對應的房地產(chǎn)價格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測量也日益得到了廣大業(yè)主的關(guān)注與肯定。因此測量技術(shù)在日益紅火的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，得到了一定的推進，也保證了房產(chǎn)測量業(yè)的迅速發(fā)展。

1 房產(chǎn)測量的作用

房產(chǎn)測量作為對房屋建筑面積測量的一種重要的測量形式，在當前的房地產(chǎn)業(yè)有著重要的控制意義，房地產(chǎn)業(yè)的測量工作不僅是對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律控制重要依據(jù)，也是對所有者進行的保護，測量的結(jié)果是經(jīng)房產(chǎn)管理部門進行確定后進行的，這樣不僅測量的過程有所依據(jù)，還對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中的個人利益構(gòu)成了法律權(quán)限的控制[1]。

房產(chǎn)測量工作也是對城市建設(shè)和管理的重要依據(jù)。房屋的位置以及面積使用等情況制定房產(chǎn)測繪技術(shù)的相應調(diào)整工作，依據(jù)一定的信息或資料進行調(diào)整性工作的控制，從而能加強房屋產(chǎn)權(quán)管理中的依據(jù)性，這些測量數(shù)據(jù)還能對房屋所有權(quán)的調(diào)整以及房產(chǎn)檔案等作為原始的資料進行保存。房產(chǎn)測量還是檢驗商品買賣實際面積是否縮水的重要的手段。

加強房產(chǎn)測量，對于房產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓中的房屋面積問題保證使用方的權(quán)益，推廣房產(chǎn)測量技術(shù)能有效地控制房產(chǎn)的買賣雙方的利益，維護房地產(chǎn)的正常的市場秩序。

2 常見的測量技術(shù)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房屋測量技術(shù)也在不斷的發(fā)展，房建測量技術(shù)經(jīng)過幾年的發(fā)展，主要采用的方法有：房產(chǎn)的數(shù)字化的測圖法、坐標測圖法、GPS測圖法等主要的測量方法。在測量技術(shù)的運用中通過使用各個測量方法進行相應的分析比較，根據(jù)一定的房產(chǎn)測量經(jīng)驗進行分析，最終保證對于不同的房屋建筑面積，采用的測量的方法也不盡相同。

2.1 房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

房產(chǎn)測量中的數(shù)字化測量的技術(shù)是采用一定的方法采集信息，并通過計算機對采集的數(shù)據(jù)進行處理，通過圖形進行編輯，最終獲得房產(chǎn)數(shù)字化的圖形，在最后采用繪圖儀或者其他的裝備進行繪制，成為房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖的技術(shù)主要是從日本引進，在房地產(chǎn)、地籍測量等方面得到了廣泛的應用。這種技術(shù)主要具有圖形的形成和編輯，不用費太大的勞動強度。因此，數(shù)字化測土技術(shù)也是房產(chǎn)測量的主要發(fā)展方向。

2.2 坐標解析法

房產(chǎn)建筑面積的測算比較麻煩，一般來說，面積測算也分為房屋測量面積和地面面積的測算。在當中的房產(chǎn)建筑面積主要表現(xiàn)在房屋面積測算以及產(chǎn)權(quán)面積或者數(shù)字定位測量的控制情況，但在商品房銷售中主要使用網(wǎng)上計算，而一些用地測量技術(shù)主要采用的是封閉的地塊進行的，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)的地址和房產(chǎn)的面積進行控制，運用一個科學而又神奇的方法將商品的銷售過程進行數(shù)據(jù)的計算并進行準確定法的估算。

2.3 GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應用

GPS的測量技術(shù)是針對快速發(fā)展的數(shù)字測量技術(shù)進行分析，由于其技術(shù)含量相對較高，以及其卓越的性能，在目前的房產(chǎn)測繪上發(fā)揮著重要的作用，對于圖形的定義以及圖形的屬性等情況進行控制，這樣把房產(chǎn)的半段分攤的很清楚，并能自動進行繁瑣的分層分戶得到平面圖，從而有效的將測繪技術(shù)更加精確化，并且看的做工都是一樣的[2]。

3 房產(chǎn)測量中的問題分析

房產(chǎn)測量是隨著房屋價格的日益上漲而備受廣大社會成員的關(guān)注，在此意義上，不僅要加強房屋測量技術(shù)的研究，還要針對房屋的整體控制問題進行相應的調(diào)整工作，針對房產(chǎn)測量中的一些重要的測量部位進行控制。

3.1 共有建筑面積和公用面積

對于建筑面積的整體控制和公用面積的管理劃分上都是房產(chǎn)測量無法回避的問題，根據(jù)國家質(zhì)量監(jiān)督局中所公布商品房的銷售面積測量與計算調(diào)控進行分析，依據(jù)一定的國家計量技術(shù)的規(guī)定進行分析，將消費者購買商品房的建筑面積以及分攤的公共面積之間的關(guān)系搞清楚，建設(shè)部的建設(shè)用房曾明確的指出對于商品房的建筑面積主要是由商品房內(nèi)部的建筑面積以及與分攤的公用面積之間的兩部分面積組成。由于大多數(shù)人對房產(chǎn)的公有和共有的理解不足，而導致了所有的對房產(chǎn)的使用權(quán)益的計劃性劃分，最終將整體使用權(quán)進行處置，在房產(chǎn)測量中該公有的就只能為公共公用，而不能看成被公用人所共有。

3.2 測量結(jié)果存方系統(tǒng)管理不完善

由于在房產(chǎn)的測量技術(shù)運用中，對于房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)性的東西進行管理，不僅需要加強對于房產(chǎn)測量結(jié)果的處理，還要對房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的控制，這樣不僅能保證房產(chǎn)建筑面積數(shù)據(jù)的真實性，還能在日后的建筑面積計算時有一定依據(jù)。針對當前房產(chǎn)測量建筑面積的結(jié)果進行控制，保存一份最原始的房產(chǎn)測量也能有效地避免欺騙性的房屋信息的漏洞，因此，調(diào)控房產(chǎn)測量的技術(shù)性方式，避免因房產(chǎn)測量的結(jié)果而影響到用戶與房地產(chǎn)之間的關(guān)系問題。

4 房產(chǎn)測量技術(shù)主要的改善措施

在加強房產(chǎn)測量中的所依據(jù)的基本的原則主要有：

4.1 加強同期的房產(chǎn)測量的建設(shè)

隨著房產(chǎn)的規(guī)劃進行同期的建設(shè)工作，而且房產(chǎn)的測量不僅僅是加強房產(chǎn)的相關(guān)調(diào)整，不同期的規(guī)劃與調(diào)整，都要加強對房屋的方法。這樣房產(chǎn)的測量結(jié)束，建設(shè)與投資項目也就直接結(jié)束，建筑與驗收都可以單獨的進行。

4.2 基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)應為統(tǒng)一體

在房屋的各個部分的結(jié)構(gòu)相連，即在房建的各個部分的梁柱等相連接在一起，如果房屋的各個部分互不相連的話可以區(qū)分開來算，而若各個結(jié)構(gòu)連接在一起，則按整體的一棟來算的。

4.3 房屋所占有的土地應為同一產(chǎn)權(quán)人

依據(jù)房產(chǎn)測量的相關(guān)規(guī)定，房屋的所有人與房產(chǎn)證明上的署名是一致的，屬于同一個產(chǎn)權(quán)人，如果房屋的土地已經(jīng)劃分為多塊的，且使用者是不同的權(quán)利人，則不能按照一幢處理。

4.4 共有的影響

若在整體的房產(chǎn)的測量中對沒有共有的設(shè)施進行相應的調(diào)整，在測量中對共有的建筑面積分攤計算，影響大多忽略不計[3]。

5 結(jié)語

房產(chǎn)的測量是屬于對房屋的相關(guān)的產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，加強房產(chǎn)測量的方法性，針對當前的測量研究進行相應的控制性操作的實施，使房產(chǎn)測量技術(shù)能夠在房地產(chǎn)業(yè)上發(fā)揮的更加廣泛。