我國住宅地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策建議

牛津超

（平頂山學(xué)院，河南平頂山467000）

一、我國住宅量現(xiàn)狀

我國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。另據(jù)2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，新開工住宅、施工住宅、竣工住宅面積之和65億平方米，人均近5平方米，如果按城鎮(zhèn)人口8億人計算，人均8平方米多，這兩項數(shù)據(jù)加在一起，我國人均住房建筑面積為46平方米。世界大多數(shù)國家人均住房建筑面積在20～40平方米之間。從中央要求房子是用來住的不是用來炒的角度說，從現(xiàn)在起不再建設(shè)任何住宅，我國住宅也夠了。如果維持舊房破損更新，按房屋壽命七十年，城鎮(zhèn)人口10億人，人均30平方米計算，每年只要新建住宅4億平方米就夠了。

實際上，真正存在的住宅面積要比公布的數(shù)據(jù)多。因為我國存在大量國有企事業(yè)單位，還有軍隊所屬各類機構(gòu)單位，國家各種政治機構(gòu)，這些單位在不同時期建的實際上給員工住的住宅由于各種原因并未作為私人住宅統(tǒng)計。從每年國家審計署向全國人大報告中可以看出，還有大量違規(guī)建設(shè)的實際用來居住的房子。所以，我國住宅產(chǎn)業(yè)目前最大的情況就是總供給夠了，要保持未來此行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展只需要保證房子自然損耗即可，也就是每年大約4億平方米。如果繼續(xù)按目前情況，以后最好的情況是造成資源大量浪費，嚴重的話會造成房價暴跌，造成金融危機甚至社會危機。

當(dāng)前首先要統(tǒng)計清楚住宅數(shù)量，不管有沒有產(chǎn)權(quán)，不管是什么性質(zhì)什么單位分配的還是其他任何種類，只要是住的就統(tǒng)計，這是關(guān)乎國家發(fā)展的大事?，F(xiàn)實中很多人沒有房子，問題就在于沒有房子的人被很多投資房子的人給平均了。我國要立即采取措施堅決打掉投資房。不能任由投資房空置浪費，這還不僅僅是浪費的事情，凡是投資品就和股票是一樣的性質(zhì)，都會發(fā)生如歷史上的郁金香泡沫、南海泡沫那樣的結(jié)果，只是程度不同而已。投資品的價格走勢歸根結(jié)底取決于投資者的預(yù)期。一旦房價走下降趨勢，一定會發(fā)生類似2015年我國股災(zāi)那樣的災(zāi)難，直接導(dǎo)致經(jīng)濟和社會危機。

二、保持住宅地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策建議

1.從供給方面，用經(jīng)濟手段促進房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)兼并，減少住宅開發(fā)量，可以運用以下手段。首先，增加房地產(chǎn)開發(fā)項目最低自由資金比例，目前，我國保障性住房和普通商品住房開發(fā)項目自有資金比例最低是20%，其他住房項目為25%，可以考慮調(diào)整為100%，不允許貸款開發(fā)項目，停止一切銀行貸款和其他融資渠道，也不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售住宅，用買房者在銀行的貸款支持地產(chǎn)項目開發(fā)，徹底去杠桿。目前地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的杠桿相當(dāng)于4—5倍，對投資來說已經(jīng)是很高了，一旦房價下跌，住宅賣不出去，金融危機幾乎不可避免。其次，停止供給土地，凡是住宅用地一律停止，直到每套房子都用來住，把投資房徹底擠出。房子都用來住以后，每年只需供給4億平方米土地開發(fā)住宅，保持舊房更新即可。

2.從需求方面來說可以采取以下手段。首先，改變金融對購房者支持政策，比如可以研究對無房者購買首套房要降低首付，可以降到10%以內(nèi)，英美發(fā)達國家就有先例，并且國家貼息，或大幅降息，從而鼓勵無房戶購房。對2套及以上購房者，停止一切貸款。其次，2套房或擁有2套房且個人超過40平方米部分立即開征高額房產(chǎn)稅，對3套及以上或個人擁有的超過一定面積的房產(chǎn)限期賣掉，否則直接沒收拍賣，堅決不允許炒房或浪費資源。再次，對刑法進行修正，設(shè)置浪費資源危害公共安全罪，對采取各種花樣占用住宅資源并空置的人可以考慮判刑。

三、有關(guān)住宅發(fā)展的誤區(qū)分析

目前有很多錯誤看法，比如認為不能輕易刺破地產(chǎn)泡沫，容易影響經(jīng)濟發(fā)展，又如有人還認為要大量供地，房子還少，房價上漲是因為供給不足，還有一些書呆子從法理上論述不該征收房產(chǎn)稅。這些看法都是極其錯誤的，屬于本末倒置，死搬硬套，危害非常嚴重。我們發(fā)展經(jīng)濟是為什么，絕不是只為表面數(shù)字，是要在合理利用資源基礎(chǔ)上提高人民生活水平，不是讓炒房，最終釀成社會危機。那些認為住宅供給不足的論調(diào)根本沒了解目前用來投資的空置房有多少。最錯誤的就是對房產(chǎn)稅的看法，錯誤說法五花八門，主要的有兩個，一種是從法理上認為不該征收，另一種是認為不易征收，稅務(wù)部門無法操作。第一種論調(diào)太書呆子，實踐是檢驗真理的標(biāo)準，社會不斷發(fā)展，不能總是教條主義，法律可以改，理論也可以創(chuàng)新。第二種認為征收成本高的更錯誤。我們可以充分利用互聯(lián)網(wǎng)，利用支付寶、微信等支付工具，利用水、電、燃氣、有線、交通、移動等等收費系統(tǒng)代收，并不會有多難。對不主動交稅的，直接采取停水、停電、停手機、停網(wǎng)絡(luò)、吊銷駕照、停止身份證購機票、火車票、禁止出境等措施。對欠稅額度達到其擁有的房產(chǎn)價值的人，沒收其房產(chǎn)進行拍賣，難道還有人敢不交稅嗎？在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)時代，征稅沒有那么難。

總之，我國必須馬上采取有力措施保障房子是用來住的，不是用來炒的，否則遺患無窮。

參考文獻：

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