國內(nèi)外房產(chǎn)稅征收對(duì)比研究

◎文/姜寧寧 孫 鈺

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)勢(shì)在必行。如何進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，房產(chǎn)稅的征收范圍如何確定，征收多少為宜，卻是重中之重。合理的稅收政策可以起到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功效。而且，如果操作得當(dāng)，同其他稅賦一樣，房產(chǎn)稅可以成為政府長期穩(wěn)定的收入。但是不合理的房產(chǎn)稅也會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。因此我們必須慎之又慎，參考其他國家和地區(qū)的房產(chǎn)稅征收的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的方法，審慎的態(tài)度，并且結(jié)合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的國情，以期找到一個(gè)適合我國的房產(chǎn)稅征收方案，發(fā)揮其正能量，避免出現(xiàn)負(fù)面影響。

另本文討論的關(guān)于房產(chǎn)稅的內(nèi)容，包含土地價(jià)值，根據(jù)為 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)文）的規(guī)定：關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的問題。

一、其他國家和地區(qū)房產(chǎn)稅征收的相關(guān)概況

對(duì)每個(gè)國家和地區(qū)而言，房產(chǎn)稅的征收都涉及方方面面，覆蓋的領(lǐng)域多，包含的范圍廣。本文主要集中討論其征收的主要內(nèi)容、征收對(duì)象及征收標(biāo)準(zhǔn)，并簡(jiǎn)要敘述其影響。對(duì)于其他方面將不做討論。

（一）日本的房產(chǎn)稅

日本涉及房產(chǎn)稅概念的詞匯被叫做 “固定資產(chǎn)稅”，包括對(duì)土地、房屋及折舊資產(chǎn)所征收的稅賦。本文不涉及折舊資產(chǎn)，因此予以忽略，僅討論對(duì)于土地與房屋部分的內(nèi)容。該稅種在日本不是由中央政府而是由地方政府征收。日本的土地為私有，具有永久產(chǎn)權(quán)。

1.日本房產(chǎn)稅概覽

在日本，房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為土地與房屋，由市、區(qū)、町、村等地方政府進(jìn)行征收。納稅人為在征稅期房產(chǎn)與土地登記在冊(cè)的所有者。且不局限于登記，土地與房產(chǎn)的事實(shí)所有者，即使未登記在冊(cè)，也具有相關(guān)的納稅義務(wù)。另外，針對(duì)長期抵押（抵押期限100年以上）的土地，土地使用者與地權(quán)所有人都具有納稅的義務(wù)。而當(dāng)房產(chǎn)的所有人因地震、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)等災(zāi)害或是其他事由行蹤不明的情況下，由使用者履行相關(guān)納稅義務(wù)。

2.征稅標(biāo)準(zhǔn)

日本的稅基是征稅對(duì)象在應(yīng)稅土地清冊(cè)上注明的評(píng)估價(jià)值，稅率部分則是都道府縣及市區(qū)町村等地方政府在標(biāo)準(zhǔn)稅率的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。日本的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，若要進(jìn)行稅率的上調(diào)，原則上要向總務(wù)大臣（部級(jí)，相當(dāng)于國務(wù)院辦公廳主任）進(jìn)行備案，總務(wù)大臣指示變更稅率。日本曾經(jīng)的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%～2.1%，現(xiàn)在已經(jīng)廢止。

在免稅方面，同一征稅機(jī)構(gòu)所管轄的范圍內(nèi)，總的土地財(cái)產(chǎn)不滿30萬日元（約為1.8萬元人民幣）的情形，總的房屋不滿20萬日元（約為1.2萬元人民幣）的情形予以免稅。而且對(duì)于學(xué)校的校舍、指定的墓地等也不予征稅。

3.小結(jié)

從上個(gè)世紀(jì)50年代，日本在地方稅制改革中引進(jìn)了類似房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容后，經(jīng)過幾十年的實(shí)踐，已經(jīng)形成了對(duì)房地產(chǎn)保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)較為均衡的稅收體系。而且采取差別稅率，兼顧了公平正義。

（二）美國的房產(chǎn)稅

美國人的相關(guān)定義中，出現(xiàn)的一大類是財(cái)產(chǎn)稅（Property Tax）， 主要針對(duì)動(dòng)產(chǎn)（personal property）與不動(dòng)產(chǎn)（real estate）進(jìn)行征收。 因本文主要研究房產(chǎn)部分，即不動(dòng)產(chǎn)部分，因此對(duì)動(dòng)產(chǎn)部分將不予討論。另因美國為聯(lián)邦制國家，各州因法律法規(guī)的不同，對(duì)房產(chǎn)稅部分的規(guī)定也不盡相同，本文僅討論普遍規(guī)律。

1.美國房產(chǎn)稅概覽

美國的房產(chǎn)稅征收有200多年的歷史，幾乎與立國時(shí)間相同。房屋與土地為私有，具有永久產(chǎn)權(quán)。對(duì)房產(chǎn)稅的征收由市縣等地方政府執(zhí)行，州政府會(huì)對(duì)稅率及征稅范圍進(jìn)行相關(guān)的限制，以防重復(fù)征稅，增加人民負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅是法律規(guī)定的納稅期間的強(qiáng)制性行為。雖然納稅人不可以自行決定應(yīng)納稅金額，但是當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)貶值等情況，納稅人可以向相關(guān)部門提請(qǐng)重新進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，以減少納稅。

2.征稅標(biāo)準(zhǔn)

美國房產(chǎn)稅的納稅人為土地房屋的產(chǎn)權(quán)人。具有征收房產(chǎn)稅的相關(guān)機(jī)構(gòu)按規(guī)定對(duì)自己轄區(qū)內(nèi)的相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行征稅。但是對(duì)教育機(jī)構(gòu)、慈善機(jī)構(gòu)以及宗教機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)，可以免于征收房產(chǎn)稅。而稅率在不同的征稅機(jī)構(gòu)內(nèi)，變化是非常大的，通常由相應(yīng)機(jī)構(gòu)的主管部門設(shè)定。稅率的確定方法也是多種多樣的，但是都是在各自州一級(jí)法律的約束下進(jìn)行確定的。相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分類，如會(huì)區(qū)分居住性質(zhì)的房產(chǎn)和商業(yè)用途的房產(chǎn)，以便確定不同的稅率。例如：在華盛頓特區(qū)，實(shí)質(zhì)入住率高的房產(chǎn)將會(huì)僅按房產(chǎn)估值的0.85%的稅率進(jìn)行征收，以資鼓勵(lì)。而閑置房產(chǎn)將會(huì)以高達(dá)5%的稅率進(jìn)行征收，是入住率高的房產(chǎn)的5.88倍。

美國的稅額是在房產(chǎn)的公平市價(jià)的基礎(chǔ)上乘以資產(chǎn)評(píng)估系數(shù)，再乘以稅率而得。資產(chǎn)評(píng)估系數(shù)也會(huì)根據(jù)房產(chǎn)的不同類型與使用性能發(fā)生變化。擁有課稅管轄權(quán)的理事機(jī)構(gòu)每年都可以改變?cè)撓禂?shù)。

3.小結(jié)

美國的房產(chǎn)稅雖然對(duì)多數(shù)地方政府的財(cái)政收入占比很大，但因?yàn)橛煽な凶约簺Q定，有的郡市經(jīng)濟(jì)情況較好，便會(huì)征收較少的稅額。對(duì)于閑置住房等予以高額的稅賦也有利于優(yōu)化社會(huì)資源，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)。另外對(duì)于教育慈善機(jī)構(gòu)免于征收也可以促進(jìn)社會(huì)導(dǎo)向的良性發(fā)展。

（三）我國臺(tái)灣地區(qū)的房產(chǎn)稅

我國臺(tái)灣地區(qū)同樣沒有設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，與之相關(guān)的為房屋稅與地價(jià)稅。為敘述方便將二者合并稱為房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在我國臺(tái)灣地區(qū)也是地方政府稅收的主要來源，個(gè)別地區(qū)可占比50%。我國臺(tái)灣地區(qū)的土地有三大部分，農(nóng)用土地，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用部分，非農(nóng)用部分，三種類別的土地均為私有，永久產(chǎn)權(quán)。

1.我國臺(tái)灣地區(qū)房產(chǎn)稅概覽

我國臺(tái)灣地區(qū)的土地稅部分始于1930年 《土地法》的頒布，而房屋稅部分則始于1968年。對(duì)于房屋稅部分，課稅對(duì)象為地上建筑物及附屬物，無論是自住住宅還是商業(yè)用房屋，每年都需要課稅，納稅人為房屋所有人或?qū)嶋H管理者。土地稅為在土地持有環(huán)節(jié)征收，每年根據(jù)土地申報(bào)價(jià)格向土地所有者征收。

2.征稅標(biāo)準(zhǔn)

相較于日本，我國臺(tái)灣地區(qū)的房屋稅不設(shè)起征點(diǎn)，沒有免征額。自住房屋稅率為1.2%至2%，商業(yè)用稅率為3%至5%，私人醫(yī)院、人民團(tuán)體為1.5%至2.5%。我國臺(tái)灣地區(qū)的土地稅按地價(jià)高低實(shí)行超額累進(jìn)稅率，基本稅率為10%，最高達(dá)55%，但自住用住宅用地僅為2%。

3.小結(jié)

我國臺(tái)灣地區(qū)同美國與日本一樣，房產(chǎn)稅都是地方一級(jí)政府穩(wěn)定的財(cái)政來源。另外我國臺(tái)灣地區(qū)也嘗試通過房產(chǎn)稅來調(diào)控房價(jià)，初期效果非常明顯，但是不到一年時(shí)間房價(jià)便進(jìn)行反彈。除去僅按照市價(jià)的20%至30%來確定稅基外，由于選票政治的影響，提稅與限購政策都無法實(shí)現(xiàn)，造成房產(chǎn)稅僅能作為財(cái)政收入的主要來源，而無法實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)控的目的。

二、我國房產(chǎn)稅征收概況

我國從20世紀(jì)50年代便開始征收房產(chǎn)稅，但是現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的。依據(jù)是1986年9月15日國務(wù)院正式發(fā)布的 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，該條例于1986年10月1日起實(shí)施。該條例距今已經(jīng)有三十幾年的時(shí)間，而且這三十幾年，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，當(dāng)時(shí)的各種規(guī)定已經(jīng)無法滿足經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的需要，因此急需變革。

（一）我國房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

我國房產(chǎn)稅的征收范圍還局限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，具體的征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市等確定，廣大的農(nóng)村地區(qū)并沒有覆蓋。在2010年7月22日財(cái)政部舉行的地方稅制改革的研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)開始推行而鑒于全國推行難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開始，重慶與上海便是推行的試點(diǎn)。

（二）對(duì)房產(chǎn)稅功能的預(yù)期

通常情況下，認(rèn)為房產(chǎn)稅的主要功能具有以下幾點(diǎn)：

一是財(cái)政收入取得功能。財(cái)政收入取得功能為稅收的基本功能。參考對(duì)美國、日本與我國臺(tái)灣地區(qū)各級(jí)地方政府財(cái)政收入的占比來看，其都起著不可忽視的作用。雖然我國現(xiàn)階段各級(jí)地方政府不以該項(xiàng)稅收作為主要財(cái)政來源，而是以土地收入以及其他稅收為主，但是土地財(cái)政無法維持長久。

二是調(diào)節(jié)收入分配。調(diào)節(jié)收入分配是各類稅收的主要功能之一，房產(chǎn)稅也不例外。一般情況下，市場(chǎng)機(jī)制無法自發(fā)的實(shí)現(xiàn)收入的公平分配，需要政府運(yùn)用法律的行政的手段維護(hù)市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，稅收便是重要的內(nèi)容。

三是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。我國房地產(chǎn)業(yè)熱錢涌入較大，很多人寄希望于通過房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)節(jié)。認(rèn)為通過房產(chǎn)稅來提高成本，進(jìn)而影響納稅人購置房地產(chǎn)的決策。但是此種思維或許對(duì)中小城市有些許效果，而對(duì)房價(jià)增長預(yù)期較大的城市，如北上廣深等城市效用是非常微小的。我國臺(tái)灣地區(qū)通過稅收抑制房價(jià)的政策，并沒有取得預(yù)計(jì)的效果，也佐證了此觀點(diǎn)。只有當(dāng)房產(chǎn)稅的征收幅度超過房產(chǎn)預(yù)期增值的情形下，才有可能實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)作用。

三、總結(jié)

縱觀以上論述，對(duì)比國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的實(shí)際情況，房產(chǎn)稅的改革勢(shì)在必行，但其主要功能不是用來調(diào)節(jié)房價(jià)的，而是要發(fā)揮其最基本的功能，增加地方政府的財(cái)政收入，并且實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的作用。對(duì)于房產(chǎn)稅改革的建議如下：

我國土地為公有制，產(chǎn)權(quán)僅有70年，而國外多數(shù)土地為私有制，具有永久產(chǎn)權(quán)。對(duì)于房產(chǎn)稅是否全面征收，如何征收必須慎之又慎，不可盲目照搬國外的相關(guān)方式方法，逐漸探索屬于我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下利國利民的合理稅收政策。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象、稅率、資產(chǎn)評(píng)估等，一定要依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來進(jìn)行確定，絕對(duì)不能以一刀切的方式進(jìn)行。參考以上國家的征稅辦法，較為可行的是階梯稅制。

首先，我國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為70年，應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)剩余的使用年限逐年或者是逐期降低稅額。針對(duì)此項(xiàng)問題，亦可以通過對(duì)房產(chǎn)的估值過程實(shí)現(xiàn)。良性的市場(chǎng)環(huán)境下，70年的產(chǎn)權(quán)會(huì)隨著時(shí)間的推移，可使用年限逐漸減少，房屋及土地的價(jià)值也會(huì)逐漸降低，必須適時(shí)調(diào)整相關(guān)稅賦額度。

其次，針對(duì)房產(chǎn)的用途及使用頻次，如美國對(duì)商業(yè)用途及閑置房屋征收較高額度的稅率，而對(duì)入住率較高的房屋收取較低的稅賦，此舉可以減少社會(huì)資源的浪費(fèi)。針對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)狀況，在樓市泡沫較大的情形下，對(duì)比房產(chǎn)預(yù)期增值的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)炒房之類投機(jī)型房產(chǎn)購置人征收可比擬房產(chǎn)增值預(yù)期的高額度稅賦，從而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

另外，亦可參考房產(chǎn)的規(guī)模進(jìn)行階梯式劃分，一般性住宅，實(shí)行較低的稅率，對(duì)于奢侈性住宅，執(zhí)行較高的稅率。

以上僅為一些淺見，因房產(chǎn)稅涉及的相關(guān)內(nèi)容龐雜繁多，浩如煙海，本文所闡述內(nèi)容僅為管窺。房產(chǎn)稅的改革作為必然趨勢(shì)，涉及國計(jì)民生，與每個(gè)人相關(guān)，牽涉的利益鏈條眾多，牽一發(fā)而動(dòng)全身，必須合理慎重進(jìn)行，以期起到利國惠民之效。