新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的分析

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的特征

首先，在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展如火如荼，逐漸成為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是，由于新政策的頒布與執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度逐漸增大，面臨的財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)杠桿也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展則面臨著多樣化和精細化的趨勢，有很多的不確定性因素，目前來講，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)趨勢涉及范圍和涉及面比較廣，面臨著多種多樣的經(jīng)營環(huán)境，問題錯綜復(fù)雜，所以，在這個角度來講房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制是錯綜復(fù)雜，多種多樣的。

其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于經(jīng)營和營業(yè)活動期間和范圍比較長的一種行業(yè)，由于投資成本巨大，所以籌資難度和融資難度也比較大，在這個角度講，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和資金利用率是非常重要的。在房地產(chǎn)企業(yè)的運行過程中，一般都是需要進行融資行為進行資金的周轉(zhuǎn)運用，運轉(zhuǎn)周期是相對較長的，而且資金的回籠也比較慢，所以，對其進行適當?shù)呢攧?wù)管理規(guī)劃是非常重要的，資金的周轉(zhuǎn)率和運行效率也尤其重要，通過資金管理規(guī)劃可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的運行效率。

最后，由于我國最新出臺了關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策，出現(xiàn)了相關(guān)的限購，抑制房價和一系列相關(guān)租房落戶的國家政策，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展瞬息萬變，與相關(guān)的政策直接掛鉤，在房地產(chǎn)的運行活動中，必須隨時根據(jù)國家政策改變自己的運行銷售策略和戰(zhàn)略目標，比如，現(xiàn)在來講，房價相對過高，泡沫比較大，所以國家通過限購和租房落戶的政策來抑制房價上漲，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)一些小戶型來進行相對的調(diào)整，因此，從這個角度來講，國家出臺的相關(guān)政策是房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)向標，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)國家相關(guān)政策對其經(jīng)營活動進行調(diào)整。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)的問題

(1) 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏對財務(wù)管理認識的相關(guān)人員，財務(wù)管理人員知識層面不足

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于過去經(jīng)濟發(fā)展的紅利，房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起并且成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，在這種發(fā)展過快的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部并沒有一個完善的科學(xué)的財務(wù)管理系統(tǒng)，通過一系列相關(guān)的管理活動來保證資金的正確運行，房地產(chǎn)企業(yè)也對資金管理也沒有相應(yīng)的重視，相關(guān)的管理人員綜合素質(zhì)偏低，財務(wù)狀況不佳，導(dǎo)致一系列的財務(wù)風(fēng)險，比如資金回籠過慢，或者應(yīng)收賬款收不回來導(dǎo)致爛賬壞賬，所以，在這種情況下反映出了財務(wù)相關(guān)管理的只是漏洞以及缺陷，內(nèi)控管理漏洞，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)也沒有對其引起足夠的重視，導(dǎo)致較大的財務(wù)風(fēng)險。

(2) 房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率和周準率偏低，資金情況管理不佳

在房地產(chǎn)企業(yè)的運行過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)財務(wù)管理不善的情況，比如融資困難，流動資金管理不善等情況，成為制約房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的一個難題。首先，在目前的情況來講，房地產(chǎn)的融資活動管理不善，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身具備的資質(zhì)以及素質(zhì)導(dǎo)致了資金流動性較差，難以找到合適的開發(fā)項目進行投融資來組織運營；其次，又由于在一些投融資活動中，房地產(chǎn)企業(yè)沒有通過以市場發(fā)展為主要導(dǎo)向，沒有結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及相關(guān)的政策的具體情況，投資缺乏一定的科學(xué)性和規(guī)劃性，導(dǎo)致資金的大量浪費，沒有進行有效的資金管理，例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投融資之前沒有對市場進行充分的調(diào)研，不了解基本的市場需求情況，也沒有對相應(yīng)的客戶做出一系列的擔保，這樣的情況下，很容易導(dǎo)致投融資的資金回籠過慢，最終導(dǎo)致應(yīng)收賬款收不回來，增大了壞賬爛帳的幾率。

(3) 不重視房地產(chǎn)企業(yè)中成本以及費用的管理，不重視相應(yīng)的控制程序

在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，這種企業(yè)大部分都靠土地增值來獲取巨大的經(jīng)濟利潤，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理只是在事后進行相應(yīng)的核算，來進行經(jīng)濟利潤的計算和稅款的繳納，并沒有在房地產(chǎn)項目的運行過程中進行成本以及費用的控制和計算，缺乏對過程財務(wù)管理的重視以及相關(guān)概念的運用，也忽視了預(yù)算控制，在目前這種新形式下，國家政策相應(yīng)的提高了調(diào)控力度，增加發(fā)布了一些調(diào)控政策，成本費用相應(yīng)提高，而且房子也不如以前相對的容易出售，這種資金壓力就對房地產(chǎn)企業(yè)的運行提出了新的要求，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須重視對財務(wù)管理的運用，重視在相關(guān)的過程中強化成本費用的基本控制，形成一個正常完整的健康的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運行體系，加強過程管理和控制，只有這樣，才能夠在新形勢下，面對各種各樣的資金挑戰(zhàn)。

(4) 新形勢下財務(wù)制度不健全，落實不明確

在目前的形式來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度并不是很健全，由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過快，相關(guān)的政策落實的還不是很完善，并且房地產(chǎn)企業(yè)中的員工大部分文化水平和學(xué)歷不是很高實物性要求比較高，所以，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度并不是很完善，沒有一個較為嚴謹周全，適合市場的財務(wù)制度，或者說，財務(wù)制度逐漸建立起來了，但是相關(guān)的部門人員以及內(nèi)控部門并沒有很好的落實下去，執(zhí)行流于形式，執(zhí)行力度相對較弱，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了一定的制約。房地產(chǎn)企業(yè)的資金量要求較大，這樣的制度不健全的模式很容易造成財務(wù)舞弊，出現(xiàn)豆腐渣工程，工程質(zhì)量和資金投入不成正比，并且，沒有一個完善的資金管理流程和財務(wù)制度會導(dǎo)致內(nèi)控監(jiān)督較弱，導(dǎo)致相關(guān)的監(jiān)督管理流于表面，會計信息缺乏準確性和及時性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的財務(wù)困境和財務(wù)風(fēng)險，稍有不慎，便會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠困難，流轉(zhuǎn)率困難，資金使用率較低等，會給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來很大的制約。

三、新形勢下提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的方法建議

(1) 提升財務(wù)管理部門員工的綜合素質(zhì)，加強培訓(xùn)

在房地產(chǎn)行業(yè)的管理中，員工的素質(zhì)是非常重要的，尤其對于現(xiàn)在來說，國家都要求以人為本，將人力資源當成最重要的企業(yè)發(fā)展路徑，因此，在這種情況下，加強員工培訓(xùn)，提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)尤為重要。主要是通過兩條路徑進行提升：首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的員工招聘中，可以進行一些高素質(zhì)的員工招聘，招聘一些只是儲量較為豐富，對財務(wù)管理知識比較了解的員工，并且給予他們一定的補貼，進行人才引進計劃，這樣保證在員工招聘的過程中的高質(zhì)量性；其次，在員工進行入職包括以后的工作過程中，要對其進行相應(yīng)的培訓(xùn)，首先要灌輸他們財務(wù)管理的重要性，讓他們明白，在目前的這種新形式下，財務(wù)管理對于一個企業(yè)來說是非常重要的；其次，就應(yīng)該定期組織培訓(xùn)，培訓(xùn)他們相關(guān)的財務(wù)管理知識，投融資的基本途徑，如何進行更有效的財務(wù)管理，如何進行企業(yè)運營等，通過這類培訓(xùn)，可以有效的幫助他們拓寬財務(wù)業(yè)務(wù)知識面，加強員工技能，這樣也能給員工提供較好的發(fā)展路徑，有利于吸引人才，留住人才，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與員工的同時進步。

(2) 完善財務(wù)制度，準確落實各種財務(wù)政策

在目前的房地產(chǎn)企業(yè)的管理形勢下，有一個完善科學(xué)的財務(wù)管理制度是非常重要的，進行準確落實也是非常重要的。首先，在健全科學(xué)的財務(wù)管理制度來講，可以通過組織財務(wù)管理人員交流會以及聘請一些專家來進行企業(yè)的調(diào)研，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展情況來進行基礎(chǔ)判斷，來確定好如何進行財務(wù)制度的規(guī)劃確定，在確定并且完善財務(wù)管理制度之后，就要進行財務(wù)管理制度的執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，首先要對相關(guān)的管理人員以及財務(wù)人員進行制度的重要性普及，讓他們明白財務(wù)管理制度的重要性；其次，進行相關(guān)的內(nèi)控管理和監(jiān)督，用以保證財務(wù)管理制度的有效實行，防止制定出來的財務(wù)管理制度成為一紙空文，只有雙效并下，才能夠有效落實各種財務(wù)管理政策，提升員工的工作效率和工作積極性，保證財務(wù)管理的有效實行。

(3) 強化財務(wù)軟件的操作實用性，拓寬財務(wù)信息的應(yīng)用模塊

首先，目前的經(jīng)濟形勢是信息時代，也是一個共享經(jīng)濟的時代，在這種情況下，加強對財務(wù)軟件的操作可以極大的提升員工的工作效率和科學(xué)性，使得財務(wù)管理工作更加人性化，準確化和有效化。必須提升整體的專業(yè)財務(wù)軟件的功能模塊，在原有的財務(wù)管理功能的基礎(chǔ)上，多增加一些細化的財務(wù)會計核算以及信息操作職能，減免員工的一系列人工的繁瑣操作。這樣根據(jù)相關(guān)的設(shè)定，企業(yè)就可以根據(jù)自身的個性化需求和服務(wù)來進行制定相應(yīng)的會計核算模塊，保證了會計信息的準確，來源可靠，處理及時有效。同時，在信息處理完成之后，還需要對財務(wù)軟件進行監(jiān)督管理，啟動相應(yīng)的財務(wù)內(nèi)控程序，對財務(wù)軟件進行定期的整理監(jiān)控，對相關(guān)的軟件進行測評并且修復(fù)，通過這種途徑，也可以有效發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理的相關(guān)漏洞，并且在源頭上避免相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險和信息風(fēng)險，有效加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與控制，通過這種途徑，可以有效提升房地產(chǎn)財務(wù)管理的利用效率和資金周轉(zhuǎn)率，防止壞賬爛帳的發(fā)生，促進房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。