淺析二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及公證風(fēng)險(xiǎn)防范作用

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和二手房交易政策的不斷放開，二手房交易市場(chǎng)變得越來(lái)越紅火。但由于相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)并不完善，實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的積累也不夠，在交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)不容小視，為了有效規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)，可以有效發(fā)揮出公證的風(fēng)險(xiǎn)防范作用。為此，我將要在文章中對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及公證風(fēng)險(xiǎn)防范作用進(jìn)行分析，希望對(duì)促進(jìn)我國(guó)二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展，可以起到促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：二手房交易風(fēng)險(xiǎn)；公證風(fēng)險(xiǎn)防范；作用

著國(guó)家各項(xiàng)政策引導(dǎo)的逐漸出臺(tái)和二手房房?jī)r(jià)的不斷攀升，二手房交易市場(chǎng)變得越來(lái)越火爆，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)會(huì)不斷增長(zhǎng)。但由于目前各種法規(guī)的建設(shè)還并不完善，導(dǎo)致在交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)往往較多。作為預(yù)防糾紛產(chǎn)生的一項(xiàng)制度，公證應(yīng)該在二手房交易的過(guò)程中，最大程度降低交易過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能。

一、二手房交易中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

只要是經(jīng)過(guò)一首買賣之后在行上市的房屋都可以成為二手房，目前其在實(shí)際的交易過(guò)程中，不僅交易本身存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，在交易的過(guò)程中也容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

二手房本身的風(fēng)險(xiǎn)。由于二手房已經(jīng)交易過(guò)一次，其和房屋的原主人建立了比較復(fù)雜的關(guān)系，這導(dǎo)致二手房的信息往往比較復(fù)雜，這是二手房風(fēng)險(xiǎn)存在的根源。其主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：（1）二手房的產(chǎn)權(quán)是否明確。目前，房屋的產(chǎn)權(quán)分為共有和單獨(dú)所有，如果屬于共同所有，就必須要征得所有共有產(chǎn)權(quán)人的同意，目前很多房產(chǎn)都屬于夫妻共同所有，在房屋買賣的過(guò)程中，必須要征得夫妻雙方的同意才可以買賣。如果沒有經(jīng)過(guò)所有房屋產(chǎn)權(quán)人的同意就進(jìn)行房屋交易，其情況往往會(huì)比較復(fù)雜。（2）二手房是否符合轉(zhuǎn)讓的條件。不符合轉(zhuǎn)讓的條件有如下的幾項(xiàng)：經(jīng)濟(jì)適用房。我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)住房的交易有著嚴(yán)格的要求，產(chǎn)權(quán)人在取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)五年后，才允許進(jìn)行房屋的出售，如果沒有超過(guò)五年就進(jìn)行出售，國(guó)家會(huì)視為不合法的，國(guó)家將不予承認(rèn)。待拆遷房屋。我國(guó)對(duì)待拆遷房屋有著十分明確的規(guī)定，待拆遷房屋是禁止出售的，無(wú)法正常辦理過(guò)戶手續(xù)。人民法院會(huì)在訴訟的過(guò)程中，依法對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，被執(zhí)行人已經(jīng)被剝奪了處置這份財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（3）二手房的價(jià)格是否合理。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)變化往往比較劇烈，這給二手房的定價(jià)造成了非常大的困難，如果個(gè)人獲得信息的能力較弱，就可能喪失對(duì)價(jià)格的準(zhǔn)確估計(jì)，在談判中會(huì)處于比較劣質(zhì)的地位。

在交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。一、交易人的身份信息是否真實(shí)，由于當(dāng)前證件造假的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，交易人由于識(shí)別能力有限，往往很難對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別。二、賣方違反買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)。在二手房買賣的過(guò)程中，賣方可能出現(xiàn)一房多賣、已經(jīng)簽訂賣方合同又反悔、賣方在賣出房屋后不按照合同約定進(jìn)行騰房。三、買方違反買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)。買方是二手房交易過(guò)程中的主動(dòng)方，其最大的義務(wù)就是按合同要求進(jìn)行交款買房，如果買方逾期付款、反悔不買和拖延收房就會(huì)給賣方帶來(lái)非常大的麻煩。

二、公正對(duì)二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范作用

為了讓公正在二手房交易風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避中充分發(fā)揮出作用，其應(yīng)該提供一下的幾種服務(wù)。（1）對(duì)二手房合同文件進(jìn)行公正，在提供該服務(wù)的過(guò)程中，應(yīng)該就雙方的意見在合同上達(dá)成一致，對(duì)二手房的產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)和估價(jià)進(jìn)行審查。目前房地產(chǎn)交易的各種證件防偽技術(shù)非常高，其應(yīng)該利用對(duì)應(yīng)的仿冒識(shí)別設(shè)備對(duì)各種證件的真假情況進(jìn)行識(shí)別。由于二手房交易要涉及非常多的法律環(huán)節(jié)，公證服務(wù)人員應(yīng)該具備相應(yīng)的法律知識(shí)，保證整個(gè)交易過(guò)程的合法性。（2）代辦二手房登記手續(xù)。二手房的過(guò)戶登記手續(xù)往往比較繁瑣，經(jīng)常不能一次性將程序辦妥。如果是公證處的當(dāng)事人與房屋管理部分進(jìn)行溝通，往往可以大大提升交易的效率和可靠性。作為二手房買賣公證的配套服務(wù)，當(dāng)事人所領(lǐng)取的不再僅僅是一個(gè)公證書，而是可以直接獲得登記之后的權(quán)屬證書或權(quán)利證明以及稅費(fèi)票據(jù)。（3）為買方辦理買房貸款服務(wù)提供幫助。幫助其解決在房產(chǎn)買賣辦理當(dāng)中遇到的各種問(wèn)題。房屋的所有人經(jīng)常會(huì)很難找到合適的銀行貸款途徑。公證處可以憑借其所累積的客戶資源，在當(dāng)事人和銀行之間扮演一個(gè)居間的角色，為二手房低壓貸款的雙方提供更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。通過(guò)這些服務(wù)的開展，可以有效減少在二手房交易中所產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，還可以有效在兩方之間進(jìn)行調(diào)解，化解雙方的矛盾。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著人們生活水平的不斷提高，二手房交易變得越來(lái)越紅火，由于當(dāng)前二手房交易的各項(xiàng)法規(guī)并不是很完善，這造成二手房交易過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)較多，為了有效減少這些風(fēng)險(xiǎn)，可以采用二手房交易公證的方法，通過(guò)公證處提供的各種公證服務(wù)，來(lái)提高交易中的安全性。

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作者簡(jiǎn)介：付波（1962- ），男，漢族，云南宣威人，法學(xué)本科，云南省昆明市東信公證處主任公證員，研究方向：研究及辦理國(guó)內(nèi)公證。