“嚴(yán)”守細(xì)節(jié)、“巧”設(shè)方案，助力廣物地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)讓

南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心

2018年3月，廣東省物資產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱“物產(chǎn)公司”）所持“廣東廣物房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司45%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)”項(xiàng)目，在南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心（下稱“南方產(chǎn)權(quán)”）的組織下，通過廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心（下稱“聯(lián)合產(chǎn)權(quán)”）公開掛牌轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)競價(jià)環(huán)節(jié)歷經(jīng)15個小時鏖戰(zhàn)、497輪報(bào)價(jià)，最后由標(biāo)的企業(yè)原股東行使優(yōu)先購買權(quán)成為最終受讓方，成交價(jià)格達(dá)510248萬元，這場備受地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的“廣物地產(chǎn)股權(quán)”之戰(zhàn)也隨之落下帷幕。本次轉(zhuǎn)讓也成為南方產(chǎn)權(quán)近年來國資產(chǎn)權(quán)交易競拍次數(shù)最多、歷時最長的項(xiàng)目。

1 項(xiàng)目背景

廣東廣物房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（下稱“廣物地產(chǎn)”）是廣東省國資委監(jiān)管企業(yè)廣東省廣物控股集團(tuán)有限公司（下稱“廣物控股”）的三級子企業(yè)，是一家專注房地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)，主要經(jīng)營住宅房地產(chǎn)、商業(yè)及辦公寫字樓物業(yè)開發(fā)。受近年房地產(chǎn)政策調(diào)控、地產(chǎn)市場急劇變動、行業(yè)資金監(jiān)管進(jìn)一步趨緊等宏觀環(huán)境因素影響，整體融資環(huán)境不容樂觀。同時，廣物控股為廣物地產(chǎn)約37億元債務(wù)提供了融資擔(dān)保，承擔(dān)著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。為響應(yīng)廣東省委省政府、省國資委關(guān)于國企主業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略部署，實(shí)現(xiàn)混合所有制下國有資本在充分競爭領(lǐng)域的長遠(yuǎn)發(fā)展，廣物控股研究決定有序退出傳統(tǒng)住宅類房地產(chǎn)領(lǐng)域，啟動廣物地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。

2 “巧”設(shè)方案，實(shí)現(xiàn)各方共贏

2.1 有效提高優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)效率，保障項(xiàng)目充分競價(jià)

一是，原股東優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予原股東的權(quán)利，優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)時間對整個交易能否順利完成有重大影響。南方產(chǎn)權(quán)建議轉(zhuǎn)讓方與各原股東提前充分溝通，就優(yōu)先購買權(quán)的行權(quán)時間進(jìn)行共同決策，盡可能縮短通知、傳遞、回復(fù)等后續(xù)行權(quán)環(huán)節(jié)。廣物地產(chǎn)最終召開股東會，經(jīng)股東商議一致，約定如未在約定時間內(nèi)行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

二是，南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方根據(jù)廣物地產(chǎn)股東會決議設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)行權(quán)方式，并在轉(zhuǎn)讓信息披露中作詳細(xì)公告：“轉(zhuǎn)讓方將合格意向受讓方在網(wǎng)絡(luò)競價(jià)系統(tǒng)當(dāng)中的最高受讓報(bào)價(jià)書面告知原股東，征詢原股東是否行使優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)有關(guān)約定，原股東應(yīng)在轉(zhuǎn)讓方出具征詢函次日起5個工作日內(nèi)以書面方式確認(rèn)是否行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”。

三是，為最大限度發(fā)現(xiàn)市場價(jià)值、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，給予非原股東競買人充分報(bào)價(jià)的機(jī)會，競價(jià)中特別設(shè)置了“追加報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，具體操作方式為：限時競價(jià)階段結(jié)束、產(chǎn)生非原股東最高報(bào)價(jià)競買人后，競價(jià)系統(tǒng)立即進(jìn)入追加報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，非原股東最高報(bào)價(jià)競買人在追加報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中的最終報(bào)價(jià)視為本次網(wǎng)絡(luò)競價(jià)的最高受讓報(bào)價(jià)。經(jīng)非原股東最高報(bào)價(jià)方確認(rèn)后，轉(zhuǎn)讓方將該報(bào)價(jià)書面告知原股東，征詢原股東是否行使優(yōu)先購買權(quán)。

2.2 梳理債權(quán)債務(wù)關(guān)系，解除融資擔(dān)保責(zé)任

鑒于廣物地產(chǎn)所處房地產(chǎn)行業(yè)特殊性，企業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系較復(fù)雜，既涉及擔(dān)保類型的或有負(fù)債，亦涉及以資管計(jì)劃為通道的債權(quán)債務(wù)投資。同時，廣物控股為標(biāo)的企業(yè)及其對外投資公司的銀行貸款和其他融資行為提供了約37億元的擔(dān)保，房地產(chǎn)融資擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)較高。南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方設(shè)定相關(guān)債權(quán)債務(wù)處理方案：受讓方須以承諾保本保息的方式，承接相關(guān)資管計(jì)劃的劣后級份額（原為廣物控股持有，屬于間接擔(dān)保的資金）；受讓方須在簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》后受讓相關(guān)資管計(jì)劃的優(yōu)先級份額（原為第一創(chuàng)業(yè)公司持有，屬于標(biāo)的企業(yè)的債務(wù)），并提供三份無條件不可撤銷銀行履約保函（合計(jì)金額不低于65億元），同時解除廣物控股的相關(guān)債務(wù)；廣物地產(chǎn)涉及的韶關(guān)“三舊”改造項(xiàng)目的未分配利潤作為債權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給受讓方。

3 案例啟示

廣物地產(chǎn)股權(quán)債權(quán)的順利轉(zhuǎn)讓，為新時代背景下國有資本深入推進(jìn)改革、退出非主營業(yè)務(wù)、實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)布局調(diào)整提供了又一成功案例。從項(xiàng)目引進(jìn)、準(zhǔn)備、掛牌到最終的競價(jià)成交，可以得到以下啟示：

一是依法合規(guī)保障原股東優(yōu)先購買權(quán)，充分披露行權(quán)方式，尊重非優(yōu)先購買權(quán)競買人報(bào)價(jià)權(quán)。通過網(wǎng)絡(luò)競價(jià)中特設(shè)“追加報(bào)價(jià)”，保障項(xiàng)目充分競價(jià)，有效提高競價(jià)增值率，兼顧各方利益訴求，實(shí)現(xiàn)國資最大化增值，進(jìn)一步發(fā)揮市場的資源配置作用。

二是產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)是國資國企優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)競爭力的主要平臺。通過本項(xiàng)目的掛牌轉(zhuǎn)讓，廣物控股及物產(chǎn)公司成功剝離原有擔(dān)保責(zé)任、轉(zhuǎn)移或有金融風(fēng)險(xiǎn)，大大降低企業(yè)杠桿率，企業(yè)資債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，通過“瘦身健體”獲得更健康的“體魄”，進(jìn)一步提升國有企業(yè)競爭力，實(shí)現(xiàn)“降杠桿、保增長、促發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級提供“催化劑”，為企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供“助推器”。

三是作為中國資本市場的重要組成部分，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)是推進(jìn)國資國企改革的重要渠道。物產(chǎn)公司在2007年以450萬元的價(jià)格投資廣物地產(chǎn)，通過本次公開交易，回收資金510248萬元，股權(quán)投資回報(bào)率達(dá)到1100多倍，廣物控股及物產(chǎn)公司的現(xiàn)金流得到極大提升，成功實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)最大化增值。

根據(jù)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》（中發(fā)[2015]22號）的精神，產(chǎn)權(quán)市場的資本市場屬性正式在國家頂層設(shè)計(jì)層面得以確立，為產(chǎn)權(quán)市場指明了發(fā)展方向。產(chǎn)權(quán)資本市場作為與證券市場并列的資本市場重要組成部分，將充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、市場融資、資產(chǎn)配置等三大功能，持續(xù)為國有資本布局的優(yōu)化調(diào)整、做優(yōu)做強(qiáng)國有企業(yè)提供全方位和強(qiáng)有力的支撐，為國資國企高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展保駕護(hù)航。