關(guān)于契稅立法專題調(diào)研報(bào)告

◎文/王 召

我國現(xiàn)行的 《中華人民共和國契稅暫行條例》自1997年10月實(shí)施以來，有效的增加了地方財(cái)政收入，保護(hù)了納稅人的合法權(quán)益。但隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地、房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移形式日趨多樣，稅務(wù)機(jī)關(guān)面臨的契稅征管風(fēng)險(xiǎn)、征管難度越來越大，急需契稅立法加以解決。

一、天津市和平區(qū)契稅征管現(xiàn)狀

為強(qiáng)化契稅的征管，按照市稅務(wù)部門的統(tǒng)一安排，和平區(qū)稅務(wù)部門對(duì)契稅的征收采取委托代征的方式。委托區(qū)房管局代征代繳房屋契稅；委托市不動(dòng)產(chǎn)登記中心代征代繳在建工程，涉及軍事安全、國家機(jī)密房地產(chǎn)的契稅；委托市國土代征代繳土地契稅。

稅務(wù)局內(nèi)部辦稅服務(wù)廳設(shè)置契稅窗口，具體負(fù)責(zé)納稅人土地契稅的申報(bào)，契稅政策優(yōu)惠事項(xiàng)受理以及契稅退稅業(yè)務(wù)。其中，土地契稅的征收方式采取稅務(wù)部門受理申報(bào)、市國土代征稅款的模式；政策減免主要包括企業(yè)改制重組申請(qǐng)免稅、拆遷退契稅等；契稅退稅主要包括減面積退稅、退房退稅等。

二、現(xiàn)行契稅征管過程中存在的問題

（一）《條例》列舉征稅范圍較窄

現(xiàn)行 《條例》對(duì)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為進(jìn)行了正列舉，包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換。存在列舉范圍較窄的情況。例如 《國家稅務(wù)總局關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函》（國稅函 〔2005〕869號(hào)）規(guī)定：“無論拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實(shí)施的強(qiáng)制執(zhí)行活動(dòng)，對(duì)拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報(bào)繳納稅款?！笨梢娝痉ㄅ馁u、強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)、土地應(yīng)納契稅。實(shí)際征管中還存在國有土地取得方式為“租賃”的情況，有些土地的租賃期甚至長達(dá)幾十年，已形成實(shí)質(zhì)上的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，《條例》及配套文件并沒有將國有土地租賃納入征稅范圍，降低了契稅的稅收調(diào)節(jié)作用。

（二）契稅納稅時(shí)間模糊

《條例》規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天?！薄凹{稅人應(yīng)當(dāng)納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款?！睂?shí)際征管中，納稅人經(jīng)常是在辦理房屋、土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才去辦理契稅的納稅申報(bào)。另外現(xiàn)行《條例》并沒有明確納稅人的契稅繳納期限，僅簡單指出在簽訂合同后10日內(nèi)申報(bào)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定期限內(nèi)繳納。該納稅期限自由裁量權(quán)過大，不利于稅收征管，易造成稅收?qǐng)?zhí)法的隨意性，同時(shí)存在滯納天數(shù)難以認(rèn)定等問題，執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)加大。

（三）存量房評(píng)估系統(tǒng)待完善

為防止陰陽合同，稅務(wù)部門要求存量房在交易之前需要先對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，以保證房屋價(jià)格的準(zhǔn)確性。通過隨機(jī)抽查房區(qū)房管局受理的存量住宅交易資料，發(fā)現(xiàn)存量房評(píng)估系統(tǒng)的測(cè)算價(jià)格低于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，存在稅款流失的風(fēng)險(xiǎn)。主要由于系統(tǒng)中交易均價(jià)的數(shù)據(jù)來源具有滯后性，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)火爆年份，數(shù)據(jù)差異尤為明顯。此外，存量房評(píng)估系統(tǒng)中并未統(tǒng)計(jì)非住宅交易價(jià)格，導(dǎo)致對(duì)此類交易稅務(wù)部門只能勸說轉(zhuǎn)讓方自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估報(bào)告，判斷交易價(jià)格的準(zhǔn)確性，評(píng)估報(bào)告并非稅務(wù)服務(wù)規(guī)范中的必須要件，實(shí)際征管中存在一定的困難與風(fēng)險(xiǎn)。

（四）契稅稅率繁雜

《天津市契稅征收實(shí)施辦法》規(guī)定的天津市范圍內(nèi)的契稅稅率為3%。但在實(shí)際征管中，由于國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，經(jīng)常對(duì)契稅稅率進(jìn)行調(diào)整，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)整房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23 號(hào)）規(guī)定：“自 2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房 （家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。”意味著天津市區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)階段存在1%、1.5%、2%、3%的契稅稅率，造成實(shí)際征管中契稅稅率過于繁雜且頻繁調(diào)整，不便于日常征管。

三、完善契稅立法的建議

（一）規(guī)范稅收征稅范圍

建議在契稅立法時(shí)能夠?qū)型恋刈鲀r(jià)出資，司法拍賣、司法強(qiáng)制等應(yīng)納契稅的情形以法條的形式予以明確，同時(shí)將國有土地租賃納入征收范圍。這里的國有土地租賃行為，應(yīng)指政府以國家名義將國有土地租賃給承租人并簽署規(guī)范式樣合同的行為。由于土地承租人實(shí)質(zhì)占有該土地并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益，從稅負(fù)平等的角度應(yīng)當(dāng)征收契稅，便于加強(qiáng)契稅的稅收調(diào)節(jié)作用。對(duì)于國有土地租賃，建議按據(jù)租賃合同總金額計(jì)征稅款，要求企業(yè)將租賃合同及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，便于稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行后續(xù)管理。

（二）細(xì)化契稅稅率

現(xiàn)行《條例》規(guī)定“契稅的稅率為3%～5%，契稅的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案?！痹趯?shí)際征管中，由于國家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，經(jīng)常對(duì)契稅稅率進(jìn)行調(diào)整，造成稅率的繁雜。建議契稅立法時(shí)能夠在契稅適用稅率的基礎(chǔ)上增加1%～2%的優(yōu)惠稅率。這樣為契稅優(yōu)惠稅率的調(diào)整提供了法律依據(jù)，同時(shí)地方政府可以在浮動(dòng)范圍內(nèi)調(diào)整稅率，達(dá)到調(diào)節(jié)財(cái)政稅收收入以及平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

（三）明確稅款繳納期限

建議契稅立法時(shí)，能夠根據(jù)各地的情況，結(jié)合實(shí)際，明確具體的納稅義務(wù)申報(bào)時(shí)間，避免出現(xiàn)契稅納稅時(shí)間滯后的問題。同時(shí)明確稅款的繳納期限，規(guī)定納稅人在納稅義務(wù)發(fā)生之日起多少日內(nèi)申報(bào)繳納契稅，逾期加收滯納金。降低人為操作空間和征管難度，細(xì)化對(duì)納稅人不按時(shí)申報(bào)繳納契稅行為的處罰措施。

（四）強(qiáng)化契稅的征管

強(qiáng)化部門間的合作。契稅征收處于房地產(chǎn)管理的中間環(huán)節(jié)，建議在契稅立法時(shí)，明確土地、房管、民政等部門的具體職責(zé)，強(qiáng)化各部門間的溝通聯(lián)系，完善存量房評(píng)估系統(tǒng)、規(guī)避“陰陽合同”、家庭唯一住房申報(bào)不實(shí)等風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格落實(shí) “以證控稅”、“先稅后證”的征收程序，真正實(shí)現(xiàn)契稅的源頭控管。

明確契稅的征收管理辦法。《中華人民共和國稅收征收管理法》第九十條規(guī)定“耕地占用稅、契稅、農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅征收管理的具體辦法，由國務(wù)院另行制定。由于立法程序的問題，國家稅務(wù)總局出臺(tái) 《關(guān)于農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅、耕地占用稅、契稅征收管理暫參照 〈中華人民共和國稅收征收管理法〉》（國稅發(fā)〔2010〕110號(hào)） 明確契稅的征管參照《征管法》執(zhí)行。建議在契稅立法時(shí)能制定符合契稅征管實(shí)際的管理辦法。

（五）建議繼續(xù)保留契稅優(yōu)惠

建議繼續(xù)保留國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事單位承受土地、房屋的優(yōu)惠政策。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，和平區(qū)的國家機(jī)關(guān)使用的辦公用房，產(chǎn)權(quán)基本上為政府并由區(qū)房管局代管或承租直管公產(chǎn)房，如需繳納契稅，稅款也為財(cái)政支出，取消該項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)稅收增收作用不大。軍事單位房產(chǎn)如若征收，難度較大，征管流程需要專門建立，涉及到稅務(wù)登記、稅種認(rèn)定、納稅申報(bào)等各環(huán)節(jié)，房產(chǎn)信息較難獲取，另外軍事單位在其他稅種也基本享受免稅優(yōu)惠待遇。事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體從保持政策一致性來看，建議保留稅收優(yōu)惠，但應(yīng)同時(shí)列明享受的事業(yè)單位為非經(jīng)營性事業(yè)單位，從事社會(huì)公益事業(yè)的社會(huì)團(tuán)體。

建議保留城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房免征契稅的優(yōu)惠政策。住房制度改革雖已結(jié)束，但現(xiàn)階段和平區(qū)仍有大量公有住房。通過對(duì)有關(guān)單位的走訪調(diào)研，和平區(qū)的可出售公有住房面積約為97.29萬平方米，存量較大。其中既有房管局直管公房也有部分企業(yè)產(chǎn)公房，由于歷史原因仍沒能私產(chǎn)化，短時(shí)間內(nèi)還無法將這些房產(chǎn)出售，建議此項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保留。