城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視角下的集體建設(shè)用地市場發(fā)育測度及影響因素研究
——以30個入市改革試點為例

姚 睿，吳克寧，2，羅 明，張欣杰，馮 喆，李晨曦

（1.中國地質(zhì)大學(xué)（北京）土地科學(xué)技術(shù)學(xué)院， 北京 100083；2.國土資源部土地整治重點實驗室，北京 100035；3.國土資源部土地整治中心， 北京 100035）

1 引言

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向不斷向市場傾斜，市場在資源配置中發(fā)揮了愈發(fā)重要的作用。在生產(chǎn)要素市場中，土地也經(jīng)歷了由政府指令配置過渡到市場配置的過程。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場已經(jīng)較為成熟，2005年，中國國有建設(shè)用地市場的市場化程度已達(dá)到了94.01%[1]。但在目前的制度安排之下，除了非正式的隱形市場[2]，集體建設(shè)用地仍然未真正實現(xiàn)市場化?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”這使得除了少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之外，中國的建設(shè)用地市場幾乎被國有建設(shè)壟斷。在這樣的制度安排下，農(nóng)民集體的固定資產(chǎn)無法發(fā)揮其功能，農(nóng)村土地得不到充分合理利用，這對城鄉(xiāng)收入差距的縮小、土地資源的市場化配置、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的構(gòu)建乃至“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的實施都產(chǎn)生了阻礙。

21世紀(jì)初，中國開始探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，將農(nóng)村宅基地經(jīng)過復(fù)墾結(jié)余出的建設(shè)用地指標(biāo)用于城市周邊的建設(shè)[3]，并衍生出“地票”等更為市場化的地方政策[4]。增減掛鉤標(biāo)志著城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場壁壘的松動，盤活了集體土地資產(chǎn)，在一定程度上實現(xiàn)了集體建設(shè)用地資源向國有建設(shè)用地市場的流動[5]。但建設(shè)用地指標(biāo)作為中國土地管理體制的政策產(chǎn)物，僅允許在一定行政范圍內(nèi)交易，距真正城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場仍有距離。同時，雖然各個地方的土地流轉(zhuǎn)試點工作產(chǎn)生了一定的經(jīng)驗，如蕪湖模式、嘉興模式、南海模式等，但其成果未能進(jìn)一步立法推廣[6-7]。

為此，中國逐步對集體建設(shè)用地入市進(jìn)行探索。經(jīng)過頂層設(shè)計，2015年1月，《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》出臺，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革在全國15個改革試點區(qū)縣啟動，由人大授權(quán)暫停現(xiàn)行法律的部分條款，允許存量的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易。2016年9月，改革試點范圍從15個區(qū)縣擴(kuò)大到33個區(qū)縣，覆蓋了中國除港澳臺地區(qū)外的所有省、市、區(qū)。在解除了制度約束后，集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場，并形成了一批交易案例。截至2017年9月，全國試點共入市577宗，總計入市面積1.03萬畝，總計成交價款約83億元①新華社. http://www.xinhuanet.com/2017-10/31/c_1121886071.htm。。但入市規(guī)模不能直接反映改革效果，本次改革的目的是通過試點探索，總結(jié)“可復(fù)制、能推廣、利修法”的經(jīng)驗做法。因此，如何測度各地集體建設(shè)用地市場的構(gòu)建情況，量化各地改革措施的實際效果，是此次改革亟需回答的問題，同時，影響各地市場發(fā)育程度的原因也有待進(jìn)一步分析。

現(xiàn)有研究對于中國國有建設(shè)用地市場的研究已經(jīng)較為完善。曹振良[7]等首先提出了用土地市場交易面積與全部土地出讓面積之比來反映市場化程度。曲福田等[9]沿用并改進(jìn)了這一思路，將不同出讓途徑的平均價格作為權(quán)重，計算不同交易途徑宗數(shù)的加權(quán)平均值，以此作為土地市場化程度的量化值。王青等[10]在此基礎(chǔ)上將二級市場的交易情況納入測度的范圍。曲福田等[11]、趙珂等[12]還在土地市場化程度的研究中考量了政府干預(yù)度、供求均衡度等因素。趙雲(yún)泰等[13]對此前的土地市場化測度方法進(jìn)行了歸納和比較。趙愛棟等[14]將成本價格作為工業(yè)用地市場價格，對工業(yè)用地的市場發(fā)育水平進(jìn)行了研究，劉濤等[15]分析了中央政策的作用。整體來看，土地市場化的測度研究從交易方式出發(fā)，經(jīng)歷了從單一指標(biāo)測度到多指標(biāo)綜合測度的發(fā)展過程。但研究的對象均為國有建設(shè)用地市場。對于探索中的集體建設(shè)用地市場，現(xiàn)有研究尚罕有涉及。文蘭嬌等[16]對長三角、珠三角兩個地區(qū)的農(nóng)村集體土地市場進(jìn)行了對比分析，但僅從交易方式一個維度進(jìn)行測度。

建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場是中國土地制度改革的目標(biāo)之一，因此，不能孤立地研究集體建設(shè)用地市場，還需要統(tǒng)籌考慮其與國有建設(shè)用地市場的關(guān)系。本文從建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的改革目標(biāo)出發(fā)，基于國有和集體建設(shè)用地市場的關(guān)系以及集體土地市場的特點，在理論分析的基礎(chǔ)上對當(dāng)前改革試點區(qū)縣的集體土地市場發(fā)育水平進(jìn)行了測度和實證分析，以期為城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的理論研究和農(nóng)村土地制度改革的推進(jìn)提供參考。

2 集體土地入市與城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場

根據(jù)經(jīng)典區(qū)位理論的觀點，土地的價格由區(qū)位決定[17]。在建設(shè)用地市場中，如果土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵相同，則區(qū)位條件相近的土地出讓價格不因所有權(quán)而不同，即“同權(quán)同價”。在此基礎(chǔ)上，可以構(gòu)建集體建設(shè)用地入市潛力分區(qū)模型，來描述目前農(nóng)村土地制度改革思路下國有和集體兩個建設(shè)用地市場間的關(guān)系和統(tǒng)一兩個市場的路徑。

如圖1所示，根據(jù)阿朗索競租理論[18]，各種用途的支付地租能力隨著離市中心距離的增加而減弱，且商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)的地租支付能力因區(qū)位而異，由此形成了由地租支付能力最強(qiáng)的用途決定的土地利用格局，即圖1中的區(qū)位地租曲線。在建設(shè)用地的地租支付能力小于農(nóng)業(yè)的地租支付能力（圖1中的肥力地租曲線）的地方，城市的擴(kuò)張停止，表現(xiàn)為城市發(fā)展邊界，如圖1 中的b點對應(yīng)的邊界。而在中國目前的土地用途管制制度和新增建設(shè)用地指標(biāo)管理下，城市周邊的部分有城市化潛力的地區(qū)在用途管制下未能實現(xiàn)城市化，表現(xiàn)為城市現(xiàn)狀邊界在城市發(fā)展邊界內(nèi)側(cè)，如圖1中的a點對應(yīng)的邊界[19]。

圖1 集體建設(shè)用地入市潛力分區(qū)Fig.1 Zoning of the collective construction land market potential

中國新增建設(shè)用地指標(biāo)的管理以行政區(qū)為單位，在一個行政區(qū)內(nèi)部，除了中心城鎮(zhèn)外，還有若干規(guī)模較小的城鎮(zhèn)，可以視作中心地理論中一個中心和若干次級中心的集合[20]。因此，如果將競租模型從城市范圍擴(kuò)展到行政區(qū)范圍，則區(qū)位地租曲線在次級中心處會再次凸起，超過肥力地租曲線，在土地利用上表現(xiàn)為該區(qū)域的城鎮(zhèn)化，如圖1中的c、d點之間對應(yīng)的區(qū)域。

在城市現(xiàn)狀邊界與城市發(fā)展邊界之間的區(qū)域和次級中心周邊區(qū)域，建設(shè)用地支付地租的能力高于農(nóng)業(yè)用途，存在土地增值的空間（圖1中曲線ab和cd下方的陰影部分）。這一區(qū)域的土地具備進(jìn)入建設(shè)用地市場的潛力，將其稱為入市潛力區(qū)。其中，城市周邊的區(qū)域為入市潛力區(qū)Ⅰ，次級城鎮(zhèn)周邊的區(qū)域為入市潛力區(qū)Ⅱ。

由于兩個地區(qū)集體建設(shè)用地市場的構(gòu)建邏輯不同，要衡量改革目標(biāo)的實現(xiàn)程度，就要從兩個入市潛力區(qū)來考量。對于入市潛力區(qū)Ⅰ，目標(biāo)是從國有建設(shè)用地的壟斷市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇嬖谡图w兩個供給者的競爭市場。在這個區(qū)域，各種用途的土地需求均由政府和集體兩個主體共同供應(yīng)，不因其用途和收益大小而不同。對于入市潛力區(qū)Ⅱ，目標(biāo)是通過集體土地入市滿足原建設(shè)用地需求的缺口。

因此，要實現(xiàn)土地資源的市場化配置，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，不僅要賦予集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地平等的法律地位，還要使入市潛力區(qū)內(nèi)區(qū)位條件較好的集體建設(shè)用地能夠在征收后出讓和直接入市間自由選擇。政府需要克服對土地財政的路徑依賴、建立合理有效的增值收益分配制度，才能使國有土地和集體土地在這個區(qū)域建設(shè)用地市場的供給側(cè)形成競爭，實現(xiàn)建設(shè)用地資源在兩個市場間自由流動，呈現(xiàn)多主體供地的局面，打破市場壁壘，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的統(tǒng)一。

3 集體土地市場發(fā)育水平測度

集體建設(shè)用地市場發(fā)育水平的測度可以參考國有建設(shè)用地市場的測度方法，但如前文所述，和國有建設(shè)用地市場作為唯一的供給者不同，集體建設(shè)用地作為建設(shè)用地市場的第二個供給者，將壟斷市場轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁幨袌觥Ｒ虼顺丝紤]測度土地市場常用的市場化水平外，還要從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的視角出發(fā)，將集體土地與國有土地的競爭關(guān)系納入考量。集體土地市場發(fā)育時間短，各地發(fā)展速度不同，市場規(guī)模也可以反映各地集體土地市場間的差異。本文從三個維度來衡量集體建設(shè)用地市場的發(fā)育程度。

一是交易方式的市場化水平。目前，中國試點地區(qū)的集體建設(shè)用地的入市方式包括出讓、租賃、入股等。已有研究表明[1，13]，不同的入市方式的市場化程度不同，表現(xiàn)為平均交易價格的差異。集體土地市場化水平測度可以參照國有土地市場化測度的方法，即宗數(shù)比重測度法或面積比重測度法[13]，即通過衡量市場化入市方式的數(shù)量（宗數(shù)或面積）占總量的比重來反映市場化程度。為體現(xiàn)不同面積地塊交易的差異，選用面積比重測度法，即以某種入市方式的平均成交價格與所有入市方式中平均成交價格的最大值的比值作為權(quán)重，計算公式如下：

式（1）—式（2）中：LM1i為i區(qū)縣的土地市場化水平指數(shù)；P1i,k為i區(qū)縣的第k種入市方式的面積；W1k為第k種入市方式的權(quán)重；V1i,k為i區(qū)縣第k種入市方式的平均成交價格；V1i,max為i市縣所有入市方式中平均成交價格的最大值。

二是集體土地與國有土地的競爭程度。在入市潛力區(qū)內(nèi)，入市的集體土地區(qū)位條件越好，其對國有土地的替代程度就越高。如果沒有較為完善的市場機(jī)制和收益調(diào)節(jié)機(jī)制，政府難以放棄住宅用地和商業(yè)用地的高額收益，這也是在目前的探索階段集體經(jīng)營性建設(shè)用地大多不允許用于建設(shè)住宅的原因。區(qū)位較好的集體建設(shè)用地的入市規(guī)模越大，反映出集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的競爭越激烈，市場機(jī)制和收益調(diào)節(jié)機(jī)制越完善。目前，入市用途以工業(yè)用地、倉儲用地、商業(yè)用地為主，此處用某種用途的平均交易價格反映區(qū)位條件，平均交易價格越高，區(qū)位條件越好。同樣可以采用面積比重測度法，計算公式如下：

式（3）—式（4）中：LM2i為i區(qū)縣的競爭水平指數(shù)；P2i,k為i區(qū)縣的第k種入市用途的面積；W2k為第k種入市用途的權(quán)重；V2i,k為i區(qū)縣第k種入市用途的平均成交價格；V2i,max為i市縣所有入市用途中平均成交價格的最大值。

三是市場規(guī)模。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革開始至今，試點區(qū)縣間的入市規(guī)模呈現(xiàn)出巨大的差異，截至2017年9月，入市最多的試點為浙江省德清縣，有136宗地入市①數(shù)據(jù)來源于新華社報道. http://www.xinhuanet.com/2017-10/31/c_1121886071.htm。，同時，有3個試點沒有入市交易，6個試點僅有一宗交易案例。在解除了現(xiàn)行法律約束的試點地區(qū)，入市規(guī)模的差異可以直接反映土地市場的活躍程度。從土地入市交易的指標(biāo)來看，一個地區(qū)的入市宗數(shù)、入市面積、入市金額都可以反映集體土地市場的規(guī)模。為保留數(shù)據(jù)中的信息，客觀全面反映市場規(guī)模，在用極值法對三項指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理后，采用變異系數(shù)法確定其權(quán)重。另外，由于不同區(qū)縣的試點時間不同，在計算中使用了年均入市宗數(shù)、入市面積和入市金額來反映其市場規(guī)模，計算公式如下：但總體較高；市場規(guī)模水平指數(shù)明顯兩級分化，除江蘇、廣東、廣西試點外，均小于0.2。從綜合的發(fā)育程度指數(shù)來看，也呈明顯的兩極分化，除廣東、廣西的試點外，其他試點區(qū)縣均不超過0.4。

表1 市場發(fā)育指數(shù)表Tab.1 Market development index table

式（5）—式（6）中：LM3i為i區(qū)縣的土地市場規(guī)模指數(shù)；Qi、Si、Ai為i區(qū)縣年均入市宗數(shù)、面積、金額；CV為宗數(shù)、面積、金額的權(quán)重。

同樣可以使用變異系數(shù)法確定權(quán)重，綜合土地市場化水平指數(shù)、競爭水平指數(shù)和市場規(guī)模指數(shù)，得到各地的集體建設(shè)用地市場發(fā)育水平指數(shù)，計算公式如下：

式（7）中：LMi為i區(qū)縣的集體建設(shè)用地市場發(fā)育指數(shù)；CV為各項指標(biāo)的權(quán)重。

各試點交易數(shù)據(jù)來源于國土資源部土地整治中心，包括各試點集體經(jīng)營性用地入市的所有交易案例，時間跨度為2015年1月—2017年9月，共30個改革試點的數(shù)據(jù)，計算結(jié)果見表1。其中，截至2017年9月，內(nèi)蒙古和林格爾縣、西藏曲水縣、云南大理市三地尚無集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易，在表中未列出。

從結(jié)果來看，各項指數(shù)無明顯的空間分布特征，且差異較大。市場化指數(shù)普遍較高，除上海和重慶試點外均高于0.5；競爭水平指數(shù)呈現(xiàn)出明顯的差異，

4 實證分析

改革試點集體土地市場的發(fā)育程度呈現(xiàn)出明顯的差異，可能是各個試點不同的社會經(jīng)濟(jì)條件造成的。為驗證這一假設(shè)，構(gòu)建以下計量經(jīng)濟(jì)模型，對影響集體土地市場發(fā)育程度的原因進(jìn)行定量分析：

式（8）中：LMi為i區(qū)縣的集體土地市場發(fā)育程度指數(shù)；β0為截距項；β1～β13為估計參數(shù)；X1～X13為自變量；εi為隨機(jī)誤差。模型以前文計算的集體土地市場發(fā)育程度指數(shù)為被解釋變量，綜合考慮理論分析的結(jié)論和數(shù)據(jù)的可獲得性，從試點區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、國有建設(shè)用地市場、改革情況4個方面選取解釋變量（表2）。由于前文已將集體土地市場的指標(biāo)（如價格、規(guī)模、用途）作為“市場發(fā)育指數(shù)”的部分內(nèi)涵，為避免內(nèi)生性問題，不再作為解釋變量進(jìn)行回歸。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平數(shù)據(jù)和人口數(shù)據(jù)來源于各地2016年的統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報和政府工作報告。國有建設(shè)用地市場使用2015年的國有建設(shè)用地出讓數(shù)據(jù)，來源于《中國國土資源統(tǒng)計年鑒（2016）》。另外，還設(shè)置了兩個虛擬變量以反映試點的改革情況，“是否第一批次”表示試點的批次，1為第一批次，0為第二批次?！暗胤椒ㄒ?guī)”反映試點是否存在超過試點范疇地方法規(guī)，1為有，0為無，在30個試點中，南海區(qū)在改革前已有集體建設(shè)用地入市、北流市集體建設(shè)用地用途包括住宅，設(shè)為1，其他試點設(shè)為0。

逐步最小二乘法（逐步回歸）是通過將解釋變量逐個引入模型，并進(jìn)行F檢驗和t檢驗，剔除不顯著的變量，使得最后保留的變量是顯著且無嚴(yán)重的多重共線性的，包括正向納入和反向淘汰兩種方法。本文對正向納入（模型一）和反向淘汰（模型二）進(jìn)行參數(shù)估計，結(jié)果見表3。模型的p檢驗值均小于0.01，說明在1%的顯著性水平上否定原假設(shè)，通過顯著性檢驗。共線性檢驗表明，模型一的最大方差擴(kuò)大因子（VIF）為2.20，模型二的最大VIF為9.56，說明均無顯著的共線性問題，但模型一更優(yōu)。異方差檢驗表明，模型一的white檢驗p值為0.4759，不拒絕原假設(shè)，說明在現(xiàn)有樣本下，該模型不存在white檢驗設(shè)定的形式的異方差。兩個模型均有較高的擬合優(yōu)度，而檢驗結(jié)果表明，模型一估計參數(shù)更為顯著，共線性問題更弱，故以下基于模型一的回歸結(jié)果進(jìn)行分析。

回歸結(jié)果表明，人口數(shù)量對集體土地市場化程度有顯著的負(fù)面影響。改革試點包括市轄區(qū)和郊縣，郊縣的人口較多，同時市轄區(qū)工業(yè)相對發(fā)達(dá)，而集體建設(shè)用地的用途以工業(yè)為主，因此在市轄區(qū)的集體土地市場中，需求更加旺盛。

表2 回歸分析變量說明Tab.2 Description of regression variables

表3 集體建設(shè)用地市場發(fā)育指數(shù)模型估計結(jié)果Tab.3 Estimation results of market development index models for collective-owned construction land

國有土地出讓宗數(shù)和出讓均價對集體土地市場化程度有顯著的正面影響。表明在集體土地市場發(fā)育初期，其規(guī)模較小，不足以對國有土地市場的出讓面積造成實質(zhì)性減少，相反，國有土地市場的繁榮反映出土地需求的旺盛，更能促進(jìn)集體土地市場的發(fā)育。

地方法規(guī)對于集體土地市場化程度有著極為顯著的正面影響。南海區(qū)的集體土地發(fā)育在很大程度上得益于廣東省自2009年開始實施的“三舊”改造政策，允許集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造開發(fā)舊村莊，使其集體土地市場在改革前就開始發(fā)育，明顯超前于其他試點地區(qū)。而玉林市允許集體土地建設(shè)住宅，即入市范圍更靠近圖1中的a點，增值收益空間更大，賦予了集體建設(shè)用地更強(qiáng)的競爭力，使其集體土地市場的發(fā)育條件更為寬松?？梢娫诩w土地市場發(fā)育的初期，地方的政策供給對于市場的構(gòu)建起決定性作用。

試點批次對結(jié)果的影響并不顯著，表明地方的集體土地市場化程度更多的受其自身條件約束，而非試點開始的時間。對于土地市場的培育而言，三年或者兩年的試點時間不會產(chǎn)生顯著變化，試點期限的差異不足以對土地市場起決定性作用。

另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中的所有解釋變量對集體土地市場化程度都沒有顯著影響。這一點與國有建設(shè)用地市場的影響因素呈現(xiàn)出明顯的差異。說明對于仍然處于起步階段的集體土地市場，政策體系構(gòu)建與建設(shè)用地需求起更顯著的作用。

5 結(jié)論與討論

本文構(gòu)建了集體建設(shè)用地入市潛力分區(qū)模型，分析了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革在構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場中的角色，并在兩個入市潛力區(qū)進(jìn)行對比和討論：在城市周邊的入市潛力區(qū)Ⅰ，集體土地入市可以打破國有土地長期以來對建設(shè)用地市場的壟斷，形成政府與集體兩個主體供地的局面；在城市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的入市潛力區(qū)Ⅱ，集體土地入市可增加建設(shè)用地的供給，開辟了這一地區(qū)的建設(shè)用地市場，以滿足由新增建設(shè)用地指標(biāo)不足導(dǎo)致的建設(shè)用地需求缺口。受國有建設(shè)用地市場的影響，在這兩個地區(qū)，集體建設(shè)用地市場的構(gòu)建和發(fā)育遵循不同的邏輯，但均需要權(quán)利體系、市場機(jī)制和收益調(diào)節(jié)機(jī)制的支持。

基于理論分析，研究從交易方式、競爭程度、市場規(guī)模三個維度對全國30個改革試點區(qū)縣的土地市場化程度進(jìn)行了測度，綜合得出各地建設(shè)用地市場發(fā)育指數(shù)，結(jié)果表明，各試點區(qū)縣的集體土地市場發(fā)育程度分化明顯，除廣東（0.77）、廣西（0.53）外，各試點區(qū)縣均不超過0.4，仍有進(jìn)一步構(gòu)建和培育的空間。在此基礎(chǔ)上對影響建設(shè)用地市場發(fā)育的因素進(jìn)行了回歸分析，結(jié)果表明集體建設(shè)用地市場在發(fā)育初期主要受到建設(shè)用地需求和地方政策兩方面的影響，而各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和試點時長對市場發(fā)育程度的影響并不顯著，表明在目前的改革制度框架下，集體建設(shè)用地市場難以自發(fā)發(fā)育，更加突出了制度供給對于市場培育的重要性。

受限于試點規(guī)模，本文只能基于目前改革試點的交易進(jìn)行測算，而各個試點的地方政府可能出于非市場因素，推動少量集體土地入市，而非構(gòu)建自發(fā)交易的土地市場。這一情況的存在可能影響研究結(jié)論的有效性，因而有必要在試點規(guī)模擴(kuò)大后進(jìn)一步跟蹤研究。

相較于國有建設(shè)用地市場，集體建設(shè)用地市場還處于較為初級的發(fā)育階段，不論是在市場規(guī)模還是市場機(jī)制上都和國有建設(shè)市場存在較大差距。建議積極加強(qiáng)制度供給，在各地實踐經(jīng)驗和目前試點成果的基礎(chǔ)上逐步完善集體建設(shè)用地市場的市場機(jī)制和收益分配機(jī)制，主動培育集體建設(shè)用地市場，通過構(gòu)建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)、盤活集體資產(chǎn)、助力脫貧攻堅和鄉(xiāng)村振興。