投機(jī)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析基于行為金融學(xué)

黎承文 蓋志翔 盧棟梁

【摘要】投機(jī)行為在房地產(chǎn)行業(yè)的愈演愈烈引發(fā)了房?jī)r(jià)曲線的陡增。投機(jī)者對(duì)在世界各地進(jìn)行炒房，致使房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了繁榮之機(jī)，同時(shí)也孕育了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。通過(guò)行為金融學(xué)原理分析目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀背后的成因，對(duì)炒房者的投機(jī)行為進(jìn)行深度解析并由此獲得相應(yīng)對(duì)策與建議。

【關(guān)鍵詞】投機(jī) 房地產(chǎn) 行為金融 非理性

一、簡(jiǎn)介

投機(jī)行為是指在投資行為中交易的進(jìn)行并非通過(guò)投資對(duì)象的真實(shí)價(jià)值，而是通過(guò)市場(chǎng)中出現(xiàn)的價(jià)差進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)從中獲取利潤(rùn)的交易行為。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)交易過(guò)程中價(jià)格脫離實(shí)際價(jià)值進(jìn)行非理性變動(dòng)，增長(zhǎng)速度過(guò)快導(dǎo)致虛假繁榮下產(chǎn)生一種類似泡沫的現(xiàn)象，等到虛假繁榮泡沫達(dá)到其彈性最大點(diǎn)必然將破裂而導(dǎo)致房?jī)r(jià)直線降低，將經(jīng)濟(jì)從繁榮頂端跌落下來(lái)，造成巨大損失。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)顯示，2017年房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的有近60個(gè)城市，全國(guó)人均住房建筑面積已高達(dá)40.8平方米，房屋的空置率高達(dá)5成，中國(guó)的房屋足夠40億人居住，房屋數(shù)量足夠我國(guó)國(guó)民居住，各地存在著土地的過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，尤其在三四線城市。預(yù)感房?jī)r(jià)過(guò)高，政府積極宏觀調(diào)控，銀行上提房貸利率，2016、2017兩年去庫(kù)存效果顯著，但很多地方的庫(kù)存量仍然足夠賣(mài)3到5年。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)方面的輿論非常多，有繼續(xù)看漲房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大上漲空間;有唱哀房地產(chǎn)市場(chǎng)的，大肆宣揚(yáng)房地產(chǎn)泡沫到來(lái)，形成了在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)退兩難的現(xiàn)象。

政府調(diào)控房?jī)r(jià)的號(hào)角已經(jīng)吹響在全國(guó)各地，但截止目前房?jī)r(jià)雖有所下降，但效果不明顯，近期更有反彈上升的趨勢(shì)。過(guò)高的房?jī)r(jià)迅速席卷了全國(guó)，很多平時(shí)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小縣城房?jī)r(jià)都已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，民眾大多感慨房?jī)r(jià)過(guò)高。那么在調(diào)控高壓下的房?jī)r(jià)為何降不下來(lái)成了社會(huì)討論的焦點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象分析

房地產(chǎn)異?，F(xiàn)象并非僅在我國(guó)盛行，在國(guó)際市場(chǎng)上更為猖狂。加拿大、斯德哥爾摩、舊金山、悉尼等在2010年到2016年的房?jī)r(jià)指數(shù)都在暴增，其中以加拿大為最高，房?jī)r(jià)指數(shù)從36.3漲到413.9，漲幅達(dá)到11.4倍，這皆因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期長(zhǎng)、高投資、高收益的投資行業(yè)，導(dǎo)致市場(chǎng)上的投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。

我國(guó)的房屋空置率達(dá)到5成，而正常取值應(yīng)該在5%一下，10%～20%及20%以上為高危區(qū)甚至高堆積現(xiàn)象。這表明中國(guó)的房屋空置率已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)高點(diǎn)。這也展現(xiàn)了投資者的非理性投機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的異常。

四、行為金融視角下的投機(jī)分析

相比于有效市場(chǎng)假說(shuō)的投資者為理性人假設(shè)，就實(shí)際情況而言投機(jī)者更加貼切于行為金融學(xué)理論里面的羊群效應(yīng)、噪聲交易者理論、處置效應(yīng)和注意力驅(qū)動(dòng)交易四方面的契合。

（一）羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)也稱為從眾的投資者行為，是指投資者在并未完全掌握所要投資對(duì)象的信息或者獲得信息成本太高的情況下，投資者通過(guò)輿論或者小道消息等并不考慮投資對(duì)象的實(shí)際價(jià)值而跟隨其他投資者的行為。擁有羊群效應(yīng)的投資人其投資意向方式與投資主體的群體保持一致。這種投資的行為策略過(guò)度與依賴非理性分析，而更加信任主觀情感分析。買(mǎi)房投資者往往不考慮自身的情況，跟隨著他人的腳步。

（二）噪聲交易理論

噪聲交易理論是指在實(shí)際投資行為發(fā)生過(guò)程中，對(duì)于投資對(duì)象的真實(shí)價(jià)值往往是難以用數(shù)據(jù)真實(shí)估量的，為此對(duì)于投資對(duì)象的價(jià)格選取采用投資者之間的價(jià)值“共識(shí)”，而非其真正價(jià)格。而這種“共識(shí)”種存在著價(jià)格與價(jià)值之間的偏差，噪聲也由此產(chǎn)生。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在著噪聲交易者，房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值難以準(zhǔn)確判斷，各投資者竟能根據(jù)自身的認(rèn)知，心理以及情感偏差，對(duì)房地產(chǎn)的投資價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，這也就產(chǎn)生了噪聲現(xiàn)象。

（三）處置效應(yīng)

處置效應(yīng)是指投資者在面對(duì)投資對(duì)象漲跌時(shí)發(fā)生盈利或虧損的狀態(tài)下對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行處理時(shí)的行為，當(dāng)投資對(duì)象價(jià)格上升時(shí)，投資者傾向于賣(mài)出高價(jià)資產(chǎn);當(dāng)投資對(duì)象價(jià)格下降時(shí)，投資者傾向于繼續(xù)持有虧損資產(chǎn)。這種在資產(chǎn)對(duì)象價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)的處理方式是相對(duì)于有效市場(chǎng)假說(shuō)中理性投資人價(jià)值投資難以形成的，其是投機(jī)者的非理性行為具體表現(xiàn)之一。

（四）注意力驅(qū)動(dòng)交易

注意力驅(qū)動(dòng)交易是指對(duì)于個(gè)人的注意力是有限的，人們很難處理多項(xiàng)事件信息，對(duì)于一件事件信息的關(guān)注必定是以犧牲其他一件或多件事件信息為代價(jià)。在現(xiàn)尸‘信息泛濫”的條件下，人們傾向于關(guān)注顯著信息而忽視模糊信息的刺激。這種情況下就導(dǎo)致“理性人”假設(shè)的瓦解，投資者無(wú)法對(duì)于所有信息進(jìn)行分析解讀，只能通過(guò)有限的信息進(jìn)入局部市場(chǎng)，而忽視其他部分，這樣被稱為投機(jī)者的整體表現(xiàn)，他們無(wú)法顧及大多信息，唯有選取能夠說(shuō)服自身的信息進(jìn)行非理性的投資行為。

五、分析對(duì)策與建議

一個(gè)市場(chǎng)之所以能被投機(jī)，必然是由于市場(chǎng)為投機(jī)者創(chuàng)造了合適的投機(jī)條件。而這市場(chǎng)投資環(huán)境并非投資者能夠左右或者構(gòu)建的，因此對(duì)于投機(jī)行為的緩解需要從市場(chǎng)的供求與交易制度上解決。

（1）堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場(chǎng)化供給機(jī)制，特別是土地供應(yīng)的市場(chǎng)化。目前土地供應(yīng)受到政府規(guī)劃與土地管理制度的限制，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)管控階段，導(dǎo)致土地供應(yīng)收緊，房?jī)r(jià)暴漲，給予了投機(jī)者市場(chǎng)需求產(chǎn)生的因素。唯有在市場(chǎng)了解房地產(chǎn)供應(yīng)可以完全滿足需求的信號(hào)，投機(jī)者才會(huì)將其投機(jī)心理壓制。

（2）抑制投機(jī)性買(mǎi)房的杠桿行為。目前各國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)大多鼓勵(lì)使用銀行信貸。這給予了投機(jī)者以資金上的支持，使投機(jī) 者能夠通過(guò)銀行貸款的杠桿將買(mǎi)房的行為擴(kuò)大化，從而進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)的上升。因此，嚴(yán)格把控銀行貸款為代表的買(mǎi)房杠桿渠道，將民眾買(mǎi)房限制在其實(shí)際能力范圍內(nèi)。

（3）靈活調(diào)整交易稅費(fèi)。民眾進(jìn)行頻繁的房屋買(mǎi)賣(mài)行為其中一部分緣由是我國(guó)現(xiàn)下的交易稅費(fèi)較低，其交易承擔(dān)的成本不高。因此對(duì)低價(jià)房、自住房交易實(shí)行低稅費(fèi)，對(duì)于高價(jià)房和投機(jī)性住房實(shí)行高稅費(fèi)。設(shè)立房地產(chǎn)交易頻率監(jiān)測(cè)指標(biāo)，超過(guò)部分進(jìn)行稅費(fèi)增加。